实施已两个月《物权法》给买房人带来哪些权利?(组图)
来源：新华网
　　新华网上海11月30日专电（记者徐寿松）《物权法》已实施2个月，它为买房人带来了哪些权利，在购房中需要注意哪些风险？眼下，大多数买房人尚不清楚，遑论处置了。　　日前，上海根据《物权法》修改了房地产登记的地方规定，将“遗忘”的权利、风险凸现出来：原来，购买二手房也可以进行预告登记，以防止卖家跳价；期房的产权登记可以延期，以避免楼盘“烂尾”导致购房人主张权利的时效到期；如果开发商将房屋“一女二嫁”，买房人还可以行使更正登记权。
而产权登记“以记载为准”的变更，则意味着买房人应当防范过早付款的风险。　　关于物权法　　物权法是一部明确物的归属，保护物权，充分发挥物的效用，维护社会主义市场经济秩序，维护国家基本经济制度，关系人民群众切身利益的民事基本法律。　　物权法属于民法，民法的一项重要原则是对权利人的权利实行平等保护。物权法草案规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”　　二手房预告登记权可防卖家频繁跳价　　记者了解到，在《物权法》实施前，各城市都根据各自的情况制定了房地产登记条例、办法，不仅彼此间存在不小的差距，而且有些规定甚至与新《物权法》不一致。日前上海根据《物权法》对房地产登记规定的梳理、修改，凸现购房人的三项权利和一大风险当重视。　　首先，买二手房也可以像买期房一样，行使预告登记权。《物权法》规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”也就是说，预告登记并不分期房还是二手房。以往，预告登记被当作是针对将来发生房地产权利变动的请求权，在期房销售中广泛运用，几乎是期房的“专利”。现在，二手房也可预告登记了，且“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。　　眼下，房地产市场供求紧张。特别是今年以来，深圳、上海等热点城市曾长时间出现二手房“一日一价”的局面，一些卖家频繁跳价。上海汇业律师事务所杨晨光律师分析，当二手房交易可以行使预告登记后，买家一旦支付了意向金、定金，就可以要求向房地产登记部门申请预告登记。由于预告登记具有排他效力，即可防止卖家“这山望着那山高”，因后市行情看涨而违约抬价。这对规范二手房交易秩序具有重大意义。　　期房申请登记时效延长可免“烂尾”之忧　　按照《物权法》，购买期房的产权申请登记时效不再局限于两年，而是延长到自能够进行产权登记之日起3个月内。　　此前，像上海等地，房地产登记的相关条例对预告登记的时效规定是：期房为初始登记之日起两年，现房为预告登记之日起两年。一旦超过两年有效期，买房人即使付了款，法律也不再保护其获得房屋产权的权利，只能去行使债权，也就是说，只能从开发商或者卖家手里讨回房款。正因为此，在楼市行情大涨的时候，开发商故意拖延交房时间，人为制造违约，给买房人退款、支付违约金，就是不给房，以获取更多收益。　　现在，预告登记的效力一直持续到购房人具备了行使房屋产权登记权利的条件后，再额外“附送”3个月的宽限期。在期房购买者拿到产权之前，权利都一直受保护，不再像以前那样，受开发商故意拖延或楼盘“烂尾”导致两年时效届满的影响。　　更正登记权可防止开发商“一女二嫁”　　现在购房人还可以通过“更正登记”来保护自己的物权。此前，一些失信开发商将房屋“一女二嫁”甚至“多嫁”以获取更多的现金流。现在，进行了产权预告登记的购房人不必为此担忧，可以行使更正登记权来制止开发商的恶意行为。　　《物权法》规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记簿确有错误的，登记机构应当予以更正。”　　杨晨光律师指出，权利人或利害关系人依据权利状态，主张对房地产登记簿记载的内容进行更正，是法律赋予事实上的权利人“救济”自身合法物权的一种有效手段。这一点，在以前的地方版房屋登记条例、办法中，鲜有涉及。　　房地产权利转移生效延后，过早付款有风险　　专业人士提醒，《物权法》实施后，随着产权登记“以记载为准”的变更，买房人应当注意防范过早付款所带来的风险。　　譬如房地产权利变动生效的时点界定，上海等城市规定：对于房地产权的设立，房地产登记机构应当将有关事项记载于房地产登记册，“登记申请的受理日为登记日”。也就是说，只要产权登记部门受理了购房人的产权登记申请资料，就算是登记了。而现在，《物权法》规定房地产权的设立、变更、转让和消灭，“自记载于不动产登记簿时发生效力”。事实上，受理在前，登记在后，一般相差10天到15天。登记机构在受理之后、审核期间，如果发现物业被查封、抵押，或者存在其他权利瑕疵，就会不予登记。　　现行房地产交易中的付款程序多是：签订房地产买卖合同时，支付三到四成首付款；在交易中心过户后，支付五至六成房款；拿到产权登记机构出具的登记资料收件收据后，结清尾款。现在看来，此中大有风险，因为一旦产权审核出了问题，不予登记，购房人就无法获得产权。只有等到产权内容记载入册后或者房产证到手后，再支付全部房款，才会万无一失。　　北京和上海的物权法第一案里主角都是小区停车位，这并非巧合，所谓“物以稀为贵”，眼下私家车数量不断膨胀，在不少小区里，停车位捉襟见肘，成了一种稀缺的商品，专家认为，有权机关应尽快做出司法解释。　　记者昨日（21日）获悉，经上海市人大同意，上海市政府制定出台了《上海市人民政府关于贯彻做好上海市房地产登记工作的若干意见》(以下简称《若干意见》)作为过渡性规定，该《若干意见》对登记机构职责、登记日、预告登记、更正登记、异议登记等五大方面内容作了明确的规定。　　针对车位炒卖成风导致车位价贵于豪宅的现象，广州市拟实行禁止预售、非小区业主不能购买、一套房限购一个车位等多项举措。广州市国土房管局和广州市交通委员会共同拟定了《广州市房地产开发项目车位、车库租售管理规定（征求意见稿）》，日前开始向社会各界征求意见。龚女士车位为露天停放，标注编号为20。 记者 赵静 图　　“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。依据《物权法》规定，上海市南汇区康达公寓业主龚女士成功要回此前用于购买小区汽车停车位的1万元钱及相应利息。据悉，这也是上海市法院首次运用物权法所作出的判决。
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《物权法》中的不动产预告登记制度――对买房人权益的保障
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&&《中华人民共和国物权法》规定了我国的不动产预告登记制度。预告登记是指为了保全以不动产物权的得丧变更为标的之债权请求权而设立的一项登记制度,经由此种登记,债权请求权也获得了公示的效力,从而得以对抗第三人。不动产预告登记制度.在实务中的作用集中表现在对商品房一物二卖的有效抑制。有了该项制度,可以较好的控制卖房人尤其是房地产开发商的不当交易行为,更好的保
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专家谈物权法中自动续期：含有不再重新付费之意
摘要：贾康谈《物权法》中的“自动续期”：含有不再重新付费之意
贾康谈《物权法》中的“自动续期”：含有不再重新付费之意近日，温州一市民20年土地证到期事件一经曝出，突然掀起一阵舆论狂澜，更多普通百姓开始担忧如果自己居住的房屋到期，是否也要交一大笔土地出让金等问题。温州土地证续期事件的持续发酵，让不少知名民法专家再次搬出了《物权法》及相关细则。另据报道说，上周国土部已派员到温州调研，但后续进展却不了了之。温州市国土局方面仍坚持说，虽然《物权法》规定住宅用地到期后自动续期，但并未明确如何自动续期。既然如此，他们只好依据其他政策征收用地续期的土地出让金。到底如何理解温州土地证到期续期这一行为?近日，《每日经济新闻》记者(以下简称NBD)独家专访了全国政协委员、华夏新供给经济学研究院院长贾康。NBD：贾老师，您怎么看待温州土地证到期这一现象?贾康：温州土地证20年是一个很特殊的案例，过去听说过住宅用地40年的。NBD：下一步到底是该续交土地出让金，还是免费续期?贾康：操作细则，要赶快出操作细则!既然现实生活中已经碰到这个情况了，你再不出操作细则，就说不过去了，就是“为官不为”的问题了。《物权法》上所谓的“自动续期”，显然就带有不再重新付一次费这种含义，但是不排除要收一点手续费、证照费等，具体要有操作细则。NBD：外界有议论，房地产税可否代替土地证到期后续期的土地出让金。您怎么看待这一问题?贾康：那个主要涉及土地出让金，而房地产税是另外一个轨道上的事情。这是两个不同轨道的问题。土地出让金是地租，房地产税是税收，他们的依据不一样，但这两者之间要有一个协调关系，相互呼应，放在一个大系统里面，能够让社会可接受。NBD：房地产税制度何时会出来?贾康：房地产税还在立法，正准备着呢。全国人大说已进入一类立法，还没启动，也还没有新的消息。
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1 物权指自然人、法人直接支配不动产或者动产的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。不动产指土地以及建筑物等土地附着物；动产指不动产以外的物。制定物权法，对明确物的归属，充分发挥物的效用，维护经济秩序，促进社会主义现代化建设，具有重要意义。2 2月23日，最高人民法院发布了《物权法》司法解释一，该解释于3月1日生效。那么物权法司法解释(一)制定背景是什么？解释的重点内容有哪些？下文华律小编为大家整理了官方解读。
物权法司法解释(一)制定背景和重点内容的解读 《解释》制定的背景 物权法是规范民事财产关系的基本法律，在法律体系中起着基础性作用，是中国特色社会主义法律体系中的重要支柱性法律。《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)自日起施行以来，对于维护国3 核心内容：下文是物权法关于用益物权与担保物权的准共有问题，下文结合法条详细分析，小编希望下文内容可以帮助到您。 物权法解释：第一百零五条【用益物权和担保物权的准共有】 第一百零五条两个以上单位、个人共同享有用益物权、担保物权的，参照本章规定。 【解释】本条是关于用益物权和担保物权的准共有的规定。 物权法中的共有制度是专为所有权的共有而规定的，但实际生活中，并非只有所有权才能共有，其他财产权，如他物权、知识产权等财产权均可共有。比如二人以上共同享有一块土地的建设用地使用权。此种情况就是两个以上的4 2017年最新发布的物权法司法解释共22条，包含六个方面的重要问题，明确了程序、实体方面的某些模糊规定，完善了我国关于物权法的相关制度性设计。下面来看律师对最新物权法是如何解读的？
房本登记错误，权利人如何起诉? 在国内房价不菲的当下，房屋信息登记错误会给买房人带来无穷无尽的麻烦，甚至是巨大的财产损失。5 《物权法》对国家基本经济制度和经济秩序的保护 《物权法》在第一章中确定了八项原则，细读之后可以看出，这八项原则实际上都是围绕如何保护社会主义国家基本经济制度和社会主义市场经济秩序而制定的。具体阐释如下： 一、《物权法》的立法目的是“维护社会主义国家基本经济制度和社会主义市场经济秩序。” 《物权法》第一条规定“为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。”我国《宪法》第六条规定“中华人民共和国的社会主义经济制度的6 一、问：《物权法》的作用是什么?什么是物?物权是什么? 答：我国物权法规定，因物的归属和利用而产生的民事关系，适用物权法。 物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。 物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。 物权的种类和内容，由法律规定。 物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。7 第二百四十七条 本法自日起施行。 ●条文主旨 本条是关于物权法施行日期的规定。 ●条文解读 本条涉及法律的时间效力。法律的时间效力主要有两个问题，1.法律效力的时间起点问题，即施行时间问题;2.与施行时间密切相关的法律溯及力问题。 (一)关于物权法的施行时间 法律从何时起发生效力?目前我国立法实践中主要有三种方式：一是在法律条文中直接规定，从其公布之日起生效施行。这样可以使法律立刻发挥规范相关法律关系的准绳作用。二是在法律条文中确定法律公布一段时间后的某一日期，作为法律开始生效施行的日期。这样可以为法律的实施留出一定的宣传和准备的时间。三是法律公布后先予以试行或者暂行，立法部门通过进一步补充完善，再通过为正式法律，公布施行。三种方式的共同点在于，无论哪种方法，法律发挥其作用的时间都是确定的。选择不同的规定方式是由不同法律的不同性质和现实对这部法律的不同需要情况决定的。 从法律的性质上看，物权法是是规范财产关系的民事基本法律，在中国特色社会主义法律体系中起支架作用、不可或缺。从现实需要上看，它的制定和实施坚持社会主义基本经济制度的需要，是规范社会主义市场经济秩序的需要8 物权可以分为动产物权与不动产物权，日前我国最高人民法院对物权法作出了相关司法解释，审议并通过了《物权法》司法解释(一),欢迎阅读了解物权法相关知识。
物权法司法解释(一)审议通过 据最高人民法院网消息，日，最高人民法院审判委员会全体会议审议并原则通过《最高人民法院关于适用&中华人民共和国物权法&若干问题的解释(一)》。
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详情可以电联第四十五条 本办法自日起施行，有效期五年，期满自行失效。有效期内，法律、法规、规章及上级规范性文件另有规定或按程序对本办法做出废止、修改、失效的决定，从其规定。本办法施行前，征地补偿安置和社会保障方案已批准的建设项目发生的征地拆迁补偿安置事宜，仍按原办法办理。
因此，应当适用那个政策，以拆迁方案的批准时间为准。
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