高房价的“博弈”分析及应对措施探讨--《中国房地产估价与经纪2010年第4期（总第83期）》2010年
高房价的“博弈”分析及应对措施探讨
【摘要】：高房价是政府与市场的"博弈"结果,高房价与高地价是高度相关的"利益"均衡。本文采用SAS软件分别用pooled OLS、FIXONE、FIXED TIME EFFECT和FIXTWO四种模型对年的商品房销售额和地方GDP的数据进行分析,结果表明GDP和高房价有着长期的、均衡稳定的关系。统计分析年居住地价、商品房平均售价和单位工程造价的关系,得出地价上涨和房价上涨紧密相连,恶性互推。面对高房价,有必要采取对二套房开征房产税,坚定不移坚持二套房高首付比例的政策,同时要改变土地出让方式和加强土地供应管理等措施。
【作者单位】：
【关键词】：
【分类号】：F299.23;F224.32【正文快照】：
面对房价节节攀高,怨声载道不断,温家宝总理 _.,.j.就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、 1 ijy'ky v/b/,.加强监管、推进保障房建设等四大举措(酬条)。1 v接着《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国十-条)和《国土资源部关于加强房地产 丄用
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深圳楼市步入冷静博弈期
摘要：从上月的“金九”楼市失色，再到当前的“银十”成色不足，市场的热度远逊于上半年，深圳楼市也正从上半年的跳涨状态进入到相对平稳的阶段，供需双方开始进入新一轮的博弈
从上月的&金九&楼市失色，再到当前的&银十&成色不足，市场的热度远逊于上半年，深圳楼市也正从上半年的跳涨状态进入到相对平稳的阶段，供需双方开始进入新一轮的博弈：当开发商为年末业绩冲刺加快推盘，竞争激烈导致价格出现压力的时候，购房者感受到了房价或将回调的气氛，对市场的预期开始有所改变，心态渐趋理性，而这也使得市场的风格有所转换。市场分析人士称，年底前，深圳住宅市场在没有新的购房政策刺激下将回归理性。
房价牵挂人心。 (新华社资料图)
■ 深圳特区报记者 徐强
●楼市&金九银十&失色市场或已转向
上周，全市共有5个项目共计1584套房源入市，推售项目个数较前期增长3个，推售总套数也增加了1251套。从成交来看，根据市规划国土委的统计，上周，一手住宅成交1750套，成交面积为16.8万平方米。成交套数及面积都较前一周上涨45%与44%。新房成交均价近3.15万/平方米，较上期下降了6.4%。
深圳中原地产市场研究中心分析，在失色的&金九银十&后半段，开发商将逐渐接受市场热度下降的事实，在推售增加和市场热度减退的双向反馈下，价格也会受到一定压力。
近期，开发商为了促销，价格优惠和活动优惠有所增加，有些开发商还使用了金融工具来减少客户的首付压力，增大购房杠杆。从深圳中原地产一直跟踪的报价指数中看出，上周报价指数再度下行3个百分点，据此推断，市场转向的可能性日渐增加，年末之前，在宏观环境没有大幅度改善的情况下，地产市场也难以有效走强，价格将受到冲击。
在二手住宅市场方面，据深圳中原地产的监测，10月至今二手成交缩量较为显著，周均仅有1432套，较&十一&黄金周之前大幅滑落。中原地产分析，随着市场对宏观环境变化的反应越来越充分，A股市场也难以有效走出牛市时期的趋势，深圳地产市场的热度下行已经成为定局。当前的信贷扩张增速难以支撑已经高企的深圳房价，对二手成交量走势仍然保持谨慎态度。
深圳中原地产研究中心经理王飞认为，房价上半年的脱缰涨幅过度透支了下半年的涨幅空间，市场热度仍然整体较低，比如深圳中原经理人指数已经持续三周小幅下跌。由于当前信贷仍然紧张，人民币贬值预期加剧，第四季度深圳房价的走势将面临较大压力。
●土地稀缺现状构筑长期支撑
事实上，目前地产市场转淡并不是深圳特有的现象，而是全国性的，全球知名房地产服务商第一太平戴维斯最近对全国多个城市的楼市进行了调研分析，得到的结论是：深圳的房地产市场有别于其他城市，由于深圳土地资源稀缺，会对房地产的市场供应带来影响，加之需求旺盛，深圳房地产市场将维持平稳增长态势。华南区研究部高级经理何凌认为，从目前情况看，和年初火爆的住宅市场相比，年末住宅市场会相对平稳，成交量将面临一定的下行压力。在没有新的购房政策刺激下，深圳住宅市场将回归理性增长。
当下是否是好的购房时机？何凌认为，对刚需者而言，只要有了购房的需求，任何时候都是购买良机，对投资者而言，则相对复杂一些，要权衡资金量、地段、投资物业的种类等综合因素，考虑到2016年前海自贸区和后海总部基地的建成，大量的商务人士涌入深圳，届时将激发对深圳住宅市场旺盛的需求，预计2016年深圳住宅市场将迎来更多机遇。
另外，深圳土地资源稀缺的现状构成了市场对深圳楼市走势的信心。何凌分析，长期来看，深圳土地稀缺将带来两个直接的效应，一是城市更新的活跃度高，另一个则是城市发展前景被挖掘，比如产业结构逐步优化、城市基础建设逐步加强、抗经济危机能力强、吸引高端人才等，而这些都不可避免地会对房价形成强有力的支撑。
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　　【国内要点】楼市持续火爆 个人房贷月度增量屡创新高；信用债频繁违约 城投债一枝独秀 150倍申购量暴抢 “买债如打新”不仅是定价失误
　　1楼市持续火爆 个人房贷月度增量屡创新高
　　上半年个人住房贷款增加2.3万亿元，同比多增1.2万亿元，6月末增速达32.2%，月度增量也屡创新高。（央行）
　　上半年，全国商品房销售额累计同比增长42.1%，增速较上年同期大幅提高了32.1个百分点。商品房销售增速较高，带动个人住房贷款较快增长。房地产还没熄火，且看二线城市中的新接棒的南昌等城市。
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改善型住房市场成楼市主力 楼市博弈看大的
来源：房天下 &&发布时间：
改善型住房市场放开成中坚力量，源于商贷和首付的降低，多次降息以及全面二孩政策的放开。这一系列的楼市利好政策的倾向，导致整个楼市中中大户型受到购房者喜爱，房产商之间的博弈将在改善型户型上博弈。
一、何为改善型住房 过去十几年，官方文件中极少提到改善性住房需求。最早可追溯到2008年12月的国务院《关于促进市场健康发展的若干意见》中提到：加大对和改善型住房消费的信贷支持力度。对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第2套用于改善居住条件的普通的居民，可比照执行头次贷款购买普通自住房的优惠政策。 那也就意味着，改善性住房需求需要同时满足两个条件：其一，现有的人均面积要小于当地平均水平(比当前全国城镇地区人均34平米左右)。其二，所购第2套房属于普通自住房。 二、改善型住房要求品质越来越好 改善性住房的人群也日渐趋于年轻化，他们认为当年这种政策利好的条件下，一步到位是最的，改善型住房就是面积大，价位比较高的房子，配套、环境、交通也都齐全。户型的合理化、配套的便捷，以及服务设施的智能人性化等，越来越受到年轻置业者的重视，而应对这些需求的改变，也在重新对“高端住房、改善性住房”进行了定义。 三、改善型住房需求释放原因 改善型需求的释放是必然，一方面在房产政策影响下，部分改善型住房购房者维持观望态度时间过长，导致大量改善型需求积压已久，置业者遇到心仪的房源自然心动不已；另一方面，对于经济实力相对雄厚的改善型置业者而言，他们对“以价换量”带来的效应也非常关注。 2015年‘330’大政策重磅出炉，较低直接降为四成，购买二套住房的更是给力降到二成，还有全面二孩政策的放开这一系列利好楼市的新政，给了更多有改善性需求的购房者强有力的依靠，注入一剂强心针，大大刺激改善性购房者对大面积户型的购买欲。未来改善性购房需求释放持续向好定是大概率事件，现代人对购房标准、品质的不断提高，相信抛去死板的三房、四房大面积平层，洋房、叠拼户型设计会是今后市场新一轮卖点所在。 以上是对改善型住房的解释，随着一系列楼市利好政策，尤其是全面二孩政策，改善型需求得到进一步释放，开发商对于整体的户型规划有利重新的定义。
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