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二手房买卖避税出妙招&业内忠告莫吃哑巴亏
　　转让购买五年内的房产，须按照房价全额缴纳5.5%的营业税，楼市“六一新政”中的这一举措让不少打算近期进行房产交易的市民犯了难，市场上也出现了一些所谓的规避“妙招”。记者昨日就此咨询了部分业内人士，他们认为这些“妙招”存在一定的法律和市场风险，买卖双方还是应谨慎行事。
　　“妙招”之一：虚报房产总价
　　案例：胡先生打算将手中一套总价40万的房源出售，为了避开营业税，他与买房人约定在买卖合同上将房价标为20万元。在房管部门缴税时，他认为只需要按照评估价格缴纳契税，而营业税则可以省下一大笔钱了。
　　点评：我爱我家市场部舒经理介绍说，去年新政刚实施时确实有不少卖房人这样操作过，由于在缴纳契税时房管部门对特别低的房产总价会重新核定，并按照核定后的价格征收契税，不过营业税并没有采取这种方式，使得一些卖房人蒙混过关。而今年在征收营业税时必须提供契税的完税发票，这也就意味着房产总价一览无遗，因此想通过虚报房价来规避营业税的卖房人无法“得逞”。
　　“妙招”之二：假赠与真买卖
　　案例：有人欲买石女士手中一套60万元的房产，可是3.3万元的营业税让石女士觉得有点亏。于是她打算以赠与的方式卖房，由于没有发生交易行为，因此营业税可以避开不交，买方只需缴纳4%的契税。
　　点评：这种方式在去年新政出台时也有不少买卖双方效仿，不过实际操作成功的并不多。香港中原地产分析师王巍巍表示，赠与卖房存在相当大的法律风险，出现问题时买房人往往要吃“哑巴亏”。这是由于我国《合同法》中规定，“赠与的财产有瑕疵，赠与人不承担责任”，也就是说，买方拿到房产后如果发生了质量问题，在法律上不受保护，很难要求房主赔偿。此外，买家还要承担赠与人撤消赠与和不履行赠与义务的风险，而且如果私下交易被拆穿，双方都要负法律责任，补缴税款与罚款，这对双方来说都得不偿失。
　　“妙招”之三：私签合同后过户
　　案例：为了避开5.5%的营业税，房主周先生与买方陈先生私下签订了一份买卖合同，约定三年后再正式办理买卖过户手续，这样周先生便不用缴纳营业税。陈先生先付了3万元的定金，便举家搬进了新居。
　　点评：据了解，这种方式在去年南京的市场上较为普遍，而且公证机关也可以为这样的交易双方办理公证。不过由于市场风险较大，今年公证部门对此类公证的审核已经越来越严格，交易双方想通过公证的方式获取保证也越来越难。我爱我家舒经理表示，市场的风险主要体现在国家政策的变动上，去年新政中规定两年内卖房的要缴纳营业税，而今年又将年限提高到五年，这使得去年不少私签合同避税的市民又要再等三年。即使等到三年后再过户时，房价也会出现变化，如果涨幅较大的话，房主宁愿赔偿违约金也不卖，买方只能重新选择房源。业内人士表示，由于在未来几年内国家开征物业税、个人所得税的可能性较大，买卖双方都有一定的市场风险。即使规避了营业税，也很有可能要缴纳其他税种。所以在房产交易时最好弃用所谓的“妙招”，避免不必要的交易纠纷。
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购买二手房陷阱非常多 律师教你一一绕过
现房太贵，期房难等，因此越来越多急着买房的人都选择了二手房。但是很多朋友只有经历过才知道，购买二手房的陷阱非常的多，一不小心就会“钱房两空”，甚至引发不必要的法律纠纷。那么如何才能绕过这些购房陷阱呢？且让顶呱呱律所为你支招！
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1、核实出卖人身份及房屋权属
这里只要是为了核实出卖人是不是真正的房屋所有人，因此务必核对其房屋所有权证、土地证、契证及身份证件。还要看房屋权属有无争议，或者有没有被抵押等。顶呱呱律所建议大家可先查看房屋所有权，必要时也可以亲自跑到房管局核对真伪2、注意房屋是否存在共有人
若即将购买的二手房存在共有人，则必须让共有人也在买卖合同上签字。在顶呱呱律所接手的案件中，曾经出现过冒名顶替签字的情况，如果大家不想以后面对房产纠纷，最好注意仔细核对签名人的身份。
3、注意房屋是否违章、待拆、被查封或被转让
现在的房价这么贵，如果不想“人房两空”，大家最好注意房屋是否违章或待拆、是否已被查封、转让等，因为这几种情况下的房屋即便你付了钱也拿不到房，而且不管是金牌律师还是法官大人都帮不了你！
4、房屋是否被出租
如果要购买的房屋已出租他人，就会导致买房无法实际居住，因此买房前务必多次实地查看核实房屋是否存在出租情况，如有则要尽量要求房东在交易前处理好租赁事宜。
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5、注意土地使用年限
我国规定住宅的土地使用期限最长是70年，而房屋使用年限又是影响房价的重要条件，因此要想不吃哑巴亏就必须在购买前把土地使用年限搞清楚，碰到那种年限没剩多少年的再便宜都不要买。
6、明确各类税费
二手房交易过程中所涉及的税费很多，包括增值税、个人所得税、印花税、契税等，实际交易中卖家常常将税费转嫁到买家身上，因此顶呱呱律所提醒大家在支付放款之前，最好与卖方就各项税费的承担作明确的规定7、明确违约事项
如果买房者选择采取按揭贷款购房的方式进行购房，对没有获得银行贷款审批的后续处理方式也要约定，现实生活中因为这种情况引发法律纠纷的例子不在少数.
8、明确附属设施
若有些房屋有附属设施（如花园、泳池）的，也应该明确价款中是否包含了这些附属设施，特别是那些价值较大的设施设备，否则也许你花了血本买了一栋花园别墅，也会被告知别墅是你的但花园不属于你9、明确佣金
通常情况下，二手房交易都是通过房产中介来实现的，因此不可避免涉及到佣金。为了保险起见，大家最好与卖方明确一下中介佣金的支付方，并有必要对交易失败后佣金的退还情况作约定，别房没买到还亏了一大笔佣金进去。
10、避免阴阳合同
有的人为了避税，选择签订价款约定不一致的阴阳合同，这样的二手房交易明显存在很大风险。一旦产生纠纷诉诸法律，法院难以分清真假买卖合同，这难免会影响到案件的判决，因此顶呱呱律所奉劝大家千万不要为了省小钱签阴阳合同。
买房子本是一件值得开心的事情，但是如果踩进陷阱就得不偿失了，以上就是顶呱呱律所为大家分享的购买二手房常见陷阱，希望大家能巧妙地绕过这些“坑”，也避免出现一些不必要的法律纠纷！
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二手房买卖佣金差别大 买主不砍价吃哑巴亏
来源：大洋网-广州日报
作者：林琳
记者走访市场了解到，此前根据有关规定，广州中介行业买卖佣金的上限是楼价总价的3%，而传统中介行向来普遍收取买卖双方2%~3%的佣金，但随着“实收价”（即放盘价默认为业主净收入的价格，除此之外不负责任何费用）的兴起，卖方和中介都默认为业主不交佣金，买家交一定点数的佣金。
0.5%~3% 二手房买卖佣金差别大价格不透明
电商低佣金抢市场
业内人士提醒，购房签约前先“倾妥”佣金
广州白领胡小姐刚刚签约了一套200多万元的物业，佣金是收取总价的1.8%，即接近4万元。
签约后，她发现身边的朋友没有一个曾经付过这么高点数的佣金，感到后悔莫及，觉得是中介故意欺瞒自己，但一旦自己拒付1.8%的佣金就变成违反合同，骑虎难下不知道是否继续成交：“我之前根本不知道佣金是可以‘讲价’的，也不知道市面上竟然还有0.5%的佣金。”
PK一：佣金高是借信息不透明坑买家？
记者走访市场了解到，此前根据有关规定，广州中介行业买卖佣金的上限是楼价总价的3%，而传统中介行向来普遍收取买卖双方2%~3%的佣金，但随着“实收价”（即放盘价默认为业主净收入的价格，除此之外不负责任何费用）的兴起，卖方和中介都默认为业主不交佣金，买家交一定点数的佣金。尽管不久前广州有关部门取消了中介佣金3%的上限，但市场上并未因此而出现佣金上涨的现象，反倒因为房产电商“零佣金”、“0.5%佣金”的冲击而出现佣金微微下调的趋势。
中原地产物业部副总经理陈秋炳告诉记者，中原的对外口径是不高于3%，实际佣金在1%~3%：“佣金多少跟物业的条件和热购情况、买卖双方的心态都有很大关系。”他举例，如果是条件优越的物业，很多买家都急于追捧，有的买家会希望多出佣金而“竞得头筹”，如果经纪人服务态度好、专业性强，买家也有可能愿意支付多一点佣金，“总的来说还是协商的结果。”&
有买家对此有所质疑：“有可协商空间不就代表没有标准？既然没有标准，那就说明不够规范，中介就是在‘搏懵’，能收高点就收高点，收不了高价了再降一点点。”
PK二：低佣金有“吃差价”嫌疑？
今年起冲击广州二手房市场的房产电商则提出“标准化”的“0佣金”、“0.5%佣金”和“1％佣金”，靠低佣金吸引眼球、抢夺市场。这种佣金效果令房产电商在近几个月的成交量上奋起直追，甚至超过部分传统中介。
然而，陈秋炳认为：“传统中介经过二十几年耕耘，对二手房成交交易流程、手续熟悉，积累了众多的客源、资源，交易透明不吃差价，有一些中介在佣金上看似收少了费用，却有可能在其他地方‘吃回’，比如在其他环节增加收费、私下收费或‘吃差价’。”
相关网站的广州二手房电商集团总经理谢淦对“0佣金”颇有微词：“中介付出了劳动，也理所当然要获得报酬。而‘免佣’房源通常是卖家与中介方签订了独家协议的房源，由中介方全权代理销售，但中介方常暗中抬高价格。比如一套卖家实收90万元的房子，中介方对外开价100万元甚至更高，买家表面上没有支付佣金，但实际上因为中介吃差价，交纳了比佣金更高的费用。”
对于低佣金的质疑，谢淦认为这是由房产电商和传统中介不同的运营模式决定的：“电商没有昂贵的地铺租金，运作成本低，成交速度快，采用薄利多销的形式运营。”
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