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借名买房起纠纷该如何处理？
　　本期介绍：近几年来，各级政府出台一系列房地产调控政策。不少购房者为了规避政策，降低购房成本，采用借名买房的方式。随着房价上涨，借名买房方式存在风险，导致借名买房引发纠纷时常发生。因此如何解决借名买房纠纷？我们有幸地邀请到了天津房地产专家――杨富刚律师参加法律快车《律师零距离》关于房产纠纷的专访，以下欢迎杨富刚律师来为我们专业解答“借名买房起纠纷该如何解决”等相关问题。
　　访谈嘉宾简介：杨富刚律师，现执业于北京盈科（天津）律师事务所，杨富刚律师专业于房产纠纷，婚姻家庭、合同纠纷等案件的研究，工作中积累了丰富的办案经验和处理各类复杂案件的能力，在上述几个方面多年来成功率颇高。杨富刚律师秉承“客观务实、认真负责”的工作态度，最大限度的维护当事人的合法权益，获得当事人的一致好评。
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杨富刚律师，您好！很高兴您能在百忙之中抽出时间接受法律快车专访组的访谈。现实生活中，不少购房者借他人名义购买房屋，他们借名买房的原因有哪些？
　　借名买房是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。为何会发生这种情况呢？在现实生活中，一般是出于以下原因：一、由于法律或者购房政策对购房者资格的限制，比如“限购令”等；二、由于待售房屋对特定人群的优惠政策；三、利用不动产产权登记逃避债务、转移财产等。
儿子张某为父母借名买经适房，李某符合购买经济适用房的条件，便借用李某的名字购买一套经济适用房，双方签订借名购房协议，约定由张某全款购买房屋，李某协助办理产权过户手续，几年后李某起诉到法院要求确认房屋所有权。张某和张某父母应该怎么办？
　　双方签订的借名购房协议约定的是购买经济适用房。借名购买经适房的合同效力，各地法院判决不太一样，有的法院认为合同以合法形式掩盖非法目的或者损害社会公共利益而无效，有的法院认为合同不违反法律、行政法规强制性规定而有效。所以张某和父母，要看当地法院的司法政策或以往案例，如当地法院认为有效，可提起反诉，要求确认房屋所有权归自己所有，并要求李某协助办理房屋过户手续；如当地法院认为无效，也可提起反诉，但只能要求李某归还房款，并要求李某赔偿损失。
张某夫妻因年龄原因无法办理银行贷款，以儿子名义购买一套二手房，买房前，张某夫妻和儿子签订借名买房协议，张某夫妻支付房屋首付款和相关税费，并一直偿还贷款，而房产证写儿子名义。后来儿子买（应为卖）房，买家将房屋总价款打入张某夫妻，儿子要求父母返还房屋总价款。张某夫妻应该怎么做？
　　由于张某夫妻购买的是二手房，并且办理了银行贷款，所以张某购买的应该是商品房。张某夫妻和儿子签订借名买房协议，虽有恶意串通行为，但张某夫妻支付房屋首付款和相关税费，并一直偿还贷款，所以该合同没有损害银行的利益。综上二点，张某夫妻和儿子签订的借名买房协议，是合法有效受法律保护的。但房产证写的是儿子名义，第三人买房属于善意取得，张某夫妻就不能要求返还房屋了。当儿子要求父母返还房屋总价款时，张某夫妻完全可以合法有效的借名购房协议，主张房屋为自己购买，出卖房屋的总价款应为自己所有，要求驳回儿子的请求。
购房者因各种原因，借他人名义购买房子，但购房者与出名人容易出现各种纠纷，那么借名买房存在哪些法律风险？
　　一、难以取得房屋产权的风险。由于房屋的产权以登记为准，所以实际出资人虽然保管了房产证，这并不意味着其就是房产的所有人。名义购房人作为登记的产权人，是完全可以通过挂失的手段，重新取得房产证。这时实际出资人手中的房产证不过是废纸一张。因此，如果登记购房人反悔，出资人不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款都很困难。
　　二、房产被处理的风险。由于法律保护在交易中无过错的善意第三人的利益，因此，名义购房人处理房产的行为一般认定为有效，此时，实际出资人享有的不过是对名义购房人的债权而已，而债权能否实现还是未知数。另外，如果登记购房人有对外债务，债权人可以要求法院查封并拍卖该房产。
　　三、优惠购房不得的风险。在借用他人名义购买优惠房的情况下，即使双方签署了书面协议，一旦发生争议的话，这种协议由于涉嫌以合法形式掩盖非法目的，因此，很容易被法院认定为无效协议，达不到房产权属约定的效果。如果双方签署这种书面协议并向公证机关要求进行公证时，对此种协议，公证机关也是不予受理的。
　　四、房产被继承的风险。如果名义产权人意外死亡，该房屋可能会因为继承关系而被名义购房人的亲属继承。
那么借名买房合同有法律效力，受法律保护吗？
　　根据不同的情况效力亦不同：
　　一、如果借名购房购买的是一般的商品房。对于该买卖合同应当认定为有效合同。意思自治是我国合同法的一项基本原则，任何人有权依据《合同法》有关委托代理方面的规定，委托他人代理为一定民事法律行为，其中当然包括代理买卖房屋。如果不存在恶意规避法律或者政策的行为，双方当事人自愿签署的借名买房合同合法有效，应具有法律效力。实际出资人可以以双方签订的合同，要求登记购房人将所购房屋过户到自己名下。
　　二、如果借名购买享有优惠政策类的房屋。比如“经济适用房”，对于该类合同的效力，有的法院认为该类合同为无效合同，理由是双方当事人，尤其是实际出资人存在恶意规避法律或国家政策的行为，属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形，其签订合同的标的是买卖某种特定的购房资格，而非房屋本身，应当认定为无效。而有的则认为，我国《合同法》明确规定违反国家法律法规强制性规定的合同才属无效，而关于经济适用房上市交易的相关规定不属于法律，亦不属于法规，从维护市场交易秩序的角度出发，该类合同不应判归无效，合同双方如果能够按照规定补缴税收，合同仍应属有效。
　　法院认识的不同可能会导致不同的结果。因此，借名买房者，一定要认清楚所购房屋的性质，如果是拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产，那么最好不要购买，以免一旦发生纠纷，造成最后落得房财两空。
若购房者确实需要采取借名买房，如何将借名买房的风险降到最低？
　　首先，我建议尽量不要采用借名买房的这种购房形式，但是若确实需要采用此法，作为实际出资购房人，我认为应注意以下几点：
　　一、保留好购房出资的凭据（比如现金给付凭证，收条，银行转账凭证等），建议资金流转采用银行转账形式。
　　二、与名义购房人签订相关协议，针对借名买房的各个环节作出详细约定，并有无利害关系证明人。
　　三、购房完成后，应及时将产权过户到自己名下。
　　总之，要尽可能的保留自己实际出资购房的各项证据，以防可能发生的风险。
借名买房存在很大法律风险，杨富刚律师对此有何防范建议？
　　针对借名买房的现象，结合以上的分析，我觉得应当注意一下几点：
　　一、尽量不要使用他人的名义购房。为了眼前的利益使用他人的名义购房，不仅会使自己买房后面临诸多的烦恼，更有可能会出现房财两空的严重后果。现实中一桩桩案件的教训值得我们每一个想以他人名义买房的人记取。
　　二、能够共同购买优惠房的，不要使用乙方的名义购房。有些优惠房比如公房，政策规定职工的子女是可以和父母共同购买的。如果职工子女众多，此时参与购房的子女就没有必要完全使用父母的名义购房，而应当采取父母联名的方式购房，并按份享有房屋的共同产权，从而避免纷争。
　　三、已经以他人名义购买的房产应及时过户到自己名下。如果购买的是商品房，如果没有贷款，则在交纳转让的有关税费后，即可办理过户手续。如果政策规定有年限限制的，则在年限期满后即可依照规定办理过户手续。
　　四、在向名义产权人追讨产权失败的情况下，应及时以不当得利为由要求对方返回购房款和利息损失。一般情况下，法院至少会判令对方返回已交纳的购房款，从而减轻实际出资购房人的经济损失。
本期的访谈即将结束了，我们非常感谢杨富刚律师接受法律快车《律师零距离》的专访，同时也感谢广大网友们对我们访谈栏目的支持与关注，我们下期再见。
　　非常感谢法律快车《律师零距离》的专访，也非常感谢广大网友对此次专访的关注，如果网友还有什么具体问题，可以向我详细咨询，我一定会为大家提供大家满意的法律服务。谢谢！下次见！
随着房价的上涨以及国家购房政策的变化、限制而催生了借名购房现象的发生，实际出资购房人出于得利的目的采用借名购房，看似聪明，实则隐含着巨大的风险，购房后会面临种种烦恼和担忧，甚至有可能房财两空，建议慎重选择。
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什么是借名买房，借名买房有哪些风险？
正在读取...&|&作者：福州房产律师&|&来源：法邦网
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导读：借名买房可以规避当前的限购政策，满足购房人的购房愿望，但是借名买房这个过程中暗藏的风险不少，容易引发纠纷。要避免风险，就需要了解有哪些风险，因此，本文将对什么是借名买房，以及借名买房有哪些风险进行介绍。
一、什么是借名买房？自限购政策施行之后，部分有购房需求的人失去了购房资格，即使能签买卖合同，也无法在房地产中心进行交易过户。在此情况下，个别购房者采用了“借名买房”的方式，即以父母、子女或者其他人的名义购房，而购房款项却由购房者自己支付。二、借名买房有哪些风险？在借名买房的背后，实际出资人会与登记购房人签订相应的合同，以自己能够取得所购买的房屋，该合同的有效性对实际出资人是否能够取得房屋或者最大化的保护自身的利益至关重要。对于双方在幕后签订买卖合同的有效性需要具体分析。（一）借名购房一般的商品房，合同是有效的意思自治是我国合同法的一项基本原则，任何人有权依据《合同法》有关委托代理方面的规定，委托他人代理为一定民事法律行为，其中当然包括代理买卖房屋。如果不存在恶意规避法律或者政策的行为，双方当事人自愿签署的借名买房合同合法有效，应具有法律效力。实际出资人可以以双方签订的合同，要求登记购房人将所购房屋过户到自己名下。（二）借名购买等特殊房屋的合同是无效的对于该类合同的效力，大多数法院认为该类合同为无效合同，理由是双方当事人，尤其是实际出资人存在恶意规避法律或国家政策的行为，属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形，其签订合同的标的是买卖某种特定的购房资格，而非房屋本身，应当认定为无效。“借名买房”者，一定要认清楚所购房屋的性质，如果是拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产，那么最好不要购买，以免一旦发生纠纷，造成最后落得房财两空。上文介绍了什么是借名买房，以及借名买房有哪些风险，在现行的各种政策之下，一些想要购房的人没有了购房资格，只有寄希望于借名买房，但是借名买房风险太多，难以预料，因此，若您要借名买房或者因借名买房产生了纠纷，最好还是向专业的房产律师咨询一下是应对的方法。
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一、什么是借名买房借名买房，是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人，被借名之人为登记购房人。二、借名买房的原因分析实际出资人为何以他人名义登记房屋产权呢，一般是出于......
福州房产律师温馨提示：在签订房屋买卖合同之前首先要审查开发商提供的五证是否齐全，审查时需要特别注意的是五证的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致。此外，签订合同时对于交房、办理相关证件的具体日期一定要明确约定，切忌使用"大概"、"可能"等含糊语句，以避免日后纠纷发生。
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