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临时建筑物租房合同是否有效？
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《解释》第3条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时，与承租人订立的无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 【提示】 非法的临时建筑物除了在一审辩论终结前取得批准有效以外，均为无效房屋租赁合同。
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临时建筑无房产证出租 租赁合同被判无效
张某诉称，经某公司同意，我与谢某于日共同出资25.7万元承接了王某在某公司1#，2#号餐厅。接手后，于同年10月份出资32.7万元对所承租房屋进行了装修。日，我与谢某签订协议，确认由我个人取得全部餐厅的经营权。经营期间，某公司以修路降低房价为由将租赁期限改为日至12月31日，并承诺由我优先续租。此外，我要求某公司为我提供所承租房屋的产权手续办理工商登记，但其一直拖延不提供。在我再三要求下，某公司分别于日，5月27日，11月24日向我提供房产证复印件，但该复印件并非我所承租房屋的产权手续。直到2009年12月即将续签租赁合同时，某公司才告知我所承租房屋属临时建筑，没有房产证。由于某公司的欺诈行为，双方所签订的租赁合同应为无效，某公司基于过错应该赔偿我因此遭受的经济损失。现诉至法院，请求确认我与某公司签订的《》为无效;判令某公司赔偿我各项经济损失，包括：装修损失32.7万元，餐厅转让费损失25.7万元，餐厅过户费1000元，人员工资损失16.8万元，广告费损失6800元，灭火器1300元，宿舍押金500元，宿舍400元，低值易耗品损失2170元;餐厅设施设备添置费损失38 026元;返还我所交付给被告的保证金4万元;承担本案用。某公司辩称，我公司于日签订的房屋租赁合同的相对方是谢某，而非张某。我公司与张某签订的房屋租赁合同的承租期是自日至2009年12月。在订立合同过程中，我公司并不存在故意隐瞒所出租房屋没有房产证的行为，因为从我公司提供给张某的房产证复印件上可清楚得知该房产证并不包括所出租的房屋。我公司与张某于日签订的合同合法有效，并已按合同约定交付给被告租赁标的，被告也使用了租赁房屋营业。原告在自己已经使用租赁标的，并且租期将尽的情况下主张合同无效于法无据。我亦不承担原告任何经济损失。依据我同原告签订的房屋租赁合同，被告应支付所欠房租5529.6元，实际使用房屋费用3801.6元，水电费2007.5元。原告还应承担因腾房所产生的房屋清理费用共11 580元，包括公证费1万元，搬运费1120元，空调拆卸费400元，搬运用料费60元。并由原告承担本案诉讼费用。原告张某对被告某公司的反诉辩称，反诉人出租的房屋未取得所有权证，因此属于违章建筑，是不允许出租使用的，更不得作为营业用房。因反诉人隐瞒所出租的房屋系违章建筑的真实情况，致使我无法取得营业执照，违反了诚实信用的合同原则，造成了合同的无效。故要求判决合同无效，并由反诉人赔偿经济损失。反诉人在诉讼期间未经我的同意擅自进入我所租用的房屋，在诉讼期间未经法院同意擅自进入餐厅强行将屋内物品拉走，并对餐厅进行施工，因此反诉人应自行承担其行为的后果。其强行拉走我的财物已经侵犯了我的财产所有权，属另一法律关系，我将通过法律程序解决。反诉人租金及水电费的计算没有事实根据，故请求法院驳回反诉人的诉讼请求。经审理查明，日，谢某和王某签订《餐馆转让协议》，约定自日，王某将涉及市某区(白色餐饮楼)1号、东2号餐厅(以下简称争议餐厅)的房屋租赁合同的权利义务转让给谢某;确认租期至日;月租金总额为人民币16 589元。同日，张某与谢某共同支付餐厅转让费人民币257 000元。同日，谢某向某公司交纳过户手续费人民币1000元，某公司为其出具了。号，张某与谢某签订《饭店投资参股协议》，确认双方共同投资经营争议餐厅，投资、分红、经营风险各占一半。号，张某与谢某签订《餐厅股份出让协议》，确认谢某将争议餐厅所占的股份转让给张某，争议餐厅由张某独自经营。日，张某与某公司就承租争议餐厅的相关事宜签订《房屋租赁合同》，约定：承租期限自日至日;月租金总额为人民币10 368元;张某需交纳保证金共计人民币4万元，作为其履行合同、产品质量和售后服务承诺的担保;如张某违反合同的各项约定，保证金作为;无论合同是否到期，翻建、改建、装修设施广告牌均属某公司所有，张某不得拆除;双方于日签订的租赁合同同时解除。后张某向某公司交纳了保证金人民币4万元。双方均认可日，某公司曾与谢某就租赁争议餐厅的相关事宜签订过房屋租赁合同，但张某主张其为该合同的实际履行者，某公司则主张日协议的相对方是谢某，与张某无关。张某实际经营、占用争议餐厅至日。因张某未按约定支付2009年12月的房屋租金，某公司于日、17日两次向张某发出《通知》，通知解除双方于日签订的《房屋租赁合同》，并要求张某于日前腾空争议餐厅。之后，某公司又于日、27日、31日三次向张某发出《通知》，督促张某腾退。因张某拒绝腾退，某公司于日自行将争议餐厅腾空。期间，北京市国信公证处公证人员到场对腾空过程进行了公证。某公司为此支付公证费人民币1万元、搬运费人民币1120元、材料费人民币60元、空调拆机费人民币400元。某公司应张某拖欠水、电费的主张提供《水、电、气费通知单》4张。张某对该4张单据的真实性表示认可，但主张均已交付。某公司予以否认。张某未就其已交付的主张提供证据。经营期间，张某以办卫生许可证及执照为由分别于2009年4月、5月、11月自某公司处领取了房屋所有权证的复印件。争议餐厅所在的房产并未列入《房屋所有权证》。经查，争议餐厅所在的房产未经过合法的建房审批手续，也没有房屋产权证。日，张某向本院提起本诉讼。审理期间，受本院委托北京市价格认证中心对争议餐厅装修的现值进行了评估，结论为人民币224 655元。鉴定费为人民币8143元。为经营需要，张某雇佣人员，并支付工资，但未能就其主张的实际支付工资的具体数额提供充足证据。为解决雇佣人员的居住，张某另支付宿舍取暖费人民币400元。此外，张某印制了宣传材料，为此支付印刷费人民币6800元。张某于日向本院提起本诉讼。【审理查明】违反法律和行政法规强制性规定的合同应为无效。争议餐厅所在的房产未取得合法的建房审批手续，也没有房屋产权证，故张某与某公司就上述房产所签订的协议均违反了《中华人民共和国城市》的相关规定，应为无效。则因该合同取得的财产，应当予以返还。现张某要求某公司返还保证金4万元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。张某系通过转让方式取得的经营权，其理应对该房产能否用于经营有一定的认知，故张某对于双方合同无效结果的发生亦应承担一定的责任;因双方在签订《房屋租赁合同》时，对于履行合同后的结果已有预期;张某在承租房屋后确已使用房屋，合同期即将届满，合同目的已基本实现，故本院将在综合考虑上述因素后，对张某所主张的装修损失、餐厅转让损失的赔偿数额酌情予以判定。因雇佣人员及进行广告宣传是张某的自主行为，在张某确已实际进行经营的前提下，上述相关损失理应由张某自行承担。灭火器、低值易耗品、添置的设施设备中动产部分应包括在某公司腾空争议餐厅时搬离的物品中，附着于不动产上不可移动的部分，其价值应包括在装修鉴定中，本院不再另行确认。宿舍押金系基于张某与他人形成的租赁关系而发生，与某公司无关，且可以退回，故不应由某公司承担赔偿责任。《房屋租赁合同》虽然为无效，但张某仍应比照合同的约定支付其实际占用争议餐厅期间的房屋使用费及按实际发生量支付水、电费用。因腾退房屋是某公司的自主行为，因此而发生的费用应由其自行负担，故本院对其要求张某支付房屋清理费的反诉请求不予支持。双方就返还物品所发生的争议另案予以解决。【审理结果】判决如下：张某与某公司于二oo九年六月一日签订的《房屋租赁合同》无效;本判决生效后七日内，某公司返还张某人民币四万元;本判决生效后七日内，某公司赔偿张某人民币二万八千八百五十元;驳回张某其他本诉诉讼请求;本判决生效后七日内，张某给付某公司房屋使用费人民币九千三百三十一元二角、水电费人民币二千零七元五角;驳回某公司其他反诉诉讼请求。
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租赁临时建筑，合同是否有效，是否支付租金
日期：日　作者：佚名　来源：本站原创
临时建筑不论是在农村，还是在城市，都大量存在，而且相当部分没有任何手续，这是大量存在的社会现实。如果临时建筑不能进行收益，也就不会大量存在了。所以，临时建筑的出租，是其建设的主要目的，存在的主要根源。
　　一、关于临时建筑的建筑行为。
&&& 《土地管理法》第36条规定：&非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。&第74条规定：&违反本法规定，占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等，破坏种植条件的，或者因开发土地造成土地荒漠化、盐渍化的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正或者治理，可以并处罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。&第83条规定：& 依照本法规定，责令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施的，建设单位或者个人必须立即停止施工，自行拆除；对继续施工的，作出处罚决定的机关有权制止。建设单位或者个人对责令限期拆除的行政处罚决定不服的，可以在接到责令限期拆除决定之日起十五日内，向人民法院起诉；期满不起诉又不自行拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行，费用由违法者承担&。根据上述规定，在未经允许占用耕地建房的行为应属违反土地管理法的行为，应受到相应的行政处罚。
&&& 《城乡规划法》第64条规定：&未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。&第65条规定：&在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。&第66条规定：&建设单位或者个人有下列行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款：（一）未经批准进行临时建设的；（二）未按照批准内容进行临时建设的；（三）临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。&
&&& 所以，占用耕地、违反城乡规划进行建房的行为是违法行为，对已经建造的房屋，行政机关可以责令拆除。
&&& 二、关于临时建筑的出租行为。
&&& 以上法律规定了对临时建筑可以责令拆除，但并未对尚未拆除的房屋是否可以使用（包括出租）做出禁止性规定。根据民法相关理论，建造属于事实行为，是建筑物所有权原始取得的方式之一，一旦建造完成，建造人即取得所有权，尽管因起违法建设，并不能取得《物权法》规定的不动产产权，但建设者在民法上仍然是违法建筑的所有人，享有占有、支配、使用、收益的权利。
&&& 非法建筑房屋行为、出租该临时建筑的行为是两个相互独立的、性质不同的法律行为，前者是事实行为，后者是以双方意思表示为要件的法律行为。
&&& 三、关于租赁合同的效力。&
　　《城市房屋租赁管理办法》第6条虽规定，未依法取得产权证或属于违法建筑的的房屋不能出租，但该办法仅是部门规章，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第３条规定：&合同法实施以后，人民法院确认合同效力，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。&故建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》不应作为认定合同无效的依据。
&&& 《城市房地产管理法》第52条虽规定：&房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。&但该规定并不是强制性规定，并没有规定租赁合同的出租人必须对合同标的物享有法律认可的所有权（不动产物权）。
&&& 《合同法》第224条规定：&承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。&从中可以看出，出租人出租房屋，不必一定拥有所有权。
&&& 所以，综观我国现行法律、行政法规，《土地管理法》、《城乡规划法》仅对违法建筑的行为做了禁止性的规定，而并未对已经建筑的违法建筑的使用做出禁止性规定，其他法律、法规也无相关禁止性规定，故以不存在任何影响租赁合同的效力的因素，应当认定为合同有效。
&&& 四、关于租金支付。
&&& 承上所述，合同有效，承租方当让应当支付租金。而根据日刚刚生效的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条的规定：&房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。&即使合同无效，承租方也应当支付租金。因为，租赁合同的主要权利义务是完整而可行的（不同于房屋的买卖合同），双方的合同目的都能够达到和实现，民法、合同法的规定，从根本上是为了保护市场交易，而不是为了破坏市场交易。
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临时建筑物房屋租赁合同是否有效？
作者：陈其象律师 来源： 本站原创 发布时间：日 点击数：
《解释》第3条规定，&出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。&&租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。&
临时建筑物房屋租赁合同的法律效力，分为以下情形
1.临时合法建筑物房屋租赁合同依法有效;
2.超过使用期限的临时合法建筑物房屋(转化为非法建筑物)租赁合同，超过使用期限部分无效;
3.临时非法建筑物房屋租赁合同无效;
4.临时非法建筑物房屋租赁合同和超过使用期限的临时合法建筑物房屋租赁期限，在一审辩论终结前取得批准的有效。
陈其象律师提示
非法的临时建筑物房屋租赁合同除了在一审辩论终结前取得批准有效以外，均为无效房屋租赁合同。
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