商业地产与住宅地产的十点区别
商业地产焦点
第六，产品的设计不一样。住宅地产的设计，主要是基于一般性使用功能的需要，而对于商业来讲，不同的业态、 不同 的功能、不同的产品，商业设计也是不一样的。例如，电影院的产品设计主要考虑层高、柱距和消防等问题，而餐饮店的设计对物业硬件的要求就不那么高了， 主要是解决上、下水和排风等问题。商业地产的设计需要依据自身的需求，依据市场的需求，设计主要是为了满足商业经营的需要。 我们拿商铺切割为例，有的开发商把临街店铺的门脸（即我们所说的面宽）切的窄些，里边（进深）切的深些，这样有限的物业可以多切出几个临街店铺，以提高销售利润。但是这样的切割方法，即便卖出去了，让投资者如何很好的经营呢？4 米的面宽在两侧摆商品，一个柜台要45公分，那么中间要加一个人，共60 公分，中间还要摆货架，大家算一算，这样的面宽如何进行科学、合理的商品陈列？商铺切割时，如果面宽大了，进深浅了，则公摊的面积就大了，商铺就不好卖。店铺的进深与住宅的要求是完全不同的，切割商铺也是一门学问，通常有 “回”字形和“非”字形两种切割方法。“非”字形切法适用于“长条型”的物业，以商业步行街的形式将客流导向两侧，实现卖场客流的均好性； “回”字型的切割方法较适用于正方型的物业，通常会通过中庭将客流吸引至物业的几何中心，使客流由中心向四周均匀散去。所以，住宅的设计与商业地产的设计也是不一样的。区别七，销售、营销不一样。台湾、香港的一些销售公司认为，“卖住宅的是小学生，卖商业地产的是大学生”，从这个比喻可以看出，商业地产的销售、营销要比住宅地产复杂很多。住宅可以一卖了之，目的很简单，也很直接，而商业地产是以物业升值和商业经营收益为投资动力的，商业地产卖出去以后，还要考虑经营问题，还要考虑返租、回报和风险的问题。因此，住宅与商业地产的销售、营销在销售理念、销售形式和销售控制上都是不同的。区别八，投资回报的形式是不一样的。商业地产的投资回报形式有三种，一是销售，二是获取经营收益，三是物业升值，而住宅的投资回报形式只能通过销售来实现。销售只能获取短期的资金回笼或者解决开发商后续开发的资金问题，而经营收益和物业升值才是商业地产投资回报的最主要形式。我们都知道北京的世纪金源购物中心，60多万平方米一寸都没有卖；上海的梅隆购物广场建设的时候投资不到5个亿，前年有家机构出50亿要收购，但被拒绝了，因为这个物业每年都在升值，而且经营收益很高。2001年，某华联曾在呼和浩特投资近6000万，去年则被一家机构以5个亿收购了，所以，商业地产真正的价值并非是销售，而是获取长期的经营收益和物业升值。区别九，专业程度不一样。商业地产与住宅地产对专业要求的程度和重点都是不同的，我以前讲过，商业地产除了要遵循住宅地产所遵循的建筑规范和消防规范外，还要遵循第三种规范即商业规范。商业地产的运作对于商业专业性的要求极高，是多个商业微观问题综合解决的结果，住宅地产的运作则 不需要进行复杂的商业设计。从过程上看，住宅地产销售后就进入了终端，而商业地产的销售只是经营的开始，还需要招商、开业和经营管理。所以，商业地产运作与住宅地产的运作对专业程度的要求是不一样的。区别十，综合实力不一样。从资金运作的角度讲，对于住宅地产，销售便是资金回笼的开始，用销售带动项目的后续开发是目前很多开发商的做法。相对于住宅地产的销售，商业地产销售的风险要高很多，如果商业地产也按照这样的思维进行开发，就很有可能导致项目因销售不佳而影响后续开发，这 也是一些商业地产项目夭折的主要原因。商业地产的运作对于后期资金的需求量也是很大的，项目建成开业后，还需要大量的资金投入才可以完成商业经营的培育期，实现赢利。换句话说，商业地产是不能急于回笼资金的，需要一段时期的培养才能将商业经营做好，才能将商 业物业做热，才能将商业项目做出升值空间。
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Copyright & 1998 - 2017 Tencent. All Rights Reserved简述商业地产与住宅地产的区别--《科技致富向导》2014年32期
简述商业地产与住宅地产的区别
【摘要】：正商业地产是房地产开发极其重要的一部分,尤其是近年国家对房价增长过快的打压政策,房地产开发在住宅项目的盈利逐步减小情况下,住宅地产向综合商业地产的转型越来越多。但商业项目与住宅在产品属性、营销手段等的差异性,商业地产的操盘存在种种问题,预期的盈利达不到,甚至商业销售不利而崩盘的企业也不在少数。我公司对商业的操盘经验几乎为零,目前我公司唯一开发的一个商业体项目,还是与其他商业公司合作开发。从12年拿地到现在,设
【作者单位】：
【关键词】：
【分类号】：F721;F299.23【正文快照】：
商业地产是房地产开发极其重要的一部分,尤其是近年国家对房价增长过快的打压政策,房地产开发在住宅项目的盈利逐步减小情况下,住宅地产向综合商业地产的转型越来越多。但商业项目与住宅在产品属性、营销手段等的差异性,商业地产的操盘存在种种问题,预期的盈利达不到,甚至商业
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地产入门：商业地产和住宅地产到底有什么区别？对比商业地产和住宅地产这两种事物之前，是要了解并清楚这两种事物，首先我们是要确认这一点；如果不了解，那所有的对比都是没有意义的，这是常识；但是我们比较两种事物，说他们之间的不同之处，其实也就是他们之间关系的一部分。先说结论，要我说，住宅地产和商业地产的相似度只有 5%，不能再高了；基本可以算作两个行业。而不是说商业地产是一个小分支。事实上，商业地产综合度也是住宅地产的倍数概念。商业地产和住宅地产是两个行业！嗯，说三遍；这问题真的超大，有些东西我就一带而过了。我记得一本建筑史上，大类意思是房屋建筑首要的作用是阻碍入侵，比如动物、敌人、风雨等；当时看到这句话的时候，我为之一震，太原始，太粗暴，太真相了。所以你看人类躲避入侵最终的目的不就是休整养息吗，所以人通过围绕睡觉这个问题度过一生。当我发现这个世界的核心问题其实是睡觉的时候，我非常紧张。我绝不允许我的梦想是睡觉这种荒唐的事情发生，然而我把所有关于生活这个词的句子，替换成睡觉，竟然无缝对接了，且更直接；没办法，我们就先从睡觉说起；产品 ：从产品来说，住宅首要满足的是人类的起居生活；他的核心用途就是用来住，用来睡觉的。至于说家之类的概念，都是睡过之后的事儿。所以围绕着睡觉这一核心去做房地产绝对没错。然后才是周边，睡觉的周边——早餐、晚餐、床、电影、灯光、墙色、床垫、伴侣、做爱、避孕套、24h 超市、养孩子、看着孩子上学....然后再周边——社区、配套、社区环境、学区等；住宅地产 Residential real estate简单说，住宅地产就是开发出来给人睡觉的，给以家庭为单元的人休息的，遮风挡雨的；其次才是在这个核心上进行开发研究。那就是怎么住的舒服；所以现代住宅开发主要以满足城市家庭的睡觉需求的；然后才是满足多样性，层次性。简单来说，在做住宅的时候，你把客群研究好了，就成功一半了。住宅物业形态：公寓、别墅、普通住宅（多层、高层等）及其他衍生形态；舒适度：环境、配套、楼高、楼层、户型类别、户型尺寸等等价格：人因为财富和权力而群分，很多人提报的时候 balabal 半天说不清，比如圈层；等等现代住宅地产的开发特性：（1）住宅地产的开发需要一定的人口密度和人均收入等地域综合水平作为支撑根据。（2）住宅
地产的形态发展需要根据人口密度和人均收入等地域综合水平的高低变化作为支撑根据。商业地产 Commercial real estate很明显的一点是随着人类社会的系统化，复杂化，单一的单纯作为居住的建筑模式已经不能满足人类的社会需求了。比如：社会需要宗教建筑；需要用于王权皇家的宫廷建筑；满足公共活动需要广场；商业活动需要商业街；需要承载商业中心的商业体等等你看吧，世界建筑的发展是和人类发展同步进行的，始终追逐着生产力的发展要求；始终代表着先进生产力.....1、商业地产需要地域拥有一定的综合水平。
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