所需材料（复印件请用A4纸型）
贷款预批材料：1、存量房交易合同或网签合同；2、买卖双方的银行卡和复印件；3、买卖双方身份证，户口簿，婚姻证明（验原件收复印件）；4、买方及配偶的收入证明原件；5、卖方的房屋所有权证（验原件收复印件）；6、其他资料（根据各贷款银行的要求提供）。提醒：需买方卖方夫妻双方本人到场
抵押登记材料：1、买方的房屋所有权证；2、夫妻双方身份证、户口本、婚姻证明（或单身证明）。
卖方取款材料：1、资金监管协议；2、身份证；3、银行卡。
所需材料（复印件请用A4纸型）
贷款预批材料：1、存量房交易合同；2、买卖双方的银行卡和复印件；3、公积金缴存单；4、买卖双方身份证，户口簿，婚姻证明（验原件收复印件）；5、买方及配偶的收入证明原件；6、卖方的房屋所有权证和国有土地使用权证（验原件收复印件）；7、其他资料（根据各贷款银行的要求提供）。提醒：需买方卖方夫妻双方本人到场
抵押登记材料：1、买方的房屋所有权证；2、夫妻双方身份证、户口本、婚姻证明（或单身证明）。
卖方取款材料：1、购房发票；2、身份证。
一、买卖双方签署《上海市房地产买卖合同》：
1、买方限购资格:在上海购房仅适用于以下三种情形的家庭
（1）上海户口但无住房的家庭；
（2）上海户口仅有一套住房的家庭；
（3）非上海户口但能提供前2年内累计满1年的个人所得税税单或社会保险证明且在沪无住房的家庭
注：若不属于以上三种情形之一的，请勿前往签署《上海市房地产买卖合同》，因为"网上房地产"采用的是购房人承诺制，签署买卖合同前，须填报《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》一式三份（一份提交房地产登记机构、一份留房地产企业、一份购房人留存）。即购房人必须认可政府"限购"新政，并保证诚信申报，若不诚信申报，将承担一切法律后果。
2、买方提交材料： 上海户籍：身份证、户口簿、结婚证（未婚人士提供民政部门开具的未婚证明）
非上海户籍：身份证、户口簿、结婚证（单身限购）、纳税或社保证明
3、卖方提交材料 《房地产权证》记载的全部权利人的有效身份证明
二、卖方纳税申报、缴纳税费、申请代开《不动产统一销售发票》；买方缴纳契税取得契税完税单
1、卖方 （1）持有效的身份证明、《房地产权证》到房屋所在的的房地产交易中心"税务"窗口填写营业税、个人所得税《纳税申报表》（土地增值税、印合税免征），并在税收缴款通知书规定期限内完税。
（2）持完税证明到房屋所在的的房地产交易中心"税务"窗口申请代开《不动产统一销售发票》（注：须买方到场并提供相关身份证明）
（3）买方取得《不动产统一销售发票》
2、买方 （1）持《不动产统一销售发票》到房屋所在的的房地产交易中心"财政"窗口填报《契税纳税申报表》，并在税收缴款通知书规定期限内完税。
（2）缴纳契税后取得契税完税凭证（或契税免税证）
（注：须卖方到场并提供相关身份证明及房地产权证）
三、买方个人住房房产税认定准备资料（原件和复印件）（仅适用于买方单方）
：1、房产交易合同，包括新建商品住房的房屋交接书；
2、新购住房的契税完税凭证；
3、购房人及其家庭成员的有效身份证明；
4、购房人的户籍（或居住）证明和婚姻状况证明；
5、无住房同住人及其家庭成员的有效身份证明、户籍证明和婚姻状况证明（申请计入无住房同住人的提供）；
6、其他有关书面证明文件、资料。
四、买方房产税认定（仅适用于买方）及房屋状况查询告知单
1、购房人申请办理个人住房房产税征免认定的流程 购房人向税务机关驻房地产交易中心办税窗口申请征免认定并提供所需申报资料，税务机关初核后，打印《原有住房信息查询表》交付购房人。
购房人持《原有住房信息查询表》到房屋所在地的区县房地产交易中心查询窗口免费查询原有住房信息。自区县查询窗口受理之日起5个工作日后，购房人可领取查询结果。
购房人将书面查询结果交税务机关驻房地产交易中心办税窗口，税务机关正式受理，并签发受理回执。
税务机关正式受理的10个工作日后，购房人凭受理回执和本人身份证件到税务机关驻房地产交易中心办税窗口领取《个人住房房产税认定通知书》。 2、《房屋状况查询告知单》
五、买卖双方至房地产交易中心缴纳交易手续费及相关费用：
买方 持契税完税凭证,至房地产交易中心缴纳以下费用
住房的交易手续费（按新购房建筑面积*2.5元/平方米计）
登记费（80元/套，80元/车位）
配图费（25元/张）
权证印花税5元/本
卖方 至房地产交易中心缴纳住房的交易手续费（按新购房建筑面积*2.5元/平方米计）
六、房地产交易中心受理交易过户(自受理登记之日起20天内办出房地产权证)
1、买卖方双方共同提供文件
（1）上海市房地产登记申记书（原件）
注：由双方当场签署
（2）当事人身份证明（原件及复印件）
（3）委托书原件及代理人身份证明（原件及复印件）
（4）上海市房地产买卖合同原件1份
2、卖方提供文件
《上海市房地产权证》原件
3、买方提供文件
(1)房屋平面图（原件二份）*由房地产交易中心代为配制，由受让人缴纳。
(2)地籍图（原件二份）*由房地产交易中心代为配制，由受让人缴纳。
(3)《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》(原件一份)
(4)《个人住房房产税认定通知书》(原件一份)
4、房地产交易中心向买受人开具《上海市房地产登记收件收据》，自受理之日起20天内，买方持收件收据领《房地产权证》
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自己总结的购买二手房注意事项(按流程顺序)-希望有用
小学六年级
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回复到本帖
小学六年级
我是4月份买了一套二手房，因为当时也是第一次买二手房，对该注意什么不是特别清楚，在网上看了一些东东，有些比较全面但很啰嗦，有些有点过时了，嘻嘻。等自己真正经历的时候好像很多事情完全不是那么回事，还是有些事后诸葛亮的感觉。发这个帖子，还是我的同事要买房让我帮她总结的，我想那不如再给更多的像我一样完全没经历过的同学们看看，希望对大家有用。
另外说一下哦，我说的这些注意事项不是建议应该买什么样的二手房，主要是说在姐妹们已经看好房子的情况下，要跟房主谈的时候，跟中介和房主签合同的时候需要注意的，但我没有注意，有些小遗憾的地方。
[ 本帖最后由 friskysy 于
08:25 编辑 ]
感谢与大家分享^_^
小学六年级
查看房本：<font color="#.主要要注意房本性质，了解政策，确认此房是否可以买卖。房本性质大致有：商品房、央产房、已购公房、经适房等，可上网查询每种房子的买卖政策。一定要确认房子可以上市买卖，并且清楚自己需要承担的各项税费。为了避免可能出现的问题，在补充合同里加上一条：如因卖方原因导致此房不能买卖，则对方应承担***违约责任。买房是大事，要是中间出现了咱们不能预料到的什么差错，房价要是下跌还好说，要是上涨了，不知道咱们又得多掏多少万呢。
<font color="#.注意房本的日期，是否满5年；房本是一个人的名字还是两个人的名字，若是两个人，办手续的时候得两个人都同意卖房，都到场。
小学六年级
谈房价：上中介公司的网站查查这个小区同类型房子的普遍价格，心理有个底；找找房子的毛病，总之就是找点借口让他们给降几万米米。不过貌似目前的市场行情基本上没什么降价余地，但无论怎么样大家买房也好，还是做其他重大决定的时候，都要从自己的心出发，这个房子我真的喜欢吗，问问自己，当然没有十全十美的二手房，只要几个关键指标满足咱的要求就行。
[ 本帖最后由 friskysy 于
09:07 编辑 ]
小学六年级
谈中介费：标价是2.7%，是咱们跟房主的实际成交价格的2.7哦。4月份那会我看大家网上讨论的中介费基本上能降到1.5%，我最后只砍到1.6%，凑了个整数。最近我们同事买的好像都很难谈到了，不知道是不是中介看市场行情有点起来了，就硬气了，总之大家尽量砍价吧。如果他们说系统过不了之类的，就跟卖房的人商量签个低一点的合同价格，再签个补充合同就行。一定要跟中介明确，就这一笔费用，没有其他乱七八糟的中介费了哦。
小学六年级
给房主订金：1.给订金一般不超过成交价的20%，因为后续的合同都是以订金数的百分之多少来约定违约责任的，若订金太高，法院一般不认可。我当时真的没有多少现金在活期账户里，就给了2w，这个一般好像都跟房主商量，看给多少合适。现在行情还没那么恐怖，中介跟我说09年下半年的时候都不能给这么少的订金，因为房价上涨快，有的房主宁可违约也要再卖个高价，我想现在他们还不至于宁可白扔2w米吧。
2.给完订金，记得让房主写个收条哦。
小学六年级
签合同：(这是最让我这个完全没有经验的菜鸟郁闷的事情了，好在没出什么岔子，不然就麻烦了)
1.中介费什么时间给问题：我是3天内就付了全部中介费，我们一个原来买过二手房的同事的意思是要房本办完以后再给中介费，不过这都是我签完合同之后他跟我说的啦，咳；如果中介实在不同意，那就在跟中介的三方合同里加上一条：如非买房人原因导致房屋无法继续交易的，则中介要在确认无法交易后的1天内退还全部中介费用。我觉得这个挺重要的，万一因为卖方人的原因，整的咱们没买成，结果其他的好房子也跑了，怎么办。中介再把中介费收了，说退给你，不定什么时候才退呢，咳，没办法，我就是没法相信他们说的话，总是得画个问号。
2.让中介将付款的时间也明确在合同中，什么时间付的定金多少钱，什么时间付首付多少钱，什么时间办理贷款，什么时间办理过户手续。
3.物业等费用的承担：物业、供暖、水、电、燃气、有线电视费用，要明确买房人只承担过户日期之后的，过户日期之前的要由卖房人承担。这一点，求说也应该留点尾款什么的，但是卖我们房那家没同意，就给我写了个字据有他们承担，我也就算了。关于物业交割问题，可以跟小区里大妈聊聊，问问这个小区都有什么费用，在网上查查一般怎么约定。我们当时合同里都没写这个，呵呵。
4.有租约的：房屋是出租的，可以协商，卖房人将自过户之日起的房租，交与买房人，原租房合同的甲方已变更为买房人，且原租房合同到期后，房客需立即腾房，并与房客结清水电燃气等费用。
5.约定交房时间：一般是办理过户当天就付清全部房款并交房。我们那个卖房人就怕自己承担责任，写了个10天内腾房，我和我老公居然同意了，咳，看看自己有多傻。
6.约定户口迁出时间：如果觉得房主比较戈，最好约定留一点尾款，比如1-2万，这个数是我瞎说的哦，约定户口迁出再给尾款。
7.传说中的阴阳合同：一个正式合同，一个补充合同。中介都有现成的，可以写成装修款之类的。就是帮助大家规避政府收的高昂的税费。ps：待会我再写上咱要交的除房款以外的各种税费哦。
小学六年级
买房资格审核：“住房城乡建设部门会同相关部门在5个工作日内，对购房家庭资格进行核验。通过核验的购房家庭，方可办理存量住宅网上签约手续。”从网上贴的，就是中介帮咱提交购房资格审核手续，等着政府审批下来就行啦。
小学六年级
网签：由中介来干这个活，主要注意一下网签价格，如果是全款，就按政府规定的地区指导价来签；如果是贷款，估计是按照评估价格来签，关键是看贷款贷多少，如果按照地区指导价也能满足贷款的额度那就更好。总之咱们交的各种税费都是按照网签价格算的。
网签的意思：好像网签之前还有个存量房公示，公示之后这个房子就不能卖给别人了。
小学六年级
办贷款：不太熟，好像有评估费、公积金贷款有担保费等等。办过户：我没去，老公自己去的，就是带着各种证件跟着中介跑，交各种税费就行了。提前中介会告诉咱们大概准备多少米米，我原来以为是去政府那交钱，原来人家政府根本就不收钱，只管开单子，去银行交若干米米。一天下来，基本上大红本本就到手了，不过工本费真不便宜，几片纸就80多块钱，咳。
小学六年级
最后总结一下买二手房的各种费用：1.中介费。2.契税：首套房90平米以下是1%，以上是1.5%；二套无论几平都是3%，真黑呀，咳，木办法。3.个税：卖房人名下不止1套房的，还有个1%。这个我得说一下，尤其是像卖我们这个大叔他自己都不知道单位分的另一套算不算，我们也就稀里糊涂了，最后又多交了1万多米米。其实这个也是可以谈的，如果他也不知道自己到底是一套还是两套，那咱们在谈房价的时候就商量清楚了，如果您真是有这个费用谁来出，他要然咱出，那房价您是不是得降1万，或者一家一半，或者....4.忘了叫什么了，土地出让金？：平米数*15.6元，这个跟房本性质有关，成本价购房的已购公房都交，商品房好像没有。5.营业税：房本不满5年，有5.6%的营业税，ps：如果房本不满五年，不管是否是原房主唯一住房，1%个税都要交的！ 如果满五年，且是原房主唯一住房，1%个税不用交！(感谢更正)
ps：上述所有费用都是按照网签价格计算。网签价格一般都做成您那个地区的最低过户指导价，是政府规定的，去年年底调的，每个地区上都上调了3-4倍，真是坑人呀，咳，号称打击炒房的，我看都打击到咱老百姓身上啦，还是那句话，木办法呀。
[ 本帖最后由 friskysy 于
09:22 编辑 ]
小学六年级
最后ps：我一直觉得合同是一个没什么大用的东西，对于小人他可以耍横拒不履行合同；对于君子有没有合同都一样，也许对于对于介于君子与小人之间的人有用吧，咱可以吓唬吓唬他，呵呵。总之，就是希望像我们这样傻乎乎的同学们能够保护好咱自己的利益，看到比较心仪的房子了，能踏踏实实把房买了，踏踏实实给钱过户，踏踏实实过日子就好啦！
初中一年级
&上述所有费用都是按照网签价格计算。网签价格一般都做成您那个地区的最低过户指导价，是政府规定的，去年年底调的，每个地区上都上调了3-4倍，真是坑人呀，咳，号称打击炒房的，我看都打击到咱老百姓身上啦，还是那句话，木办法呀&
这个最坑爹了
房价没怎么降多少
交得税却多了不少
晚买房的老百姓们真是伤不起
显示全部签名
呃 就叫偶句号好了＾-＾
高中二年级
麻烦问一下亲，有没有见过评估价和买价都比指导价低的啊，前者才一万二左右，后者居然一万四，这样是不是没有办法省税了？要按最低指导价来交啊？
高中二年级
就是这样啊，太郁闷了！！一下小十万的税就交了！！
初中一年级
引用:原帖由 binpin 于
10:56 发表
就是这样啊，太郁闷了！！一下小十万的税就交了！！ :是呢
以后有可能还要出别的政策
但最终全都是买房人来承担
显示全部签名
呃 就叫偶句号好了＾-＾
提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽，只有管理员可见
高中一年级
lz写的很详细
小学二年级
有用，打算买房中，有所借鉴了
小学六年级
没有这种可能吧，价格由高到低应该是：成交价、评估价、指导价。
小学六年级
好贴，顶上去，以备查看
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我买二手房，全款买，办过户大约需几天？如何走流程？
全部5个回答
您好，全款购房半月之内就可结束
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您好：全款很快的，一个星期之内就可以办完，不过赶上房管局等部门忙的时候，人多要排队就慢了。流程一般就是先打网签、交税、过户。
您好，一个星期到半个月左右就可以了。
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