首先自我介绍，一直以来是一名潜水者，阅贴无数，各方有各方的道理，我04年来深，当时的收入和房价在我的心目中还是不可攀越的高峰，一直到07年赚的　　一点米米，才有买房的想法，但是当时的房价也是一天一个样了，心动，但是没有行动，作罢，08年房价跌，看盘无数，有便宜的了，也消费的起了，一晚和　　　　朋友喝酒畅谈，说道房价，都一直的认为房价既跌，该不是一天两天的事，参考海南房价泡沫破灭，房价也是一直萎靡，朋友间边喝酒边大侃，房价至少要横　　　　盘几年，现在买还是高位，到不如再等个一年两年的，宴散，一路心情愉快的到家，那个开心劲啊（到不是因为房价跌的开心）是因为对未来充满期望，生活　　　　还是会好起来的。　　转眼间09年，在宝宝4万亿的救世政策下，房价那个跑得欢啊，拉都拉不住，眼看买房无望，小孩一天天的长大，精神受到严重的打击，说实话对这个社会已　　　　经是严重的不满了，但日子还是要过的，　　转眼间10年的新年也过去了，一天房东敲门，说。你们月底赶快搬家吧，我们的房子以签字要拆迁了，（深圳大冲旧改，相信大家也知道吧，就是产生了10个　　　　亿万富豪，全国最大的一宗城中村旧改案）无赖又得找房搬家了，细细算来这已经是来深6年的6次搬家了，心情无法言喻，搬家后的第3天，以是深圳的梅雨　　　　季节，心情跟霉，一个朋友来电，问要不要去到宝安沙井看小产权的房子，当时想沙井也太远了，况且还是小产权的房子，都没有心情去，在朋友的力荐下，　　　　去了，看了，想了！　　时不再来，此时不出手，深圳就没有我的份了，难道真的打铺盖会来家不成，买吧，在我心中已经是好得很的房子了，　　估计大家在想我在钓大家的胃口，论坛里面不乏高人，那就请高人们看看我说的对于不对吧，　　　　介绍下房子的基本情况，房子是村委的股份公司集资开发的，全区10万平米，共18栋，21层，小区围成一圈，中间2万平米花园，地下车库，其中12栋位置离　　　　马路较远的，安静的，都是留给村名自己消化了，靠马路边上的，6栋全部对外发售，户型有300平米复式，233平 200平 170平 144平，全部是大户型，地段　　　　位置呢，在沙井来说是沙井中心区，在深圳来说，是靠近东莞长安的边界地带了，房子是相对意义上的豪宅，（在市区还真的难得找带2万平米花园的）！　　　　好介绍我买的户型，144平，价格51万，单价3500，首付16万，分期10年付款，月供3800，南北通，！相对我的收入月供也是没有问题的，只不过地段偏远，　　但是在市区的话，这个房子，没有215万事买不到的，还没有这么好的环境，为什么说环境还好了，听我道来，2万平米花园就不说了，首先是地铁一号线，马　　　　上要开通了，但只能到深圳机场，但是有一条到东莞广州的城际轻轨也在建设中了，政府说11年下半年开通，然而，政府规划的另一条地铁“机场快线”11　　　　号地铁线，今年已经启动了，这条线是从福田中心区到机场——到沙井——接东莞到广州的轻轨线（大家查一下深圳11号线就知道了）规划从福田到机场只要　　　　15分钟，沿途只有11个站，速度和站点都比地铁优越，这条线离这个楼盘只有600米，到时候北上广州，东到惠州都可以从这条线搭乘，　　　　为什么我没有犹豫买这个小产权的房子，说道政策法规，我也知道点，但是买这个房子的人现在都不一定是穷人了，都是国土局公务员，教师，南山政府官员　　　　，他们都不怕，我一个老百姓，也不应该怕吧，价钱如此便宜，还能贷款，环境也不错，没有理由我不买，现在市区的房子，我分析了下，价格已经是高位，　　　　炒家都在出货，但不一定价格要下跌，温宝宝只想不要涨的太快，慢慢涨还是可以的，但是有一个问题就来了，炒家吧房子都出了，再买即便是房价不跌，那也　　不一定能赚钱了，只要房价维持这个价位，有几个结果，买不起的还是买不起，买起了的也还是在做房奴，炒家也抄不到底，炒家手上的大笔金钱没有地方投　　　　资，那怎么办！，嘿嘿对的，现在的空白市场在那里，就在小产权的房子上，小产权房子还是一片蓝海，商品房已经是红海了，抢的头破血流，深圳的小产权　　　　大家也看到了，城中村，集资房，这些都是小产权的，城中村在深圳这个地方发挥了很大的作用，差不多占房地产市场一半的，小产权房解决了打工者们的绝　　　　大部分住房问题，但是市内的小产权房子都市握手楼，环境差，再说在关内，也是要改造的，不可能买卖，但是关外就不一样了，大片大片村委的空白土地，　　　　建起了可以和商品房相媲美的小产权房，各种指标都是和以后转正符合政策指标的，为什么不可以买卖呢，原因是没有土地价格出让给政府，所以不让你买，　　　　不让你住，好了，对于我们来说，我们有什么不敢买的呢，便宜，环境好，社区大，交易费用低廉，说是不符合法规政府要拆，然后不赔偿，你自己卷铺盖走　　　　人，那是扯淡，深圳，有多少小产权房，农民房啊，先拆也应该是不符合规定和违法建筑的农民房才对，再说都拆除了，对深圳的打击那不是一般的大，有多　　　　少打工者将无地可住啊，整个深圳都的完蛋，说什么经济转型，人都走了，转什么型，所以这个政策吓唬小孩子有用，对于我们这些在深圳打拼多年，买不起　　　　40平米的建设者来说，有什么可怕的，即便是商品房要跌价，你们说3500的单价，能跌多少，老家县城经济和沙井根本没得比，房子价格都不是这个价格了，　　　　幸福是什么？我的理解是和金钱息息相关的，在市区买个小房子，住在9几年老旧的房子里，并且还透支了未来几十年的生活资本，你幸福什么，有什么幸福的　　　　，难道都挤在一起住在市区，人看人，那也叫幸福吗？　　我住在沙井，自己有车，大房子，大环境，出门地铁，城际轻轨，宝安大道，107国道，广深高数，想怎么走，就怎么走，并且未来我只有10年房贷，剩下的　　　　和我以后赚到的钱都是我的生活资本，你说我是不是幸福点，　　　　有钱你就幸福，没钱你就是不幸，商品社会别的都是扯淡！不要跟我讲你你的心情又多模愉快这样自欺的话，多大的鸟住多大的窝，　　　　声明，我是自住客，未来还得接过来老爸老妈，现在这个时候买小的，以后改善换大房不可想象，我一次搞定了大的！，以后就不考虑了。　　　　很少写这些文章，有点乱，大家理解下，里面有什么法律法规错误的，我也请纠正下，　　
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　　lZ要是在沙井松岗福永一带上班, 你这个决定是可行的.　　　　顺便问一句, 你这个小区的小产权房好不好租出去,租金多少?　　　　
　　另外你这房子, 在市区起码要300万.
　　西乡福永都很多啊 不过沙井的小产权房要更漂亮些
　　上海和苏州也没有小产权房呢？
　　自己住的好就行，不过我还是推荐海印长城，在海岸城住才舒服
　　买小产权房，　　依靠的是人多影响大，　　政府也是狗咬刺猬--无处下嘴，　　深圳不错，可以买。　　一些小地方却不要去买，　　一共才几栋房子，　　拆了就拆了。
　　此房在沙井这个地段，租金不会太高，估计现在在1600元左右，但是现在深圳有一个趋势，那就是关内的工厂都要迁出到关外，沙井福永松岗一带，是最具地里优势的，因为他离东莞不远了，又靠近珠江口，并且还有大片的土地可以开发，所以在这里生活和开工厂的中高收入者会越来越多，租金会缓慢的增长，相比龙华和，龙岗一带，这里地方平坦，土地开阔，地理优势是不言而喻的，另外说一句，劝大家不要买大亚湾，惠阳等地的房产，那边是一个死角，说是将来发展很快，那是扯淡，一个地方能不能发展起来取决于他的地理位置！惠州什么都占不上！
　　楼主说的，是沙井博岗统建楼吧。。　　　　买是英明的决定。现在有前景的就是买小产房。　　　　能转正，就是捡了个块大金饼。就算没钱补地价，总有人有钱补。　　　　楼上补了，我就不补。你拆了我，看楼上塌不塌！！！　　　　不能转正，他也不会拆。一个这么大的楼盘拆了，看影响几万人。　　　　要塌也首先政府大楼塌。　　　　反正村委集资楼，是不怕拆。但小产房有一种不能买！！切记。 　　　　私人建的，再便宜也要考虑。一是没政府背景。二是争执起上来。买的一定吃亏！！　　　　
　　大亚湾听涛雅苑70年红本商品房！　　QQ复式：3500/平米，别墅：120万/套　　预约联系人：王生
丁凤　　免费接送看房！
　　是统建楼，比较安全的只有统建楼，都是按照标准的商品房要求施工的，为了转正通过，质量都很过硬，农民自己修的就不要买了，太没有保障了，环境，质量，都不过硬，转正没有可能的　　
　　是的统建楼，绝能贷款，为什么能贷款自己好好想想吧，你会悟出里面的道理，然后豁然开朗，农民自己修的就算了，环境差，质量部过硬，没有监理单位，如何省成本如何好，反正农民自己不住，统楼就不一样了，村民自己要住的，村领导自己也要住的，都是大的很的房间，质量不搞好点，对不起自己嘛，这个社会就是这样，给自己的永远都是最好的，
　　是的统建楼，绝能贷款，为什么能贷款自己好好想想吧，你会悟出里面的道理，然后豁然开朗，农民自己修的就算了，环境差，质量部过硬，没有监理单位，如何省成本如何好，反正农民自己不住，统楼就不一样了，村民自己要住的，村领导自己也要住的，都是大的很的房间，质量不搞好点，对不起自己嘛，这个社会就是这样，给自己的永远都是最好的，
　　看那里比商品房差了
　　房子便宜，让他跌一半去，也没有多少，还是一样的住　　！无所谓
　　你们在那买房了都要装修的哦，我是建禾装饰设计有限公司的，现在在博岗也签了几套了，等入伙就开工，不过都是本地村民的，施工工艺和用材都是一流的哦，欢迎来电咨询。
　　如果有可能转正，人家单方面撕毁合同，有没有这个可能？把你的50万+还给你，补点装修的钱？你给我搬走！　　　　
　　楼主,我也想买,能否介绍下.
　　感觉小产权房要改称公租房了。
　　沙井很多，自己抽空去看看，实地了解会得到许多信息，比问我来的真实，地段位置，你要先充分了解沙井，可以找一个电单车，满沙井带你转，他们都是当地老油条，知道哪里一些情况！祝好运！相信你看了那边的房子后，不会纠集了！
　　小城市的小产权能买吗?办不了房产证怎么在银行办分期啊!!
　　好多同事都买了
龙华一带买的
　　楼主，站内我一下这个楼盘的名称和具体地点
　　rehedhn
　　这个还是在建的？
　　LZ所的是新桥景新花园，建筑质量不怎么样。而且图纸应该是拷贝来的，生搬硬套，村民分的那几栋还好一点，对外销售的那几栋由于生搬硬套图纸，导致朝向全反了，朝北的房子终年不见阳光，朝南的房间采光极好，客厅却缩在内部，阴森森的，采光极差，到底是农民房啊！
　　沙井博岗统建楼吧就很好，规划和设计都是由闽泰搞的，有经过专门的设计。各配套设施都是盯着对面鸿荣源禧园做的，档次都压啦禧园一头。　　
蚝二村的学府花园也不错。
　　我来沙井10年了，今年儿子考初一，就因为没有买房，考了270分，与沙中无缘（教育部门说没有房的一刀切，小产权房也算有房的行列）。儿子哭了，说我无能，我暗伤。我刚刚来时沙井就丽沙花都一个商品楼盘，那时一平方。那时，没有钱买不起，时隔10年。沙井也就增加僖园等2个楼盘，毕竟僧多粥少，价格也不低，在1万到1.3万一平方，我仍然买不起。前几天我下定决心，买了个统建房，因为可以分10年还款，暂时可以减轻负担，慢慢还吧。。。。　　但是，听朋友说，国家可能会马上出政策了，政策现在变成了我头上的一把利剑。。。我的祖国啊！给我个家吧，可别拆我家了。。希望国家政策能注重现实，结合实际。。。深刻关注着。。。。
呢？？？　　刀
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　　刀 和 剑 呢？？？　　　　刀 和 剑 呢？？？　　　　刀 和 剑 呢？？？　　　　刀 和 剑 呢？？？　　　　刀 和 剑 呢？？？　　　　刀 和 剑 呢？？？　　　　刀 和 剑 呢？？？　　　　刀 和 剑 呢？？？
　　ding LZ
小-日-本-欠-扁!　　　　　　　　 2006年，纯天然食品实物总量超过7200万吨，产品年销售额突破1500亿元人民币，出口额近20亿美元。产品质量抽检合格率达97.9%。到 2007年，中国纯天然食品生产总量达到8300万吨，产品销售额超过2000亿元.与普通同类产品相比，纯天然食品的价格要高2倍到10倍，经济效益十分明显。随着纯天然食品市场的飞速发展,内蒙古风干牛肉干做为草原绿色美食持续热销..　　　　　　　　 所谓无公害食品，指的是无污染、无毒害、安全优质的食品，在国外称无污染食品或有机食品、生态食品、自然食品，我国又称绿色食品。内蒙古通辽，地处松辽平原西侧、科尔沁草原腹地。科尔沁草原的黄牛吃草原的草，喝草原上的溪水成长，肉品天然。这里水草丰美，非常适合科尔沁黄牛繁育，素有“黄牛之乡”的美誉。属国家确定的东北肉牛带，通辽的科尔沁黄牛为香港专供牛肉。科尔沁散养黄牛是放养在草原上的，所以牛一般要养到三年以上才可以出售，想把牛圈养，发展规模养殖，可是来买牛的客商说，如果失去了纯天然放养的这一特点，这里的牛就不值钱了。散养黄牛每年可供宰杀的数量有限，不可能满足所有地区的消费需求。　　　　　　　　 草原的牛肉自然比别的地方的牛肉绿色的多，内蒙牛肉干又以科尔沁草原的黄牛肉加工的为好。我们用的牛肉正是科尔沁草原草原上放养的黄牛.　　　　 制做1斤成品风干牛肉大约需要3.5斤鲜牛肉，而且必须是精鲜牛肉。为保证风干牛肉的品质，一般选用牛的后腿肉，因为这个部位的肉比较嫩，纤维比较长，腌制起来容易入味。所以我们的风干牛肉干品质高，味道香醇，口感非常好。这种牛肉干跟其它牛肉干在形状上区别明显，全是长条形的，长度从三、四公分到二、三十公分不等，大大的肉块很是实在. 凡吃过内蒙古风干牛肉干的朋友,一想起这种内蒙古美味,牙根都会痒痒的. 　　　　　　　　 风干牛肉干最好能一丝丝的咬着吃，这样既容易咬，又会觉得味道更鲜美。现在的成品散干有烤的和炸的2种，味道各有不同，主要有原味、麻辣、孜然、黑胡椒4种口味。原汁原味的风干牛肉干，很干但是口感很润很有嚼头，细细品尝起来，那是越嚼越香.就着小酒一条条撕着吃,越吃越有滋味.　　　　　　　　 内蒙古风干牛肉干主要特点为色泽暗红，香气浓郁，味层绵长，久嚼不淡，留香谗人。其色、香、味都远超现市面流行的牛肉干，名气久远。内蒙古风干牛肉干是纯天然食品,是去油去筋的纯瘦肉,健身前吃些可以补充能量却不用担心增加脂肪!MM们减肥也可以吃,有营养很顶饿,还不怕体重反弹!特别适合孩子生长需要；脂肪含量少，可以防止肥胖和心血管疾病。而且牛肉中的铁、锌、钙、烟酸等微量元素都比猪肉高。吃牛肉明显比吃猪肉更能改善贫血的状况。　　　　　　　　招商条件：1.拥有自己的店铺。2.有成熟的销售渠道或网络。3.开网店或组织团购。4.讲诚信。业务QQ:1061ppppp620172
(去掉中间5个p)　　
　　　　 半成品原料采用本地产科尔沁黄牛后腿肉，由经验丰富的师傅秘方制作，保证了产品的口感和质量。由经验丰富的师傅秘方腌制后风干而成，需冷冻保存，放几个月都可以。现做现卖的比较新鲜,味道也好，适合酒店、饭店、冷库批发、全国牛肉干现炸现卖摊点、超市档口、旅游景点小吃等。　　独立真空小包装　　　　成品散干　　　　要详细了解内蒙古风干牛肉干的朋友请参考下面的帖子,联接如下/f?kz=
　　小产权房永远不可能转正的，穷人住住还可以，
　　请有的人不要误导他人，小产权房在你的有生之年不可能转正的。
　　不知道楼主还会不会来看你这个帖子？如果来的话可以告诉我这个小区叫什么吗？不方便在这里说的话可以发到我的邮箱：cly. 。非常感谢！
　　作者：MIKECHENXX2003　回复日期：　15:17:37　 　　　　　　　　　　少，太少，这点钱，既糊弄了空军，也骗了多军。　　　　　　 首先物业税绝对不能降房价，看看那么多美国、日本、香港...，这些地方都收物业税，哪个地方房价低了，再说了，房价要降了，物业税就少了，你什么时候见过政府会把嘴里肉吐出来？所以说收物业税，只是再把空军当枪使，再愚弄一次。　　　　　　 其次，物业税只收这么点，让多军大松一口气：把房租调一调就好了。从而放松了警惕，但是需要指出的是，现在收这么一点，不等于以后只收这么一点点，政府调价的借口多了，实在不行来个莫须有你也无可奈何。预计物业税会随着时间的推移越调越高，最后达到：让你非常难受，但是还不至于死。这才叫温水煮螃蟹。呵呵。　　　　　　 别指望物业税收得很高的时候房价的下跌会帮你忙，首先房价下跌的可能性很小，其次房价的定价是政府定的，他想说多少就是多少，这就不多说了。　　　　　　 　　　　　　 现在要怎么做，就看多军的了，反正多军都是聪明人。觉得充分利用草根舆论和团结一切可以团结的人（比如城市里很多有房但是收入低的）挺好的。目标当然不是消灭物业税，这是不可能的，而是让物业税尽可能的少。　　
　　小产权房永远不可能转正的，穷人住住还可以，　　---------　　你怎么知道不能转正，你以为你是WJB,HJT?
　　............
　　沙井太多这样的房子了！
　　不知道有多少人现在看了这个帖子要感叹，楼主赚了。　　我专卖龙华清湖和观澜的小产权房，现在观澜的村委楼桂花汽车公寓也就4280一平方。有桂花村委合同。　　刘峰：
　　小产权一直在涨价，直到国家可以允许它们与商品房一样正常交易。　　本公司与桂花股份公司合作开发的观澜桂花公寓年初开盘，价格4180起，按楼层加价。位于桂花路桂花小学斜对面，下梅观高速5分钟。环境优雅，停车场花园配套齐全。有桂花村委的担保合同。　　公司有专车接送看房。欢迎来电咨询预约看房。　　下面有照片，室内为我们办公室。　　联系 刘峰：
咨询QQ:　　　　　　　　　　　　　　联系 刘峰：
　　房子面积不值钱，土地所有面积才值钱。 　　房子面积能继承，土地所有面积要继承。 　　房子面积需纳税，土地所有面积应增税。 　　奇怪的“相同”的甲、乙两楼的房价差就是土地价值差，当然土地价值包括土地价值差。　　房价高，那是因为土地价值太便宜了。 　　发展结果：每位国民丢失土地所有权，土地面积越来越小。 　　应该倡导：土地换户籍，户籍换土地。
　　龙华联富华庭火爆开盘了！！正规村委统建楼，商品房标准建造，开发商直售，可以给到您最优惠价格　　楼宇特点　　1、属性： 框架高层（首期4栋31层） 带空中花园　　2、外观： 外墙贴高级瓷砖 3、户型： 两房89平米，三房113，115，139平米，四房 190，198平米 通透实用，超大阳台　　4、现状： （见交楼标准）　　5、物业管理费：2元。 水电收费标准：居民。　　基本概况小区：　　A、整个小区项目总用地面积 1万 ㎡，分A、B、C D四栋，建筑总面积约 80000 ㎡， 一、二 三 楼商铺， 四 至 三十三楼住宅，毗邻 港铁四号线清湖地铁口　　B、 专业物业管理，电子门禁系统，闭路电视监控，全天候保安值班服务。　　C、管道天然气预留　　周边配套　　公园配套： 龙华公园、龙华文化广场 　　商业设施：天虹商场（700米） 大润发超市（1500米）、惠乐百货、365家具广场、兴万和购物广场、888国际公所　　教育设施： 龙华二小、龙华中心小学、龙华中英文实验学校　　医疗设施： 龙华人民医院、人民医院龙华分院 　　宾馆酒店： 新梅园四季酒店、上宝商务宾馆 　　银 行： 中国银行、工商银行、农业银行、建设银行、电信银行、中国邮政储蓄银行、招商银行、深圳农村商业银行 　　交通　　项目位于 龙华汽车站50米①地铁四号线清湖站（800米）　　②公交：多路公交经过龙华汽车站（50米）龙华街道片区交通四通八达，梅观高速公路，布龙公路，石观公路，平南铁路均贯通龙华，形成了现代化的交通网络。　　③开车：往市区方向（福民出口）由机荷高速转梅观高速到市区只需12分钟　　电话186-
QQ 　　　　市场分析 　　1 配套优越：800米的清湖地铁口，龙华汽车站公交四通八达，学校林立，靠近龙华文华广场和体育馆。 规划远景：与福田后中心深圳北站，位于深圳龙华与清湖高新区的交通咽喉之地，区位优势明显。 　　2 接驳优势：紧邻龙华汽车站，与各地之间的接驳方便快捷。 升值潜力：紧靠梅龙路北段，为政府规划的城市中心，直通梅林检查站往福田方向，北接机荷高速。 到深圳北站仅需10分钟，高铁连接了各地的交通枢杻。 　　3 政策利好：深圳新成立龙华新区已经正式挂牌，民治、龙华、大浪、观澜四个街道组成新区，将有更多更好的配套设施马上发展起来，比如学校、教育、医疗交通等。　　4 户型方正，凸窗双阳台，大阳台，外形美观大方，建筑质量严格按照商品房标准。 户型大小适合市场，单价偏低总价不高
　　@zwc515 我就是买了观澜大水坑那边的小产权房 真的是连哄带骗的我就信了买了 现在后悔莫及啊 现在我又在东莞樟木头哪里买了一套 单价才6800一平方的商品房 是红本的 而且首付只要一成就可以了
等于100万的房子首付只要10万 环境 配套
设施 都非常满意 原先以为东莞不好 过去看了才知道
其实真不错 现在我开车上下班30分钟就可以 我朋友在卖东莞的商品房 梁生152-
　　替死鬼呢，接盘侠呢，都在哪里？快来买房救我们开发商炒房者和中介吧，哦，对了，还有那些我们雇佣的房托们，这样就不容易失业了。虽然我们开发商以前贪得无厌剥削你们，2000成本的房子卖10000+，还谎言说自己赚得少，我们是以前雇佣中介房托在网络上和现实中造成房价大涨的氛围和忽悠大家买房，这些我们都知道错了，那不都是以前房价上涨的时候了嘛。现在我们的房子都卖不出去了没人要了，大家看看是不是房托中介们都少了好多了？那些炒房客现在的托市言论和房价上涨理论就和我们没有多大关系了，他们那是想把自己的破二手房忽悠傻子给卖出去，大家别仇恨我们啊，真不关我的事了，大家看在都是中国人的份上救救我们开发商吧，我们虽然之前未能同享福，但是现在能共患难啊，大家能买房的就买吧，也不要观望了，这样说不定就能挽救我们的败局了，等我们缓过来了我们一定把房子便宜卖给大家不赚黑心钱了好不好？　　
请遵守言论规则，不得违反国家法律法规回复(Ctrl+Enter)城市扩容，小产权房该不该松绑？--江南都市报
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城市扩容，小产权房该不该松绑？
【字体：&nbsp
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　　主持人语
　　今年8月，南昌市下发了《南昌市城中村改造试点实施意见》，意味着城中村将真正纳入城市管理模式。让城中村的农民住进公寓，享受同城同待遇，是改造城中村的好办法。但农民原有的或城里人购置的小产权房则成为这场治城运动中的关注焦点。
　　所谓的小产权房，最通常的说法是按房屋权属证明的发证机关来区分。即由国家统一制作发放房屋所有权证和国有土地使用证的叫大产权房；由乡镇政府或村民委员会私自制作发放的&房屋所有权证&甚至&荣誉村民证书&的则被称作小产权房，也叫乡产权房或村产权房。
　　其实，在2005年，南昌市就推行用小区形式的农民公寓代替接近自然状态的城中村。房价的攀升，使得南昌市一些市民开始选择小产权房置业，对于村民来说，出售则有利可图，因此双方乐此不疲。
　　小产权房作为一种尚不规范的房产形态，已经大量存在于我们生活周边。如同一场足球赛，大产权房即所谓的商品房是赛场的球员，原来不准上场的经济适用房因为政策的松动，5年后只要补齐有关费用便可拥有完全产权，允许上场踢球。而小产权房依然处于暧昧不明的状态下，在场外任意踢着球，继续让它在场外踢，必然对场内的赛事造成影响。但由于其发展规模的迅速扩大，将它罚上看台似乎又不可能，那么只能采取某种可行的方式让其入场，这是政府必须面临的问题。
　　其实房子产权的不明，说到底就是土地产权的不明。本期《都市新观察》邀请中国社会科学院金融研究所研究员、金融发展研究室主任易宪容，江西省社会科学院经济所所长麻智辉，试图探究南昌市城中村改造过程中，小产权房在市场波流中究竟如何现真身。
抛却产权问题，小产权房与普通商品房在生活中并无明显区别，但前者价格却极具诱惑。
　　无奈的选择：小产权房的渐进模式
　　【现状】
　　主持人：在城市房价高涨的倒逼下，一部分人因为房价高涨而无法释放的住房需求，自然流向小产权房。虽然建设部警示：城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋，小产权房买卖存在一定的风险。但当下小产权房暗地交易为何仍然大行其道？对每平方米1000多元的小产权房，与每平方米近5000元的商品房价格相比，处于风暴中心的小产权房，还是以绝对价格优势迎合了不少人的需求。选择相对便宜的小产权房，对于购房者来说，实在是无奈之举。
小产权房小区内到处张贴着售房小广告。
　　农民公寓掀起高潮
　　2005年，南昌市对规划区内每个行政村农业人口、家庭户数、无房户数、宅基地面积、产业用地面积、农房建筑面积、D类危房面积等相关数据调查摸底。针对城中村建设混乱、违法建设等问题，南昌市先后出台了《南昌市农房建设管理办法》、《临时建筑的审批审理办法》。
　　当时，根据南昌市总体规划，到2010年，整个城市建设用地面积要比现在多100平方公里。城市的扩张发展必然会造成城中村以及失地农民增多等现象。南昌市当时提出，准备利用3年的时间完成城市规划区内农民生产、生活用地的选址工作，对失地农民的生产生活用地优先予以保障并合理规划预留，从而规范管理。与此同时，规划部门着手积极推行农民公寓建设，根据普查结果显示的人均居住面积、人口增长率以及城中村改造的情况，预测农民公寓住宅小区的用地总量，以便在规划中预留农民居住用地，争取逐步用小区形式的农民公寓代替城中村毫无美感、毫无规则的人居现状。至此，农民公寓在南昌周边地区及城中村掀起建设的高潮。
　　小产权房挠痒人心
　　在南昌市区上班的刘先生去年12月通过熟人的介绍，花23万多元在湖坊镇张燕村购买了一套两居室的农民公寓住房。虽然这种农民公寓属于不能办理个人房屋产权证、不能上市交易的小产权房，但算下来，一套农民公寓的房子总价比同地段商品房的价格要少20多万元，还是非常划算。
　　&在这里买房子的城里人，几乎都是和房主私下交易。由于拿不到房产证，只能签协议或者合同，从法律意义上来说，即使付了钱，房子也不是真正意义上属于自己的。&由于价格低的缘故，刘先生苦称在这里买房，也是无奈之举。
　　其实，类似刘先生这样购买农民公寓的城里人不在少数。据资料显示，目前，南昌小产权房占市场上可销售楼盘总量的一成左右。对于收入不高不低但渴望拥有自家小窝的许多购房者来说，农民公寓无疑极具诱惑。在南昌市中心周边的青山湖、青云谱等城区，这些小产权房的暗流涌动，挠痒着城里人的心。
　　产权的有限担忧
　　对产权的担忧是现在居住在小产权房居民的最大心病。对于建设部的警示，青云谱区某小区业主张铭是这么理解的：&我买的时候，后建的第二期都快卖完了。小产权房最怕的是盖到一半就被政府拆了，所以我当时买的就是现房而不是期房，但现在都盖好了成规模了，也就不用担心了。&其实无须建设部的警示，每个购房者在做决定之前，都对小产权房的情况摸得非常清：没有国家颁发的受法律保护的产权证、买卖受限、拆迁更不受保护。
　　青山湖区青湖村在本村的农民公寓小区内张贴了一份《致公寓楼住户的一封信》：凡是非本村村民，在公寓楼小区内购买了公寓楼的住户，应尽快向本村反映，如隐瞒不报，一经查实，本村将对买卖双方进行处罚，甚至是收回买卖的公寓楼。如发生房屋纠纷，村委会只维护本村村民的利益，产生的经济损失由买房者自己承担。很明显，因为没有产权，一旦集体要求收回房产或者因为政府规划，要求拆除这批房子，又或者是房产发生法律纠纷，购房人是得不到法律支持的。
　　其实，不论是私底下房主的口头承诺还是书面保证，抑或村委会公开张贴警示公告，购买小产权房的人大多对其不正规性心知肚明：买卖合同上只字未提土地使用权，产权证的发证单位也是&某某区&。但是，这一切仍难以阻挡小产权房的势如破竹。
　　【观察】
　　主持人：在房市中，小产权房如同一条鲶鱼，引发市场的震荡。它带来的土地收益分配重构，是它命运多舛的根源。小产权房低廉的价格与供应规模的迅速扩大，正是许多中低收入人群向往的。那么，该如何在兼顾各方利益的前提下达到一种平衡？易宪容有话要说。
　　【易宪容：中国社会科学院金融研究所研究员、金融发展研究室主任。1997年获得中国社会科学院研究生院经济学博士学位。1997年7月进入中国人民大学经济学博士后流动站；1998年-2000年到香港大学经济金融学院做合作研究；从1998年起为国际新制度经济学学会会员。】
　　中国社会科学院金融研究所研究员、金融发展研究室主任
　　易宪容：不能草率要重新界定
　　《江南都市报》：随着房地产价格的不断上涨，现在全国各地越来越多的人开始选择小产权房，该如何看待这种现象？
　　易宪容：大产权房进行开发建设，需要缴纳各项税费，在房地产批租与开发阶段，税费包括土地出让金、土地使用税（费）、土地开发费、市政配套设施费、契税等；在报建阶段，税费包括建设工程许可费、建设工程备案费、施工许可报建费（包括安检费、质检费、试桩费、造价审核费、墙体基金、水泥基金等）；建设阶段的税费包括营业税、城市建设维护税及教育费附加、印花税、质检费和工程管理费等；在房地产流通阶段，税费负担主要有营业税、城市建设维护税及教育费附加、转移登记费、印花税、土地增值税、契税、企业所得税、个人所得税等。在房地产保有阶段，税费负担主要包括城镇土地使用税、房产税。这些费用国家在收取后用于公共建设。
　　反观小产权房的开发建设，税费负担的差别，是其较大产权房开发成本差异巨大的原因。另外，工程设计建设的投入、配套开发建设费用，如学校，应缴纳的税款、营销费等房地产商的成本费用也都大大节省，因而其开发成本相比真正的商品房成本能低过1/3。
　　面对房地产市场价格过高，很多人针对法律的空白点进行这种赢利活动，便出现了小产权房。对于房地产商来说，这些村落的土地不需要像取得城市建设土地那样，付出太多的土地出让金和各类税费，一则可以省去直接成本，二则与尚未意识到土地资源稀缺性的淳朴农民谈判胜算很大。对于当地的农民来说，农村房产的开发又将带给村子直接的面貌改变和其他收益;对于消费者来说，可以花更少的钱获得房子，其中当然要冒风险。
　　《江南都市报》：7月12日，国土资源部党组成员、国家土地副总督察甘藏春在新闻发布会上说，对于农村集体建设用地的流转问题，国土资源部自1999年开始，就在全国不同地方开展了农村集体所有建设用地使用权流转的试验、试点，现在正在不断总结经验，在适当的时机再提交国家立法机构，通过立法来解决。
　　于是人们对国土资源部说法的解读为：在农村建设用地上盖起来的小产权房，有可能未来通过修改《土地管理法》等法律，以合法的形式予以确认。对此，您有何看法？
　　易宪容：小产权房已存在这么久，牵涉到很多人的利益，既然这样，制定法律出来保护是一个必然。在制定法律方面，应该一方面要保护小产权房业主的利益，另一方面又要不损害其他人的利益，使利益达到一种平衡。
　　《江南都市报》：南昌现在正在进行城中村的改造，一部分农民要变为城市居民，他们的房子性质该如何转换；对于购买小产权房的城里人，又该如何使他们的利益不受到损害。在这种转变过程中，如何使各方利益达到平衡？
　　易宪容：南昌进行城中村改造，对于农民本身而言，比较好办，这在全国都有借鉴的例子，对他们房子的性质可以重新界定。但对于那些购买了小产权房的城里人，或者房地产商开发的小产权房而言，首先要明确的是，因为城镇化过程是一个公共的收益，不能让他们违反相关规定，再给他们一个合法的地位，要让他们知道先斩后奏是不行的，不能侵害社会的公共利益。但面对这么多人的利益，也不能说其是&非法&而了事，一定要重新界定，尽量减少对各方面利益的伤害。
　　在这个过程中，可以制定各种规定来完善，补办手续和补缴费用应该是一个办法。各级地方政府自然盼望小产权房通过补缴同正常取得用地一样的费用来合法化，具体的补缴方式则需要国土资源部门来规定。如果太多，购房者与房地产商和乡村肯定不干；如果太少，这种补缴显然失去了意义。一个可以想见的图景是，将来的解决方案，必须兼顾农民的利益、乡村的利益、开发商的利益、购房者利益、市场和政府的利益。兼顾的折中，仍有待于出现一个最终结果。
　　江西省社会科学院经济所所长
　　麻智辉：购买者承担极大的风险
　　【观点】
　　主持人：法律上的樊篱犹如一把悬在头上的利剑，威胁着小产权房的存在。对于购买了小产权房的城里人而言，他们正处于一个孤岛之上，他们期待着&法不责众&成为他们的诺亚方舟。但是，在催生和裂变中的小产权房，真能获得合法的身份吗？这是一个童话还是可以等待的期许？下面，我们看看麻智辉的观点。
宋庄镇大兴庄村的画家杨大味败诉后，不知如何面对小产权带来的问题。（刘军摄）
　　【麻智辉，江西省社会科学院经济所所长。1984年毕业于厦门大学哲学系，2001年毕业于中国社会科学院研究生院金融学专业。研究方向为城市经济、工业经济、区域经济。】
　　《江南都市报》：购买小产权房之风，对于购房者而言，所面临的是利的获取还是利的考验？
　　麻智辉:现在很多农民的房子已建设成片，成为一个居住小区，对于这样的房子，拆除已是不可能了，因此对于很多市民而言，大产权房太贵，购买这样的小产权房又怀着&不可能拆，但有可能解决产权&的心理。其实，按照现行的法律来看,城里人购买小产权房存在极大的风险。最近就有一场引起全国震动的小产权房纠纷&&&宋庄事件&。1994年开始，全国各地1300多名艺术家聚集北京市通州区宋庄镇，其中包括近百名海外和港台艺术家，宋庄为此成为中国最大的艺术家集聚地。艺术家进入宋庄后，以高于村民交易5至10倍的价钱购置当地闲置房屋，其中200多人购买了当地农民宅基地上的住房，定居的近1500人，小堡村村民几乎家家都改建了供艺术家租用的工作室。三四间房的租金，也由3年前的3000元至4000元攀升到了1.5万元左右。随着产业的升值，近日当地农民索要早已出售给艺术家的私有房屋而引发诉讼，13名艺术家因此被告上法庭，并且其中一名画家一审败诉，被判当初签订的购房合同无效。从这个例子可以看出，由于缺乏法律的保障，城里人所购的小产权房，一旦出售方反悔，损失就会转嫁到购买方。南昌城市扩张运动中，随着房子的增值，或者说政府准备置换小产权房，那么购买方首先要面对的是出售方能否通过&诚实信用&的考验。
　　《江南都市报》：随着南昌城市的扩张,一些已建设了小产权房的地块要纳入城市化管理,政府必然要面对这个问题,那么对于此类住房,政府会是一个怎样的态度？
　　麻智辉：购房者除了面对出售方的诚信值，还要面临政府如何对待他们这些非农民的小产权房居住者。农民要转为城市居民，对于当地农民又是居住者而言，根据相关规定，如果身份转换了，他的房子可以转变性质，这就如当初的房改房一样，这是对被征地农民的一种补偿。但对于城市人而言，则缺乏这样的保障机制。
　　《江南都市报》：由于不少小产权房已不可能拆除，于是有种说法，让购买了小产权房的城里人或者开发商、村委会缴纳土地出让费用和有关税费，从而使小产权房合法化，这种方式是否可行？
　　麻智辉：对于补缴土地出让金和有关税费就可以转换的说法，我个人认为并不可行。国家对土地是严格控制的，在小产权房出现之前，城市房地产土地开发如果用的是原农村集体土地，须经如下手续：首先，该地必须符合该市的土地利用规划，并先由国家征收，转为国有土地，再由国家出让给开发商，开发商开发建设后再出售给购房人。现有建设用地的审批权属于市县人民政府，土地收益也属于市县人民政府。另一方面，针对城市存量土地，利用率低或闲置土地，以及出让后两年未开发的土地，县级以上政府可以回收到土地储备库，由土地储备中心统一出让。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定，城镇商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。四个必须符合的条件，事实上就成为房地产开发的四个主要阶段。而且土地的开发利用必须符合城市的整体规划，以利于城市未来整体的发展和布局，这在政府出让土地时就会考虑，但小产权房占据的是农村集体用地，开发商不会去考虑这些问题。
　　因此，如果一旦开闸放水，就会造成大量土地被占有的情况，开发商大量占用农村集体土地获取利益，破坏城市的总体规划，这并不是国家所乐见的。
　　【他山之石】
　　■广东：
　　日，广东省颁布的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》规定，从日起，广东省农村集体建设用地可以上市流转，但集体建设用地不得建商品房；村民出卖和出租住房后，不得再申请新的宅基地。至此，广东成为最早以地方法规形式，对农村建设用地流转予以合法确认的省份。
　　■佛山：
　　今年7月1日起开始正式实施的《佛山市推进旧村居改造示范村居建设的指导意见》更是别有洞天。根据该《意见》，村居之间甚至可以突破行政区域界限，联合建设农民公寓，以实现更高程度的人口集聚、资源共享和城市社区管理。《意见》鼓励农村居民集体组织对旧村居改造节约的旧宅基地进行自主开发，土地所有权属不发生转让的（永久租赁制就是一种，以土地入股的方式也是一种），政府不收取土地出让金。节约的旧宅基地，可按《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》的规定进行出让、转让、出租、抵押等，实现土地资源优化配置和高效集约利用。《意见》还规定，有条件的地方，要积极探索市场化运作方式，将旧村居改造建设的可经营项目推向市场，鼓励社会资本以合资、合作等形式参与旧村居改造建设。
　　■石家庄：
　　2006年10月，石家庄市对《城市房屋权属登记管理条例》进行修订并实施，规定：居住在城中村集体土地上的村民，首次可办理房产证，并可进行抵押贷款。从市区内挑选出两个村进行&村证&转&市证&试点。据新华社报道，迫于压力，在实施一段时间后，办证试点工作暂停，并且向公众重申，集体土地上建起的小产权房，只能在村民内部流通，不能上市交易。
　　文/图记者邹文彪 郭宁 实习生晏莲琴 段春秀
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