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悉尼房价飞涨谁之过？
来源：长江商报
据新华社电近两年澳大利亚房价飙升，悉尼作为第一大城市，其房价涨势更是“根本停不下来”。目前在悉尼推出的新楼盘中，有近五分之一被中国投资者收入囊中。
&&业内称不能全怪中国买家
&&据新华社电近两年澳大利亚房价飙升，悉尼作为第一大城市，其房价涨势更是&根本停不下来&。目前在悉尼推出的新楼盘中，有近五分之一被中国投资者收入囊中。有评论指，是中国人的购买推高了澳房价。而事实上，澳政府政策正从支柱产业矿业偏向房地产业，这才是澳房价上涨的根本原因。
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转型四年，每年的业绩发布会上，“还卖不卖”、“是亏还是赚”，都是媒体集中火力围攻潘石屹的地方。
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　　澳大利亚作为一个世界上最宜居的国家之一，一直是中国最喜爱去置业的热门地区之一。据有关数据显示，中国人在最近两年在澳洲置业的金额总计高达1818亿人民币。
　　为更深入地了解去澳大利亚房地产的置业政策及概况，海外情报社第四堂海外淘金大讲堂就请到了澳大
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利亚维克多?斯摩根投资有限公司中国首席代表周卓峰先生。
　　在今天的文章里，熟知澳大利亚的商业规则与投资热点的周卓峰先生将给我们深入全面剖析墨尔本房地产市场的投资价值与优势。
　　每年27000华人移民澳洲 仅次于印度
　　首先，澳大利亚是一个非常典型的移民国家，我们在澳大利亚的街上可以看到有不同的人，比如说犹太人、越南人、华人、意大利人，还有印度人聚居的街区，犹太人大都经商，英国人大都是从政，华人大都是经营餐饮，印度人就是开出租，意大利人从事农业种植，都已经成为了当地比较鲜明的，而且已经流传了几代人的社会意识。
　　而移民在很大的程度上，带动了澳大利亚房地产的繁荣，推动了澳大利亚的经济发展。在这里，我想跟大家一起分享一下澳大利亚的人口数据。这个数据在今年刚刚突破了2400万。
　　经过了48年，人口已经翻了一倍，虽然它的国土面积有741万平方公里，只比我们小了20%，但是人口仅仅相当于我们的一个一线城市。
　　澳洲的国民银行刚刚发布了一个调查数据显示，澳大利亚在2015年的第四季度，人口的增长达到了1.4%，跟过往几个季度基本持平，这个数值无论在国际范围还是在澳大利亚的历史上，都处于相当高的水平，也显示了澳大利亚的人口增长步入了一个比较平稳的快速发展的阶段。对于GDP的巩固发展，也是一个很好的支撑。
　　另外，澳大利亚的移民和边境管理处统计的数据，2014年到2015年的财年，澳大利亚总共接收了18.9万的移民，当中包括了家庭、技能以及特殊的三大类别。但这里面不包括难民，这当中总共有27000名的中国人移民到澳大利亚，仅次于印度，位居第二位。
　　作为一个传统的移民国家，澳大利亚移民局每一年都会更新它的移民数目。纵观过往的10年，澳大利亚的移民配额一直是稳中有升的。
　　最近这几年，澳大利亚的总移民配额都在19万左右，这充分说明了澳大利亚的移民政策是非常稳定的，而且也是它的一项基本国策。
　　一个经济的带动，我们首先要去看它的人口。而澳大利亚过往的这几十年，基本上人口都处于正的增长，而且它也是有一个非常之悠久的移民历史，所以首先它的人流是不断在增加的。
　　澳洲经济预计未来一年保持3%的增长
　　据2016年4月份，国际货币组织发布的世界经济展望数据显示，澳大利亚的GDP在人口高于2000万的国家中排名第二，目前是世界上的第十二大经济体。
　　作为一个人口只有2000多万的国家，它的人均经济是十分之高的，而且它还是一个资源十分丰富的国家。
　　矿产和农业长期以来就是两大经济支柱，澳大利亚是全球第四大出口国，也是很多种矿产出口的世界第一大国。
　　这两大产业，具有防御性的功能，使得澳大利亚即使在全球金融危机的时候，也不会受到太大的冲击。
　　在过往的两三年里面，全球经济衰退。但是非矿业的行业，包括农业、房地产、教育、旅游、金融服务等行业的增长势头是非常猛的，成为了经济发展的有力支撑。
　　所以澳大利亚的经济增长不仅没有下滑，反而实现了增长。以下几个例子跟大家分享一下。
　　在教育方面，也就是海外留学生教育，已经成为了澳大利亚最大的出口服务业，也就是仅次于煤矿和铁矿，是第三大出口业。在2015年，这方面的产值达到了200个亿的澳元，联邦教育部的独立数据显示，2015年在澳的国际留学生的数目增加了10%，也就已经达到65万的规模。
　　澳大利亚的旅游业，也是非常之强劲的增长。2015年产值上升了11%，达到了158亿的规模。
　　那澳大利亚的农业，就更不用说了。2014年到2015年的财年增加了5.4%达到了516亿的规模。其中，出口是占的516亿里面的430个亿，比同期增长了9%。2015年到2016年的财年，澳大利亚的经济总的增长是3%。
　　根据《联邦证券》的分析师指出，2016年到2017年，澳洲的经济将会再获得3%左右的增长，潜在的通货膨胀率由1.6%上升到2%，而失业人口可能以后也会有所缓解。
　　失业率将会从目前的5.7%下降到5.5%，这些数据说明，澳大利亚幸免于全球性的经济衰退，通胀的水平是可控的，利率也创下了历史的新低。澳元的贬值更有助于澳大利亚的经济保持着创记录式的发展。
　　当然，以上我们所说的就是整个澳大利亚经济的一个所谓的概括面，如果我们要把整个的经济再联系到房地产上面来讲，以下我会通过几个话题跟大家去分享一下澳大利亚房地产的发展情况。
　　20年来 墨尔本房价累计增值421%
　　根据最新的住房以及价值指数的显示，澳洲的房价近20年来都在稳健地增值，从1995年到2015年，八大首府的城市累计地升幅，高达了330%。
　　其中悉尼的房价累计增长了330%，而墨尔本的房价累计地增值是421%。
　　人口的不断涌入
　　根据澳大利亚统计局公布的数据，目前澳大利亚的人口增长排名第一的是墨尔本。2025年，墨尔本的人口将会达到540万。预计到2053年，人口将会超过悉尼，在澳大利亚排名第一。
　　此外，墨尔本连续五年也被评为了“最适合人类居住的城市”。因此，它也将会成为2015年流入人口最多的一个城市。
　　这一切都说明墨尔本正在不断地吸纳从世界各地以及从澳洲各地源源不断涌入的人流。所以说墨尔本的房价在近20年来讲一直是平稳增长的。
　　政府打压催生房价上扬
　　同时，墨尔本现房的拍卖率一直是居高不下的，2015年9月份，新开发的项目也是在这方面取得了一个不错的突破。
　　而且最近，澳大利亚的政府，特别是在墨尔本的政府一直在采取着一些措施去压抑目前澳大利亚的一些房价比较突出的地方。例如在CBD附近的公寓，这里附近的公寓已经不是说随便你想建就可以建，政府加强了很大的规划。
　　墨尔本的西北部和北部走廊的新别墅区的价格，也是在明显地上扬。这些地区的市场有一种蓄势待发的势头。因为现在对现房的高需求导致了离市中心较近地区的房产可负担性已经变差了。
　　因此，墨尔本中环到外环地带的新土地供应又非常的有限，土地出售的时候，第一供应量、第一保有量成为了这个所谓墨尔本价格不断往上扬的动力。
　　在这里，我要跟大家分享一个非常有趣的数据。澳大利亚目前的apartment出租空置率仅为2.3%，这也是说明了不断的人流涌入以及不断的住房需求，是承托着整个墨尔本房地产市场的最主要因素。
　　目前在我们国内，也会受到很多市场上面的存疑和误区。在这里，我要去跟大家解释一下，比如说目前市场上存在不少澳洲房地产投资的疑惑和误区。
　　澳大利亚房价真的是华人推高的吗？
　　总是说中国人把澳大利亚的房子都买贵了，说我们蜂拥而入把他们的资产价格推高了。
　　在这里，我想列举几个权威的数据去跟大家分享。
　　根据澳大利亚房地产网统计的数据，目前在澳大利亚房产的海外主要买家是美国，第二位也不是我们中国，是英国。中国仅仅只排在了印度的后面，位列第四位。
　　也就是说，中国经过了近几年井喷式的购买，我们在澳大利亚的海外资产上，才排到了第四。所以因此在澳大利亚的房地产海外买家里面，中国只占27.1%，所以说中国人把澳大利亚的房子买贵了。不好意思，其实澳大利亚的房产本身就是欧美各个主要投资者一直在涉猎的市场。
　　澳大利亚房产市场究竟有没有泡沫？
　　澳大利亚的总人口在今年的2月份才刚刚突破了2400万。那么在悉尼、布里斯班、墨尔本、珀斯，源源不断而起的高楼，不断开发的新区是否真的有足够旺盛需求的来支撑？澳大利亚的公寓市场是不是已经供不应求了，还有没有上升的潜力呢？在这里，我要跟大家好好地去解释一下。
　　关于所谓的泡沫理论，一直都不绝于耳，从来就没有消失过。但来自移民、留学、旅游不断增加的人口增长需求表明，澳大利亚房地产市场的快速发展，还是有坚实的刚需的。
　　在一些研究报告中反复出现的澳大利亚房地产供应量的数据，根据批文上的数量，他们都是根据批文上的数量，而不是实际交房的数量，而按照澳大利亚房地产严格的操作流程，真正能交房的可能只是占很少的一部分。
　　因为银行精准的审核制度对开发商的严格要求，不是所有开发商都能够从澳大利亚的银行里面获得建设贷款。
　　加上目前更加严格的借贷标准，更加一致的开发商的楼盘进入批准阶段，就有可能出现的情况是一半以上的批文都不会获得通过，一般以上的房子都不会建成。
　　而澳大利亚人口增长的速度又非常之迅猛，远远超于预期，原本预计澳大利亚的人口将在2017年突破2400万，实际上已经在2016年的2月份突破这个数据了。
　　所以，伦敦的一家知名的物业管理公司日前就发布了新的一期全球房价的指数报告，2015年的第二季度至2016年的第一季度，全球房产综合指数上涨了3.4%。其中，澳大利亚的房产增长了8.7%，是55个取样国中排名第六。虽然这一个排名比上一年下滑了两位，但从总体来讲，还是不错的。
　　澳洲政府加高印花税对市场影响几何？
　　近几年来，似乎一直都有政策在提高海外买家的门槛，比如说FIRB就是海外投资资产的税费，又或者说是提高了印花税，还限制贷款。海外买家究竟还能不能投资澳大利亚的房产呢？
　　其实，加高了印花税以及海外贷款的严格，从一定程度上也证明了投资市场的活跃。澳洲政府想加大收入，因为如果真的要出入控制房价，出于控制房价的考虑，限制海外投资的话，那直接禁止就更简单了。
　　但是，澳大利亚政府并没有这样做，海外投资，包括对房地产的投资都在不断地增加。这一切都足以说明一个问题，从来没有任何政策或者风声说澳大利亚要关闭海外投资市场。
　　而且政府努力地去提高海外的投资，投资者的门槛是为了保证澳大利亚整个房产是处于一种均衡、稳定，在一定的范围里面去增长。
　　在这里，我要在这里重申一点，澳大利亚的房地产市场其实目前来讲，它是处于一种重新的整固，重新的去控制它的供应量，而令到整个市场更区域一种理性的、合理的增长。
　　卖给外国人的公寓占据交易总额30%
　　很多的朋友会问，既然中国现在是排名第四，在澳大利亚的海外投资者，那目前我们中国人在澳大利亚投资房地产的状况是怎么样呢？下面我要继续跟大家好好地去谈一谈，有关这个华人在墨尔本的投资状况。
　　目前，在澳大利亚的国家银行的统计，在墨尔本卖给外国人的公寓，其交易额占据了整个市场的30%，澳大利亚国家银行的首席经济家，他曾经说过这样的话，海外投资者约占整个墨尔本拍卖市场的20%，而在墨尔本市中心的商业区，大约有60%的公寓市场是为海外投资者所投资。
　　知名的企业，中国的房地产商也不断地去进入澳大利亚所谓的房地产市场，比如大家非常熟悉的绿地集团，在澳大利亚的跑马场的项目就是一个非常好的项目。由绿地集团从维多利亚马术俱乐部手中购买的土地，并且在那里兴建了大概是一千套到两千套的住宅。
　　近年来，我们也不断地听到了有很多的投资者，在澳大利亚里面去成交了这些所谓的重大的房地产交易。比如去年3月，来自上海的投资者就买下了澳洲CBD核心地段里面的Tower street的一处地产，远远超出了原来的价格，成为了当时轰动一代的新闻。
　　刚刚过去的6月，一家总部在中国南昌的房地产开发公司，也拍卖下了一家原来澳洲非常有名的金融服务公司，位于澳大利亚的总部。当然了，上个月我们的一位华人买家也创造出了澳洲墨尔本最贵的富人区Toorak新的楼盘价格，2400万从斯摩根家族下面买回去了一套豪宅，从而也刷新了墨尔本地区的最高房价记录。
　　华人聚集的几个区，过往几年的房屋价格数据，由于我们国内的投资者不断地进入澳洲，所以在墨尔本一些深受华人喜爱的区，房价的攀升是远远超出平均水平的。
　　目前来讲，在整个墨尔本，分别是有三块最热门的所谓的投资地，第一个就是Glen Waverley，第二个Doncaster，还有就是Box Hill。在2015年，这三个地区独立的房子分别上涨了25%、21%和42%，远远超于11%，墨尔本的平均楼价的涨幅。
　　政府打压 房价不跌反升
　　我们再来谈谈第三个问题，墨尔本房地产增值的可能性和未来发展的趋势。
　　前一段时间，四大银行对纯海外收入的贷款进行了限制，维州和新州的政府纷纷提高了海外购房者的印花税和土地税，所以很多的专家将银行这些行为解读为澳大利亚政府对房价的打压和限制。
　　甚至有不少的专家和媒体都预测，今年澳洲的房地产价格会下跌8%。不过，最近最新的数据公布以后，大家都傻眼了，澳大利亚地产的价格不但没有跌，反而上扬了。最新的数据显示，过去的三个月，也就是2016年的第二个季度，墨尔本的楼价上涨了3.5%。
　　上涨的原因，当然还是刚性的需求强劲，而且受到了5月份降息和负扣税的政策的话带来的变动刺激，大家原来以为去年的猛涨局面不会在今年重演，但恰恰目前的房价仍然是在节节攀升。
　　有很多专业的机构和分析师认为，人口的增长、就业的增长和利率的降低都会推动房地产的增长，但因为限制政策，房产不会突发性爆炸，现在还是入市非常好的一个契机。
　　澳洲的联储局局长史蒂文斯曾经说过，和一年前相比，低利息所带来的风险比较少，而住房投资有助于推动近期的经济活动。
　　而史蒂文斯的观点也正好验证了新财政案的决议，确实没有对现有的投资房的负扣税政策进行修改，这也是非常利好澳洲的墨尔本房地产的消费与投资。
　　还有就是最近在澳大利亚移民局所宣布的一个消息，自号起，澳大利亚将全面开放小学生的留学签证。
　　也就是说，以前去澳大利亚读大学、去到澳大利亚读中学，现在连去澳大利亚读小学也可以了，相信增加了这个澳大利亚，小学可以去澳洲留学的这个状况，必然也会随之带出了新的人潮，去增加所谓进入墨尔本住宅市场的需求。
　　周卓峰先生
　　澳大利亚维克多?斯摩根投资有限公司
　　中国代表处首席代表
　　从事中澳双边贸易及投资近20年，其间往返中澳两国近百次，熟知澳大利亚的商业规则与投资热点，对于地产、教育、移民等热点领域的发展方向颇有见地。
　　在澳大利亚农业、林业、金融、贸易、航运、投资等领域具有一定的影响力及广泛的人脉。
　　以上就是周卓峰先生对于墨尔本房地产市场的房价趋势、是否存在泡沫等问题的解读。相信看完的朋友也会对澳洲房产有了更直观的认识和理解。
　　然而，许多中国买家在海外置业时往往会比较先注重该房产在当地的地段、增值优势、房租收益率等问题，在精挑细选后便购置了心仪的房产。殊不知，却常常忽略购房后在当地的房产税率问题常常会形成一个定时炸弹，甚至会影响房产的投资回报。
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（我知道大家都是在一线有房的人，别打我）pagim租售比的倒数就是股息率，股息率高的投资品，不会差到哪里去的。油焖大虾200万的房子一年回报2万多，100倍的估值，是不是堪比神创。你举的这个例子正好说明了一线楼市泡沫严重，二线楼市估值合理。 二线小户型租金回报平均6%左右，但租金房价稳定上涨可以忽略，类似A基，稳赚但发不了财pcwangwei本人郑州的。房地产研究不过，感觉郑州还算不上完全的二线，算二线半吧。三环以内的正常住宅小区均价在1w左右吧，好点的位置贵两三千。我自己住的高层小户型，房子10年买的，首付50%，贷30年，月供1700左右，现在房子如果租出去大概在2500左右。但是关键问题是现在买房现在租就不一定能包月供吧，我的房子10年估计也租不到2500。如果有比较低价位的房源应该可以，比如说单位集资盖房之类的。alongfan楼主，装修的电器家具之类是会折旧损坏的，10几万的装修折旧是本金的损失。就算折10年，一年也被折掉了1万。几年之后能不能拿到1700/月的租金就要看天了。建议用毛胚房的租金比例比较合理。a2335250感谢大家的回复，我看了看评论，大家多有说到租房的各种麻烦。这个其实我很清楚，自己家都经历过。我主要想讨论的是这个超出预期的租售比。举个例子，我家里在中部三线城市，有一套123平米的房子，市价大约60万不到。如果精装修出租，这么大的房子少说要再投入20w，那么精装修后能租多少钱呢，最多1500。年化回报率不到2%。据我所知，一线的房子，租金年化回报率，也就在2%左右。租房的麻烦，装修的折旧，一线三线一样不少的。所以问题实际是，郑州30w总价的小户型，精装修后是不是确实能以1500左右的价格租出去。sgq369中介所说的以租养贷方式是否具可操作性暂且不论，但二三线城市中的确可以找到如此回报率的房源（如果用心去找，甚至还有更高的）....傻叔远山房价越低，装修、家具、电器什么的折旧越高，出租回报率水份越大。最后算下来，一二三四线城市的实际出租回报率差不多是一样的。laneldarye楼主可以折中点，贷款买自住，全款买2套小户型。这样月供4200，房租每月3400，只要自己出800，有公积金就不用掏钱了。万一若干年后郑州房价涨了，你有2套小户型可以卖，如果跌了你也不至于付不出贷款被没收房产。适度运用杠杆！jsl_01 我这里算三线半城市，87的电梯房，09年买的，当时花了24w，现在市价26w，09年到11年租金为1150，之后月租为1300，因为做办公使用，啥家具家电都没有，年化6%。帅牛理想情况，月租1700，年20400，房价30万，租金回报率（）=6.8%？梦想会计师10W首付，20W贷款，每月还款1000元？我用简单算了一下，30年期，5%的贷款利率，每月还1073元。按照梦里1700元每月的租金，你的收益率根本不是5%，因为你没有减贷款利息，没有减物业费，取暖费、电梯费、中介服务费。你没有计算贷款的担保费用和强制保险费。等你买了6套小户型，你的收益是负的。还有房产交易中的契税，大项目维修基金，还有很多隐含费用。最关键一个漏洞，你的房产有空置期，但是你的贷款没有空置期。任何人都不能保证30年360个月每个月都能租出去，但保证360个月每个月都从你账户划款。a2335250@梦想会计师 本贴想要讨论的，是某些二线城市的租金回报率是不是显著高于大部分城市，5%的回报率当然是按照全款购买计算的，我觉得贷款费用，租房费用您可以不必纠结，原因很简单，在任何一个城市出租房屋都有这样的费用，没有区别。至于您断言30w总价的房屋一定租不到1700，这也符合我的第一感觉，但昨晚简单搜索的结果，倒是出乎意料。当然网上价格只能参考，发此贴，就是希望有当地的朋友能出来解惑ljht楼主，如果租客知道你还贷的金额比他给你的租金还低的话，他还会租吗？除非没钱，有钱一定要买房，降息降准后，流动性增加了，通胀也上来了，某些专家说今年还有两次降准的可能，由此推想，通胀会进一步增加，资金如果泛滥，一定要投资固定资产保值的。最近，猪肉涨价了，维生素涨价了，钛白粉涨价了，房价涨价了。。。感觉资金泛滥有些苗头了由此说来，现在的租售比回报率会随时间变化的，越来越多人会买房，租房的人会减少，能租出去的概率会下降的。我觉得找那些靠近学校的小房，分租出去，应该能满足楼主的要求，避开因市场调节而出现空置的状况。针对客源肯定就是学生了，一个人几百，四五个人应该满足你的贷款了，学生没有买房的意愿，客源应该有的，但麻烦在于，放假的时候可能存在空置的可能性，得多做宣传工作。我人在广州，前几个月就有单新闻，讲有人在我们广州房间最贵之一的天河区（房价平均3-4w，租金5000+吧） 租了个100来方的房子，然后分租出去，做二房东，每个月还赚4000+，好像一个人租2000左右，100个方间隔开来，就几个人就轻松月入几千了，客源主要是快毕业的学生为主，因为广州高校比较多，很多外地来的学生想在这找工作，想住离工作单位近的，而天河区写字楼多，而且还在网上打广告做民宿生意，填补退租的客源。我觉得这个案例可以参考一下。我是刚来的好多人没有去过大郑州郑州的房价就是楼主说的这样的我也一直困惑中可能是由于郑州外来人口多，所以租金高但是外来人口中有钱人少，所以房价相对较低。集思录很多人都不相信许多外来的年轻人真的是10万元的首付都拿不出来梦想会计师@a2335250 你好，我从2004年开始定投投资性公寓，持有至今，现有10多年积累的各种实际数据，我发帖说的都有依据，不是乱说的 。我强调一下租金，很多网友说在网上查的招租价作为计算依据，对于租金的认定只有一个标准，就是实际成交价，实际上你成为房东后把房子租出去，实际成交价才能作为你计算出租收益率的依据，在公司财务上是收入的认定，在税务上是计税基准认定。为什么网上的租金显得那么高，主要原因是中介推高，十年前房产中介是不收费的（对于出租方免），现在是吃两头，那么当出租方报价1200元时，中介会把中介费告诉出租方，然后会站在你的角度说我把租金提到1400元每月，这样你的中介费就由承租方出了，你根本没有拒绝的理由，这就是行业规则。另一个规则，一栋房产里面有200套公寓，他们的楼层不同，朝向不同，面积不同，层高也有差别，特别是房东不同，对房产的装修不同，配置的家具不同，所以，每一套房产的实际成交价也有很大的差距。我可以肯定你的实际出租价比网上的低200元，如果你是外地人，成交价再低200元，这是经验数据。再说一个管理的实例，我的一套房子租1400元每月，我隔壁的房子租1600元每月，但十年下来我的收益率比隔壁高一倍还多。我们的买价相同，面积相同，装修一致，只是收益不同。我来告诉你绝密经验，我隔壁从期初就比我报价高200元每月，而且提前我1600成交，我真是暗暗高兴，我悄悄的把价定在1400后成交。然后隔壁的承租方很快知道了我的低200元，他两个选择，一个是让隔壁降价，一个是到期转租我的房子。所以十年下来，我没有空置期，而隔壁常年空置。你不是一个人奔跑，要与众多投资人博弈，跟一样。ivansunt88投过昆山的房产，有类似的经验。 08年利用政府的宽松政策一下子同时买了5套。还有一点不同的感受，1.装修好还是加分的.我用的是五星级宾馆，二手淘汰的家具，配上油画和新的家电。2.租金回报率虽然高，但是他的增值空间太小，特别相对于一线城市。昆山的房子08年20万买，12年30多抛，现在还是30多万。上海06年20万的房子买了以后，30万抛的。12年100万，今年200上下。所以，投资回报率来讲，三线城市是高一点，但是最终，到卖掉的那天，你发觉，还是在一线城市投最合算。枫韵紫秋 郑州30平米的房子怎么租不了1700，市区我不知道，我知道西三环大学城三四平米的一室户，稍微装修一下，租个2000也不成问题。楼上平米精装修的不知道怎么租到的，估计是市区房子多租金低吧。反正，在西三环大学城120平米精装修的可以分3个房间住，主卧1300，次卧900，这还是去年的行情。不要问我为什么知道，因为我就是这么住过来的。还有，西三环的房价也就一万出头吧。mail25上星期刚租出去了两套房，三环以内。说一下自已的看法。先说一下房子情况： 2003年的 158平 一个二楼，一个四楼 有电梯，物业比较差。二楼 4000元/每月 四楼 4500元/每月因为面积有点大，房价目前最多出到9000平方，在郑州农业路与中州大道附近。我算一下一年两套房租收到：102000元。目前房子的价值是：2844000元。比率为：3.58%黑我一坐毒小房子确实租售比比较高，房子越大，租售比就越低，就拿深圳来说，租金1万5是个坎。1500万左右的房子，很多也只能租到1万5左右一个月，再往上，能够付得起的家庭就少了很多，况且，月收入那么高的人，大多有房了。sgq369楼上说的不错，不同区域不同房型，房租其实都有个“坎”，不光是向上有坎，向下也有坎，上面的坎会导致大户型租售比趋低，下面的坎则会导致小户型租售比拔高，例如我曾经遇到过一批价格很低的小公寓，这些公寓由于房型过小且不周正，楼门号全部带4等原因，根本卖不出去，但经过仔细分析，作为独门独卫的公寓，房租向下是有坎的，这个坎再低也不应低于同区域的1间合租房，如果以此为坎测算，则该批公寓的租金回报率应不低于8%，事实证明结果就是如此，回报率一直稳定在9%以上，由于这批“异型”公寓的数量并不多（每层楼只有1个），较低的租金没有竞争对手，几年来根本不存在空置问题··········新人路过郑州的房租这么贵吗？我家在天津市内六区最穷的一个区，紧挨着中环线内侧（也就是二环）有27平米的一套房，老房子，装修一般，4楼，坐北朝南，紧挨着一所大学，交通和购物什么的都非常方便，就是这套房，最多租到1200。另外楼主引用的帖子里说"但是好好装修一下能租1700左右"，看到“好好装修”这四个字我就认为 呵呵了，我家专门考虑过出租房装修的问题，最后的个人结论是不上算，因为折旧成本太高，受不了，而且装修后多租不了太多钱，租金提高后还容易推高空置率。以楼主提的这房子为例，30平米的房子，好好装修的话至少也要5万块吧（没装修经验，估计的数）？出租出去之后别指望租客会好好爱惜房子，到时候为了维持房屋美观，最多最多10年就要重新装修，等于每年5000的成本，每月差一点420块钱，等于是每月1700的租金有24.5%被装修消耗了。我家的办法是不专门装修，房子原来什么样就基本还什么样，家具家电给配齐，然后把装修的折旧成本从装修后的预期租金中扣除，以这个数字向外出租。稳稳我在郑州 在郑州很多年了 ，你的方法很不错 我也有这样的想法，不过不建议买太多 后面小的可以全款 因为后面国家可能出台房地产税 房子多了 可能要收很多税的，至于你说的回报率这个是真的 我给你说下我的经历 本人在郑州北环附近上学 居住 从03年到今天为止 我姐04年14万买了一个房子10年37.5万卖出 还住了6年 我刚好那年买了个房子 也在这房子附近 基本上差不多 你就算这个房子是我买的吧 我今年打算把我的这个房子 在换个大的 目前我现在的房价是72万，你算下 从04年到16年涨幅是多少 我姐04年买的那个房子 实际业主是99年7万买的房子 在说下租金，本人10年买了房子后并没有立马居住 而是把房子出租了 当时房租是1100 现在我小区一样的房子租金是2600 你说的那种小户型 我小区实际成交价在，面积很小 甚至你说的30万一套都用不了，你的方法可行 如果我是你也会这么做。【声明】本文来源于微信自媒体账号，仅代表作者个人观点，与腾讯无关。我们尊重自媒体知识产权，如有版权问题可联系腾讯(Email:，请将#替换为@)。
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