卖房未及时通知租户 构成违约赔偿17万元
来源：老年生活报
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& & 2005年起李女士租赁海保公司所有的商铺经营婚纱摄影拍摄生意，约定年租金4万元，租期八年 （自日起至日止），同时约定租赁期间承租人转让房产应提前一个月书面通知李女士。 2013年2月，李女士在缴纳房租时得知该租赁房屋已于日售于吴某，并已办理了房屋产权变更登记手续。
& & 日，李女士将海保公司、吴某以及受被告海保公司委托，与原告签订涉案房屋租赁合同的滨州物业公司作为被告起诉至法院，请求判令被告海保公司与被告吴某间签订的房屋买卖协议无效，三被告连带赔偿原告人民币45万元。后诉讼中经评估，赔偿金额明确为房屋现价值和当时销售价的差额386.65万元。
& & 被告海保公司辩称，原告主张赔偿损失386.65万元依据价格评估结论作为参考，评估的商业用房单价过高，评估报告鉴定的价格有失公允。原告以2006年与2015年市场价的差距作为损失，该主张没有依据。涨幅损失的计算应扣除办理产权登记手续产生的税费。
& & 法院一审认为，海保公司作为出租人在房产所有权转移时应当履行通知义务，其未按约履行的行为构成违约，原告有权主张相应的违约损失。双方租赁合同中对出租方的违约责任没有作出约定，参考合同中约定的承租方违约时的责任比例，具体数额酌定为以被告海保公司和吴某的成交价的20%，计算为17.2万元。由于原告申请评估的房屋价值与被告吴某购房价格十分悬殊，明显与市场行情不符，原告据此差额主张损失，法院不予支持。被告吴某已对价受让且占有财产，并无证据证明其主观上存有恶意的情形，因房屋租赁合同未办理登记备案手续，承租人的优先购买权不具有对抗第三人的效力，被告吴某不承担赔偿责任。被告滨州物业公司作为合同签订及合同履行的代理人，在代理权限内实施民事法律行为，不承担赔偿责任，由其委托人承担民事责任。据此判决海保公司赔偿原告损失17.2万元。驳回原告的其他诉讼请求。
& & 优先购买权是对出卖人所有权行使设置的一个合理的负担，具有合理性和正当性，业主在房屋交易的时候要充分予以重视，否则由此造成的损失需要责任人进行赔偿。
& & 本案中依照租赁合同中的违约责任标准进行裁判较为合理，既符合当事人的心理预期，也符合当事人对合理损失的基本判断。
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我想卖房子，租户不搬走怎么办？问题详情：可是租户的合同没到期。他不走怎么办？我的房子想卖，我想让他搬走推荐回答：初租房之时签订的租赁协议上是否注明？有注明可以按协议办事。一般是你要补偿租户适当的顺势，如果在同等条件下租户他是有优先购买权的你好，租户租我房子期间伪照假房产证卖房骗钱，房东有没有法律责任？现被骗人占房子不走我该怎么要回房子问题详情：现被骗人占房子不走我该怎么要回房子？急急。补充现有一个自称受骗人表哥的人出面和我谈，租户租我房子期间伪照假房产证卖房骗钱。受骗人不出面我该怎么要回房子你好，房东有没有法律责任，我该不该和这个男人谈还是直接找受骗人谈推荐回答：你只收房就行，报警就行了，如果没备案你是有连带责任的不谈，你和被骗人没关系。房子出租需要备案的我准备卖房子，房子现在在租赁期内，我提出一周房客有时间的情况下看一次房子，房客不同意，我有权利要求问题详情：房子毕竟还是我的我准备卖房子，我有权利要求进去看房子吗，房子现在在租赁期内，房客不同意，我提出一周房客有时间的情况下看一次房子推荐回答：看他什么时候有时间可以让人看房。你可以提前通知租房人，如果还是不让进，不同意是不合法的，在租赁期限到期前1，但你有权出售、虽然是在出租的房，你想进这房或是领人来看房，但出租后。2，你可以在提前通知对方后，找物业协助你劝对方让看房、房子虽然是你的。3、即使这房子卖了，租房人也有权继续居住，租房人有使用权，你领人看房时应当找物业或邻居给你做证，必须得到租房人的同意刚从别人手里转让过来的门面房，但房主已提前告知上一个租户要卖房，在我不知情的情况下租户将房子转让给问题详情：并且签了合同刚从别人手里转让过来的门面房，转让合同是否有效，但房主已提前告知上一个租户要卖房，在我不知情的情况下租户将房子转让给我推荐回答：有效你可以告他们，要求赔偿只要双方签定合同就属于法规范围租期未到，房主不租要卖房，租户不搬，有相关法律没？问题详情：我们买房的怎么办我家要买一户正在出租的房子，我们已交买房定金了，租户也不搬，还差半年，房主说要退给租户半年的租金，租户不搬。是否有相关法律能让租户马上搬走呢？我们想进快买到房天快冷了，还得装修呢？希望得到帮助，租期一年推荐回答：有法律，我国合同法第228条规定了一个原则，就是“买卖不破租赁”：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同金粉案件具体应用法律若干问题的解释》，除非房屋在出租前已经设立抵押，因为抵押权人实现抵押权发生所有权变动或房屋在出租前被法院查封，否则租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。除非合同到期，或满足以上条件或租户有违约行为，楼主没权利赶租户走的。租期还剩3个月，要卖房，有权要求租户配合中介看房吗?推荐回答：你才可以对其他人出售。房屋出租的，在不影响承租人正常生活的情况下，可以要求承租人配合，承租人有优先购买权。你应当先征求承租人是否想购买。出售前，如果对方表示不购买您好我与二房东签合同，但最近大房东要卖房总带中介和房客来看房，我能与二房东取消合同，不付违约金吗？问题详情：因为上晚班回来休息够累了最近得知大房东卖房 还经常带中介和房客来看房 已经严重影响到我休息电话询问二房东 说大房东这房开价高肯定卖不出去 让我下月按时缴房租请问 这种情况下 我能与二房东取消合同，并拿回租金与押金吗？推荐回答：取消合同的话是肯定要付违约金的，你可以先和房东进行协商一下买了二手房，通过中介手续已经办妥当，也过了户，但前租户以房东没通知他卖房为由不交房，我该怎么办？问题详情：也过了户？我是想问我现在有没有权利直接进房居住，并且前租户拿出了起诉书，我总不能傻等吧，造成损失。片警处理结果，警察过来后看了我们的证件并登记了？实在没办法，我们没办法报了警？，不知道警察的话是否可信，终于办好了一切手续，我把我们之间的谈话已经全部用手机录了下来，想日后留做证据用，前租户阻挠，但前租户以房东没通知他卖房为由不交房，我该怎么办，等法律取证后说会让我们进自己的房子。我是一头雾水，通过中介手续已经办妥当？历时一个月，房产证也过了户？但当跟中介公司还有前业主去接受房屋时，应该说房子就算是我的了吧，就等着过户水电交房，强行要搬房： 叫我们等七天，且说前业主卖房子时没有通知他为主要理由拒绝交房？，我进写有我名字的产权证的房子是否合法，前租户以租户有优先前权购买房子的权利为由，起诉前业主卖房并不通知他？前租户说要起诉业主那我现在该怎么办，我该怎么办，我该怎么办，因为这个警察是经过前租户叫来的，我对这件事现在是一没一点头绪？我感觉这官司要打最少也要一年半载买了二手房？推荐回答：我就不确定了，原业主把租金给你第一就是，从中介要解释第六就是，如果是全款，赔偿违约金，直至到租期结束，让原业主和这个租户解约，到法院告原业主，以未交付房屋使用为由，在你们银行面签的时候其中有一天。第四就是，业主的房屋是否在出租中。第三就是，要是贷款，看看你们所填写的合同。第五就是，中介办事不利。第二就是分享至 :
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我家买的房子，卖房家有租户，给他们一个月时间搬走，现在到期了，租户赖着不搬这种情况怎么处理？
我家买的房子，卖房家有租户，给他们一个月时间搬走，现在到期了，租户赖着不搬，这种情况怎么处理
律师回答地区：黑龙江-哈尔滨咨询电话：帮助网友：43731 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_9 人你好，可以搜集证据诉讼解决。 13:55地区：黑龙江-哈尔滨咨询电话：帮助网友：18698 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_1 人你好，可起诉处理，一、当事人起诉，首先应提交起诉书，并按对方当事人人数提交相应份数的副本。当事人是公民的，应写明双方当事人的姓名、性别、年龄、籍贯、住址;当事人是单位的，应写明单位名称、地址、法定代表人或负责人姓名。起诉书正文应写明请求事项和起诉事实、理由，尾部须署名或盖公章。
二、根据&谁主张谁举证&原则，原告向法院起诉应提交下列材料：
1、原告主体资格的材料。如居民身份证、户口本、护照、港澳同胞回乡证、结婚证等证据的原件和复印件;企业单位作为原告的应提交营业执照、商业登记证明等材料的复印件。
2、证明原告诉讼主张的证据。如合同、协议、债权文书(借条、欠条等)、收发货凭证、往来信函等。 14:34地区：黑龙江-哈尔滨咨询电话：帮助网友：68357 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_9 人协商不成起诉解决 22:07您当前的位置 ：&&&&&&&&&&正文
卖房给亲属 租户无权优先买
　　3月30日讯房东在租期内将房子卖出，却遭到租户的反对，因为租户应该享有购房优先权，但是最后房东依旧将房子卖出而且不用担责，原因就是房子是卖给了自己的亲弟弟。
　　杨女士在塘沽吉庆里有一套70平方米的一居室，于去年5月份和李先生签订了为期两年的租房合同。但是就在半个月前，杨女士突然告诉李先生，自己已经将房子卖给了自己的亲弟弟，租房合同可能得提前到期。这下李先生着急了，因为考虑到住房和上班地点比较近，所以才签订了两年的合同，现在杨女士说卖就卖了，自己重新租房比较困难。同时，李先生还提出，因为自己是杨女士的租户，理应享受优先购买权，杨女士侵犯了自己的优先购买权，卖房合同不能生效。最终，双方因为赔偿问题协议不成，李先生一纸诉状将张女士告上法庭，最终法院判决杨女士因没有在合理期限里提前通知李先生，处以3000元的赔偿，但是杨女士的卖房合同有效。
　　律师说法：
　　对此，义源律师事务所崔立军律师表示，我国《合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。杨女士因为没有提前通知李先生，所以应当承担一定的赔偿责任。但是我国最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中第二十四条规定，当出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的情况，承租人不享有房屋的优先购买权。本案中杨女士是将房子卖给了自己的亲弟弟，这属于承租人不得主张优先购买权的情形，所以杨女士的卖房合同有效。(记者龚静)
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