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中国消费者报：保障业主业权收益需要更多公开透明
　　 　　&我们业主很多权益都被物业公司侵占了。&北京市二环路内某小区业主陈小倩最近发现，小区电梯间的镜框广告大概一个月就会更换不同的内容，还有小区的地上停车位是收费的，这些都属于业主公摊面积的收益，却从没见物业公司公示过 (据9月1日《中国青年报》报道)。　　业主陈小倩的这番抱怨并非个别现象。前不久，中国青年报社会调查中心通过民意中国网、搜狐新闻社区，对2797人进行的一项调查发现，79.6%的人说 &小区物业收支情况从未公示&是目前物业公司的最大问题，凸显出人们对业权收益被非法侵占的普遍担忧。　　根据《物权法》、《物业管理条例》等法律、法规的相关规定，小区内的道路、绿地、其他公共场所、共用设施和物业服务用房，都属于业主共有，全体业主享有对其占有、使用、收益及处分权。然而在现实生活中，社区路面泊车位、电梯户外广告招租、公共用房出租使用、在小区范围内进行商业活动&&这些项目带来的一笔笔不菲的收入，却被一些物业公司蚕食鲸吞。2006年，华远公司旗下的尚都国际中心和盈都大厦，首次将业权收益分配给业主，受到舆论的广泛赞誉。遵守法律规定的正常行为被视为美德，反衬出违法行为的普遍。　　一些小区的业权收益之所以能被物业公司长期侵占，根源在于相应监督的匮乏。尽管《物业管理条例》第六条中明确规定，业主对物业公用部位、公用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权，但由于没有更为细化的实施细则、缺乏程序上的保障和可操作性，这两项权利在现实中尚未完全落实。有些地方政府虽然出台办法规定物业公司应该公示收支情况，却没有对公示内容提出具体要求，业主对业权收益的细节无从了解。试想想，如果业主连物业公司利用小区共有资源从事经营活动的单项收支情况都不了解，怎么能取得有力证据，并通过司法途径来维护自身权益，相应监督又从何谈起?　　有鉴于此，相关部门应该尽快制定办法，建立物业服务企业的公示制度，不仅在程序上规定物业服务企业公开账目的具体时间、方式，而且在内容上规定必须公布对外所签订的原始合同及履行情况，包括小区广告收益等的原始履行文本，因为这些原始履行文本才能确保账目的真实性，保障业主的知情权。这样做，小区业主利用法律维权才变得切实可行，物业公司也因为需要定期公示账目、原始合同等情况不得不约束自己的行为，从而减少和杜绝侵占业权收益现象的发生。同时，有了这样一个公开透明的沟通平台，物业公司和业主之间就能逐渐增加信任和理解，在双赢互利的基础上共建和谐的社区环境。
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凤凰博报微信北京一小区试行《物权法》 电梯间广告归业主所有
来源：荆楚网-楚天都市报
　　据《北京晚报》报道1个电梯轿箱广告1年800元，一般一个小区都有十几部电梯，这一年就是上万块……随着《物权法》在两会上通过，小区公共区域产权归属问题尘埃落定，这些公共区域的经营所得如何分配成为业主关注的热点。
　　《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”规定，属于业主共有的公共部位有：一、住宅建筑内的人防工程，业主享有日常使用权；二、物业管理用房，业主享有共有权，可以供物业公司使用，使用的面积、是否需要物业公司支付租金，由业主与物业公司协商确定；三、小区绿地、道路，业主享有共有权，道路及小区内空地形成的车位由小区业主共有；四、楼顶、电梯间、走廊、走道、小区院墙等，业主有权决定如何使用，比如是否准许发布广告等，广告收益归业主所有。
　　据悉，公共区域经营所得分配已在北京市华远的项目上试行。华远地产与业主签署补充协议，明确提出：项目内所有公共设施设备的收益全部属于业主，“业权”收益在一年后结算分配，用以冲抵下一年度的物业管理费。
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茶 余 饭 后核心提示：目前，在合肥很多小区中都存在物业公司私自占用公开空间，进行牟利，所取得了公共收益往往是一笔糊涂账。
物业越位 占用业主空间牟利
“《物权法》和《物业管理办法》都规定，小区公共收益归全体业主共有，我们应当主张自己的合法权益。 ”在5月11日举行的合肥市第二届业主论坛上，合肥市20多个小区的业委会主任、委员齐聚一堂，共同商讨清算和追回被开发商、物业公司“截留”的小区公共收益，引发众多业主关注。
“合肥业主论坛”发起人凌德庆介绍，小区公共收益是指利用业主共有物权(物业共用部位、共用设施设备)进行经营性活动获得的收益。常见的小区公共收益包括小区公共区域内的户外广告、停车位、租赁摊位收益等;产权归全体业主的会所、游泳池、幼儿园等经营收入;物业管理用房的收益和部分通信运营管理费等。
小区公共收益有多少?这些钱花到哪去了?带着这些问题，记者采访了芜湖、马鞍山、滁州等多个城市的小区业主，大部分人对此一头雾水。 “我在小区生活15年了，从来也没见小区公示过公共收益的明细账。 ”滁州九华山凤形生活小区业主王先生说。宿州某小区业主姗姗表示，知道小区物业管理用房的经营收益属于小区公共收益，应当归业主所有，不过，她所在的小区把物业管理用房出租了一部分，找房客、租房子、收房租的事情都由物业公司“包圆”了，压根没有业主什么事。马鞍山康城花园小区的业主刘先生感叹：“看到外地有的小区利用公共收益给业主分红、减免物业费，我们从来也没遇到过这样的好事。 ”
采访中，对小区公共收益情况了解最多的，是家住芜湖世纪花园小区的业主张女士。她告诉记者，小区内部停车位时有外来车辆的踪迹，绿化带、楼道口和电梯内各类广告无孔不入，物业公司还出租了部分地下车库给一家企业做仓库，而所得收益业主分文不见。小区业主为此事曾找过媒体投诉，但最终不了了之。
家底几何多半闷在了葫芦里
业内人士透露，在一些高档小区，归业主共有的会所、游泳池、幼儿园等建筑物，其本身价值就可能高达上亿元，每年小区共用部位、共用设施设备产生的广告费、租金等各类收入可能高达上百万元。
“查小区有多少公共收益，首先要弄清小区配建的会所、幼儿园等归谁所有，最简单的办法是查看开发商移交给前期物业的相关资料。 ”凌德庆介绍，在高额利益诱惑下，不少开发商卖了房子之后仍不愿意退出小区事务，他们和前期物业结成一体，拒不交出小区业主共有物权的相关资料，或是强占共有物权及收益，导致业主很难摸清家底、成功维权。
事实上，轰动一时的合肥中央花园、金湖新村小区案例，都是业主与开发商关于共有物权问题的直接对立。 2002年，合肥金湖新村小区业主委员会认为开发商移交的资产“缩水”，将其告上法庭。最高法院为此专门发函答复省高院，批复认为业主委员会作为“其他组织”，享有诉讼权利。 2007年，合肥中央花园小区的开发商将小区业委会告上法庭，要求“收回”两栋社区服务用房的“所有权”。这两栋楼此前已被房地产管理部门认定归小区业主共有，却由于开发商拒不提供资料一直未能完成产权登记。最终，业委会积极应诉，成功维权。 “两栋楼共3356平方米，按现在的房价算价值3000万元左右。 ”中央花园小区的业主们告诉记者。
“两年多来，我们付出大量精力，仍有很多公共收益没有追回，家底也还是一笔糊涂账。 ”合肥国贸公寓小区业委会主任聂爱琴对此深有感触。业委会维权时发现，小区规划中的车位少了130个，开发商从小区建设期间到竣工预售后，曾3次变更规划方案，原本独立的1号楼和2号楼变成“连体婴儿”，规划中的通风口变成了120套房子，被开发商销售一空。
商品房规划方案变更需要经过规划部门的审批同意，而且要公示并保留公示小样，竣工预售后再变更规划方案更需要取得业主的同意。在开发商和前期物业拒不提供相关资料的情况下，业委会多次到合肥市、包河区规划部门查找存根，却由于种种原因一无所获。 “与规划变更有关的关键性资料找不到了，连公示小样也没有，存档案的盒子一个个都成了‘空盒子’，缩水的车位哪去了?通风口‘改成’的房子归业主还是开发商?至今没有答案，维权走进了死胡同。 ”聂爱琴深感无力。
缺乏维权主体是小区业主追讨公共收益的另一瓶颈，这种现象在全省乃至全国都很普遍。以合肥为例，全市1800多个生活小区，成立业委会的仅有300多家。
细化法规明晰业主共有物权
省政协委员芮必峰认为，我国现行法律对“共有物权”的规定不够清晰，是导致业主与开发商矛盾的首要根源，也是业主追讨小区公共收益的难点所在。在今年的省两会上，他专门提出关于保护社区业主权益的提案，建议在签订购房合同时，开发商必须把小区所有的共有物权以合同附件的方式，与业主在法律层面上加以明确，避免开发商及物业公司用模糊手段侵占业主共有物权及其收益的现象。
目前小区地下停车场、球场、游泳池等公共设施的使用和收益问题引起大量纠纷，法律却没有相关明确、完善的条款来规范。很多开发商在小区建设过程中都会将小区配套的公共房屋和设施计入建设成本，转嫁分摊到购房者身上。签购房合同时，单个购房者相对于开发商来说，处于弱势，如果开发商既不按规定提供产权证明文件，又要求在合同中“约定”将这部产权归开发商所有，购房者也没有办法。这种情况下，《物权法》和我省《物业管理条例》中的“约定”优先原则，很容易沦为开发商侵占业主共有物权的“霸王条款”。
“我们调查发现，开发商聘请的前期物业，绝大部分都是开发商的子公司或是与开发商有着种种利益关系，这样的物业公司很难真正代表业主利益，有些反而一边收着高额物业费，一边与开发商合伙侵犯业主权益。 ”凌德庆建议政府牵头，严格实施前期物业阳光招标制度，让开发商与前期物业利益上脱钩，并尽快让业委会参与或监督自己的物权管理。同时，完善制度严惩物业和开发商侵犯业主合法权益的行为。
现在涉及百姓利益的公积金、物业专项维修资金等信息，都可以公开上网查询，但很多地方的小区规划方案不仅没有上网，有的还不接受普通业主查询，业委会申请查询也得开证明、盖公章。 “小区共有物权及其收益是全体业主的资产，业主有权知道这笔资产到底有哪些、有多少，希望规划部门能够尽快将相关信息上网，方便业主摸清家底。 ”聂爱琴说。(记者 贾学蕊)
“业主是小区的主人，物业公司只是我们请来的管家和保姆，现在物业擅自处置业主共有物权，借业主的共有空间牟利，还把业主撇在一边，让人不能理解。 ”张女士气愤地说。
小区公共收益有哪些
小区公共收益是指利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动获得的收益。
《安徽省物业管理条例》规定，业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位和物业服务企业不得擅自处分。利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益30%用于补贴物业管理公共服务费，70%纳入专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、地面架空层、走廊通道等
共用设施设备
指物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防设施、绿地、道路、路灯、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等
点评：虽然小区公共收益属于业主，但是目前相关法规制度却并不明晰，而且业主在小区公共利益受损的时候，维权的时候也很难取证，维权困难。
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