擅自处理共有房产， 后果很严重！_网易财经
擅自处理共有房产， 后果很严重！
（原标题：擅自处理共有房产， 后果很严重！）
处理产，一定要经2/3以上的共有人同意事件回放陈某与张某为同母异父的两兄弟，共同拥有天河区某物业，各占1/2产权。日，他们共同委托某中介公司放盘。次日，买家马某经中介公司介绍，与陈某就该房屋协商签订《房屋买卖合同》。因马某知悉陈某只有该物业的1/2产权，故在签约当天致电张某，张某承诺会在《房屋买卖合同》中补签。但马某依然担心会因张某拒绝签约而遭受损失，故要求陈某签订《承诺书》，约定：若由于张某不签订合同，导致合同无效，陈某向马某双倍返还定金4万元，并赔偿因支付中介服务费遭受的经济损失2万元。”其后，马某与陈某签订合同，并分别向陈某与中介公司各支付2万元作为定金与中介服务费。但后来，另一个买家愿意出更高价购买该房屋，张某拒绝与马某签订《房屋买卖合同》。在协商无果的情况下，马某依约将陈某诉至法院，要求其赔偿损失。法院经审查，该房屋为陈某与张某按份共有，《房屋买卖合同》上没有张某的签名确认，且张某拒绝签约，陈某也无法提供张某的委托代理证明，故《房屋买卖合同》无效，但因陈某与马某另外签订《承诺书》，陈某已支付中介服务费2万元，最终法院判决《房屋买卖合同》无效，陈某应当向马某双倍返还定金4万元，并赔偿经济损失2万元。专家解读广州市房地产中介协会法律咨询服务中心的周冬云律师表示，《物权法》第97条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，共有人之间另有约定的除外。”在实际生活当中，在签订合同前，买家应当知悉房屋的产权情况，看清楚是否存在共有产权。假如房屋为多人共有，签订合同时应当经共有人的签名确认，或者让代理人出示相关的委托证明，证明代理人有交易买卖的权限，否则会令合同存在瑕疵，并有可能导致合同无效。
广州市房地产协会提醒消费者，买家在购房前，可要求业主出示由房地产管理部门提供的产权查册信息，以了解清楚房屋的产权情况。若房屋为多人共有，应当让全体共有人到场签订合同，以确保所签订合同的效力；若在签订合同时，只有部分共有人到场，而到场的共有人未能提供书面材料证明其他共有人同意出售的，买家可与到场的共有人另行签订协议，约定假如未到场共有人此后不同意出售物业，由现签订合同的共有人承担违约责任（可约定相应的违约金），从而维护自身的合法权益。（文/图&梁栋贤）&&&&
本文来源：金羊网-羊城晚报
责任编辑：齐栋梁_NF2865
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分享至好友和朋友圈房屋共有人处置自己的份额需要其他共有人同意吗
甲、乙、丙三方共有一处房屋，甲要将自己的份额给乙，须经丙的同意吗？
09-03-23 &匿名提问
近期，市建委印发《房屋权属登记工作规范(试行)》，首次就北京市房屋权属登记的内容、期限、种类、收件标准、表格规范等内容进行统一规范和要求。其中，就百姓所关心的共有产权以及房屋所有权变更登记中的几个问题，记者走访了“我爱我家”专业人士。　　据介绍，“共有产权”是随着房改和房地产市场化的逐步深入而产生的一个概念，最近才出现在政府的正式文件中。一般来说，房屋产权可分为“单独所有”或“共有”两大类。单独所有指房屋产权人单一，即产权人只有一个。共有房产指房屋产权为两个或两个以上的产权人所共有。当原房产证上的产权人只有一个而后需要变更或再次添加其他共有人时则需要提供相应证明，办理相关手续后方可生效。如夫妻关系的，可以凭夫妻关系存续的证明，办理共有权登记，取得共有权证；而父母与子女只有通过赠与以后才能建立共有关系，办理共有权证。据“我爱我家”专业人士介绍，在实际生活中，“共有产权”需要注意以下三个方面。　　共有产权如何分配　　据介绍，“共有房产”按其形成时的情况不同，可分为按份共有和共同共有。其中：　　按份共有：按份共有是共有人各有明确的份额，如3个人共同出资购买房屋，其中1人出资1/2，另外2人各出资1/4，如果他们议定以出资份额作为该房屋所有权的占有份额，这样，各人享有的份额就不同。他们应各自按自己所有的份额享有权利并承担义务。如将这一房屋出租，占1/2份额的共有人就有权得到房租收入的一半，而其余2个共有人则只能各得1/4。在支付房屋维修费用或交纳与该房屋有关的税金时，也应按这一比例分别承担。专家提醒：按份共有的共有人可以将自己的份额分出或转让，但在出售时，其他共有人在同等条件下有优先购买权。　　共同共有：共同共有是共有人都不能在共有的房产中分出自己的份额。共同共有人对共有的房产享有平等的权利，并承担平等的义务。如配偶之间对房产的共有，除了双方另有约定者外，一般均为共同共有。专家提醒：共同共有的房产若要转让，须经全体共有人同意，任何一个共有人都不能擅自处分，否则这种处分将被认定为无效。其中，对于一些形成时间较久的共有房产，部分共有人主张按份共有，部分共有人主张共同共有，如果共有人都不能提供足够的证据来证明各自的份额，应当认定这种共有为共同共有。　　如何行使共有产权　　房屋产权署名人对房屋能够行使的权利：房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权，并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的惟一合法凭证，同时房屋产权所有权人还可进行房屋典当、抵押、买卖等其他交易行为。除单独所有人可享受上述权利外，房屋产权共有人也可行使其权利。不过，出卖共有产权的房屋只有共有人都同意出卖才可以，所以购买共有产权房屋如只有一人到场：须确定其他共有人也同意出让且委托该共有人签订合同、办理手续时才可以购买。否则按目前的法律规定签的买卖合同属无效合同，购买方无法追究签约者的违约责任，只能追究签约者的签约过失责任。　　共有产权纠纷如何处理　　对于夫妻、父母与子女之间的房屋共有财产容易发生纠纷的问题，如何处理？“我爱我家”举例说明如下：　　案例1：在诉讼离婚期间，杨某将其与丈夫共同居住的房屋(房产证上是杨某的名字)卖给了赵某。杨某之夫得知该房被卖出后，坚决表示反对，以此房也有他一份为由主张买卖无效。此时，已交完房款准备入住的赵某才发现，该房屋实际上是杨某与其夫在夫妻关系存续期间共同购买的，属于夫妻双方共有的房屋。专家分析：针对这一情况，共有房产的买卖一定要经所有房屋共有人同意，这方面案件主要表现为购买夫妻共有房屋。在买卖夫妻共有二手房时，一般要签署一份《配偶同意确认书》，必须夫妻双方亲自签署方为有效。　　案例2：单位福利分房，老王因工资水平较低，自己无能力支付购房价款，又不愿意放弃优惠购房的机会便与子女共同筹款购买。但购买后如何共享房屋产权，是家庭所有成员共同面临的问题。专家分析：建设部在《关于房改售房权属登记发证若干规定的通知》建房(95)(472号)中规定，数人出资购房并要求核发《房屋共有权证》的，经登记、核实后，可发给权利人《房屋共有权证》，并根据投资比例注记每人所占份额。北京市也规定，如果一些工资水平较低或离退休的职工，在工作年限内或正常分期付款年限内，本人无经济能力支付购房款本息的，职工的子女可以帮助支付所差房款本息，并与购房职工共享住房产权。由此可知，在房改售房中，采取共同付款购房，共同拥有产权的方式是可能的也是允许的。　　至于怎样确定各自比例？一般的做法就是按各自的出资额占的房款比例来确定。但是必须指出的是以成本价购买房改房与购买商品房不同。在计算职工本人出资额及其所占比例时，不能仅计算其实际出资额，还应考虑在其支付购房款时所享受的各种优惠待遇。如工龄折扣、现住房折扣等。同样计算出资子女所占产权份额时，也不能仅凭其支付的金额占实际购房价款总额的比例，而是应该将职工所享受的各种优惠折扣都算在职工本人的出资额内，即将职工本人所享受的各种优惠折扣和双方实际出资总额加在一起，算做购房总价款，然后再按各自出资额所占比例来确定各自的产权。
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近期，市建委印发《房屋权属登记工作规范(试行)》，首次就北京市房屋权属登记的内容、期限、种类、收件标准、表格规范等内容进行统一规范和要求。其中，就百姓所关心的共有产权以及房屋所有权变更登记中的几个问题，记者走访了“我爱我家”专业人士。产的买卖一定要经所. 金融危机产生的根源是能源和食品的短缺，当然美国等西方国家过度使用期货经济（过于相信投资创新）也是主要的原因之一。实践证明只有实体经济远大于期货经济才能保证经济有良好的发展环境2. 粮食价格上升的导火索是美国能源政策的改变3. 全球加息和降息并不能马上阻止通膨蔓延和资产价格上升4. 美国股市下跌是压在骆驼背上的最后一根稻草5. 2008年的金融危机比1997年严重得多6.中国是最先走出经济危机的国家，因为中国的期货经济比例不大，并且有高增长作保障但是列强们为了转嫁其经济危机的损失，不得不对中国等生产性国家进行全面围攻。解决这个问题的方法只有一个：扩大内需和拓展外部市场　　1。拓展除欧美/日本外的市场，如印度，非洲　　2。一流的产品留在国内消费，二流产品去欧美，三流产品去日本。不完全以钱为导向，社会效应为导向。提高国名待遇，将中国自己当作第一大的消费客户国家。　　3。提高产品标准和产品质量，提高生产门槛。让低效高耗产品自然死亡。　　4。不久的将来，经济上的八国联军攻北京即将发生。　　5。一定要把房地产打压下来。提高其他方面的消费。房地产压抑了中国的多方面的消费，将中国变成了一个现代版封建小地主。而且抑制了创造力和创新原动力。个人认为中国不应该急于“英雄救美”，中国目前还不是英雄，美国需要中国救，但需要把握一个度。俄罗斯救冰岛才是“英雄救冰美人”，但俄罗斯是想出风头逞英雄而已，恐怕它最终连自身都难保。任何人特别是政府首脑、金融寡头们都应该反思金融危机的来龙去脉以及相应的对策金融危机如同地震，无法精确预测，一旦发生，首先要在黄金72小时内解救伤员，然后再反思地震预警和灾害应急处理机制。目前，美国政府连同各国央行已明确加入了救市大军中，接下来反思金融危机的罪魁祸首便是当务之急。上世纪末拉美、东南亚和俄罗斯分别爆发了引起全球震荡的危机后，金融危机一度被认为是发展中国家或新兴经济体的专利，但这轮美国次贷危机席卷全球，让那些对美国金融创新和监管高山仰止的人士大跌眼镜。而且，此次危机对《货币战争》中渲染的国际银行家在发展中国家制造金融危机席卷全球财富的“阴谋”也打了问号，因为通过这次始于美国本土的金融危机可以发现，那些银行家们都自身难保。《货币战争》的作者宋鸿兵近日也表示他还没有发现谁在次贷危机中赢了。因此，把金融危机简单推在市场上闪转腾挪的金融家们身上是草率的，金融危机除了表面上是由投资者盲目的自信和非理性造成的，市场失灵的背后还有政府失灵，政府蹩脚的经济政策和宽松的监管手段确实难辞其咎。 对于每次危机的成因经济学家一直莫衷一是。在东南亚金融危机后，许多人把矛头指向了以索罗斯为首的浩浩荡荡的货币投机者，但美国学者德罗萨在《金融危机真相》中就坚定地认为，金融危机的主要成因都来自于发生国内部的经济政策而不是资本自由流动下金融家们的资本投机行为。如果不是东南亚国家的固定汇率制度引发了看起来无风险的利差交易，不是无效率的投资导致了经常账户逆差，不是高估本币大量举借外债，东南亚国家就不会依次陷入泥沼。投机者只是盯上有缝的蛋罢了。金融危机并不像SARS病毒一样传染力极强，它只传染那些抵抗力差的国家，新加坡在亚洲金融危机时鹤立鸡群就得益于完善的银行监管和雄厚的资本实力。 以德罗萨的视角审视美国次贷危机，发现美联储在2000年网络泡沫破灭和后的低利率政策（将基准利率降至1％并保持两年之久）、特别是对于衍生品场外交易市场的监管真空，才是次贷危机的罪魁祸首，格林斯潘确实难辞其咎。在平息了1987年10月的股市大崩盘、上世纪90年代初的房地产崩盘、1998年长期资本管理公司破产以及互联网泡沫后，格林斯潘自认为对泡沫的处理得心应手，纵容泡沫等泡沫破裂后降低利率，或拿着纳税人的钱救市已成其屡试不爽的法宝，但此次对衍生品市场的纵容让他制造了他所认为的“百年一遇”的金融危机，而伯南克和保尔森只能拿着他发过的牌继续着没有赢家的赌局。 次贷危机的爆发告诉我们，自由市场资本主义已经走下神坛，政府对金融市场合理的监管必不可少。但政府既有可能是市场不可或缺的“帮手”，也有可能是助纣为虐的“抓手”。当政府在危机中解救落水者时，先要弄清楚是谁把他推下去的，如果是政府的有形之手将投资者推向深渊，政府的拯救也只能算是亡羊补牢。在次贷危机后，如何克服自身的盲目自信，重塑与市场的关系，做到未雨绸缪也许是各国金融监管部门首先要思考的问题。接下来主要的问题是，作为普通消费者，面对金融危机甚至经济危机，我们该如何理财避险？总理说过：出现金融危机信心最重要。你和我都别想袖手旁观，什么都不做行不通，可一味恐慌可能使事态更加严重，会适得其反。期货，原油，黄金……一个个熟悉的字眼开始频繁涌入我们的眼球，但是，你真的对这些东西很了解很熟悉吗？？如果你现在只知道股市和基金，那么说明你的金融知识还远远不够。如果不顾全国、全球经济的发展趋势，而仅仅目光投注在股市，那你的资金就相当危险了！在全球金融危机恶化的背景下，怎样寻求投资避险？？如果你还寄希望于股市，那最后的结果只会是竹篮打水一场空！在这种情况下，我们应该转换自己的思想，让自己的理财观念跟上时代发展的步伐，而不仅限于眼前的所得！好的理财产品能让自己受益一生！！投资有风险，进入需谨慎！在全球经济持续恶化的情况下，全球大量的投资者为了规避金融危机带来的风险，纷纷投入到传统的避险场所——国际黄金市场，致使国际金价持续上涨。国际黄金市场能成为投资理财的避风港，这与国际现货黄金交易的九大特点是分不开的。国际现货黄金的特点:1.    资金利用率高:通过保证金模式下单,100倍的资金杠杆提高资金利用率,降低交易门槛.一手只需保证金1000美金.2.    金价波动大,获利机率大:根据国际市场行情,按照国际惯例报价,因受国际上各种政治、经济因素,以及各种突发事件的影响,金价经常牌剧烈的波动之中,可以利用这差价进行黄金交易.3.    交易时间长:24小时交易时段,涵盖了交易量最大的欧洲盘时段和美洲盘时段,增加获利机会.交易时间宽松,交易方式便利,不与工作时间、地点相冲突,尤其适合上班一族.4.    交易规则灵活:T+0交易规则,允许当日平仓,并允许投资者进行多次交易,提供多次投资机遇.5.    利润高:黄金涨,可以做多(买入单);黄金跌,可以做空(卖出单),双向赢利!6.    风险可控性强:比炒股容易控制,而且有限价、止损保障.7.    保值性强:黄金从古至今都是最佳保值、增值的产品这一,升值潜力大,现在国际通用货币膨胀加剧,推进黄金增值.8.    交易方便,操作简单:主要采用网上交易系统下单委托,也可以电话委托下单,交易软件简单易学.9.    无庄家控盘:当市场交易额大时,机构已经无法控盘,因此无法坐庄.     国际黄金市场发展历史悠久，金融系统完善，监管机制十分健全。它面向全球的投资者，为其提供投资和保值各项功能。     理财观念逐渐觉醒的国内居民，也渐渐的将目光投向了这个在西方国家已经是非常普遍在国内尚属新鲜的理财新市场，越来越多的人开始在这片领域挥斥方遒。1、什么是经济危机?是指经济系统没有产生足够的消费价值。也就是生产能力过剩的危机。有的学者把经济危机分为被动型危机与主动型危机两种类型。所谓被动型经济危机是指该国宏观经济管理当局在没有准备的情况下出现经济的严重衰退或大幅度的货币贬值从而引发金融危机进而演化为经济危机的情况。如果危机的性质属于这种被动型的，很难认为这种货币在危机之后还会回升，危机过程实际上是对该国货币价值重新寻求和确认的过程。主动型危机是指宏观经济管理当局为了达到某种目的采取的政策行为的结果。危机的产生完全在管理当局的预料之中，危机或经济衰退可以视作为改革的机会成本。2、什么是金融危机?金融危机又称金融风暴，是指一个国家或几个国家与地区的全部或大部分金融指标(如:短期利率、货币资产、证券、房地产、土地(价格)、商业破产数和金融机构倒闭数)的急剧、短暂和超周期的恶化。其特征是人们基于经济未来将更加悲观的预期，整个区域内货币币值出现幅度较大的贬值，经济总量与经济规模出现较大的损失，经济增长受到打击。往往伴随着企业大量倒闭，失业率提高，社会普遍的经济萧条，甚至有些时候伴随着社会动荡或国家政治层面的动荡。金融危机可以分为货币危机、债务危机、银行危机等类型。近年来的金融危机越 有房屋共有人同意，这方面案件主要表现为购买夫妻共有房屋。在买卖夫妻共有二手房时，一般要签署一份《配偶同意确认书》，必须夫妻双方亲自签署方为有效。　　案例2：单位福利分房，老王因工资水平较低，自己无能力支付购房价款，又不愿意放弃优惠购房的机会便与子女共同筹款购买。但购买后如何共享房屋产权，是家庭所有成员共同面临的问题。专家分析：建设部在《关于房改售房权属登记发证若干规定的通知》建房(95)(472号)中规定，数人出资购房并要求核发《房屋共有权证》的，经登记、核实后，可发给权利人《房屋共有权证》，并根据投资比例注记每人所占份额。北京市也规定，如果一些工资水平较低或离退休的职工，在工作年限内或正常分期付款年限内，本人无经济能力支付购房款本息的，职工的子女可以帮助支付所差房款本息，并与购房职工共享住房产权。由此可知，在房改售房中，采取共同付款购房，共同拥有产权的方式是可能的也是允许的。　　至于怎样确定各自比例？一般的做法就是按各自的出资额占的房款比例来确定。但是必须指出的是以成本价购买房改房与购买商品房不同。在计算职工本人出资额及其所占比例时，不能仅计算其实际出资额，还应考虑在其支付购房款时所享受的各种优惠待遇。如工龄折扣、现住房折扣等。同样计算出资子女所占产权份额时，也不能仅凭其支付的金额占实际购房价款总额的比例，而是应该将职工所享受的各种优惠折扣都算在职工本人的出资额内，即将职工本人所享受的各种优惠折扣和双方实际出资总额加在一起，算做购房总价款，然后再按各自出资额所占比例来确定各自的产权。
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怎么取消房产上的共有人
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