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关于工业用地弹性出让与租赁的几个问题
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工业用地商业用地租赁问题,消防?
在工业用地上的房屋开超市，但是问当地政府部门租赁了商业价格的土地使用合同，土地是政府的，不属于国土局，现在有人举报消防说我工业不能进行商业，要关闭超市，我改怎么办，他们不认可政府给我的合同.
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小伙伴们还在答题的路上，先看看下面这些内容吧~
澳门房天下讯 日,小编获悉,珠海住建局对富山工业园园区服务中心建设规划暨园区服务中心(01、03、05地块)规划条件论证进行批后公示,对42675.4㎡商业用地和体育用地进行规划,将建设生活服务、商业服务、运动休闲等配套设... []
来源：澳门房天下
土地使用权的变更是指国有土地使用权、集体土地使用权在初始登记后发生的变更,土地使用权用途的改变,将直接引起土地出让最高年限的改变和土地使用权出让金的变化,首先要申请变更土地性质,那么国有商业用地能否变为工业用地呢,国有商业用地如何变为工业用地呢? []
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09:15:24 &&
中国土地 &&
作者：王顺祥
近年来，为提高工业用地使用效率，我国一些地方在工业用地出让方式方面进行了系列探索，如在现行固定年期出让基础上提出了长期租赁、先租后让、弹性年期出让等，较好地保障了工业经济发展和提高了使用效率。但是现行工业用地供地方式存在的问题也不容忽视。
现行工业用地供应方式存在的问题
从批到供时间较长。目前各地基本都是&先有项目再有地&的审批模式，或者先有国有土地再上项目，片面理解了土地用途管制和征地供地制度。工业用地往往是先招商，再征地拆迁，再供地，时间跨度较长，一般而言征地拆迁需要6个月，土地出让需要2个月，从征到供需要8个月，而有的工业项目时间性非常强，错过了最佳落地时期，项目就要落空。
用地成本不断上涨。从国土资源部发布的公报可以看出，2011年～2015年，全国105个地价监测城市的工业地价从652元/平方米上涨到760元/平方米，5年上涨16.56%。而根据国家统计局发布的数据，2015年12月工业生产出厂价格指数仅为2011年12月的88.02%，下降了11.98%。相对于工业产品价格而言，工业用地成本上涨较多。
忽视了土地资产在工业经济和房地产经济中的差异。在工业经济中，土地资产是作为无形资产来核算的，取得成本通过摊销的方式计入产品价格；而房地产经济中，土地资产是作为流动资产来核算的，取得成本是直接一次性计入房地产价格。
工业用地出让底价标准值得商榷。国家对工业用地公布了最低价格并要求，现行工业用地出让地价的底线是不低于实际土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取的相关费用之和。这一提法虽然有合理性，但其忽略了年期概念，即从农村集体或用地单位手中取得的土地，未来出让的总年期理论上是无限期的，但出让50年就要收回取得成本、土地前期开发成本和规费明显不妥。因此，在实践中，一些地区依然会通过各种途径返还土地出让金。
重批轻管现象严重。一些地方政府和企业存有重视资本而轻视资源的观念。批地之后，对工业用地的管理并不是非常重视。工业用地监管需要多部门合作，客观上也存在一定难度。由此带来的结果是供地前设定的投资强度、容积率、建筑密度等指标不达标，造成土地利用效率不高，甚至形成闲置土地。
改进工业用地供地方式的建议
先租后让或续租是工业用地供地方式改革的首选。根据国家规定，目前工业用地可供选择的用地方式共有4个：长期租赁、先租后让、弹性年期出让、现行固定年期出让。弹性年期出让和固定年期出让无法彻底解决批后监管和实质上降低用地成本问题，实用性不强。长期租赁面临租金分年收取问题，操作性也不强。先租后让或先租续租能够在后续出让或续租时考核用地效率，实现批后监管，并且能够实质性降低企业用地成本，提高企业竞争力，形成我国招引外资、留住本地资本、促进科技创新的竞争优势。
先租后让或续租须解决以下问题：一是初始租赁期限问题。根据工业企业投资建设的规律，企业从投资建设到投产一般不超过5年，初始租赁期可限定在5年以内。二是地价问题。这里涉及3个地价。首先是初始租赁地价，这可以在评估基础上适当下浮，形成价格优势；其次是租赁到期后出让地价，这可以在初始租赁时就确定，以调动企业积极性；最后是租赁到期后续租地价，这可以按当时政府发布的租金价格确定。初始土地租金可一次性收取。三是供地方式问题。国家没有限定租赁供地是协议还是招拍挂，但从市场公平的角度，应当采用招拍挂方式，并且可以验证租金标准的高低，接受各方监督。租赁期满后，可以协议出让或协议续租。四是续期条件问题。在初始租赁供地时，由负责招商的部门提出投资强度、产出、税收等方面的约束性条件并负责监督实施。五是对达不到续期条件的土地和已建工程的处置问题。已建工程在竣工备案后将建安成本价报送政府备案，未通过竣工备案的，以审计结果为准。达不到续期条件的，土地使用权由政府无偿收回，已建工程可按建筑物性质进行年限折旧后补偿，如产生纠纷，政府可主动起诉主张权益，要求企业撤出。六是规划许可问题。由于《城乡规划法》没有对土地租赁如何办理规划设计条件、建设用地规划许可证做出明确规定，在目前法律未修改的情况下，可省去建设用地规划许可证，直接办理建设工程用地规划许可证。
改进现行征供地制度。一是加强对工业用地的储备，将土地利用总体规划和城市总体规划确定的工业用地提前征地拆迁，实现土地等项目，而不是项目等土地。二是实行预招拍挂制度。即在土地尚未完成征地拆迁时组织招拍挂租赁供地，约定完成征地拆迁时间，实现征地拆迁与公开租赁并联操作，缩短工作时间，避免土地闲置。
（作者分别供职于江苏省南通市国土资源局和南通大学）
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工业土地租赁合同
14:10&&来源： |
　　出租方：
　　代表：&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& （简称甲方）
　　承租方：
　　代表：&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& （简称甲方）
　　甲、乙双方为充分利用土地资源，共同发展经济，提高村民生活水平，根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》经甲方村民会议讨论同意将其所属的农村集体建设工业用地出租给乙方。双方本着平等互利的原则，真诚合作共同订立合同，具体条款如下：
　　一、租地用途：。
　　二、租地地点及面积：
　　占地面积&&&&&&&&&&&&& 平方米，具体按实际丈量为准，乙方同意以上述土地现状租用。
　　三、租赁方式：甲方出租的本村土地由乙方自行建设厂房，厂房及厂房内有关设施的投资由乙方负责，厂房由乙方独立经营，自负盈亏，并自行承担其风险，自行承担债权债务。乙方所建厂房必须符合国家相关建设标准。
　　四、租赁期限：本合同约定租赁期为十五年，即从2012年&& 月&& 日始至2027年&& 月&& 日止（含免租期时间在内）。
　　五、租金交纳：
　　1、2012年&& 月&& 日至2012年&& 月&& 日为筹建阶段，经甲、乙双方约定，免收租金。
　　2、2012年&& 月&& 日至2017年&& 月&& 日每月每平方米租金人民币&&&&&&& （￥&&& 元/m2）。
　　3、2017年&& 月&& 日至2022年&& 月&& 日每月每平方米租金人民币&&&&&&& （￥&&& 元/m2）。
　　4、2022年&& 月&& 日至2027年&& 月&& 日每月每平方米租金人民币&&&&&&& （￥&&& 元/m2）。
　　六、厂房建设：甲方应在签订后一星期内确定办理好用地四至范围给予乙方作规划设计及报建（如需报建费用由乙方承担）。乙方在接到用地后&&& 月内仍没有实质性兴建厂房，乙方无条件同意甲方单方面终止合同，并不退还乙方已付的押金。
　　七、交租时间：乙方应在每月15号前一次性付清当月租金给甲方（以甲方出具的收款收据为准，另乙方交税后的所得税发票提供甲方记账及保存）。如乙方延迟一个月交租，乙方需同时支付滞纳金（按未付资金总额每日的千分之五计算）给甲方。如连续拖延六个月未交租金，乙方无条件同意甲方有权解除合同并收回土地的使用权，同时按程序追究乙方的违约责任。
　　八、双方责任：
　　1、甲方负责在本合同签订后交付用地及地上物的补偿以便给乙方使用，否则，乙方有权单方解除合同，甲方应退还相应押金并赔偿乙方一切经济损失。
　　2、乙方承租本宗土地必须进行合法经营，如乙方违法经营，由此产生的一切后果及法律责任由乙方承担，与甲方无关。
　　3、甲方应协助乙方办理国家，政策规定允许的报建、消防，环保及营业执照以及水、电报装等的相关手续，费用由乙方负责。
　　4、在合同期内：乙方拥有该土地的使用权，乙方可自行安排本村地内的建筑布局及生产经营等相关活动，乙方有权出租厂房、宿舍及与第三方进行合作经营。乙方因生产经营所发生的事故造成他人损失，拖欠债务及工人工资等均由乙方承担责任，与甲方无关。
　　5、甲、乙双方必须严格遵守本合同，未经双方协商一致，任何一方不得擅自更改及终止合同，否则赔偿对方的一切经济损失，因不可抗拒的力量造成本合同无法正常履行的（注如地震、台风及其它自然灾害等）双方应以实际情况另行协商解决，任何一方需于合同期满前终止合同，应提前六个月以书面形式告知对方，需取得对方同意并赔偿对方所有经济损失，如双方协商不一致，继续履行本合同。
　　6、在租赁期内，如因甲方土地权属不清或村民发生纠纷导致本合同无法履行，造成乙方损失的，甲方应赔偿乙方的一切经济损失（包括厂房建筑的总投资和搬迁工厂引起的搬迁费用等）。
　　7、在合同期内如遇政府征用本合同所属土地，属厂房赔偿及搬迁补偿的费用归乙方所有，属土地补偿的费用归甲方所有，协商补偿时双方代表必须在场。如政府占用该地修建道路等，甲方必须减少已占用面积的租金，破坏厂房及设施损失由政府赔偿给乙方，与甲方无关。
　　8、在租赁期内，因不可抗拒的原因或政府城市规划建设，致使双方解约合同，由此造成的经济损失双方互不承担责任。如有补偿，按本条第（7）款处理。
　　9、乙方应依法经营，及时交纳各项税费，支付工人工资和当地部门规定的各项规费（包括通过乙方招商使用厂房的其他单位）。
　　10、甲方必须完善厂区周围的道路设施及排污渠道的畅通，如乙方施工过程需要增加泥土的，甲方必须无条件安排取土的地方给乙方挖掘。
　　11、土地使用税及土地营业税（含土地出租所得税及各类附加税）由乙方承担。
　　12、在合同期内，乙方不得将本合同所涉土地转租，不得将土地使用权转让或抵押、不得将土地上建筑转让或抵押，否则四方有权单方面解除合同。
　　13、合同期内：甲方不得将该土地转让及抵押，造成后果的，应赔偿乙方的一切经济损失。
　　九、本合同期满后的资产处理：
　　1、本合同期满后，如乙方继续租用该地，在同等条件下乙方享有优先租赁权。（具体合同条款另行协商）
　　2、合同期满后，所有不动产如厂房建筑物归属甲方所有，所有动产如机械设备、生产工具、原材料、产品、零件、电器用品等归乙方所有。
　　3、合同期满后或因乙方违约合同终止的，乙方应在合同期满或接到甲方解约通知后20日内完成搬迁，将土地和厂房归还甲方，厂房移交时应保持结构完整和正常使用功能，不得拆除水电、通讯及门窗等基本设施。
　　十、预付款、押金的支付方式：
　　1、本合同签订之日，乙方支付给甲方人民币&&&&&& （￥&&&&&& 元）作为租地押金。本合同期满后，乙方交清本合同所引起的费用（经甲方确定）后。甲方应在一个月内退还乙方租地押金民币叁万元整，不得延误。若合同期内因乙方违约造成合同终止的，保证金不予退还。
　　十一、村民会议：甲方的土地使用权租赁必须经村民会议讨论通过，并有90%以上签名确认有效，因甲方未履行上述手续，造成乙方损失的必须赔偿乙方的一切经济损失。
　　十二、甲方配合：为确保乙方对土地的有效的使用，甲方保证在交会土地使用时完成地面附着物及四至范围认定，乙方在兴建厂房及生产过程中，甲方必须全力支持乙方的工作。
　　十三、招商限制：乙方在招商引资过程中，不得引进重大有损坏环境污染的工厂（例如：电镀厂、电路板厂、废旧电器分解厂、洗水厂等）否则造成后果均由乙方承担。
　　十四、合同补充：本合同未尽事宜，由双方友好协商解决，双方协商一致可另行签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
　　十五、合同生效：本合同自甲乙双方签字盖章后生效。
　　十六、其他：本合同一式四份，甲、乙双方各执二份，均具有同等法律效力。
　　甲方：
　　代表：
　　承租方：
　　代表：
　　联系电话：
　　年&&& 月&&& 日 责任编辑：米、小阳
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