开发商延迟办房产证须付违约金 律师抢迟出证楼盘生意 -中新网
开发商延迟办房产证须付违约金 律师抢迟出证楼盘生意
　　迟收楼、迟出证为律师们带来无尽商机。花都天马河公馆一个100多名业主的QQ群里，就同时有三拨律师在揽客。图为天马河公馆外景。
　　业主们接到的律师宣传单。
　　开发商延迟办房产证需按日付总房款万分之五的违约金 律师争抢迟出证楼盘生意
　　文/图：记者 李凤荷
　　如今楼价高企，一旦迟办房产证，开发商就会赔到“肉痛”，因此开发商会在商品房预售合同里埋下多条“降落伞”条款。对于买家来说，这些“降落伞”条款的背后有什么意义？对于由买家晋升业主的人士来说，万一遭遇延迟办理房产证的纠纷，面对不同律师的“招揽”，又应该如何精明选择呢？
　　记者为此请教了律师行业资深人士，有“横财运”的业主千万别错过。
　　近日，小北路颐和雅轩的业主齐齐接到一张律师楼的传单，传单称“律师帮您追索迟延办理房产证违约金”，传单还以白纸黑字声称“无效果不收律师费”，“按实际取得的违约金提成律师费”。
　　该楼盘成为律师上门派传单的“香饽饽”，无非是“利字当头”，因为迟办证的纠纷相对简单，且如果一次可以揽几十个客人，律师的提成还是很可观的。
　　花都天马河公馆一个100多名业主的QQ群里，也同时有三拨律师在揽客，律师都比着开出更优渥的条件来吸引业主，律师以往为其他楼盘业主打赢迟出证官司的往绩也成为炫耀资本。
　　据记者采访所知，近年由于楼价上涨以及商品房预售管理的加强，楼盘迟出证的事件已较以前大为减少。楼价高企，一旦延迟办理产权证，开发商可谓赔到“肉痛”，因此开发商往往会在商品房预售合同里埋下多条“降落伞”条款。
　　看清“降落伞”条款：
　　补充协议减轻赔付责任
　　据法律人士介绍，2009年7月广州市启用商品房预售新版网签《合同》，首次提出开发商办证时限：如购房业主委托开发企业办理房地产权证，开发企业应在该商品房交付使用之日起最多210个工作日内办妥，并交付给购房业主；开发企业延迟办理产权证的，需自逾期之日起按日向购房者支付该商品房总价款0.05％的违约金；延迟办证达120日的，购房者有权选择继续履行合同或单方解除合同。
　　不过，据记者调查，2009年7月后开售的商品房项目，鲜有达到210个工作天办证的要求的。原来，“精明”的开发商都在合同里设下多个“降落伞”条款或签订补充协议，以规避过重的违约责任。
　　如小北路颐和雅轩的开发商，在合同里签署补充协议，约定“房产证在楼盘交付之日起720个工作天内办妥”，即依然按照旧版商品房网签合同的内容来执行。且颐和雅轩的商品房销售合同中约定了迟办证违约金的封顶比例“不得超过总房款的5%”。
　　法律界人士告诉记者，没有设定封顶上限的开发商，在合同中会约定，“自逾期之日起按日支付总价款0.01%的违约金”。示范合同中迟办证违约金的按日赔付标准是总房价的万分之五（0.05%），而开发商却把有关赔付标准降低为总房款的万分之一（0.01%），无形中把赔付责任降低了。资深法律专家表示，补充协议属于由开发商和买方约定的特别条款，其效力优于普通效力。故此，买家在销售合同中看到“此处见补充协议X”，就大概可以知道是开发商的“降落伞”条款。
　　三问“飞来横财”
　　问题一：“无效果不收律师费”真还是假？
　　确有“风险收费” 不得超过业主所获赔偿三成
　　据律师行业人士介绍，律师行业内的确有“风险收费”这一规定，也就是客户不需要支付费用，风险在律师这边，按最终获得的赔偿进行提成收费。
　　风险收费有上限，律师提成不得超过客户获得赔偿的30%。广州市一位从事楼盘迟出证官司的律师告诉记者，律师提成在30%比例之内都算合法。
　　这位律师表示，由于迟出证的赔偿对业主来说是“街边钱”，是“飞来横财”，本身律师按风险收费，业主不需要掏一分钱，故此有的业主会比较豪爽，给的比例较高；有的则认为这些属于个人所得，且律师所花的精力又不多，给的比例不高。
　　由于律师间在同一个迟出证楼盘会“争生意”，各自开出不同的提成标准，有时候也会“顶烂市”，争相给出更优惠的条件。
　　问题二：别的业主请律师打官司，我可以搭便车吗？
　　须确认合同与胜诉业主有关条款一样
　　律师行业人士表示，对大部分业主来说，请律师打官司还是不习惯。其实，在类似迟出证纠纷的处理上，只要是有业主胜诉的成功案例在前，其他业主都可以“依样画葫芦”，无论是通过仲裁还是地方一级人民法院起诉，获得同等待遇的可能性都非常高，跟随的业主比“先行者”还省下一笔律师提成费。一些开发商也不想疲于奔命跑仲裁或上法院，对后来提出有关申请的业主也按同一标准办理。
　　不过，想搭“便车”的业主必须确认胜诉业主与自己的合同有关迟出证的条款是一样的，如果两个合同的条款有出入，就搭不了便车。
　　律师为应对业主“搭便车”的心态，有的也提出按宗收费，最终按违约金提成收费，只要一个楼盘能够攒到足够多的同类型业主，每个业主支付的律师费有时候可低至几百元。不过，对于这种情况，牵头的业主容易成为标靶，如果最终不胜诉或者有业主认为费用过高，有可能会影响邻里关系。
　　问题三：出证遥遥无期，判决如何执行？
　　可先拿自逾期之日到申请执行日的赔偿
　　有业主看了合同后产生疑问，认为“违约金按日赔偿0.05%，但开发商一直未能出证，到底按多少天来计算违约金？”
　　一位资深律师告诉记者，开发商的违约责任是到出证之日作为终止日期计算，法官或仲裁的判决是按照“自逾期之日起按总房款0.05%赔付”，有封顶的则以封顶额为上限，只要有判决，业主都可以申请执行，业主可以先获得自逾期之日到申请执行日的赔偿，最终出证再收余下的违约金。
　　不过，对于一些开发商来说，有判决有时候也难以执行。记者之前报道过的从化盛唐翰林国际迟收楼事件，已收楼的业主一直无法办证，至今已超过两年多，累积的违约金非常可观，但获得赔付的业主不多。
　　有律师告诉记者，盛唐翰林国际获得赔偿的业主在法院协调下与开发商达成协商，按违约金60%获得赔付。
　　一位资深律师也表示，有的迟出证官司判下来，但执行也需要一年半载，有的业主“等钱使”，有时候会与开发商协商，愿意打折早点收违约金。
【编辑:陈璞】
>房产新闻精选：
直隶巴人的原贴：我国实施高温补贴政策已有年头了，但是多地标准已数年未涨，高温津贴落实遭遇尴尬。
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延期办理房产证没约定违约金，如何赔偿
时间：&&|&&作者：袁玉柱&&|&&浏览：3077
日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告向被告购买位于柳州市公园路47号“中环大厦”第12层5号商品房一套，房屋总价为269963元。合同还约定，被告应于日前将“买受人已付清全部房款，该商品房的给水、排水、供水、供电可以正常使用”并符合合同约定的商品房交付给原告。合同第九条约定
　　基本案情：日，原告与被告签订《》，合同约定，原告向被告购买位于市公园路47号“中环大厦”第12层5号商品房一套，房屋总价为269963元。合同还约定，被告应于日前将“买受人已付清全部房款，该商品房的给水、排水、供水、供电可以正常使用”并符合合同约定的商品房交付给原告。合同第九条约定：逾期交房按日向买受人支付已交付房款万分之三。合同签订后，原告按合同约定履行了付款义务，但被告于日才将房屋交付原告。为此，原告以被告逾期交房构成违约为由诉至法院酿成诉讼。　　一审法院判决：被告柳州丰泽房地产开发有限公司支付原告邹志初逾期交房违约金27212元。　　上诉人柳州丰泽房地产开发有限公司不服一审判决上诉称：原审法院对违约金认定错误，从而导致适用法律错误。在原审庭审过程中，上诉人已明确提出购房合同约定的违约金过高，假使上诉人构成违约，应按有关法律规定给予降低。但原审法院认为：“双方在合同中约定一方违约后应当承担违约金，合同对于双方都存在约束条款，违约金原、被双方都是按照万分之三计算，且被告(上诉人)在另案起诉业主违约承担违约金时也是按照每日万分之三计算，按照公平原则原告(被上诉人)照此标准计算违约金并无不当，且本案违约金并未过分高于所造成损失……”，上诉人认为原审法院对违约金的认定存在以下几个方面的错误：一是原审法院认为违约金并未过分高于所造成的损失是不正确的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，迟延交房造成的损失按是房屋的租金计算。上诉人提供的《房地产市场租金估价报告》说明，被上诉人购买的房屋租金估价为26元／月／平方米，被上诉人的日损失为45.78元(52.82平方米(含公摊面积)×26元／30日)。如按购房合同约定的违约金计算，上诉人每日要承担80.99元(269963元×0.0003)，已远远超过实际损失的百分之三十。依《最高人民法院关于适用《中华人民共和国》若干问题的解释(二)》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，据此，购房合同约定的违约金已远远高于被上诉人所受到的损失；二是上诉人另案起诉其他业主逾期付款违约与本案无可比性。上诉人因业主逾期支付购房款而起诉是上诉人的权利，上诉人在本案中依照法律的规定请求降低违约金也是上诉人的权利，另案中其他业主也有权请求法院依法降低其违约金，不能因为其他业主在另案中未主张降低违约金的权利而以公平为由剥夺上诉人在本案当中的合法权利。原审法院认定违约金并未过高与法律规定相悖。综上所述，请求二审法院依法查明案件事实，作出公正判决。　　被上诉人邹志初答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决适当，请求驳回上诉，维持原判。　　二审法院作出判决：　　驳回上诉，维持原判。
作者： [北京-朝阳区]专长：公司法 合同纠纷 律所：北京市京师律师事务所5749积分 | 帮助1094人 | 6个好评电话:
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买房遇开发商延期办房产证，开发商违约是否需付违约金
正在读取...&|&作者：福州房产律师&|&来源：法邦网
福州房产栏目关注：
案情介绍：买房遇开发商延期办日，业主尹某与开发商签订合同，约定业主尹某购买开发商开发的某小区的商品房一套。该商品房建筑面积共86。03平方米，单价为每平方米6204。59元，总金额为533781元。合同约定，作为出卖人的开发商应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报当地房地产管理局。如因开发商责任致使业主不能在规定期限内取得房地产权属证书的，业主可选择退房，开发商应在业主提出退房要求之日起10日内将业主已付房价款退给业主，并按已付房价款的0。5%赔偿买受人损失。合同签订当日，尹某向开发商一次性交纳总房款538000元，开发商向尹某交付房屋。之后，尹某一直未取得房屋所有权证和土地使用证。尹某多次到开发商处催办两证，均未果。无奈之下，尹某于4月18日将开发商诉至法院，要求判令被告协助办理两证，并支付违约金。被告答辩称，因原告一直未提供办理两证需要由原告交纳的资料，且直到本案审理期间即6月9日原告才向被告交纳了印花税、测绘费、登记费、贷款费等相关费用。未办理两证的责任在原告，而非被告。争议焦点：开发商违约是否需付违约金本案在审理过程中，针对被告开发商应否支付违约金及违约金的起止时间，存在三种不同观点：第一种观点认为：原告验收房屋之后，至起诉时，始终未向被告提供相关资料，亦未交纳法律规定的税、费，责任在原告，被告不应支付违约金。第二种观点认为：在本案审理过程中，原告于6月9日向被告提供相关资料，并交纳法律规定的税、费之后，至今仍未办理两证的责任在于被告，因此被告应当承担违约责任，向原告支付违约金自6月9日计算至被告协助原告办出两证为止。第三种观点认为：被告于2013年4月向原告交付商品房后，未按照约定积极协助原告办理两证，亦未在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报当地房地产管理局，构成违约，被告应向原告支付违约金，起止时间为自商品房交付使用后180日期满次日起至被告按约将办理两证材料提供予当地房地产管理局之日止。律师说法：如何计算开发商延期办房产证的违约金同意第三种观点，理由如下：1、被告开发商违约，应支付违约金依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。被告将商品房出卖并交付于原告，负有协助原告办理商品房产权登记的义务。双方在合同中约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报当地房地产管理局。被告未能提供证明其履行通知、协助及提供资料给当地房地产管理局等义务，构成违约，应当承担违约责任。原告未提供相关资料及未交纳法律规定的税、费等情形，不应成为被告不履行自己义务的借口。2、关于计算违约金的起止时间问题原、被告在合同中约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报当地房地产管理局。被告自日将商品房交付原告使用后180日内未履行该义务，自期满次日即日已经构成违约。违约金应自日起开始计算。被告将办理两证的材料提供给当地房地产管理局时，已经履行了自己的义务。如令其承担违约责任至两证办出之日，有失公平。综上，法院最终判令被告开发商于判决生效后向原告尹某支付违约金，违约金自商品房交付使用后180日期满次日（即日）起至被告按约将办理两证材料提供予当地房地产管理局之日止。
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开发商延迟办房产证须付违约金 律师抢迟出证楼盘生意
来源： 广州日报作者： 李凤荷
开发商延迟办房产证需按日付总房款万分之五的违约金 律师争抢迟出证楼盘生意　有律师告诉记者，盛唐翰林国际获得赔偿的业主在法院协调下与开发商达成协商，按违约金60%获得赔付。
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　　该楼盘成为律师上门派传单的“香饽饽”，无非是“利字当头”，因为迟办证的纠纷相对简单，且如果一次可以揽几十个客人，律师的提成还是很可观的。
　　花都天马河公馆一个100多名业主的QQ群里，也同时有三拨律师在揽客，律师都比着开出更优渥的条件来吸引业主，律师以往为其他楼盘业主打赢迟出证官司的往绩也成为炫耀资本。
　　据记者采访所知，近年由于楼价上涨以及商品房预售管理的加强，楼盘迟出证的事件已较以前大为减少。楼价高企，一旦延迟办理产权证，开发商可谓赔到“肉痛”，因此开发商往往会在商品房预售合同里埋下多条“降落伞”条款。
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　　不过，据记者调查，2009年7月后开售的商品房项目，鲜有达到210个工作天办证的要求的。原来，“精明”的开发商都在合同里设下多个“降落伞”条款或签订补充协议，以规避过重的违约责任。
　　如小北路颐和雅轩的开发商，在合同里签署补充协议，约定“房产证在楼盘交付之日起720个工作天内办妥”，即依然按照旧版商品房网签合同的内容来执行。且颐和雅轩的商品房销售合同中约定了迟办证违约金的封顶比例“不得超过总房款的5%”。
　　法律界人士告诉记者，没有设定封顶上限的开发商，在合同中会约定，“自逾期之日起按日支付总价款0.01%的违约金”。示范合同中迟办证违约金的按日赔付标准是总房价的万分之五（0.05%），而开发商却把有关赔付标准降低为总房款的万分之一（0.01%），无形中把赔付责任降低了。资深法律专家表示，补充协议属于由开发商和买方约定的特别条款，其效力优于普通效力。故此，买家在销售合同中看到“此处见补充协议X”，就大概可以知道是开发商的“降落伞”条款。
　　三问“飞来横财”
　　问题一：“无效果不收律师费”真还是假？
　　确有“风险收费” 不得超过业主所获赔偿三成
　　据律师行业人士介绍，律师行业内的确有“风险收费”这一规定，也就是客户不需要支付费用，风险在律师这边，按最终获得的赔偿进行提成收费。
　　风险收费有上限，律师提成不得超过客户获得赔偿的30%。广州市一位从事楼盘迟出证官司的律师告诉记者，律师提成在30%比例之内都算合法。
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　　由于律师间在同一个迟出证楼盘会“争生意”，各自开出不同的提成标准，有时候也会“顶烂市”，争相给出更优惠的条件。
　　问题二：别的业主请律师打官司，我可以搭便车吗？
　　须确认合同与胜诉业主有关条款一样
　　律师行业人士表示，对大部分业主来说，请律师打官司还是不习惯。其实，在类似迟出证纠纷的处理上，只要是有业主胜诉的成功案例在前，其他业主都可以“依样画葫芦”，无论是通过仲裁还是地方一级人民法院起诉，获得同等待遇的可能性都非常高，跟随的业主比“先行者”还省下一笔律师提成费。一些开发商也不想疲于奔命跑仲裁或上法院，对后来提出有关申请的业主也按同一标准办理。
　　不过，想搭“便车”的业主必须确认胜诉业主与自己的合同有关迟出证的条款是一样的，如果两个合同的条款有出入，就搭不了便车。
　　律师为应对业主“搭便车”的心态，有的也提出按宗收费，最终按违约金提成收费，只要一个楼盘能够攒到足够多的同类型业主，每个业主支付的律师费有时候可低至几百元。不过，对于这种情况，牵头的业主容易成为标靶，如果最终不胜诉或者有业主认为费用过高，有可能会影响邻里关系。
　　问题三：出证遥遥无期，判决如何执行？
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　　有业主看了合同后产生疑问，认为“违约金按日赔偿0.05%，但开发商一直未能出证，到底按多少天来计算违约金？”
　　一位资深律师告诉记者，开发商的违约责任是到出证之日作为终止日期计算，法官或仲裁的判决是按照“自逾期之日起按总房款0.05%赔付”，有封顶的则以封顶额为上限，只要有判决，业主都可以申请执行，业主可以先获得自逾期之日到申请执行日的赔偿，最终出证再收余下的违约金。
　　不过，对于一些开发商来说，有判决有时候也难以执行。记者之前报道过的从化盛唐翰林国际迟收楼事件，已收楼的业主一直无法办证，至今已超过两年多，累积的违约金非常可观，但获得赔付的业主不多。
　　有律师告诉记者，盛唐翰林国际获得赔偿的业主在法院协调下与开发商达成协商，按违约金60%获得赔付。
　　一位资深律师也表示，有的迟出证官司判下来，但执行也需要一年半载，有的业主“等钱使”，有时候会与开发商协商，愿意打折早点收违约金。
本文来源：大洋网-广州日报
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编辑： 谢检秀
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