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2017年货币贬值对房价的影响有多大？
自古以来，所有的矛盾结局不是矛干掉了盾，就是盾干掉了矛。　　我们环顾世界经济史会发现，资本外流永远伴随着房地产不景气。因为当大规模资本外流时，必然伴随着对本国资产的抛售，因而会带来本国固定资产的暴跌。特别是当外流的资本逼近或是对本国的外汇储备量形成压迫时，由于本国央行无法按现有的汇率向外逃的资本者兑现外汇，所以只能宣布本国货币对外国货币贬值，而这会进一步加剧仍然在本国的外资的恐慌，加速外资的出逃，形成恶性循环。同时，暴跌的资产价格会引发众多的资产持有者，特别是房产的持有者最终因资不抵债而破产，演变为经济危机。当年的日本、东南亚都曾经经历过这一过程。换言之，货币汇率贬值势必会导致房价的下跌。　　但规律归规律，大多数经济规律在中国都曾失效过。如今的中国出现了世界经济上很罕见的一幕：人民币连续创下近几年的新低，资本也大量外逃，房价却反而上升。特别是在股灾之后，大量股民又重新回到楼市，加上中国央行外汇储备极其雄厚，所以房价出现了大幅上涨。面对这种矛盾的状况，有媒体和专家认为，支撑中国房价的乃是刚需基础，而非投机资本市场所控制。因此在可预期的城镇化和棚改政策下，中国房价还将迎来上涨。在巨大的刚需市场面前，货币贬值与房价上升之间在中国也并不存在矛盾。　　但笔者认为这种说法过于草率，我们有三个基本点应当明确：第一是房价建立在刚需群体上的说法并不正确。倘若如此房价不会随着资本市场出现如此巨大的向上波动。而单纯依靠刚需群体很难支撑起房价，中国刚需群体最大的特征无非两点：人多、钱少。中国现在的房价早就超过了刚需群体可以承受的范畴，因此他们是无非给予房价太多支撑的。　　第二是人民币贬值还未达到可以影响房价的阙值。大规模资本外流带来本国固定资产的暴跌是有个前提条件的，那就是汇率的持续贬值和本国央行的外汇储备危机。目前来看，人民币汇率虽然出现了下跌的势头，但仍然在小幅下跌的范围内。与其他金砖国家动辄成倍的贬值幅度来说，人民币还算是坚挺的。而且纵然是连续下跌，由于中国的住房交易市场并非是开放市场，而是管制市场，所以要最终反映到房价上尚需时日。人民币出现跌势是刚发生的事，固定资产转化为货币进行资本外流需要一定的周期，房价不可能说降就降。对照日本和泰国的历史来看，在汇率出现接连下跌之后，大约三个月左右房价将迎来巨大振幅，考虑到中国在住房交易上有政策性控制，这一时间可能会拉长到一年以上，前提是人民币汇率下跌的情况没有改变。　　第三是房价的快速上涨一定程度上挡住了快速贬值。如上文所说，其他金砖国家在美联储结束量化宽松后的贬值幅度是人民币的数倍。美联储自2008年实施量化宽松货币政策以来，印发了大量美元，超过12万亿的美元流向全球各地，而这其中大部分流入到了金砖五国。在量化宽松货币政策的逼迫下，各个国家不得不超发货币来应对大量涌入的美元。事态逐渐演变成为全球印钞机大战，谁不多印货币谁傻。然而随着美联储退出量化宽松政策的预期，美元开始流回美国本土，留给金砖五国的只剩一地大量超发的本土钞票。而且各国经济当前的普遍不景气，外向型出口经济的举步维艰，更是加速了各国货币的贬值速度。在这种情况下，人民币本该是最应贬值的货币，却得益于不断上涨的高房价吸纳了大量社会资金，使得货币没有出现严重通胀，让货币超发最多的中国躲过了人民币的这轮大贬值。
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