那些70年产权到期的解决办法
来源： 财界网 07:14:28
　　土地租期到期怎么办　　温州出现了20年住宅用地使用权年限到期，又要花几十万元“延期”的新闻引起广泛讨论。温州出现20年使用权住宅的情况虽有特殊性，对绝大多数城市居民来说，房产证上都是70年土地使用权，但温州20年土地使用权到期如何解决，具有极重要的参考意义，它关系亿万人最关心的财产问题。　　根据《中华人民共和国土地管理法》规定，我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。这意味着，全民所有(国有)，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使，城市市区的土地属于国家所有。我们经常见到的住宅和商业楼宇的建设用地，都是国有土地。　　我们注意到这次温州到期的住宅用地使用年限为20年，而多数城市居民房产证上是70年使用权。很多人提出这样的疑问，为什么土地使用权限规定为70年，而不是100年呢？　　分析人士认为原因有三；其一，当年在制定相关法律时，没有相关历史经验可以借鉴，而年限定得短点比较好调整。其二，当时中国人的平均寿命在70岁左右，这足够他们一辈子经营，而且可以转让、继承、续期。其三，中国新建商品房质量一般是30年至50年，很可能未等到70年，房子就要推倒重建了。　　现在大家关心的问题是，不管是20年还是70年，土地租期到期该怎么办呢？国内专家提出可以参照一下香港经验。根据香港地政总署网站公布的资料：香港的土地差不多全部由香港特别行政区政府租出或以其他方式批出。也就是说，香港的土地也是归政府所有，并且由政府出租给使用者。　　由批租日期起计，新批土地契约的年期定为50年，承租人除须缴付地价外，还须由批租当日起每年缴纳租金，款额相当于有关土地应课差饷租值的百分之三；租金其后亦会随应课差饷租值的改变而调整。所谓应课差饷租值，是假设房产在一个指定估价依据日期空置出租时，按年出租，估计可得的年租。简单理解就是该房产所能收到的房租。　　那50年后土地租期到期怎么办？按照规定，期满后仍可续期50年，承租人无须补缴地价，但由续期当日起每年缴纳租金，款额相当于有关土地应课差饷租值的百分之三。从香港的操作来看，土地使用权也是自动续期(除非土地被改作公共等用途)，无须补缴地价，但需要每年交付3%的租金。　　现在很多人觉得，我的商品房刚买了不到十年，而70年的土地使用权，看起来好遥远。但事实并非如此，土地是否到期不是按照房子的建成年代算的，而是土地出让的时间算的，这里面存在着二个问题：　　一方面，你虽然刚买一套二手房才几年时间，但你房子的土地出让很可能是上世纪80年代，那么也就是说可能接近40年了，房子折旧根本没算进房价中。另一方面，2000年以后，房价开始持续上涨，部分开发商开始囤地，因为囤地收益比造房还要大，有些地一放就是十几年，甚至更长时间。你看到的是新房，但房子下面的土地指不定放了多少年呢。　　现在问题来了，温州城内600套房产的土地二十年使用权到期事件，给决策层提了一个醒，应该尽快明确当前70年或20年土地租期到期后该如何处置？是收归国有，还是符合一定条件后，还可缴费再续。否则将会给我国社会经济带来极大的负作用。　　首先，不讲明70年房产到期后，续期条件，不仅使很多居民被误导，而且城市房产定价难以明确。现在很多居民认为，房产是一种永续的财产，然而房产下面的土地是国家的，只是国家没有明确表示土地到期后该如何处置。所以，你尽管一家人供一套房，甚至三家人供一套房，但最终还是长期租户。　　粤国土厅回应70年产权到期续费　　就住房“70年产权”的问题，广东省国土资源厅副厅长涂高坤表示，广东目前除了深圳可能会有与温州类似的情况外，大多住房还远未到期，是否需要续期缴费尚无定论，具体如何续期还需要等待中央的指定政策。　　另外广东省国土资源厅副厅长李俊祥表示，土地年限从法律上来讲只能按照国家制定的法律法规来执行。就目前的情况来看，广东也好，全国也好，绝大部分的住宅年限目前实际上使用的都是20、30年，离70年最高年限还很远。　　李俊祥解释称，所谓年限的问题，现在网络上热议温州和深圳的事情，温州的解释是一种划拨土地，补办出让金的情况，不是续期要交的钱；而深圳则是缴费续期的规定标准(约为30%)，“我的看法无论是温州也好，深圳也好，当地只是做尝试和试点，地方最多只有建议权，没有制定权，等国家规定出来了还是得执行国家的。”　　李俊祥进一步明确称，续期的问题应该是中央规定，目前正在等待中央指定政策去执行，“广东除了深圳部分情况外，其他地方还没有出现，中央会有相应的指定政策。”　　全国有多少地方面临“温州困境”　　国务院1990年发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中明确，土地使用权出让最高年限按用途确定，其中居住用地70年、工业用地50年、商业旅游娱乐用地40年、其他或综合用地50年。　　中国社会科学院经济所研究员汪丽娜说，目前，绝大部分地区住宅小区用地使用年限都是70年。但一些地方因为各种原因，确实存在低于70年的情况。　　据悉，房屋土地实际使用年限低于相应土地最高年限标准的现象，温州并非个案。目前，深圳、青岛、重庆等地均出现类似土地使用年限不一的情况。　　事实上，本世纪初，深圳市内国际商业大厦等多栋楼宇的部分物业土地使用权，已经达到20年期限，成为国内首批土地使用权年限到期的案例。深圳市后来出台方案，明确土地使用权年限到期的房地产，可以通过补交地价或支付土地租金方式延长土地使用年限。其中，补交地价额度为一次性支付相应用途公告基准地价的35%。　　青岛市部分区域一些住宅用地使用权期限，也只有20年或30年。公开资料显示，青岛经济技术开发区自上世纪80年代成立以来，出让20年、30年使用年限的住宅用地共计41宗，总用地面积667.5亩，其中部分小区土地使用年限已到期。　　全国范围内，此类房屋物业土地使用权年限不一的情况到底有多少?据有关部门介绍，土地出让大都是各地自行组织实施，具有一定灵活性，因此全国到底有多少住宅用地使用年限低于70年，目前没有详细数据，不过这种情况在全国并不少见。　　住宅用地使用权到期解决办法　　虽然对于大多数人来说，住宅的用地使用年限还有数十年，但人们普遍追问：房产的土地使用权到期了该如何续期?　　专家介绍，目前，关于住宅用地使用年限续期的法律依据主要是物权法第一百四十九条规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。　　中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新说，在物权法之前，城市房地产管理法曾规定，“经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金”。但城市房地产管理法对于物权法而言，是旧法，按照新法优于旧法的原则，目前还是应该遵循物权法的相关规定。　　分析人士认为，虽然物权法明确提出“自动续期”，但是由于缺乏细则，如何“自动续期”存在不确定性，目前来说难以操作。“土地使用期限规定20年和70年，其出让金是不一样的。政府出让20年土地使用权，续期如果不补交出让金，政府的利益会受损，而且对其他已经缴纳70年出让金的业主也是不公平的。”　　有专家指出，约定20年以及没有达到最高限70年的，首先应当自动续期至70年，同时补交约定年限与70年土地使用权期间的出让金差价。
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{list wl as x}{/list}房屋70年产权到期后到底归谁 中国人都要弄明白
转自微信公众号 傻瓜理财（shagualicai001）想象这么一个场景：今日你花100万买下了一套房，到第二天却被告知房屋产权已经到期，需要再缴纳50万的土地出让金续期后，才能继续居住，那你的心情会不会是崩溃的呢？2016年3月，温州市民王先生买了一套二手房，将要准备过户的时候才发现，房子的使用权限只有20年，现在已经到期，当地政府告诉他，想要拿到新的土地证继续居住，需要缴费延长土地使用期限。经过估算，这笔续期费用大概要30万元，而王先生买房的总价才60多万元。这个案例今日一经爆出，便引发了全民大讨论：辛辛苦苦攒了一辈子的钱买了一套房，还没住几天却被告知使用权到期不能居住，这样的事情显然是有失公允的。 （70年的房屋产权到期是怎么来的呢）那么，房屋的使产权不是70年吗，为什么王先生购买的房屋只有20年呢？众所周知，我国是社会主义国家，所有土地都应归国家和全民所有，这点是写入宪法里面受权威保护的。1990年的《中华人民共和国城镇国有使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权期限分为40年、50年或70年不等。居住用地土地使用权出让的最高年限是70年，到期后可重新缴纳土地出让金，获得土地继续使用权。也就是说，国家是以“租”的方式，把土地出让给人民，而房屋到期后，需要交“租金”续租之后，才能在房屋里继续居住。而这部《暂行条例》，一暂行就是20多年。《条例》发布后，温州市为了顺利推进国有土地使用权出让工作，在不超过居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分档，由受让方自行选择办理出让手续，并交纳相应的土地出让金额。而从去年开始，20年期限的这批住宅土地使用权到期或即将面临到期。而王先生买的这套房，正是20年期限的这一批。房屋产权续期费用该怎么交其实，房屋的产权，应该由两部分属性组成：一、房屋所有权房屋所有权属于个人产权，是私有财产权的一种，是得到《中华人民共和国宪法》保护的。根据《中华人民共和国物权法》(自日起施行)第六十四条，私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权，其年限是永久的。第149条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。根据《物权法》，房屋应属于个人的私有财产，受《宪法》保护，任何人不可侵犯。也就是说，房屋的性质和“锅碗瓢盆”的性质是一样的，是神圣不可侵犯的，而且使用权限是永久的。所谓“自动续期”，在舆论界一直存有存有争议，有人认为“自动续期”并不意味着“免费续期”，而在《物权法》条文释义中，在具体解释第149条时，明确提出“对于住宅建设用地使用权期间届满的，采用自动续期的方式，续期的期限、土地使用费支付的标准和方法，由国务院规定。”然而遗憾的是，关于续费细则，国务院至今没有相关政策出台。二、土地使用权土地使用权是国家向组织、机构及个人出让的土地使用权利，根据《中华人民共和国宪法》，土地的所有权归国家和集体所有。土地使用权在出让时根据开发类型分 为不同的使用年限，民用住宅用地权属年限最高为70年，工业用建筑用地和综合类用地最高为50年，商用建筑用地最高为40年。《中华人民共和国城市管理法》二十一条规定：“土地使用权出让合同约定的使用权限届满，土地使用者是要继续使用土地的，应当迟于届满前一年申请续期，根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”然而，所谓“依照规定支付土地使用权出让金”，却没有具体实施细则，没说明按照什么规定，支付多少。既然没有具体细则，那么各地政府就自己随意制定了。土地使用权到期，各省份的处理情况土地使用权到期后续期温州并不是首例，至少在青岛、深圳就有不下四个案例。1、青岛阿里山小区5071户业主的土地使用权2009年6月底就到期了。媒体给这些房子取名“撞限房”。据报道，当时青岛政府提出的续期方案是：(1)/物权法细则不明，土地期满应有偿续期，出让金需要续交。(2)以区域过去1年的平均地价为计算基准，折算到建筑面积大约是60%，因为当时黄岛区的地价是1000块，所以100平方米的房子业主要补缴地价6万块。2、2011年金桃园大厦业主被告知，在土地期满后，深圳政府将无偿收回金桃园大厦地块使用权。随后，金桃园被媒体报道成为：“全国第一家土地使用权到期后将 被政府无偿收回的物业”，引发了极大的舆论风波。后来深圳政府出面澄清：金桃园大厦中住宅部分的土地使用权期间届满后依据《物权法》规定自动续期，非住宅 部分的土地使用权期间届满后的续期问题，依照届时执行的法律规定办理。3、商业大厦同一幢楼有20、30、40、50年等四种年限不一的房产证，最早的在2001年就已经到期。深圳市在2004年出台《深圳市到期房地产续期若干规定》：土地期满，可按照公告基准地价的35%补缴续期。国际商业大厦得以成功延期。4、今年3月报道，福田上世纪80年代的商品房长城大厦一位业主向政府递交土地延期申请，成功把房屋土地使用年限从原来的50年延长到了70年。这套房屋面积是80.58平方米，补缴金额为44940元，平均每平米补缴了557元。业主后来挂牌710万卖掉此房。按710万房价计算，深圳住宅续期补缴 金额大概是房价的万分之五左右。由此可见，深圳、青岛续期收费的标准，是当地的“公告基准地价”，一般不过几百块、上千块；而温州执行的是“市场评估地价”，续期费用远超深圳、青岛。如果国内所有的相关决策都按照温州的处理标准，必将引发新一轮的全民声讨。土地使用权的问题到底怎么处理才算合理笔者以为，土地使用权到期后如何续期，是一件事关每个人切身利益的大事，时代在发展，社会在进步，我们的法律法规也应该跟上时代发展的脚步，尽快完善起来。否则，遇到问题的时候，政府部门无章可循，普通百姓们也会心存疑虑，缺乏安全感。另外，“土地使用权”也存在逻辑上的缺陷。1、政府将土地“拍卖”给开发商，由开发商建成房屋后，然后卖给市民。在这里开发商的角色相当于“二房东”。当房屋到期后，所谓的“产权续期费”，是应该开发商来交，还是市民来交？2、如果是市民来交，所谓“70年”产权，就应该按照市民入住的日期算起，而不是按土地拍卖后的时间来算。然而，现实来讲，目前还没有超过70年的商品房，大多数房屋由于时间太长房屋老化，维修成本过高，不过二、三十年就要被拆掉重建拆，拆迁或得拆迁补偿，如果得到的补偿是房子，其产权为剩下的年限。【声明】腾讯证券已取得该自媒体授权，再次转载需得到原自媒体授权。本文仅代表作者个人观点，与腾讯无关。欲知更多涨停潜力股，速速关注：腾讯证券（qqzixuangu）。
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为什么中国房屋的平均寿命才30年？
来源：网易家居综合作者：
为什么中国房屋的平均寿命才30年？
地上70年，地下20年，这是国人生与死的最佳写照。活着时，住的房子使用权是70年；而死后埋到土里，墓地的使用年限只有20年，至于20年后，反正人早已灰飞烟灭，哪管得了那么多。所以国人对墓地的“短寿”到不是那么在意，最多清明节前后发发牢骚，骂骂大街，过两天这事就被大脑尘封了。
老百姓在意的是房产寿命。和国外的永久产权相比，咱们的住宅仅70年使用权真的是不厚道。但让大众恼火的是，就这70年，还保证不了。
住建部透露，中国是世界上每年新建建筑量最大的国家，消耗全球一半的钢铁和水泥，但这些建筑只能持续25-30年。
按照我国《民用建筑设计通则》的规定，一般性建筑耐久年限为50年-100年。然而，现实中，国内建筑实际寿命与设计通则的要求有相当大的距离。
和国外相比，英国建筑的平均寿命达到132年，美国是74年，法国是102年，而邻居日本的最低年限也达到50年，中国的平均30年真的很令人惊讶。
浙江宁波奉化市一小区单元出现突然倒塌，而该楼建成仅20年，是当年的“样板工程”，如今却像麻将牌一样倒的粉身碎骨。
和英美相比，中国建筑就无异于房事早泄的快枪手，而他们则是喷上剥睐士特的威猛大汉，坚挺持久屹立不倒。
这个寿命，不到英国建筑的四分之一，不到美国平均寿命的一半。这个残酷的事实，不仅让人想起几年前起草物权法时，大家讨论土地使用权70年后怎么办。
现如今再想，那场热闹的争论还有无必要。如果一个人只能活到30岁，那么天天想着60岁如何安度晚年，真的没有必要，当年的那场讨论真的是黑色幽默。
中国房子的短命主要体现在两点上：一是随建随拆；二是豆腐渣工程。也就是说政府的盲目拆迁和国内房屋自身的质量问题是两大顽疾。
虽然政府不停的三令五申，加强各种监管，但这两种现象不减反增。全国各地城市都在大建新区，大盖体育场和政府大楼，所谓旧的不炸，新的不来。同时豆腐渣的房子也越改越多。
写诗者经常念叨的一句话是：工夫在诗外。实际上中国房子的短命表面上看是建筑之疾，但实际上短命来自建筑之外。
当下中国，物欲横流，金钱至上，在唯GDP发展中心论之下，房子已经不再是遮风挡雨的居所，而演变成为形象工程、GDP增长工具，甚至成为利益集团逐利工具。由此房屋质量得不到重视，建筑随建随拆就不足为奇了。
于是，新来一个领导，习惯于建新拆旧；而关于老百姓居住生死的房屋工程，在经过层层转包之后，钢筋换成了铅丝甚至竹条。领导的指令无人不敢遵守，而房屋质量无人关注。
在这些现象背后，折射出的是发展的急功近利。我们的发展求速度、求私利、求形象，而不是遵循发展规律，保护百姓利益。
这几年，每当出现“楼脆脆”或“楼倒倒”的工程质量问题，官方和大众都会强力谴责，媒体也会口诛笔伐。但一番热闹过后，仍然无法形成一种真正的制衡力量来进行约束。
“歌照唱、舞照跳”，地方政府依然在城市规划上肆意妄为，指哪拆哪，让CHINA成拆哪儿。而利益集团依然向权力投怀送抱，生产出置百姓于死地的豆腐渣工程。
所谓恶花不结善果。中国房子之所以短命，不是图纸设计有问题，不是建筑工人技能不过关，而是制度出了问题，使得建筑成为腐败的温床，成为圈钱交易的最好载体。
当权力者得不到有效监督，他们就成为建筑身上的“蛀虫”，把好端端的房子蛀的千疮百孔。
如何消除中国房子的短命顽疾，让权力回归监督之笼，让权力垄断回归民主体制，放是好药良方。总之一句话，体制不改，中国房子寿命难增。
以上是来自网友的见解，而依据一些专家的分析，不间断的拆迁、建筑质量不保和地方政府公司化，四处寻找利益空间等都是导致中国房子短命的原因之一。
房子倒下，从表面上，倒下的只是一所房子，而从长远来看，我们失去的远不止这些。
首先是百姓失去了安全感，一纸几乎没有任何铺垫的“公告”，就宣布将公民刚买了几年的商品房土地给征用了。建了8年的合法小区，说拆就要拆了。这样的事情在许多地方不断上演，宪法也好，物权法也好，在地方当政者眼里，纯粹是虚拟的可有可有的，是可以予取予求的道具。
“公共利益”成了只有他们拥有解释权的幌子，在这个幌子之下，公民对自己的私有财产，都没有哪怕任何一点安全感。
再者政府也失去了信用度，这本土地使用权的法定凭证标明了70年的使用权期限。这不仅仅是一本证书，更是政府与业主的一纸官方合同，是政府对业主的一种正式承诺和保证。
如今合同的另一方、被保证人尚懵然不知，官方就已经卖地拆房了，古今中外，有这样的合同和承诺吗？这不是政府对民众的失信，又是什么？拿一方政府的信用，换两个小区地皮的一次转拍，眼界何其浅陋！
社会则失去了文化积淀。建筑，是一座城市特有的文化记忆。狭窄的弄堂，幽深的小巷，哪怕是一栋普通的居民住宅，都会记录下这个城市的人物和故事。随着时间的更迭和积累，人们一代代更替，城市物质文化积累越来越深厚，并以不同的方式传承和延续着，如西方哲人曾说的“建筑是凝固的史书”。
建筑本身愈坚固，才能见证尘世沧桑，记录一代又一代人们的追求，将那些先人的故事，写进自己的砖瓦缝隙。而如果我们的建筑，只能有三十年的历史，甚至更短，当它还没记完一代人的故事就被拆除，总有一天我们会发现，我们的文化、我们的根在那不断的拆除与重建的过程中，不知道丢在和何处。
有个词叫“老屋”，爷爷奶奶住过，爸爸妈妈住过，自己也在那里长大，东西可能都很旧了，但充满着人的气息。在这个多变的社会，我们总希望能找到一些不变的东西来安顿自己脆弱的心灵…
据资料显示，英国建筑平均寿命可达132年，居世界首位。在英国，“百年老屋”随处可见。
法国建筑的平均寿命是102年，而欧洲大部分国家建筑的平均寿命为80年，即使设计更新较快的美国建筑寿命也达60年。
欧洲房子的寿命为什么能达百年之久？当今欧洲，使用砖瓦建造的房子，与我们有什么不同？
下面我们就来扒一扒这背后的原因。
欧洲人在建砖瓦房子时他们使用的是双层结构墙体。
什么是双层结构墙体？
里层墙体，为大体积、承重，烧结粘土空心砖砌筑墙体。
外层墙体，为围护性、非承重、小体积，烧结粘土实心砖砌筑墙体。
这样的墙体称为双层结构墙体。
这种墙很厚，占地面积就不小，目测仅内侧承重部分墙体厚度就有四层砖，加上外层砖墙，整体墙厚度为五层砖厚。
也就是说，如果这种欧洲建筑用砖的厚度与中国类似，那这种砖墙厚度为一米左右，一米厚的墙体，确实结实。
欧洲人在建筑的时候是相当严谨的，里层承重墙体——大体积，烧结粘土空心砖，
外层非承重墙体——小体积，围护性烧制粘土实心砖。
中间空腔——填充挤塑XPS泡沫保温板——镀锌钢制拉接筋/不锈钢拉接筋，穿透、固定、拉接里层外层两部分墙体。
这样就不会出现一地震就摧枯拉朽的情况，所以才能保存那么多的百年大楼。
施工现场局部特写
这是空心砖。内部空腔，填充无机物材质的纤维或者颗粒保温材料。类似玄武岩矿石，经过高温融化，采用特殊工艺。
加工制作纤维状的保温材料，填充到空心砖的内部空腔中，既可以起到承重的作用，用增加了本身的保温隔热效果。
在欧洲，不仅建筑质量受到高度重视，规划、设计也需要经过详细论证。
同时，欧洲国家非常注意对建筑物的维护、加固和病害处理，以延长建筑使用年限，提高资源利用效率。
在这种情况下欧洲建筑的质量是相当好的！
另外，决定建筑寿命长短的因素除了规划设计和建筑质量以外，更重要的还取决于人们对它的态度，即人们能不能理性地对待已经使用一定年限的“老屋”。
欧洲的城镇，对于旧建筑的“拆迁”总是慎之又慎，尽量修缮是他们对待建筑的思维方式，欧洲古城的风貌得以保存正缘于此。
在欧洲国家，百年以上老建筑比比皆是，甚至1000多年的建筑也不罕见。
许多老建筑在显要位置用醒目的阿拉伯数字标注着建造年代，说明当时的建造者对它能够经久耐用、世代相传充满自信。
在看看我国的情况，50年代建筑的典型——北京儿童医院(老楼)在就曾要计划拆除，国内建筑界有识之士想方设法出来保护，才先将它围挡起来，等待批示……
要拆除重建的北京著名建筑还有北京第一个中外合资饭店、年仅20多岁的建国饭店，以及建国饭店旁的贵友大厦……
多少百年建筑就这样在“新城市”的建设中消失不见了。
中国房屋寿命短这几乎是众所周知的了，平均只有三十年。
70年的使用权，很多时候只是停留在纸面上……
住建部副部长仇保兴曾在第六届国际绿色建筑与建筑节能大会上说我国是世界上每年新建建筑量最大的国家。
每年20亿平方米新建面积，相当于消耗了全世界40%的水泥和钢材，而只能持续25-30年。
每年中国消耗全球一半的钢铁和水泥用于建筑业，产生了巨大建筑废物，现在政府号召房地产开发企业提高建筑质量，将目前30年的建筑平均寿命延长至100年。
而事实，往往都是残酷的。因为有的地方房屋寿命则连十年都达不到，更别提那些未出世就完蛋的楼房了。
有人说，欧洲房子弄半米厚的墙那房子造价要增加大约80%。还要增加土地面积。这是没有必要的。因为现在城市发展快，不到50年就会拆迁。盖这么好就是浪费。
但事实上，欧洲人并不太追求所谓的城市建设，所以他们也无需担忧房子的短期拆除问题。
这个跟我们大天朝可是大大滴不同哦!
砖砌独立住宅，三维立体剖解示意图。
砖砌独立住宅，三维立体剖解示意图。
砖砌独立住宅，三维立体剖解示意图。
砖砌独立住宅，三维立体剖解示意图。
砖砌独立住宅，三维立体剖解示意图。
日本人建造房子的流程跟我们国内不太一样，他们的工地上没有那么多工人，更多的工作是在标准化的工厂里完成，再运到工地里，像搭积木似的进行拼装。这种模块化的建筑方式，给人的印象是：现代化、高效，节能和环保。
这种模块化的建筑方式，其实也不是日本的单传，在欧洲大陆的另一头德国也很常见，以至于在德国还有住宅超市这一类的商店供顾客选择最满意的户型。上图是构建厂里的生产线，通过统一机械化对建材进行加工，生产出统一标准的“模块化”建材。一栋简易的民居从拼装到入住，也只需要2天左右的时间，安装过程甚至5小时左右就能完成。
唯一的区别是德国以小户型的别墅为主，而在日本则涵盖更多类别的建筑模块，从简易的民居到大厦都是如此。从生产线上下来的楼梯。带着钢筋，预留好了相应的插孔，只要运到工地搭起来就行。
从工厂里出来的墙体就直接带着墙砖了。工地现场的施工，更像是在搭积木。
当然，施工现场还是会有一些地方需要现浇混凝土。这是工人在浇混凝土之前用高 压 水
枪清洗施工区域。不允许有任何的垃圾残留。
为了防止扬尘，施工时每往上搭一层，就包装一层。
这是位于东京银座的一处施工现场，被包得严严实实，紧挨着的是一个商场。估计日本人也不用担心PM2.5这回事。
日本人的建筑施工十分追求效率，线路铺设到第四层时，第一层的精装修就进场施工了。
日本市面上出售的商品房都是精装修成品，所以，日本人根本不用像我们这样，非得把自己逼成一个装修达人。
卫浴间也是整体安装，这是从外面看的效果。
所有的弯头、双通、三通管，都采用透明的塑料材质。这样做的好处是，一旦发现管道堵塞，一眼就能看清，给检修带来极大的便利。
大家能否找到这里面的亮点在哪里？其实大家仔细看可以发现，所有的走线都没有开槽！日本人是直接用胶水固定线路。在日本有“一胶走天下”的说法，因为人家的胶水有保密配方，功能特别强大。据说，我们绿城的工程人员想拿一桶胶水回来，日方的接待人员说：“送你们一桶可以，只是海关不会让你们带出境。”
再来看看日本的建筑工地，是这样的。施工现场的安全永远是摆在第一位的。
在进入工地前，考察人员被要求换上统一的工装，并戴上头盔。这些真的不算什么，他们在前一天晚上还临时去商场买了工装鞋。穿着皮鞋是禁止进入工地的，不安全。
猜猜这是什么？预留通道（也就是安全通道，预留走道内不得堆放其它）！PS：日本工装鞋是防静电的，底是防扎的，质量还是不错的。然而遗憾的是，这些鞋子虽然在中国生产，但是却在中国无售。就和大家平时用的iphone一样，想要还得再进口。韩国也有类似的鞋子，不过韩国的底薄，料不行！日本的穿三年，韩国的一年半，这是工地实践出来的真理。
参观人员和非本区域的作业工人，都只能走在画线的道上，因为这样才能确保安全。
施工现场的安全警示板。
施工安全塔，每周公司均会组织员工到这座塔前进行安全意识教育。
这个黄色围栏的用途，估计很多在国内从相关领域的涯友都不一定清楚。这个区域是工人的指定吸烟区。在建筑工地，明火是安全隐患。为了满足工人的需求，施工方商议弄了这么一处吸烟区。
吸烟区上面贴了一张规章制度，比如不得在围栏外面抽烟，抽烟时必须戴着安全头盔，必须指定专人清理烟蒂等等。
从民族性格上来看，日本人普遍显得教条和死板。也正是因为这种民族性格，在各行各业，日本都秉承着严格的检查制度。
工程质量的把控，离不开严格的检查制度。这上面不同颜色的标识，代表了不同条线的检查。
日本人发明了很多实用简单的检查工具。比如上面这些小工具，用于检测保温层的厚度，不同颜色的钉子对应不同的厚度，检查时只需把相应的钉子插入保温层，就能判断是否达标。
检查过程中发现有结构裂缝，立即进行标识，并作出相应的整改。
专业化分工也是非常细致。管道的封口，相当平整。能做到这种程度，就要说到日本的精细化分工了。在日本，建筑工地上可能有20多个分包工程，其专业化分工相当细致。比如，封胶这一个工序，就有专门的公司负责。
现场材料堆放整齐。
即使是扫把，也不能随意搁放。
日本人连建筑垃圾也分类，对于连生活垃圾尚未能做到完全分类的我们而言，又能得到怎样的启示？
工人在工厂里贴墙砖。工人们把墙砖预先放在模具里，再放上钢筋，倒入混凝土。世界上建筑业最好的应该是日本和德国了，日本人的先进体现在细节、管理和研发上，比如:世界上高强度混凝土和水下混凝土都是日本人的专利，所以说日本建筑比中国领先。
　　在英国，“百年老屋”随处可见房子平均年龄是132年；法国建筑的平均寿命是102年；近邻日本对房子寿命的最低要求也是50年。而在我国，据数据显示，房屋平均寿命才30年，许多房子的寿命甚至10年都不到，为什么中国房屋的寿命这么短？
　　(来源：网易论坛、凤凰网）
　　欧洲房子的平均年龄是80年，欧洲人是怎样建房子以保证房龄够长的呢？
　　推荐阅读：看欧洲人是怎么盖房子的
　　也许看了日本人建房的过程，我们就不会对其最低房龄50年的规定表示惊讶了！
　　推荐阅读：日本变态造房子流程 对比中国至少领先30年
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