重庆购买经济适用划拨地二手房满五年税费需要缴纳哪些税费已满五年

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-03-08 22:27 标签： 五年二手房交易税费
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重庆市永川区政府公开信箱
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邮件字号：
发布单位：
永川区政府
来信内容：
二手房相关税费问题？
1.二手房个人所得税：
根据国税发【号的规定，二手房买卖个人所得税可以按照差额的20%征收，差额中可以减去合理费用，比如税费、银行按揭利息等。我有一套清水房要出售，现在出售实际上是亏损，按照上面的规定，我实际上不用交个人所得税。但今天致电永川纳税中心（023-），工作人员告诉我个人所得税是核定征收，费率为1%，没有差额计算方式。请问税务机关，永川区是否可以用差额征收方式？如果能，买房的契税、大修基金、按揭利息是不是合理费用，需要提交什么材料。
2.营改增后，两年内的二手房买卖要交增值税，是怎么计算？是房价除以1.05乘以5吗？房价是合同价格还是税务机关核定的价格。
办理单位：
办理结果：
张同志，你好，来信已收悉，经永川区地税局调查核实，现回复如下：
收到你的来信，区地税局高度重视，立即安排专人调查处理，具体情况如下：
一、二手房个人所得税问题
根据《重庆市地方税务局转发国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（渝地税发〔号）第一条第二款的规定：纳税人能提供原购房合同、发票等有效凭证，经主管税务机关审核，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让房屋过程缴纳的税金和有关合理费用，实行查实征收。实行查实征收的纳税人在办理转让住房交易过户和转移登记手续前，须按规定向主管税务机关报送相关审核资料，待审批后办理纳税手续。查实征收方式为：应纳税额=（住房转让收入-房屋原值-相关税费-合理费用）×20%的规定，纳税人能提供合法有效的凭证，可以查实征收。
实行查实征收的纳税人，根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔号）第一条、第二条、第三条的规定，纳税人需提供：
（1）纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，契税税票；
（2）转让住房过程中缴纳的税金：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。
（3）合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：
已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；
商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。
纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。
（4）支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。
（5）纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。
二、有关房价确定的问题
1. 根据重庆市地方税务局、重庆市财政局、重庆市物价局《关于应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（渝地税发〔号）第二条的规定：对存量房交易环节征税，地税部门应通过存量房交易价格评估系统对交易存量房进行全面评估，以评估价比对分析纳税人的申报价格。申报价格高于评估价的，以申报价格作为计税价格；申报价格明显低于评估价又无正当理由的，以评估价作为计税价格。
2. 存量房交易价格评估系统的评估价格为不含税价格。
3. 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件三第五条的规定：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
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