新乡买房必看！购房时不可忽视的几大参数阅读　　新乡365淘房大家买车，或者是在买一些数码类的产品时都会去看一下各项参数，然后再下决定去买。而买房的时候，大多数置业者往往都只会考虑价格、楼盘所在的位置和户型，往往会忽视楼盘的一些非常重要的参数，而这些参数有可能会直接影响到你以后的生活环境和舒适度。
　　1.商品房的预售制度
　　这是买房时必须要看的一个重要参数！切记一定五证齐全！
　　五证：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》
　　二书：《质量保证书》、《使用说明书》，两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
　　2.楼盘均价
　　即物业的平均销售价格，将本物业各套房子的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面积的和数，即可得出每平方米的均价。
　　3.容积率
　　容积率：总建筑面积/总用地面积之比
　　容积率，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度(多层容积率大致为3，高层为5，超高层为7，别墅为0.3-0.45左右、容积率越低，居家环境越好、单价高、品质高;容积率越高，单价低、品质低)容积率超过5就不建议购买了。
　　4.使用率与实用率
　　使用率：指使用面积(套内使用面积)与房屋建筑面积之比。使用率可以反映出商品房使用面积的大小，具有一定参考性。
　　实用率：指套内建筑面积与房屋建筑面积之比
　　实用率(得房率)过高会导致业主的公用面积减少，这样居住起来就会感觉拥挤、压抑、不便。
　　5.得房率
　　得房率：套内建筑面积/套建筑面积(销售面积)之比
　　套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
　　套建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积
　　6.绿地率与绿化率(绿化覆盖率)
　　绿化率：指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。
　　公式：植被垂直面积/占地面积*100%
　　绿地率：所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例。新区建设中不应低于30%，旧区改造时不宜低于25%(不包括屋顶、晒台的人工绿地)。
　　绿化覆盖率&绿化率(绿化所占面积)&绿地率
　　7.建筑类型
　　多层：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4 -8层，一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。多层房屋一般规格(房型)整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。与高层相比，多层房屋公用面积少，得房率相应提高，这是很多人喜欢多层房屋的主要原因。
　　高层：高于24米的建筑。8层以上(可含8层)的建筑体，一般可分为小高层、高层和超高层。 人们一般把8层至12、13层的建筑称为“小高层”。小高层住宅一般采用钢筋混凝土结构，带电梯。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点，又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高，污染程度低等优点，很受购房人欢迎。同时，小高层对土地的利用率提高，土地成本相对下降，很受房地产开发商的青睐。所以，近年来中心城区小高层如雨后春笋，越来越多。超高层建筑就是40层以上，高度100米以上的楼层。
　　低层：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。低层房屋一般建筑结构简单，施工期短，建造成本低廉，给人以亲切安宁、有天有地的感觉，它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。人们特别喜欢以此为住宅。
　　8.房屋属性
　　商品房：指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。
　　经济适用住房：指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，
　　用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。
　　9.基本参数
　　复式：区别于跃层，受跃层启发，经济型跃层结构(上下不一样高)
　　错层：户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅
　　进深：一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度)
　　开间：住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度(3m~3.9m较舒适)
　　层高：房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度(2.9m)
　　净高：一间房屋内楼板面与屋顶的高度(2.7m)
　　户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室
　　建筑系数：&建筑占地系数&的简称，指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总面积之比，以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。
　　三通一平：通常指施工现场达到：路通、电通、水通，土地平整。 七通一平：大的开发区域需要的施工现场要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通，场地平整。
　　10.与产权有关的概念
　　房屋产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益处分，并排除他人干涉的全能，是物权的一种，房屋产权指房产所有者按照国家法律规定所有的权利。
　　房屋权属登记：指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及上述权利产生的抵押权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占有范围的土地使用权权利主题一致的原则。
　　房地产权登记：通常称&产权登记&(包括房屋所有权登记和房屋他项权利登记)城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法制，加强城镇房屋的管理，依法确认房屋所有权的法定手续，在规定登记范围内的房屋所在地产权管理部门申请所有权登记，经审查确认产权后，由房屋管理机关发给房屋所有权证。房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段，只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理。
　　共有产权：指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人，在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额的大小，对共有房地产享有一定的利益，并承担相应的义务;后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等的权利，并承担相等的义务。
　　房屋抵押：产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。
　　过户：即更换房屋承租人姓名。
　　11.买房相关税种
　　房产税：指以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的的一种财产税。
　　契税：指以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。契税的纳税人，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属、承受的单位和个人为契税的纳税人。契税的征税范围：国有土地使用权出让;土地使用权转让，包括出售、赠与和交换;房屋买卖，包括以房产抵债或以实物交换房屋;以房产作投资或作股权转让;买房拆料或翻建新房;房屋赠与;房屋交换。
　　12.土地使用年限
　　土地使用年限：指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约定土地使用者可以使用的年限。
　　1)土地使用权出让年限：
　　a.居住用地70年;
　　b.工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年;
　　c.商业、旅游、娱乐用地40年;
　　PS：使用用途需转换的要补年限地价的差价，国家指定的则遵照执行;
　　2)土地使用年限到期后如何处理：
　　a.国家有权无条件的收回该土地;
　　b.建筑主体经质控部门检验后不属危房;
　　c.项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。
　　PS：b、c条完全存在的情况下，以当时的地价购买使用年限，年限由政府规定，否则无条件收回;
　　(新乡365淘房编辑 郭春颖)
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学者称土地使用权到期后应无条件顺延
　　著名民法学家孙宪忠认为，上海市有关部门的规定，实质上是限制公民基本权利的立法，从《立法法》的角度看，是违法的。
　　【财新网】(实习记者 马建忠)本月初，因上海市在《国有建设用地使用权出让预申请须知》中规定期满后“无偿收回”及“出让人收回并补偿相应残余价值”，土地使用权的70年大限问题再度引起热议。
　　1月17日，上海市规划和国土资源管理局在其网站上刊登声明，对相关条文做出澄清说明。声明称，上述“无偿收回”及“出让人收回并补偿相应残余价值”是针对出让期限届满、土地使用者申请续期未获批准的情形。
　　对此，中国社会科学院法学研究所研究员、法学教授孙宪忠在接受财新记者采访时表示，建设用地使用权、房屋所有权是公民依照《宪法》、《物权法》所享有的基本权利。任何扩大、减少或限缩公民基本权利或者对公民基本权利附加条件的规范性法律文件的制定，都属于立法权的运用。
　　根据《立法法》对于立法权限的规定，这种涉及公民基本权利的法律，必须由全国人大制定，国务院和地方人大都无权就此立法，更遑论地方政府及其部门。上海市有关部门的规定，实质上是限制公民基本权利的立法，从《立法法》的角度看，显然是违法的，也是不正当的。
　　“从法律技术上来说，建设用地使用权、房屋所有权是《物权法》上的问题，而非《合同法》问题。利用合同的手段解决《物权法》问题，也是不科学、不合理的。”孙教授说。
　　作为我国著名的民法学家，孙宪忠当年亲身参与了《物权法》的制定。他回忆说，对于住房涉及的土地使用权70年到期后怎么办的问题，当时就有很大的争议。因此，《物权法》149条进行了模糊处理，只是笼统地规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。
　　孙宪忠认为，“自动续期”至少说明法律上并没有规定到期后收费，住宅建设用地使用权期间届满的，应该无条件顺延。
　　其理由在于：一方面，从国际商品房市场价格上看，我国公民购买商品房的资金，可以在发达国家以同一价格买到拥有完全所有权的房子，没有理由在中国只能买到一个有期限的使用权；另一方面，从社会主义地权道德来看，土地公有制的最终目的是让人民享受土地带来的利益，而不是一次次向人民收取土地出让金。大家都在搜：
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商铺使用年限是40年,到期后怎么办?土地出让金要交多少?
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到期的案例有，罗湖国商大厦，补地价，才每平米几百。现在出台的物权法不会出现在强制征收，到期了只需补现在的地价就可以，具体多少要自己去国土局落实。
主要看实现什么功能,一般都不是太贵。
还可以，怎么说呢，反正是没有十全十美的！
其它地方不确定，在杭州可以算首套房。这是肯定的！
那的房子不错，以后有望成为北京户口，买房子值
这个真不知道，因为目前国家还没有出台相关的政策。目前没有到期的商铺，所以还没有规定
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花了转让费的店面合同到期房东能无条件收回吗-律师365
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