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　　转自：楼市参考（ID：house0929）；作者：子非鱼；已获授权发布。
　　近日，2017年1月信贷数据出炉，让许多吃瓜群众大跌眼镜。数据显示：
　　1月新增人民币贷款2.03万亿元，创一年新高，几乎是12月的两倍。其中，新增居民中长期贷款6293亿，创历史最高，环比大增49%。这部分贷款以住房按揭贷款为主。
　　尽管中长期住户贷款（主要是房贷）占总贷款的比例下降了不少（占比只有31%，而在去年后面三个季度，房贷占新增贷款比例高达60%以上。），但总量上相比于过去几个几个月份增加了不少。
　　与此同时，数据显示，最近全国30个大城市销售金额同比下降20%左右。所以业内人士认为，房贷增量主要出现在三四线城市，这就意味着三四线城市的楼市即将全面上涨。
　　对此，我的看法如下：
　　1、2017年1月信贷增加，和过去几个月中心城市房贷发放滞后有很大关系。
　　因为透过过去几年的信贷数据分析，会发现1月份是个非常关键的时间节点，一般情况下1月居民中长期贷款都会较上一年12月环比有较大幅度增加，这是季节性现象：通常银行额度到年底会趋于紧张，一部分按揭贷款将腾挪到下一年初去发放。
　　此外，再加上过去几个月热点城市限购限贷政策纷至沓来，各地银行放款速度也相对放缓，使得部分去年年底的贷款发放受阻，延迟到今年年初。
　　2、也不排除有三四线城市信贷增加这个因素。
　　数据显示：
　　春节期间，许多三四线城市房网访问量出现了大幅增加的情况，其中黄冈访问量上涨122%；梅州上涨108%;宿州上涨99%；安庆、宿迁上涨87%。其他上涨城市还有广安、六安、揭阳、遂宁、南充等。
　　另外，统计局的最新数据显示，2016年12月一线和二线城市的房价多数微跌。大部分典型的三四线城市，如唐山、温州、泉州、宜昌，房价在微涨。
　　按照上面统计的数据看来，在一二线城市全面调控的背景下，三四线城市真的迎来了发展机遇。所以说，1月信贷增加是多方面因素共同造成的。
　　但笔者要强调的是，不是所有三四线城市都能看好。中国有大283个地级市、374个县级市，除去20几个热点城市外，大部分属于三四线城市，这些城市中除了极少数值得看好外，大多数仍是去库存重地，且人口流失，如果是投资还需谨慎。
　　那么哪些值得看好，哪些又要谨慎呢？
　　值得看好的三四线城市有三类。
　　第一类，是不靠近中心城市，但自身有内生能力，有自己的经济增长点，人口增长显著，这些城市可以看好。
　　像泉州、徐州、唐山等。这些城市有自己的经济增长点，比如泉州的制造业发达，它的GDP位列福建省第一，而唐山矿产丰富，2015年GDP总量也超越了省会石家庄。
　　第二类，是一些临近或者依附于中心城市的城市，它们在大城市化的进程中，获得了不少中心城市外溢的人口和经济资源。
　　像北京周围的廊坊、天津周围的沧州、上海旁边的昆山、靠近广州的佛山、临近深圳的惠州、中山等。
　　廊坊去年10月份二手房均价就干到了19000元/平方米左右，接近甚至超越了一些热点二线城市；沧州房价也已干到了12000元/平方米左右，超越了西安、南昌等二线省会城市，昆山、惠州等就更不用细说。
　　第三类，是一些本身没有人口流失，且在国家未来规划中占有优势的城市。
　　像前些日子国务院发布的《全国国土规划纲要（年）》中提到一些交通交汇处的城市，九江、商丘等城市。
　　而更多的三四线城市都在面临两个共同的问题：人口流失、楼市库存过大。
　　据国家统计局数据显示，截止到2016年底，三四线城市楼市库存占全国的80%，去化周期为20个月和51个月，而一二线城市分别为10个月和16个月。
　　而根据笔者过去查阅的各城市统计局数据显示，如扬州、绍兴等城市过去五年小学生人数是在下降，大部分西北城市也是如此，而就连一直都是人口流入大省的广东，21个城市中也有潮州、肇庆、汕头、茂名等7个城市过去五年小学生人口在下降。
　　制图：子非鱼；数据来源于各城市统计局，其中绍兴2010年数据未查到，用2009年数据代替。
　　因此，大多数三四线城市的房子除去自住外，用来保值增值意义不大，甚至还会被套牢。而更可能会浪费掉你本可以在有潜力的城市购买房子的资金。
　　而且，春节期间的这些数据，并不能作为三四线城市楼市迎来春天的一个信号。这段时间的数据上涨，主要是假日因素引起的。大部分人返乡后，得知家乡的房价和自己所在城市的房价竟然有十几倍的差距，再加上家里人“添油加醋”地描述，就这样买了。如果是自住那还无可厚非，如果是用来保值增值，那很可能掉进了陷阱。
　　所以说，三四线城市除了少数城市的房子可以用来增值保值外，大多数城市的房子仍需谨慎，思维不能被这些受假日因素影响的数据所干扰。
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客服邮箱：三四线城市房价，什么情况下，才会重新大涨？
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&#8195;&#8195;当前，全国房价严重分化，一线城市房价大涨，尤其是深圳，但三四线城市仍然低迷。探究原因，当然跟经济发展、人口流出等基本面有关。但如果说直接原因，那就是供大于求！在市场经济条件下，供大于求，自然会导致房价涨不动。&#8195;&#8195;商品住宅的供求关系，可以用一个重要指标来衡量：销存比，或者称为去化周期。存销比越长，说明现有的住宅需求去化的时间就长，说明市场供大于求，房价涨不动，或者下跌。&#8195;&#8195;上海易居房地产研究院的数据表明：今年10月份，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为10.0、12.2和18.9个月。相比9月份10.0、12.4和19.5个月的数值而言，一线城市去化速度基本持平，而二三线城市的去化速度都有所加快。&#8195;&#8195;一线城市10月份市场总体活跃，已经连续10个月存销比低于12个月，这也是近期一线城市房价出现比较明显上涨的原因所在。二三线城市的存销比走势也基本一致，总体在收窄。这和目前二三线城市房价上涨的城市数量持续增加态势有密切关联。&#8195;&#8195;看图就很清楚了，当前三线城市的存销比已较一年前明显好转，但绝对值仍达19个月，不仅高于2013年上半年14个月，更高于2011年初的10个月！于是，三四线的朋友们，只能耐心的等待，如果什么时候销存比重新回到10个左右，那么房价又可以大涨了！这种机会，不是没有。但未来可能只存在于优质三四线城市。&#8195;&#8195;接下来，我们不妨再看另外一张图，把10月份35个城市存销比做个排名：&#8195;&#8195;北海的存销比数值最高，为31个月，其次，茂名、烟台的存销比也比较高。二线城市中的沈阳，情况依然不乐观。这些城市的房价仍然比较低迷，暂时看不到上涨的希望。明年再观察一下吧。&#8195;&#8195;合肥、苏州、南京、深圳等四市，存销比只有5、6个月，自然是房价最强的。南昌和济南虽然数值也小，但事实上房价不强，可能是官方公布的数据存在少报现象。&#8195;&#8195;另外，值得关注的是杭州，存销比相比去年高点已经大降，基本回到偏合理区间，但实际存货量仍大，房价想要大涨，还需要时间，如果有朝一日也能降到6个月，则就有戏！扫描微信二维码、加入城市微生活，关注海南买房微信（微信号qqhousehn），海南楼市最新动态随时奉上，免费看房、独家优惠、楼盘资讯、随时互动！关注海南买房微信（微信号qqhousehn）
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