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网签合同成交价低于实际首付价 小伙儿办理公积金贷款遭拒
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　　核心提示
　　在我市一家企业工作的许昌小伙儿郭瑞兵最近通过中介以35万元的价格购买了一套二手房，但在办理公积金贷款时遇到了难题。原因是网签合同上显示的房屋成交价为10万元，低于实际首付价，不符合贷款条件。之后，郭瑞兵多次前往市房管局和市住房公积金管理中心协商，事情仍得不到解决。
　　1遭遇：网签合同中房屋成交价严重&缩水&
　　今年4月中旬，29岁的郭瑞兵通过洛阳懿皇房产经纪有限公司的一家门店看中了道北路国泰小区一套80多平方米的房子。缴纳了中介费、贷款服务费等费用后，郭瑞兵与房主赵先生签订了房屋买卖合同，成交价格为35万元，首付17.5万元。
　　4月30日，双方在中介公司工作人员的陪同下来到新区行政服务大厅办理了房产过户手续。5月20日，郭瑞兵和赵先生又一起到市住房公积金管理中心东城营业部办理公积金贷款面签。
　　工作人员查询后表示，郭瑞兵所购买的这套房子的网签合同上标明的交易价格为10万元，而他实际已经支付了17.5万元，不符合贷款条件。
　　仔细阅读网签合同后，郭瑞兵和赵先生这才发现，上面的房屋成交价竟然&缩水&如此严重。
　　2买卖双方：未对网签合同进行检查
　　营业部相关负责人告诉郭瑞兵，想办理公积金贷款，要到房产管理部门开具一张房屋实际成交价为35万元的证明。
　　随后，郭瑞兵来到市住房保障和房产管理局等相关部门开证明，但都遭到了拒绝。这些单位给出的理由是：房屋已经过户，已经生效的合同无法再开具任何证明。
　　郭瑞兵和赵先生称，4月30日过户当天，所有手续都是在房产中介人员的带领下办理的，他们出于信任，没有对网签合同上的房屋金额进行核对。
　　&在网签环节上，办理人员说我们的手续不合格。随后，中介公司的一个经理拿着密匙赶到现场，在离下班还有10分钟的时候才把网签合同拿出来让我们签字。&郭瑞兵说，他们根本没有时间对合同进行仔细阅读。
　　虽说自己有一定责任，但郭瑞兵仍心存疑问：房屋契税等税费都是按照35万元的成交价来缴的，怎么网签合同上的成交价成了10万元？
　　3房管局：房产中介签&阴阳合同&
　　6月30日，洛阳晚报记者陪同郭瑞兵和赵先生一起，来到周山路上的市住房保障和房产管理局。
　　在房地产市场管理处，一名负责人表示，网签合同的录入分为两种情况，一种是有中介公司代办的，由中介公司负责录入。另一种是没有中介公司代办的，由房管局工作人员录入。像郭瑞兵这种情况，是中介签了两份不一样的合同，也就是所谓的&阴阳合同&。
　　该负责人说，网签合同由买卖双方签字后已经生效，合同上的交易价格是双方协商认可的一种体现，作为房产管理部门，他们没有资格对这一价格进行任何的证明。
　　在洛阳懿皇房产经纪有限公司，权证经理李静承认，交税时是拿着手工填写合同去办理的，之后才签订的网签合同，手签合同上的房屋交易金额为35万元。
　　李静说，郭瑞兵办理房产过户当天，她把密匙交给办理的工作人员，是对方负责录入的。在录入交易金额时，工作人员问她是否为商业贷款，她回复说不是，对方就输入了10万元。
　　李静表示，事情发生后，他们也在想办法与市房管局和市住房公积金管理中心协商，但一直没有进展。
　　4进展：将继续与相关人员沟通，或走司法程序
　　办理二手房公积金贷款，为什么非要以网签合同上的交易价格为主呢？昨日，洛阳晚报记者跟随郭瑞兵来到市住房公积金管理中心东城营业部了解情况。
　　一名姓丁的主任表示，从今年4月1日起，我市正式开始实施《洛阳市存量房网上签约和存量房交易结算资金监管暂行办法》，目的就是规范二手房交易市场。从5月9日开始，市住房公积金管理中心开始参照网签合同来办理贷款业务。
　　郭瑞兵所购买的房屋的申报价、核定价、合同价不一致，根据&就低不就高&原则，按照最低的网签合同上的成交价来为其贷款。
　　&对于这种遭遇，我们很理解也很同情，但如果开绿灯为他办了，这就是违纪。&丁主任说，这事上级部门专门开会研究过，但最终的结果还是以事实为依据。
　　郭瑞兵表示，下一步将与房产中介沟通，真无法解决就走司法程序。（记者 徐翔 见习记者 郭浩）
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本站法律顾问 河南中冶律师事务所 张彦立 不良信息举报电话：（05二手房的网签价和核定价分别是什么意思
&& 日 09:19 &&
在二手房交易中，我们经常听到两个名词，网签价和核定价。其中网签价大家更为熟悉，而核定价则相对陌生，没有买卖过二手房的人对此了解不多，今天我们就来扒一扒这个两个价格。
何谓网签价？
新房和二手房都有“网签”这个步骤，买卖双方签订合同后，开发商或中介将合同上传至房管部门的房屋备案系统并公示，谓之“网签”。一套房子网签后，将生成唯一的合同编号（也称之为合同备案号），这样就可以有效避免“一房两卖”的现象。
网签时约定的房屋价格就是“网签价”，新房的税基就是根据网签价格来确定的（二手房则不一定，详见下文）。
何谓核定价？
各地都有核定价，也有称之为“二手房过户指导价”的，都是一个意思。
它是由当地税务部门确定的，核定价存在的意义主要是“托底”，简单说，当买卖双方的网签价格低于核定价时，税务部门将不再根据网签价来确定税基，而是以核定价为标准来确定税基。
看到这，也许你明白了，核定价明显就是为了对付“阴阳合同”嘛，的确如此，它本质上是为了保证税收。试想一下，如果买卖双方为了避税，网签价定为1元，那么这套房子就完全没有任何税费了。
税基取的是“网签价”与“核定价”二者间的较高者（注：2016年的契税优惠政策不涉及北上广深，北京地区二套房契税仍然是3%）。
有网友要问了，那么买二手房时，我怎么知道“网签价”与“核定价”孰高孰低呢？
核定价这个数据一般不直接对外公布，自己去税务机关咨询，也只能得到一个大概的数据。因为在确定房屋的核定价时，要参考地段、面积等多个因素。如果你问具体某套房之的核定价格，对方有没有那个耐心告诉你还两说呢！
一般情况下，购房者可以从房产中介机构处了解核定价格，只要你看中了某套房子，他们一般会给出具体的核定价格。
确切的核定价可以在税票中看到，下图是一张通过核定价来确定税额的增值税发票，上面有明显的“核定价计税”字样。
另外，在二手房交易中，还有个“评估价”，这个价格是第三方评估机构就某套房屋给出的，评估价影响的是银行贷款额度和首付款，比如一套房子成交价是100万，评估价最终为80万，那么如果贷款额度是80万的70%，而不是100万的70%。实际贷款额度是56万，首付是44万。
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阴阳合同末日至
广州二手房网签时代来临
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摘要：在二手房市场，“阴阳合同”是一个“公开的秘密”。近年来，不少人在二手房交易时会在真实价格签订交易合同之外，再签一个低于实际交易价格的假合同，将假合同作为申报纳税的依据，从而达到少交税款的目的。
在二手房市场，“阴阳合同”是一个“公开的秘密”。近年来，不少人在二手房交易时会在真实价格签订交易合同之外，再签一个低于实际交易价格的假合同，将假合同作为申报纳税的依据，从而达到少交税款的目的。
不过，这种通过“阴阳合同”报低价逃税的漏洞已经被堵上了。3月30日，国税总局局长肖捷在中国政府网进行在线答问时表示，已就二手房交易的税收征管工作与相关部门进行了研究部署，开始试行应用房地产估价技术对二手房交易申报价格进行评估，部分地区因此上调了二手房交易价格。
4月起，广州十区两市范围内上线应用存量房交易计税价格评估管理系统。新系统是如何遏制“阴阳合同”的呢？新的系统下，投资者的购房成本又会受到多大的影响？在房产交易中的税费到底有多少？带着这些问题，南方日报记者采访了购房者、业内人士和相关主管部门。
150万二手房“多交”税3万
“要是不能弄‘阴阳合同’，我们得多交3万税。”广州市民王小姐说。随着广州上线新的存量房交易计税价格评估管理系统，她原先计划好的“避税”方法行不通了，购房成本一下子涨了不少。
王小姐是一名广州白领，计划今年下半年结婚。从去年下半年开始，买一套婚房就成了她日程表上最急迫的一件事。她和男友先后看中了几套房子，但这些“心水”单位不是被人捷足先登，就是因为他们的观望心态而失之交臂。
今年二三月份，在广州楼市成交迎来“小阳春”的背景下，王小姐最终结束观望，在清明小假期选中了位于海珠区芭堤水岸 (论坛)小区的二手房。这套小两房建筑面积68平方米，总价150万元，均价约为2.2万元/平方米。王小姐需要交的1%契税、1%个税和5.6%营业税，加起来共约11.4万元。
因为首付资金相对比较宽裕，王小姐原先计划首付五成，剩下五成75万元用银行贷款，但在报税和申请贷款时仍按照首付三成来操作。“75万贷款如果算七成，总价就可以按107.1万元报，要交的税加起来大概7.6个点，大概8.1万元，比按实际成交价报要少交3.3万元的税。”
有中介人士介绍，原先广州审核购房者申报价格依据的是国土房管局的成交数据，而且是按区均价作为核定价格基准。由于成交多数都报低价，所以这个系统里的价格大多都低于实际市场价，例如海珠区的均价大概在8500元/平方米左右。
如果以王小姐本来的操作方式，拿来报税和申请贷款的“假合同”成交总价107.1万元，均价约为1.58万/平方米左右，明显高过海珠区的均价8500元/平方米，最终通过系统审核的可能性很大。也就是说，王小姐有很大的机会少交3.3万元的税。
新系统刚上线一周，广州市地税目前尚未发布相关运行数据。而国家税务总局局长肖捷3月30日在中国政府网在线交流时曾透露，某市税务机关在进行评估的第一个月，就有96.7%二手房交易通过评估调增了计税价格。
记者在房管交易登记中心采访发现，许多市民都表示被调增了价格。一位正在办理亲戚间二手房产过户业务的市民透露，其原本报的价格是7000多元/平方米，经过核价调高到8900元/平方米，调高的幅度达到两成多。
核价系统调高二手房交易均价
有中介人士介绍，以前采用的核定均价脱离市场太多，所以有“阴阳合同”的漏洞出现。但通过房管局网签系统和银行对接，按揭交易部分的漏洞去年已经堵上。此次税务部门的新核价系统则综合了多家房地产评估公司的数据，更加贴近市场价，进一步堵塞了“阴阳合同”的可能性。
“过去，购房者无论采用按揭方式还是一次性付款方式购买房屋，都可能存在通过‘阴阳合同’的方式降低税费支出。”广州保来理财顾问有限公司总经理助理卢敏菁介绍，通过三方约或认购协议确定真实交易价后，购房者会在提交给房管部门的买卖合同中填写较低的成交价，而向银行申请按揭贷款时则提交有真实交易价的三方约或认购协议。
2011年10月，广州出台规定，银行与存量房（二手房）网上交易系统进行对接。此后，银行在审批购房者贷款申请时会实时查看二手房网签成交价，并按照网签价与评估价两者孰低的原则发放贷款。从此时开始，房管部门和银行就已经联手杜绝了按揭交易漏税的可能性。而且由于楼市限购政策，目前七成以上的二手房交易都是依赖贷款的刚需，所以自去年底以来成交的二手房基本都以实际成交价进行网签，以保证能足额贷款。
中原地产的一位资深置业顾问透露，广州以前用国土房管局的成交数据作为基准核定价格，由于成交多数都报低价，所以价格脱离市场价。天河区和海珠区已经在去年11月试点，按照之前试点情况，核价系统均价要比之前高出10%—20%。“比如某些街道原本均价近8000元/平方米，核价系统之后调高到10000元/平方米。”
卢敏菁表示，以前地税局采用国土房管局的系统数据进行核价，核定均价脱离市场太多，而新的核价系统则综合了多家房地产评估公司的数据，更加贴近市场价。随着今年4月广州房地产评估核价系统正式上线后，地税局将采用孰高原则，即纳税人申报的交易价格符合客观实际时，按纳税人申报的交易价格征税；纳税人申报的交易价格明显偏低且无正当理由的，则按存量房交易评估值征税。
“新核价系统堵塞了报低价的漏洞，短期内成交单价会拉高”。卢敏菁说，对于原本想低报价来避税的交易者来说，短期内的确要多交税，不过随着成交报价越来越贴近市场价，日后税费成本会“随行就市”，随着价格变动而变化。
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