因政策变动导致购房资格和贷款资格出现问题，以前签订的合同买家如何处理
深圳房地产律师周争锋
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因政策变动导致购房资格和贷款资格出现问题，以前签订的合同买家如何处理&&&&&&&&&1、关于购房资格。估计房产登记中心下周会有个细则，有个缓冲时间，业主也配合过户的话，签完合同后定金转账支付的或已经办理资金监管或已经出贷款承诺书的或已经网签备案的应该还是执行以前的限购政策没有问题，2010年限购时是签订买卖合同加上定金是转账支付，在限购政策以后一段时间是可以按照以前的政策正常过户，不受新政的影响。&&&&&&&&&2、关于贷款首付。看具体银行执行政策的情况，有些承诺书出来了也不行，有些承诺书写的有政策变动后无效的条款。&&&&&&&&3、业主不配合过户双方闹到法院，估计是合同解除互不追究责任。最高院的指导意见《2011年全国民事审判工作会议纪要》（法办[号）&&&&&&19、对房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款，且买受人能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素，导致无履约能力的，其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同，并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的，可以支持。对合同未明确约定以按揭贷款方式付款的，买受人以信贷政策变化为由请求解除买卖合同的，原则上不予支持；但买受人举证证明订立合同时出卖人明知且接受其实际将以按揭方式付款的，人民法院应依据相关法律、司法解释的规定，审查其解除合同的理由是否成立。&&20、房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的，买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由，请求解除合同，返还所支付的购房款和定金的，可以支持。当事人并主张赔偿损失的，原则上不予支持。&&&&&&&&4、关于马上社保满三年或最近就可以办理深圳户口的已经诉讼继续履行的处理办法。法院开庭时要求变更诉讼请求不然驳回的，可以先申请撤诉但不申请解除查封，社保满三年或深圳户口下来后重新起诉。&&&&&&5、一审判决继续履行但已经进入二审一审判决书尚未生效的案件，依据以往的经验，二审可能会驳回买家的诉讼请求，具体看本轮法院和房产登记中心协调的结果。协调无果还按照第4条处理。依据法理因为本次政策变动驳回继续履行的诉讼请求不影响另案诉讼违约金。&&&&&&&&&&&6、诉讼继续履行一审调解结案或业主一审败诉后没有上诉的案件或二审已经判决生效的案件，不受本次限购政策的影响。&&&&&&&&7、特别提示限购按照家庭为单位，配偶一个有购房资格就可以购买。&&&&&&&&&&&&&&&——周争锋日写于深圳&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&转载请注明出处&&&附件:&&&&&&&&&&广东省高级人民法院、广东省住房和城乡建设厅、广东省司法厅、广东省高级人民法院、广东省住房和城乡建设厅、广东省司法厅关于印发《关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见》的通知粤高法【号&&&&&&&全省各级人民法院、广州海事法院、广州铁路运输两级法院，广州市国土房管局、深圳市规划国土委、佛山市住房和城乡建设管理局、珠海市房地产登记中心、佛山市顺德区国土城建水利局，广州、深圳、珠海、佛山市司法局、佛山市顺德区司法局：现将《关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见》印发给你们，请认真贯彻执行。执行情况及遇到的问题，请分别层报省法院、省住房城乡建设厅、省司法厅。特此通知。&&&&&&&&&&&&广东省高级人民法院&&&广东省住房和城乡建设厅&&&广东省司法厅&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&日&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见&&&&&&&&&&根据国家和省房地产市场调控工作要求，近年我省广州、深圳、佛山和和珠海等城市先后实旋了住房限购政策。为切实落实住房限购政策，现对审判执行、办理公证工作中涉及住房产权转移的问题提出如下意见：&&&&&&&&&&一、凡涉案住房在限购区域内且住房限购政策实施时尚未办理过户登记申请手续，原告以履行房屋买卖合同、以房抵债协议等为由提起民事诉讼，请求被告协助办理住房所确权转移登记至原告或第三人名下，该原告或第三人为自然人的；人民法院应当在向当事入送达《受理案件通知书》的同时；送达《提交&购房资格证明&告知书》，告知其在举证期限内提交住房所在地房地产登记机构出具的《购房资格证明》。&&&&&&&&&当事人在其他诉讼中达成以房抵债协议的，或者申请司法确认调解协议，调解协议涉及房屋买卖、以房抵债的，按以上意见办理。&&&&&&&&&当事人请求确认住房所有权归属或者达成确认住房所有权归属的调解协议，人民法院认为可能规避住房限购政策的，按以上意见办理。&&&&&&&&当事人不能提交《购房资格证明》的，人民法院依照《合同法》第一百一十条第（一）项的规定对其办理过户登记的诉讼请求不予支持，对调解协议的相应内容不予确认。&&&&&&&&二、人民法院在实施导致限购区域内的住房发生所有权转移的执行行为前（执行依据要求办理住房所有权转移登记的除外），应当告知拟取得该住房所有权的自然人在指定期限内提交《购房资格证明》。该自然人不能提交的，人民法院不得实施相应的执行行为。&&&&&&&&&三、公证机构在办理涉及本意见第一条规定的房屋买卖合同及其他具有以房抵债内容的合同、协议公证时，应事先告知公证申请人在办理过户登记时应具有相应的购房资格，不具有购房资格的申请人将自行承担无法办理过户登记的风险。&&&&&&&&&四、当事人根据《提交&购房资格证明&告知书》,向住房所在地房地产登记机构申请办理《购房资格证明》,房地产登记机构应于十五个工作日内办理。&&&&&&&&&&&&五、本意见实行以前尚未审结的一、二审案件和尚未执行终结的执行案件，参照本意见执行。&&&&&&&&&六、本意见自日起施行。&&&&&&&附件：&&&&&&1.提交《购房资格证明》告知书&&&&&&2.购房资格证明&&&&&&3.不具备购房资格告知书&&&&&&附件1&&&&&&&&&&&&&&&提交《购房资格证明》告知书因涉案住房属于住房限购范围，根据广东省高级人民法院、广东省住房和城乡建设厅、广东省司法厅《关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见》的要求，请向住房所在地房地产登记机构申请出具《购房资格证明》，并于---日内提交。&附件2&&&&&&&&&&&&&&购房资格证明---法院：&&&&&根据-----的申请及《提交&购房资格证明&告知书》，经核查，截至201---年---月----日止，-----具备本市住房限购区域内住房购买资格。&&&特此证明。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&（章）&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&年&&&&&月&&&日&&附件3&&&&&&&&&&不具备购房资格告知书-----------&&&&根据您依据《提交&购房资格证明&告知书》提交的申请，经核查，您不具备在本市住房区域内住房购买资格。&&&&原因如下：&1.&您在本市住房限购区域内拥有住房套数超过规定套数：2.&您在本税纳税或缴纳社保时间为达到规定年限。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&（章）&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&年&&&&月&&&日&&&广东省高级人民法院办公室&&&&&&&&日印发本帖于 16:02 被楼主编辑过
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周律师您好！想咨询一下违约的事。情况是这样：我们要换房，没满一年卖了小房，到3月7日没满两年，当天签了买换房合同，4月底做资金监管。昨晚新政出台，变成要4成首付，我们拿不出4成首付，这种情况下违约责任如何认定。合同已备案
深圳房地产律师周争锋
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等下周银行和房产登记中心的细则。一般会有变通方案。引用2楼susan的发言:周律师您好！想咨询一下违约的事。情况是这样：我们要换房，没满一年卖了小房，到3月7日没满两年，当天签了买换房合同，4月底做资金监管。昨晚新政出台，变成要4成首付，我们拿不出4成首付，这种情况下违约责任如何认定。合同已备案
Hamini2012
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觉都睡不着了，把小房卖了，也是因为近期有结婚打算，想先换房吧，垫着脚才负起3成。因为业主是红本在手所以已备案，算网签了吗？有可能给算3成首付吗引用3楼楼主的发言:等下周银行和房产登记中心的细则。一般会有变通方案。引用2楼susan的发言:周律师您好！想咨询一下违约的事。情况是这样：我们要换房，没满一年卖了小房，到3月7日没满两年，当天签了买换房合同，4月底做资金监管。昨晚新政出台，变成要4成首付，我们拿不出4成首付，这种情况下违约责任如何认定。合同已备案
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你没有区分限购和限贷。引用5楼susan的发言:觉都睡不着了，把小房卖了，也是因为近期有结婚打算，想先换房吧，垫着脚才负起3成。因为业主是红本在手所以已备案，算网签了吗？有可能给算3成首付吗引用3楼楼主的发言:等下周银行和房产登记中心的细则。一般会有变通方案。引用2楼susan的发言:周律师您好！想咨询一下违约的事。情况是这样：我们要换房，没满一年卖了小房，到3月7日没满两年，当天签了买换房合同，4月底做资金监管。昨晚新政出台，变成要4成首付，我们拿不出4成首付，这种情况下违约责任如何认定。合同已备案
年前该不该买房
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周律师&&您好&&小弟我是深户，15年1月份在深圳按揭买了第一套房子，16年3月份已经结清贷款拿到红本了。3月初又签了第二套，原本是计划拿第一套去红本抵押消费贷贷出来的钱去做第二套的3成首付，卖家红本不在手，还在申请赎楼的进程中，我也还没有做资金监管。&现在按照深圳的新政是需要我缴纳4成首付的，但已经没有能力去凑够4成，那么我是否可以要求撤销已经签订的二手房合同，是否可以把之前缴纳的定金拿回来&？&并且不用再支付中介的佣金了&？&请您抽空指导一下，先谢谢了。&
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我们是俩各有一小房，都没满两年就是首付4成的问题引用6楼楼主的发言:你没有区分限购和限贷。引用5楼susan的发言:觉都睡不着了，把小房卖了，也是因为近期有结婚打算，想先换房吧，垫着脚才负起3成。因为业主是红本在手所以已备案，算网签了吗？有可能给算3成首付吗引用3楼楼主的发言:等下周银行和房产登记中心的细则。一般会有变通方案。引用2楼susan的发言:周律师您好！想咨询一下违约的事。情况是这样：我们要换房，没满一年卖了小房，到3月7日没满两年，当天签了买换房合同，4月底做资金监管。昨晚新政出台，变成要4成首付，我们拿不出4成首付，这种情况下违约责任如何认定。合同已备案
深圳房地产律师周争锋
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限购是按照家庭为单位的，一人有，另外一人也就有。附：关于办理《购房资格证明》的相关事宜&&&&&&来信：根据粤高法【号文，对于拍卖的房子情况，需要当事人须提交《购房资格证明》于当事法院。本人8月中旬前往产权登记中心办理《购房资格证明》，被登记中心人员告知无法办理此证明，只能办理《房产信息查询》。但把查询表提交法院后，法院表示不符合要求，须按通知提交《购房资格证明》。请问办理《购房资格证明》的流程，应到哪个登记中心、提交何材料进行办理？谢谢，盼回复。&&&&&&回复：您好！根据《关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见》（粤高法[号）等相关文件规定，广东省各级人民法院在审理导致限购区域内的住房发生所有权转移案件的过程中，或实施导致限购区域内的住房发生所有权转移的执行行为前，拟取得该住房所有权的自然人可向深圳市房地产权登记中心申请出具《购房资格证明》。购房资格证明材料如下：（1）《家庭成员情况申报表》（原件）；（2）身份证明（复印件），申请人提供（二代）身份证，无身份证的，可提交有效军人身份证件、中国护照等身份证明。已婚、离异人士和未成年人还需提供本人及其他家庭成员的户口簿和其他家庭成员（二代）身份证。深户家庭购房登记在非深户成员名下且未提供社保（纳税）证明或购买第2套住房的，需核验深户家庭成员身份证原件。身份证应通过身份信息识别系统进行查验，系统无法读取信息的，深户申请人需提供公安局出具其为深户的证明文件（如户口簿、身份证办理回执等）；（3）婚姻状况证明（原件、复印件）。已婚人士的提供结婚证（复印件），离异人士的提供离婚证明（复印件）及未再婚证明（原件），已到法定结婚年龄的未婚人士，提供未婚证明（原件）；（4）缴纳社保或纳税证明（原件）。非深户家庭申请的，提供主管部门出具在本市最近连续1年以上的纳税证明文件或缴纳社会保险的证明文件。（来源：深圳市国土规划委员会网站）链接&http://dzxf./dzxf/dzxfanswer/dzxfAnswerAction.do?method=frontView&_SUBJECT1=资格&ID=219063
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谢周律师详尽解答但我们还没结婚领证，只是有打算而已。所以应该还是首付4成的问题，真的只能等下周有没缓冲机会了……引用9楼楼主的发言:限购是按照家庭为单位的，一人有，另外一人也就有。附：关于办理《购房资格证明》的相关事宜&&&&&&来信：根据粤高法【号文，对于拍卖的房子情况，需要当事人须提交《购房资格证明》于当事法院。本人8月中旬前往产权登记中心办理《购房资格证明》，被登记中心人员告知无法办理此证明，只能办理《房产信息查询》。但把查询表提交法院后，法院表示不符合要求，须按通知提交《购房资格证明》。请问办理《购房资格证明》的流程，应到哪个登记中心、提交何材料进行办理？谢谢，盼回复。&&&&&&回复：您好！根据《关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见》（粤高法[号）等相关文件规定，广东省各级人民法院在审理导致限购区域内的住房发生所有权转移案件的过程中，或实施导致限购区域内的住房发生所有权转移的执行行为前，拟取得该住房所有权的自然人可向深圳市房地产权登记中心申请出具《购房资格证明》。购房资格证明材料如下：（1）《家庭成员情况申报表》（原件）；（2）身份证明（复印件），申请人提供（二代）身份证，无身份证的，可提交有效军人身份证件、中国护照等身份证明。已婚、离异人士和未成年人还需提供本人及其他家庭成员的户口簿和其他家庭成员（二代）身份证。深户家庭购房登记在非深户成员名下且未提供社保（纳税）证明或购买第2套住房的，需核验深户家庭成员身份证原件。身份证应通过身份信息识别系统进行查验，系统无法读取信息的，深户申请人需提供公安局出具其为深户的证明文件（如户口簿、身份证办理回执等）；（3）婚姻状况证明（原件、复印件）。已婚人士的提供结婚证（复印件），离异人士的提供离婚证明（复印件）及未再婚证明（原件），已到法定结婚年龄的未婚人士，提供未婚证明（原件）；（4）缴纳社保或纳税证明（原件）。非深户家庭申请的，提供主管部门出具在本市最近连续1年以上的纳税证明文件或缴纳社会保险的证明文件。（来源：深圳市国土规划委员会网站）链接&http://dzxf./dzxf/dzxfanswer/dzxfAnswerAction.do?method=frontView&_SUBJECT1=资格&ID=219063
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Aa_银行房产抵押部杨经理
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周律师您好。已签订预售合同，买的新盘，但是新盘贷款政策收紧，还清一套也付不起四成，开发商的销售已经说了不止三次可以全额退款（首付款），请问这种情况，到底是否能够真的退款呢？
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深圳房地产律师周争锋
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可以，政策因素引用houseinsz的发言:周律师您好。已签订预售合同，买的新盘，但是新盘贷款政策收紧，还清一套也付不起四成，开发商的销售已经说了不止三次可以全额退款（首付款），请问这种情况，到底是否能够真的退款呢？
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深户刚换房，房子已卖，四月初满两年过户给买家，已签订二手房购房合同，且做了网签，四月底去银行申请贷款，首付是三成还是四成呢？
丑小鸭的小草屋
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周律师，您好，就昨晚新政咨询一个问题，深户刚换房，房子已卖，四月初满两年过户给买家，已签订二手房购房合同，且做了网签，四月底去银行申请贷款，首付是三成还是四成呢？
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周律师您好，正在赎楼下周5左右能够出红本，快的话当天就能过户，但是我社保刚刚满一年，像我这种情况还能过户吗。另外网签到底是什么，房地产的人说是红本在手才能网签，但是论坛有市民称没拿到红本也网签了。
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周律师，请问在红本不在手的情况下，3月25日前的网签还有效吗
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我有一民事诉讼，系债权债务转移，系以物抵债，有购房合同，收据，但未办理网签手续，我委托律师诉起诉时，
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我有一民事诉讼，系债权债务转移，系以物抵债，有购房合同，收据，但未办理网签手续，我委托律师诉起诉时，律师诉讼请求系要求法院判决对方还款，且判决已生效。但我想重新起诉，能否变更诉讼请求，请求法院判决买卖合同生效，实现物权呢？
广东 清远 发表时间： 21:33
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您好！我是广东明典律师事务所的邓昱律师，根据你的描述，我认为你所说的民事诉讼，实际是由两个法律关系组成，第一个是民间借贷关系，第二个是房屋买卖关系，案情相对比较复杂
回复时间： 11:58
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民事诉讼购房合同
律师回答共 2 条
你好，一事不再理，不可以变更
回复时间： 22:04
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回复时间： 22:36
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民事诉讼:提起
民事诉讼:答辩状
民事诉讼:刑事
民事诉讼:委托书
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签完购房合同备案需要多久？商品房网签和备案区别大
来源：武汉热线房产网综合&&　字号：　
购房合同都签好几个月了，开发商还没有把合同拿去备案，近日有网友咨询关于合同备案的问题，那么签订合同后多久备案，如何备案？网签和合同备案是一样的吗？
【友情提醒】如果你在买房过程中遇到疑难，请点击在线提问，或拨打热线电话027-，或加入热线房产网购房交流群②（500人），进行讨论。热线房产网值班编辑将有问必答。
商品房买卖合同之所以需要登记备案，原因是当合同文本签订后，必须要到房地产交易中心登记备案才能生效，由于开发商向中心送来的时间不固定，办理日期也各有不同。开发商为了提高效率，不会逐户的办理，而会采取分批办理的形式，这样就致使买卖合同的备案时日会相应延后。
网签和备案区别很大
两者有着本质的区别，网签只是房地产管理部门为规范房地产企业规范销售房屋，防止开发企业捂盘以及一房多卖而建立的一个网络化管理系统。
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责任编辑：武京瑞&
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