划拨土地补交出让金与出让土地能否进行土地置换

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-02-28 17:55 标签： 划拨土地转为出让土地
土地置换要依法办理
土地置换要依法办理
某市中心区A宗地，使用权由甲学院以划拨方式取得。位于市郊与A宗地面积相近的B宗地，使用权为乙公司以出让方式取得。
在乙的提议下，甲乙达成协议，乙以B宗地附加若干资金为条件，与甲交换A宗地。交换后，甲于B地建设了新校区，乙将A宗地分割后分别转让给丙、丁公司开发商业服务项目，整个交易乙获利逾千万。
对于本案的处理，一种意见认为，甲与乙的交易属于土地置换，乙与丙、丁之间属于合法转让，A宗地的使用权从甲转移至丙、丁的整个过程都是自愿、等价和有偿的，所欠缺的仅仅是办理变更登记，违反了《土地管理法》第十二条的规定，应按照第八十二条规定由县级以上土地行政主管部门责令其限期办理。
另一种意见认为，甲、乙、丙、丁之间土地权利的转让是非法的，构成了非法转让土地违法行为，应按照《土地管理法》第七十三条的规定追究相对人的法律责任。
本案的焦点在于，甲所享有A宗地的使用权是以划拨方式无偿取得的，而划拨土地使用权的转让条件是受法律法规严格限制的。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：一、土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；二、领有国有土地使用证；三、具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；四、依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补缴土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵缴土地使用权出让金。”
按照上述规定，甲学院不具备第一项规定的条件，没有履行第四项规定的义务，并且没有市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，无权转让A宗地的土地使用权。
《城市房地产管理法》第三十九条第一款也对划拨土地使用权房地产转让作了类似的规定，虽然具体内容不同，但原则都是要有关部门批准，要补缴出让金。由于转让的非法性导致了转让的无效，因此乙并未取得A宗地的合法权利，这一前提决定了后续的乙和丙、丁之间转让行为的违法性。
置换是转让的一种特殊形式。一般意义上的转让即买卖，出让方交付物或权利，受让方支付价款。而在置换中，一方在交付物或权利时，从另一方受领的不是价款，而是另一物或权利，表现为物或权利的交换，这种形式上的差别不能改变转让的本质，适用相关的法律调整当无异议。
全面来看这一非法转让行为，乙在当中扮演了类似政府的角色――将A宗地收回后再行出让，而甲在B地办学与在A地并无实质区别，且获得了相当可观的改善教学条件的资金，丙、丁从乙处获得黄金地段的价格也明显低于政府出让的价格，各方都有利可图，促成了这一非法交易。各方所获利益之和，正是A宗地由于用途发生改变而使土地使用权增加的价值，是国家流失的土地资产。
关于对非法转让土地行为的处罚，按照《土地管理法》第七十三条及《土地管理法实施条例》第三十八条的规定，对拆除或没收非法转让土地上的建筑物没有疑义，但对违法所得的认定争议也比较大。对违法所得不但要没收，而且罚款的数额也依据其确定。
违法所得即违法者通过违法行为获得的收益。本案中，甲的非法所得应是从乙处获得的资金和B宗地使用权的折价减去其原在A地的房产的折价；乙的非法所得是从丙、丁处得到的价款减去B宗地使用权的折价和给付甲的资金；丙、丁的非法所得是A宗地作为商服用地的市场价格减去其向乙支付的价款。
&国土资源报社、国土资源部办公厅新闻宣传处提供资料
国土资源部信息中心制作
& 2007年6月置换土地的会计与税务处理
来源：中国税务报
作者：靳万一 人气： 发布时间：
摘要：案 例 甲公司南厂有一块土地与A中学接壤，A中学有一块土地与甲公司接壤。现经土地局行政协调，两家置换土地。两家原有土地是政府行政划拨土地。甲公司南厂原地上办公楼及建筑物账面价值100万元（原值150万元、累计折旧50万元），经评估价值为400万元......
甲公司南厂有一块土地与A中学接壤，A中学有一块土地与甲公司接壤。现经土地局行政协调，两家置换土地。两家原有土地是政府行政划拨土地。甲公司南厂原地上办公楼及建筑物账面价值100万元（原值150万元、累计折旧50万元），经评估价值为400万元；A中学原地上房屋建筑物，经评估价值为192万元。置换地价通过土地局结算，即：甲公司先将置换的A中学土地价款192万元上交财政账户，A中学也先将置换的甲公司土地价款400多万元上交财政账户。然后，市财政再将甲公司原地上办公楼及建筑物价款400多万元用为补偿返还给甲公司，将A中学原地上建筑物价款192万元作为补偿返还给A中学。甲公司会计询问：甲公司与A中学置换土地，涉及交啥税？甲公司如何进行会计处理和税务处理？
这种置换土地方式实质是：国家先收回两单位原占用土地，然后再分别出让给甲公司和A中学，让甲公司上交财政土地出让金192万元，A中学上交财政土地出让金400万元。最后，市财政再给予甲公司原地上房屋建筑物补偿价款400万元、给予A中学原地上房屋建筑物补偿价款192万元。根据企业会计准则　和税收法律法规相关规定，甲公司置换土地应作如下会计与税务处理：
一、置换回土地时：
会计处理：
根据土地局开具的收款收据和支付款凭证作分录：
借：无形资产&&土地使用权（原A中学一块地）192万元
贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　192万元
税务处理：
根据土地使用证和《土地使用权转移书据》缴纳万分之五印花税960元（192万元&5）
二、归还国家土地时：
会计处理：
根据市政府下达的收回土地文件和收款凭证作会计分录：
1、地上房屋建筑物清理：
借：固定资产清理&&南厂办公楼及建筑物　100万元
累计折旧　　　　　　　　　　　　　　　　50万元
贷：固定资产&&南厂办公楼及建筑物　　　150万元
2、收回地上房屋建筑物补偿价款：
借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　400万元
贷：固定资产清理&&南厂办公楼及建筑物　　　　400万元
借：固定资产清理&&南厂办公楼及建筑物300万元
贷：营业外收入&&固定资产清理收入300万元
营业税：根据国家税务总局《》（）&纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《》（）规定，不征收营业税。&规定，甲公司将土地归还给国家收回的地上建筑物补偿价款不缴纳营业税。
企业所得税：根据《》（）&企业取得的各类财政性资金，除属于国家投资和资金使用后要求归还本金的以外，均应计入企业当年收入总额。&规定，甲公司取得政府土地部门的土地及地上建筑物补偿价款，应计入企业当年收入总额计算企业所得税。
如果甲公司取得政府土地部门的土地及地上建筑物补偿价款，符合《》（）规定：&一、企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：（一）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；（二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。二、根据实施条例第二十八条的规定，上述不征税收入用于支出所形成的费用，不得在计算应纳税所得额时扣除；用于支出所形成的资产，其计算的折旧、摊销不得在计算应纳税所得额时扣除。&，可以不计入企业当期收入总额计算企业所得税，但同时返还的土地出让金用于支出所形成的费用，不得在计算应纳税所得额时扣除；用于支出所形成的资产，其计算的折旧、摊销不得在计算应纳税所得额时扣除。
如果财政返还价款指明专项用途，即专门用于建造办公楼及建筑物。假定建造办公新支出500万元，则甲公司的会计处理应为：
收到财政返还款时：
借：银行存款　　　　　　　　　　　400万元
贷：专项应付款&&建造办公楼专款400万元
建造办公楼及建筑物时：
借：在建工程&&办公楼及建筑物100万元
累计折旧　　　　　　　　　　50万元
贷：固定资产&&南厂办公楼及建筑物150万元
借：在建工程&&办公楼及建筑物　500万元
贷：银行存款　　　　　　　　　500万元
完工结转固定资产：
借：专项应付款&&建造办公楼专款　400万元
贷：在建工程&&办公楼及建筑物　400万元
借：固定资产&&办公楼及建筑物600万元(其中400万元不能提折旧)
贷：在建工程&&办公楼及建筑物200万元
贷：累计折旧 　　　　　400万元
契税：根据《》（）&对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税。&规定，甲公司接受行政性调整划转的土地可不缴纳契税。&&&&&
作者单位：平顶山市国家税务局

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