“3?30新政”后，房地产营业税免征期限从五年改为二年
&&3&30新政&后，房地产营业税免征期限从五年改为二年
& & & &3&30新政&发布以后，房地产营业税免征期限从五年改为二年。全国各地的税务部门积极落实新政，基本上都按照规定的3月31日开始执行。根据新政策，北京市出售购买2年至不到5年普通住房的纯受惠户，占全部减免税户数的14.5%。而同日发布的二套房贷首付四成新政，则落地较慢。
& & & 截至记者发稿，北京市内的29家银行，除了天津银行、杭州银行、平安银行、广发银行没有额度，目前停贷外，其余25家银行都执行了二套房首付最低四成的政策。上海仅两家银行开始执行二套房首付四成新政，深圳和广州都只有一家银行执行新政。而根据以往惯例，商业银行的利率调整一线城市率先执行，二三线城市紧随其后。
营业税调整快如闪电
& & & 财政部和税务总局联合下发的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》已经从3月31日开始执行。个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税。个人将购买2年以上（含2年）的普通的住房对外销售的，免征营业税。
& & & 对于此次房地产的税收政策的调整，税务部门的反应速度可以用&闪电&来形容。
& & & 四川省对于房地产营业税调整政策已于3月31日当日开始执行。记者了解到，四川省的地税局信息管理中心在获知政策变化的第一时间，就对当前综合征管系统相关功能进行了评估，并主动与流转税处取得联系，确定政策变动带来的软件变化及工作量。在敲定软件变化需求，并向收入规划核算处确定减免税文件相关代码后，信息管理中心立即对征管系统进行了更新，并于当日完成相关模块更新。
& & & 4月1日，咸阳市的地税局二手房交易中心顺利办理了个人住房转让免征营业税&5年改2年&新政策出台后的首笔业务。郝先生以29万元的价格出售其在2011年所购的商品房，受益于房地产新政，节约了营业税、城建税及教育费附加等共计16240元。
& & & 根据北京市地税局消息：截至4月3日，二手房新政施行首周，北京市共办理个人房屋交易2154户，有1833户销售购买2年以上(含2年)的普通住房，免征营业税1.5亿元。
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营业税5年变2年 二手房交易各项税收如何缴
来源：河北日报
3月30日，财政部、国家税务总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税号），规定日起调整个人住房转让营业税政策，个人住房转让营业税免征年限由5年变成2年。
一.个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税。
二.个人将购买2年以上的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
三.个人将购买2年以上的普通住房对外销售的，免征营业税。
一.普通住房和非普通住房如何区分？
根据《河北省政府办公厅关于切实做好稳定住房价格有关工作的通知》（冀政办〔2005〕14号）规定，享受优惠政策的普通住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在140平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
二.二手房交易时间如何确定？
根据《国家税务总局财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号，以下简称89号文件）规定，个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间，“契税完税证明上注明的时间”，指契税完税证明上注明的填发日期。纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明，且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。
三.无偿受赠方式取得的住房对外销售时，既有老本又有新本，购房时间如何确定？
无偿受赠方式大致分为两种，执行时间略有不同。
第一种是通过继承、遗嘱、离婚、赡养、抚养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续。
第二种是通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定，不再执行国税发〔号中有关购房时间的规定。
四.满2年不满5年的二手房买卖，日已经完税，但未办理房屋过户，能否享受此次调整后的营业税优惠？
财税〔2015〕39号文件从3月31日起开始执行。根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部 国家税务总局第52号令）第二十四条规定：“条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。”因此，本次交易在新政执行前已经完税，无法享受营业税减免。
五.二手房交易过程中都有哪些税收优惠？
1.对个人销售或购买住房暂免征收印花税。对个人销售住房暂免征收土地增值税。
2.个人销售住房以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按“财产转让所得”项目适用20%的税率缴纳个人所得税。对个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房所得，继续免征个人所得税。自用5年以上，指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。家庭唯一生活用房，指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。
3.对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。
税务机关提醒
1.准备并携带好各项证件资料：房屋产权证，有效身份证件（身份证、军官证等），本人不能到场需受托人办理的还需要提供委托书，房产原购入时发票、完税票据等。
2.如实填报成交价格。交易双方有时故意隐瞒真实成交价格，以低价填报合同金额以达到避税的目的。虚假申报成交价格属于违法行为，而且一旦双方发生纠纷，可能会给自己的利益造成损失。
3.如实申报家庭住房情况，买方或卖方是否为家庭唯一住房涉及税收优惠，在办理房产交易纳税申报时必须如实申报家庭住房情况，否则一旦查出虚假申报以享受税收优惠的，税务机关会追缴税款、滞纳金并依法进行罚款等行政处罚。
一.普通住房：
张三在市区有一套房子（唯一住房），房产证填发日期为2013年9月，契税完税证明上注明时间为2012年9月，房屋建筑面积为109平方米。李四夫妇（名下均无房产）决定购买，成交价50万元。
卖方张三需缴纳的税金：
张三提供的契税完税证明时间早于房屋产权证上注明的时间，应以契税完税证明时间作为购房日期，超过2年但未过5年。按照新政规定，可减免营业税及城建税、教育费附加和地方教育附加等税费。土地增值税、印花税按规定暂免征收。虽然是唯一住房，但不满足自住5年以上的条件，个人所得税不能减免。所以张三应缴个人所得税：%=15000（元）
买方李四需缴纳的税金：
李四购买的属于普通住房（暂免征收印花税），且符合唯一住房条件，按3%减半征收契税。所以李四应缴契税：%×50%=7500（元）
二.非普通住房：
王五在市区有一套150平方米的住房，该房2011年以70万元购入。王五和赵六于2015年4月签订房产买卖合同，合同价为110万元，评估价为100万元。
卖方王五需缴纳的税金：
自日，个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
营业税：（000）×5%=20000（元）
城建税：%=28000（元）
教育费附加：%=12000（元）
地方教育附加：%=8000（元）
因王五房屋出售时未满5年，不符合个人所得税减免条件，故需缴纳个人所得税。因未能提供相关原始凭证，故按3%定律征收。应缴个人所得税：%=33000（元）
买方赵六需缴纳的税金：
按照规定，非普通住房契税适用税率为4%
契税：%=44000（元）
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新加坡在还是英国殖民地的年代，住屋问题一样十分严重。1947年英国房委会的一份文件指出：「新加坡有一个世界上最糟糕的贫民窟，是文明社会的耻辱。」
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普通住宅交易营业税“5改2” 二手房的春天到来了？
　　昨日晚间的一条重磅新闻，打破了江湖的寂静。央行、住建部、银监会的联合出拳使人猝不及防。此前坊间传言多部委将联合发文，出台有利于房地产的政策，最终只有国土部和住建部联合发文，虽有亮点，但显然无法满足饥渴的房地产业界。然而时间过去还不到3天，央行、住建部、银监会三部委及财政部先后发布了两个重要通知，这两个通知的发布，迅速在楼市和社会上掀起一股风暴。最显著的反应是当天多支地产股涨停，此外，不少知名开发商连夜开会，所密谋的无疑是如何调整价格、销售策略了。
　　二套房商贷首付从6成降到4成，公积金首套房首付由3成降到2成。这是银监会的杀手锏，财政部紧跟其后抛出大招，二手普通住宅的营业税免征时限从5年改成2年。这两个通知的出台，救市力度显然超出了业内人士的预料。综合来看，新政无疑对新房市场有很大的提振作用，然而细思之下，也许真正最大受益的还是二手房市场。普通住宅交易营业税“5改2”也许比降首付来得更为凶猛。
　　“5改2”的政策出台，将使一大批满2年未满5年的普通住宅受益，此前由于未满5年的普通住宅交易需要交纳高昂的营业税（5.55%），使得部分购房者直接放弃了对此类房源的购买想法。新房交付后，由于种种原因，很容易流入二手房市场进行交易。然而受到满5年的限制，很难有所作为。尽管该政策对抑制投机有显著效果，但同时在一定程度上违背了市场规律，普通购房者的购房需求同样遭到了抑制。
　　据了解，二手房交易从2005年开始出台营业税时，规定的免征年限就是两年，由于房地产调控的需要，将年限提高到5年。近来，政府对房地产政策风向逐渐从调控转向市场运作，而李克强在今年两会上也提出“支持自住型住房和改善性住房需求，促进房地产市场长期平稳健康发展”。在此房地产“新常态”下，二手房交易营业税的改制只是个时间问题。应该说，二手房交易营业税在兜兜转转一圈后，终于又回到了起点，回到了最初的轨道上来。
　　那么该政策的出台究竟会对嘉兴二手房市场产生怎样的影响呢？我们首先来看看嘉兴目前有哪些楼盘符合满2两年不满5年的条件。据初步统计有御溪半岛、信达东郡、郁金香岸、(
)1-2期、雨润天阁、(
)2期、金都九月洋房、(
)、皇马公寓等。政策放开后，这些楼盘可能将有为数不少的房源流入二手房交易市场。与满5年的楼盘相比，这些楼盘显然更有竞争力。首先，这些楼盘比满5年的楼盘更新，一般而言，开发年数短的楼盘比开发年数长的楼盘在建筑品质、户型设计、设施配套等方面更符合或接近现在的居住观念和要求。其次，由于学区大行其道，这些楼盘普遍都有不错的学区，对于有急切学区要求的购房者来说，这些房源的流出，将极大地缓解购房者学区现房难求的局面。而坐拥好学区而孤芳自赏的满5年房源将不复风光。
　　国安房产的置业顾问万峰告诉我们，在他们的调查中，有超50%的购房者此前就十分关注满两年房源；立好信房屋经纪人黄建英也表示购房者对满2年房源有比较高的关注度。黄建英还预测，在未来的一段时间内，满2年房源的挂牌量将出现挂牌高峰，北师大的优质学区二手房很可能会迎来一波交易热潮。
　　而这些可能是还在路上、将要发生的事情，而有些变化，已经显现。就在政策出来后不久，在中国房产超市网的二手房平台上已涌现不少标注满2年无税的房源。
标注满2年无税的二手房源
　　亿森房产置业顾问张勤表示，今天已经接到好几个房东电话，要求调价。此外之前签了居住合同的，该房屋未满2年又定金支付不多的，购房者要求违约重新选择房源。立好信房屋的黄建英也表示房东心里价位有波动，有些客户在适合的前提下会近期考虑下单。从他们的表述中，我们可知，新政带来的变化是迅速而且极具冲击，这直接导致两个层面的改变，即出售方和购买方。房东要调价，购房者对满2年房源出现强烈购房意愿。
　　房东调价是因为需求，购房者不惜违约怒选满2年房源也是因为需求。需求催动市场，二手房交易的春天也许已经不远。
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