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2016美元加息：房价有望下跌在中国买房的机会来了
导读：美元加息，美元加息意味什么，美元加息对中国房价的影响。这是时隔几乎整整一年之后，美联储又一次加息。此时，对于中国经济及楼市来讲，美元加息就是一个“黑天鹅”!那么，美元进入加息通道对于中国楼市影响如何?
　　时间12月15日凌晨3：00，美联储公布利率决议，将联邦基金利率提高25个基点，美联储利率决定上限为0.75%，下限为0.5%。这是时隔几乎整整一年之后，美联储又一次加息。加息的结果并不意外，更重要的是，美联储决议声明：预计2017年加息三次!并预计未来加息路径更迅速，上调长期联邦基金利率预期0.1个百分点，至3.0%。决议声明获得一致通过。
　　从全球经济形势来看，美国大选后美元进入加息通道，全球货币瞬间暴跌!英国&脱欧&后欧盟&黑天鹅&事件频现，欧日继续量化宽松，&金砖国家&经济发展仍然面临困境，经济形势日趋复杂。此时，对于中国经济及楼市来讲，美元加息就是一个&黑天鹅&!那么，美元进入加息通道对于中国楼市影响如何?
　　影响之一：美元进入加息通道，国内资金还会继续&外逃&，对中国已经处于逐步降温的楼市来讲是&利空&。
　　美元进入加息通道后，全球资本也会向美国流动，对于中国来讲也是如此，资金流向也会至美国。以中国外汇储备为例，两年前(截至2014年3月底，我国外汇储备余额为3.95万亿美元，居世界第一)，中国外汇储备达到历史高峰的4万亿美元左右，然而，自2014年6月份美国开始提出货币正常化议题之后，中国的外汇储备大幅减少，截止2016年12月，已经降低至3万亿美元左右。
　　当未来1-2年美元进入加息通道之后，预计未来1-2年中国的外汇储备就有可能降低至2-2.5万亿美元。这说明，未来国内资金还会继续&外逃&，那么，这些资金逃到哪里?显然，转向美元资产或房产。这对中国已经开始调控并且逐步降温的楼市来讲是&利空&。
　　影响之二：美元进入加息通道，全球资产配置方向转向美元资产或房产，中国高净值人群配置美元资产的趋势会更加明显。
　　美元进入加息通道，从全球投资客或财富阶层的资产配置方向来看，购置美元资产或增加美元资产成为他们的最优选择，美国房地产市场更加具有投资价值。在此市场背景下，美元定价资产处于升值过程中，而中国楼市在调控政策压力下已经进入调整的周期，中国的投资客或高净值人群会对比中美楼市的变化周期与投资价值，最终还是会选择投资价值处于上升期的美国房产或美元定价资产。
　　影响之三：美元进入加息通道， 国内房企境外债务尤其是美元债务成本进一步上升，同时，因为人民币贬值将使房企仍然面临不少汇兑损失。
　　随着人民币汇率不断下跌，以美元债为首的公司海外债券，因人民币贬值而成本不断提高。而且美元进入加息通道后，人民币预期贬值还将持续，这意味着这些债券的成本还将持续上升。
　　比如，身负美元债的房企因汇率因素损失惨重，以中国恒大为例，上半年净利润为20.17亿元，而因汇率变动的损失高达15.7亿元。其他上市房企也因为汇率因素有不同幅度的损失，其中融创中国因汇率变动损失3.76亿元，碧桂园对冲掉1.17亿元后，仍旧损失2.64亿元，雅居乐这一损失为3.57亿元，其同期净利润为10亿元，同样不可小觑。
　　另据彭博统计，2015年全年房地产企业因为汇兑损失超过120亿元，其中恒大、雅居乐、碧桂园等美元债额度较大的房企损失均超过10亿元。2014年房企汇兑全部损失仅为12.7亿元。
　　从未来发展趋势来看，由于预期人民币汇率将继续走低，美元债的成本还将持续走高，预计2017年汇兑损失还将继续大幅度增加，这使得一些房企为了降低成本不得不选择提前赎回，从2015年下半年起，房企开始密集赎回美元债，一些房企选择发行国内公司债，也有一些房企以新债替代利率较高的旧债。
　　影响之四：美元加息加速国内楼市调整，楼市&大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼&，市场集中度加速特征将更加明显。
　　从2016年房企总销金额来看，万科、恒大、碧桂园三家房企2016年销售金额预计达到1.2万亿左右，预计占到全国行业市场份额的12-15%，市场集中度越来越高。同时，从目前行业竞争格局来看，2016年销售金额超千亿的房企达到11家，千亿房企的竞争暗潮汹涌，中海系、招商系、保利系、绿地等央企、国企房企试图通过重组形成&巨无霸&联合体，争夺未来行业(经营业绩或市值)老大的地位，竞争异常激烈。而对于大牌民企来讲也不示弱，比如恒大通过频繁收购中渝置地、嘉凯城、廊坊发展、万科等房企旗下物业或股权，2016年销售业绩实现跨越式增长;融创也积极推进并购，近两年来收购天朗、中渝置地、融科智地、金科等房企的项目或股权，积极进行规模化扩张。
　　美元进入加息通道后，国内资本继续外流，而国内资本市场环境日趋从严(2016年11月M2同比增长11.4%，增速相比上半年最高值13%以上大幅回落，对楼市来讲，银监会、证监会已经收紧房企融资渠道)，这样的叠加因素将加速中国楼市进入调整期。
　　随着2017年年中楼市进入新一轮市场调整期，楼市的深度调整将导致更多的中小房企退出房地产或被收购，而这对于综合竞争实力较强的房企来讲则成为逆势发展的机会，尤其是对于大型品牌房企来讲，会在楼市下半场这个阶段继续&大鱼吃小鱼&，增强自身在行业内的规模化优势。
　　影响之五：经济危机周期与中国房地产调整周期叠加，美元加息将使中国楼市年的调整深度加大，部分城市房价或将暴跌。
　　按照经济周期来看，我们往前推演几十年可以发现基本上是10年一个经济周期，前几轮的经济周期的低谷点分别为2008年的美国次贷危机、1998年的亚洲金融危机、1988年左右苏州解体东欧剧变导致的经济危机、1978年左右就中国而言面临百业待兴的经济低迷局面，再往前不必多言，也大体上是10年左右一个经济周期。按照上述经济周期规律，也就意味着年左右中国经济将面临新的底部。
　　从本轮商品住宅市场趋势来看，北京、、、苏州、、厦门等23个城市在今年10月初集中发布调控政策，随着市场大检查拉开帷幕，从典型一二线城市来看，10月份以后的商品住宅成交量也确实出现30-50%不同程度的下滑，上述城市商品住宅市场率先出现成交量的调整。
　　从2017年来看，上半年基本上为核心一二线城市供求双方博弈阶段，量和价格势必会损失一个指标，由于后的集中推盘期在4月下旬以后，即使5-6月出现一波成交量小高峰，但是，从整体上来看，上半年交易量势必会首先出现下滑，&量跌价稳&成为这个阶段的楼市特征。进入三季度，从量和价格两个指标上来看，由于上半年损失了量，下半年势必会冲刺销售业绩，再加上下半年房企2015年下半年以来&加杠杆&资金到期面临的资金兑付的压力，房企的资金链趋紧，预计从三季度个案开始出现下跌，整体市场会出现降价的趋势，价格的指标发生变化，下半年总体市场会表现为&以价换量&。而这样的局面有可能至少一直会持续到2018年的上半年。
　　由此我们发现，由于经济周期与房地产周期在2017年下半年后将同时处于低谷期，届时，市场将进入深入的调整，这对于房地产行业来讲是一个艰难的挑战。尤其是当美元进入加息通道之后，一方面国内资本继续外流，另外一方面国内经济状况并不理想，货币政策继续宽松的空间并不大(2016年11月M2同比增长11.4%，增速相比上半年最高值13%以上大幅回落)，对楼市来讲，银监会、证监会已经收紧房企融资渠道，房企尤其是加杠杆较大的民营房企未来1-2年将面临资金兑付的压力。
　　至此，我们可以预期，当经济危机周期与中国房地产调整周期叠加来临之时，美元加息将使中国楼市年的调整深度加大，甚至核心一二线城市楼市比如深圳将出现房价大幅下降的暴跌情况，部分民营房企极有可能在这一轮市场调整中面临资金链断裂的危机。
　　因此，对于房企来讲，总体上，2017年上半年应未雨绸缪提前跑量，争取更多的策略调整&窗口期&，防止下半年市场突变导致企业资金面遇到问题。到了下半年，房企可以因地适宜采取&以价换量&的策略保证销售业绩的完成，同时，因为市场低迷期地价相对合理，房企可以选择核心城市进行拿地布局&换仓&，调整城市布局，争取城市优质土地资源，争取2018年之后下一轮市场上行周期的发展机会。
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加息＝房价跌？让历史说话:利率变化对房价影响来源网易房产广州站网易房产报道刚过完农历新年，楼市已经开始显露调控风向。近期，房贷优惠收紧，部分银行将利率优惠从85折调整到9折，相当于变相“加息”。按照商贷200万元，期限30年，等额本息还款计算，房贷利率从85折上调至9折后，还款总额将增加10万。与此同时，央行的任何风吹草动也吸引着各方解读。2月3日，央行全面上调公开市场逆回购利率和SLF利率，相当于提高了资金成本，金融人士称这是1次不叫加息的“加息”。那么，2017年是否已经步入加息周期？加息如何影响楼市和房价？近年来历次利率波动能否帮助买家做出预判？行业专家认为，目前全球宽松货币的效应已经达到极致，包括中国在内的主要经济体不会再继续扩大宽松规模。此外，中国经济在2016年取得的成绩单远超预期，整体的思路已经从稳增长转向 “抑泡沫”和“防风险”，因此收紧货币的基调基本确定。2014年底，央行开启一波连续的降准降息，其中2015年央行共有5次降息、4次降准的操作，但2016年，这个操作被按下了暂停键，仅有1次降准，此外也未使用利率工具。“加息派”认为，利率走廊上下限的全面抬升，代表2017年“加息周期”的启动；但也有观点指出，未来央行直接调整存贷款利率将逐步退出历史舞台，而转向调整公开市场政策利率为主。2017年央行是否出手调整利率不得而知，但在近期的讨论中，关于加息房价是否下跌的话题颇受关注。小编整理了2010年至今的历次加/降息记录，自2010年10月到2011年7月，央行总共进行了5次加息，存款基准利率从2.25%上升至3.50%，贷款基准利率从5.31%上升至6.56%。而从2012年6开始则进入降息周期，至今总共进行了8次降息，存款基准利率从3.50%下降至1.50%，贷款基准利率从6.56%下降至4.35%。那么在这两个周期里，广州的房价又是如何变化的呢？根据网易房产数据中心统计显示，在2010年10月到2012年5月的加息周期里，广州楼市的网签均价随有波动但基本持平，2010年10月为11745元/㎡，到2012年5月也仅为12013元/㎡，平均月度成交套数为5641套，分布主要受淡旺季影响出现高低交替。但在2012年6月开始进入降息周期后，广州楼市的销量明显迈上新的台阶，平均月度成交套数飙升至8130套，而网签均价也呈现出明显的上扬趋势，从2012月6月的12581元/㎡，同样历时19个月，到2013年12月，涨至13279元/㎡，而截至2016年12月，广州房价此波上涨已经去到17072元/㎡，周期内涨幅高达35.7%。从样本数据来看，当年加息并没有使广州房价下跌，只是暂时拖缓了涨价的速度，可是对成交量则有显著的抑制，尽管挡退了部分投资客，但同时也有部分刚需买家面对增加的置业成本退缩或买不起。而降息带来的是量价齐涨的漂亮成绩单，即使2016年央行对利率没有大动作，但各项利好叠加发酵，催生了楼市的全面疯狂，单单是2016年，按月度均价计算，购买1套100㎡的单位，年初和年终的总价就相差了接近18万。所以结论就是：房价永远都在涨，利率波动影响的只是涨价速度的快慢问题。
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加息会导致房价下跌吗？从六个维度看未来房价
最近央行上调了逆回购利率和SLF利率，引起市场热议，不少人认为这是货币政策从宽松转向紧缩的开始，还有一些人认为我国步入加息周期。对此，我前几日写了篇公众号文章，指出央行的这一举措被过度解读了。今天，央行的研究局局长徐忠在接受上证报记者采访时也表示，此次中标利率上行是市场化招标投标的结果，与传统的央行加息（上调存贷款基准利率）存在较大差别。&如果这次中标利率上行不属于加息，那么存在这样的疑问：1.今年是否会出现传统意义上的加息？2.如果上调存贷款基准利率，是否如不少学者所言，央行货币政策就步入了加息周期，并将导致房价下跌？&今年是否会出现传统意义的加息，更多取决于今年经济几个关键指标：首先是汇率，如刚刚公布的1月份外汇储备数据，环比下降123亿美元，降幅继续收窄，这或与美元指数走弱有关，若本币贬值压力不大，即便美元加息，也不会成为国内需要加息的原因，毕竟中国与美国及其他发达国家之间的利差还比较明显；其次是GDP走势，国内经济依然存在下行压力，而美国经济处在上行之中，故中国没有必要跟随美国加息；第三是通胀，我认为2017年通胀的可能性不大，从历史数据看，CPI与GDP有明显的相关性，如果名义GDP增速不高于10%的话，CPI就不会超过3%，或者M2增速与名义GDP增速之间的缺口不收敛的话，也不会出现通胀，故不需要通过加息来抑制通胀。&就目前来看，贬值、通胀和经济上行这三大压力或趋势都不明显，故短期内加息的概率不大，但也不排除年内加息的小概率事件，毕竟包括货币政策在内的经济政策都属于“相机抉择”，经济学家们所谓的“预测”，说白了大部分是“猜测”，因为你无法预料今年还会出现哪些黑天鹅事件。那么，如果今年加息，会导致房价下跌吗？&不少人认为央行调整基准利率对房价会带来负面影响，从逻辑上可以这样解释，但相关性分析并不支持该结论。王晓东研究发现，存贷款基准利率的调整对房价影响并不明显，而房地产政策对房价的影响十分明显，下图中：若考察“金融机构贷款加权利率”，计算“个人住房贷款”与“一般贷款”之间的相对水平，基本可以解释房价的每一次拐点(2008年末才开始有数据)出现都与相关政策出台有关——这正是房价对政策导向的充分反应：“利率相对水平”提升背后反映了政策的收紧，表明诸如房贷利率打折幅度缩减，二套房优惠不予支持、外地户籍限购等一揽子调控政策的升级。&如2010年之前，个人住房贷款利率相对于一般利率水平大致是8折到7.5折；2010年10月之后，为抑制房价暴涨，房地产调控趋于严厉，房贷相对利率开始回升。又如，当2014年第三季度房价涨幅接近于零的时候，房贷相对利率又开始回落，反映了房地产政策的持续宽松，这当然与经济下行和房地产库存压力加大有关。随着房价恢复上涨以及居民杠杆率的提高，去年10月房地产政策又开始收紧。&房贷相对利率的变化与房价波动数据来源：国家统计局（中泰宏观王晓东供图 ）&上图表明，尽管从2009年至今经历过提高利率或准备金率的过程，也经历过降准降息的过程，但房价并没有因为加息而下跌，最多只是由于加息而导致涨幅趋缓。换言之，影响房价的因素很多，如人口年龄结构和人口流向变化、居民收入结构、货币流通总量等，利率政策只是其中的一个因素，而且，货币政策一般是总量政策，未必针对房地产的，只有针对房地产的相对利率政策，才会对房价产生显著影响。所以，我们在分析加息对房价的影响时，最好进行“穿透式分析”，即一定先要清楚加息的目的是否针对房地产。如这次逆回购利率上调，更像是对着债券市场这只鸟射箭，引导资金脱虚入实，而不是鸣枪，要把所有鸟都惊飞。还可以举一个相反的例子，日本实行长期低利率政策，目前甚至为负利率，但房价却没有因此而上涨。可见，如果利率能够调控房价，那房价的控制就太容易了。在各类资产价格中，债券对利率是最敏感的，股市对加息的反应也未必敏感，如年连续加息，股市却不断创新高，因为当时决定股价的诸多因素中，盈利增速比加息的权重更大。&日本住宅价格指数随国债收益率下降而下跌数据来源：BEA（中泰宏观王晓东供图 ）因此，一个经济体发展所处的阶段可能对大类资产价格的走势具有决定性的影响，即影响它的趋势，而估值水平的高低或只能改变斜率但不能改变趋势。如中国正处在城市化的上升阶段，向高收入国家迈进，故房价怎么调控都很难跌；日本已处在人口超级老龄化阶段，却不容许外来移民，故利率如何低也难以刺激房价；美国如果没有大量移民，估计房地产也会衰落。&此外，房地产作为一种大类资产，其价格除了受市场因素影响外，管制程度的高低对其价格产生影响十分明显。如中国房价收入比高的地区，基本集中在一二线城市，因为管制条件下一二线城市的土地供给相对于人口的流入（大城市方兴未艾）而言，是不足的。相反，三四线城市的土地同样受到管制，但人口流入量相对少（中国的城镇化已到后期），所以，基本不存在供不应求问题，即土地管制影响房价程度较低。&中央经济工作会议提出，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落，这应该是今年房地产政策的核心目标，因为抑制泡沫的意思是不让它再涨了，“防止大起大落”的重心是在后面，即不要大跌，就是不要刺破泡沫，故今年房价要跌非常难。不过，这样调控的难度会随着时间推移会越来越大，因为全球没有一个只涨不跌的市场。只是当你希望房价跌的时候，即便加息也未必会跌；当你希望房价涨的时候，即便将利率降为负也不会涨。从六个维度看未来房价预测未来房价走势存在巨大需求，因为国民大部分积蓄配置在房地产上。影响房价的因素很多，随便找一个指标画一条曲线，就可以与过去的房价走势做相关性分析。但只凭这一个变量就可以预测未来房价走势了吗？如果可以这样预测的话，那发财岂不是太简单了。事实上，许多所谓的预测结果在逻辑上都不堪一击。本文从六个变量分析房价，因为经济体错综复杂，不能仅用一个侧面或两个侧面来反映其特征，或像立方体，每一面都会相互作用着影响经济或房价。&&影响房价最重要的因素——人口关于人口因素对房价的影响，我写过不少文章了。正如中央工作会议所言，房子是用来住的，不是用来炒的。人口因素对房价的影响，可以找到不少证据，如2012年之前，一二线和三线城市的房价涨幅非常一致，2012年之后，一线城市的房价快速上涨，大大超越了二三线城市的涨幅；2015年开始，二线城市的房价涨幅也开始扩大。&房价这种从普涨到结构性上涨的切换，与人口年龄结构、人口流动有明显的相关性，如中国劳动年龄人口（15-59岁）的净减少是从2012年开始的，当年减少了345万。此外，从2011年开始，中国新增外出农民工数量也首次出现了减少，故人口年龄结构与人口流动两个因素都导致房价普涨时代的结束。&在房价涨幅较大的二线城市中，合肥和厦门尤为引人注目，据说2016年的涨幅分别列第一和第二。如果从二线城市过去10年人口增长幅度看，恰好又是厦门第一、合肥第二。但同样的省会城市如西安，或同样的计划单列市如大连，2015年的人口居然是减少的，这可以解释为何这两个引人注目的城市在全国房地产火爆的2016年，西安房价几乎没有涨，大连房价是下跌的原因。&从2015年开始，中国的流动人口数量首次出现了减少，净减少超过500万，这意味着什么呢？我认为意味着中国的城镇化进程步入后期，尽管大部分学者并不同意这一判断。据国家统计局的数据，2015年新增外出农民工的数量只增加60多万，其中80%以上流向地级以上城市——这也印证我的一贯判断，即中国正在经历的是大城市化进程，而非城镇化，2015年二线城市房价的崛起，正是大城市化快速推进的体现。&大城市的优势在于教育、医疗和文化娱乐等公共服务的资源比中小城市优质且丰富得多，就业机会和薪酬待遇等也优于中小城市。当中国成为中高等收入国家之后，恩格尔系数下降，服务消费比重不断上升，这就是人口不断流向大城市的原因所在，这也是中国不同类别城市房价自2012年开始出现分化的原因。&从人口老龄化角度看，中国未来的房价肯定是不乐观的，因为老龄化意味着房地产总需求长期回落，也就是说，每过一年，离房地产的熊市就会近一年。中国人口基数庞大，不像美国可以通过移民来缓解老龄化问题。因此，人口流向和老龄化决定了今后中国这一轮房地产上 升周期中，不再有普涨行情，只存在与大城市化相关的结构性行情，但趋势并不乐观。&货币膨胀是导致高房价的主要因素&我曾经写过一篇文章《从人口现象到货币现象》，提出2011年之前房价上涨主要是人口现象，2011年之后房价上涨主要是货币现象。理由是2011年之后，中国新增农民工数量出现了下降，此外，房地产开发投资增速也从33%回落到2015年的1%。根据中国指数研究院的数据，从2011年6月至2016年6月这五年中，全国100个城市的房价加权平均上涨了28.4%，但同期M2增长了近100%，GDP增长了近50%，但2011年之前10年房价涨幅超过M2增速，说明近年来房价涨幅已经趋缓了。&然而从2012年开始，一线城市的房价开始大幅上涨，但人口增长快的只是深圳，上海和北京的人口增速大幅放缓，2015年上海人口还出现了负增长。因此，此轮一线城市的房价上涨与人口因素关系不大，却与M2 和存款增速高增长相关。由于2014年底政府放松了对金融机构同业存款的监管，允许同业存款转为一般存款，导致作为区域金融中心的北上深存款增速出现了爆炸式增长，从而带动了住房贷款的大幅增加。但目前北上深的存款增速已经基本归零，意味着流动性拐点已经出现。&货币膨胀是导致资产荒的主要原因，因此，中国不仅房价整体水平高，其他资产价格也存在偏高问题，如股价、古玩和艺术品价格等。尽管倡导经济脱虚向实，但鉴于稳增长的目标依然未变，故货币增速不会大幅下行，估计今后三、五年M2增速仍会维持在10%左右。这就意味着资产价格偏高现象还会持续下去。&用下面一张图可以说明中国资产价格高估的程度：我国的名义GDP增长的趋势水平不曾低于8%，2000年后期还曾高至18%，但十年期国债收益率最高不过5.5%，目前仅3%左右。两者的缺口表明债券价格存在严重且长期高估，这是货币超发的重要体现。相比之下，美国十年期国债收益率水平主要是由经济增长的名义趋势水平决定，从年这六十年仅在80年代初期有明显偏离。中国名义GDP与十年期国债走势：中泰宏观王晓东供图 &&& & &&& & & & & & & & & & & & &居民收入结构对房价的影响不容忽视&大家经常喜欢用房价收入比或房价租金比证明中国房价过高，但普遍忽视了居民可支配收入比低估的问题。我根据国家统计局公布的2014年居民可支配收入的抽样调查数据推算，2014年城镇居民的可支配收入总额为21.61万亿，农村居民可支配收入为6.49万亿，加总之后为28.1万亿；同时，国家统计局又公布了“2014年住户部门实物交易资金来源_可支配总收入”为39.11万亿，则住户部门可支配总收入超过居民部门可支配总收入11万亿。&尚不清楚“住户部门”与“居民部门”之间的统计差异有多大，从相关统计解释看，“住户部门”应包括住户、个体工商户和非公司私营企业以及为住户服务的非营利机构等。但即便把个体工商户等后面三类的可支配收入剔除（假设有3万亿），仍难以解释住户部门可支配收入与抽样调查所获得的居民可支配收入之间的巨大缺口。也就是说，中国的实际房价收入比并没有那么高。&由于居民可支配收入比低估，居民收入结构中的贫富差距可能比公开的数据更大，因此，在居民的资产配置方面，财富一定会向少数人集中，富裕阶层拥有的房产数量或许超出大家预期。少数人拥有大量住房，使得一二线城市的社会房源更加紧张，这又导致住房供不应求，房价居高不下。&如果用中国房贷余额占2000年至今居民所购住房总市值的比重来计算（这是属于很窄口径），大约为20%左右，如果按住宅总市值来计算，估计只有10%左右，相比目前美国的40%，中国居民购房的杠杆率水平其实很低，这也从一个侧面说明中国高收入群体的购买力很强，统计局的数据大大低估了这类群体的实际收入水平。&同时，也可以解释为何在货币扩张规模如此之大的情况下，这么多年来通胀的总体水平不高的一个原因，即低收入群体的收入增长不够快。因为高收入群体的可支配收入主要用来投资，尽管国家统计局公布的相对贫富差距在缩小，但绝对差距在扩大。&居民收入结构的改善一般要经历较长时间，若不通过经济危机事件等意外 ，贫富差距的缩小很难实现，这也意味着持续了那么多年的高房价、高股价等资产荒现象仍然难以在今后几年内就消失。产业结构变化致各地房价分化&前面曾提到人口流向对房价的影响，其中一个主要观点是中国正在经历大城市化过程，所以一二线城市房价走势较强。如果再进一步观察，会发现并不是所有大城市（常住人口超过100万）的人口都以相近的增速在膨胀，有些城市增长较快，有些大城市人口在减少，这与中国的产业升级和产业结构演进有关。&比如，近年来东北地区房价的下跌，与该地区GDP增速大幅回落有关，传统的重工业优势不再，债务率上升，产能过剩导致就业机会减少，于是人口向外转移。尽管振兴东北老工业基地喊了那么多年，但在产业升级和经济转型方面似乎起色不大。因此，尽管东北也有沿海开放城市，但就像美国的汽车城底特律，虽然曾经有过的繁荣景象，但汽车业的衰落导致城市的破产，房价也随之大幅下跌。&又如，深圳这几年来人口的大量流入，与深圳金融与高科技产业的崛起有关；世界银行今年1月26日的一份报告指出，以广州、佛山、深圳及东莞组成的珠三角都市区，已超过日本东京，成为全球面积最大、人口最多的都市区，人口超过阿根廷、澳洲或加拿大，达4200万人。而随着广深产业转移，广州、深圳的大量人口必定会更多地流向周边地区，如东莞和佛山，从而带动这两个城市房价的上涨。过去讲广东要腾笼换鸟，如今东莞正在实施的是“机器换人”，因此，珠江三角洲地区房价的上涨，与制造业产业升级导致人口大量流入与收入水平提高有很大关系。&再如，上海、浙江、江苏这一轮房价的上涨，与三次产业中服务业比重上升和先进制造业的发展有明显的相关性，如上海的服务业比重这几年来快速上升，目前已经超过70%，浙江主要靠杭州等城市互联网、云计算、人工智能等相关产业的高速发展，对人口产生虹吸效应，从而拉动了房价上涨。相比之下，宁波与温州几年来乏善可陈，故房价表现疲弱。总体看，长江三角洲地区经济潜力仍比较大，上海的产业结构优化对周边城市的辐射效应也更加明显。&总体看，始于2015年的房价上涨，就是一个结构性的房地产牛市，除了长三角和珠三角这两大地区房价涨幅较大外，其他两个地区是京津冀与中部的武汉、郑州、长沙等城市集群。这四大区域板块也是为中国GDP贡献份额最多的前四大地区，同时也是 发展经济前景较好的地区。房价不仅反映供求关系，同时也反映了购房者对房屋所在地的经济发展前景和公共服务提升的预期，就像买股票就是买未来一样，房价也是未来社会经济环境与福利的贴现值。&外部因素对国内房价构成负面影响&由于国内货币的超发导致资产荒，资产荒又使得国内资产估值水平偏高，于是国内的企业、机构投资者和居民通过各种途径增加海外投资的规模。2015年中国成为规模仅次于美国的境外直接投资最多的国家，这其实也是货币超发后外溢的表现。&过去三十多年来，中国由一个农业国变为全球制造业第一大国和外贸出口第一大国，外汇的大量流入使得人民币持续九年升值，但2014年之后，人民币开始贬值，外汇储备也随后开始下降。同时，美元指数持续走强，尤其当美联储开始加息之后，人民币的贬值速度明显加快，导致国内居民的换汇需求大幅上升。&为了改变人们贬值预期，2017年央行将或多或少地收紧货币，这又将导致利率上行，因此，在货币贬值趋势下，房价继续上涨的理由似乎不充分，即便采取外汇 管制措施来稳定汇率，也很难改变大家的思维定势。&随着特朗普当选美国总统，贸易保护主义的思潮将愈演愈烈，这对中国的出口显然不利，加上美国经济复苏已经确定，2017年继续加息应无悬念，外汇储备的减少和海外利率水平的提高，会在一定程度上倒逼国内的利率水平抬升。&总体来看，贬值对房价不利，升值对房价有利，人民币目前已经从升值周期转为贬值周期。&政策对当前房价的影响最明显&尽管决定房价最主要的因素是人口，包括人口年龄结构与人口流向，其次是货币规模和货币流向，但这些变量中短期内相对稳定，不会成为房价波动的触发因素。而数据表明，政策变化对房价短期的影响最明显。&如不少人认为央行调整基准利率对房价会带来影响，从逻辑上是可以这样解释，但通过相关性分析，并不支持该结论。研究发现，房地产政策对房价的影响十分明显，如下图：如果考察“金融机构贷款加权利率”，计算“个人住房贷款”与“一般贷款”之间的相对水平，可以完美解释房价的每一次拐点(2008年末才开始有数据)的出现都与政策出台有关——这正是房价对政策导向的充分反应：“利率相对水平”提升背后反映了政策的收紧，表明房贷利率打折幅度缩减，二套不予支持、外地户籍限购等一揽子调控政策开始升级。中泰宏观王晓东供图 &&& &&& & & & & & & & & & &&既然房地产政策对短期房价的影响非常大，那么，对2017年相关政策的研究就显得非常重要。2016年末的中央经济工作会议提出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。这意味着接下来，还会有更多的房地产调控政策要出台，包括房产税等立法手段。&在抑制房价上涨具体方式上，中央经济工作会议提出：要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。概况下来，就三句话，一是地方政府要承担房价上涨的主体责任，二是二线热门城市要增加土地供应，三是超大城市要疏散人口，带动周边小城市发展。&这样看来，今年的房价很难上涨了，从长期看，由于人口老龄化，房地产开发投资的增速仍会不断下降，房地产从长期看并不乐观。从中期看，不排除房价有反弹的可能。但从短期看，全国总体房价应该有所回落或最多走平。转自：lixunlei（ID：lixunlei0722）；作者：李迅雷
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