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物业服务和收费标准
（接上期）&&&&&&&&&&&&&&& 物业服务和收费标准
二、收费标准
收费问题是物业管理工作难点问题，收费难造成物业企业克扣服务、降低服务标准，物业服务水平低，业主和物业企业矛盾深的恶性循环状态。
自治区建设厅《关于印发新疆维吾尔自治区普通住宅物业管理服务等级标准（试行）的通知》（新建房〔2004〕4号）和自治区新计法规〔2004〕531号文件，一、二、三、四档服务内容和收费标准，我们按照自治区法规，结合我市实际，制定了《石河子市住宅小区分类分等物业服务内容标准及拟定收费标准（试行）》，把我市多层住宅物业服务内容、标准和收费标准分为A、B、C、D四等七类（即A类一等、二等，B类一等、二等，C类一等、二等，D类），并全面对服务标准进行了量化、细化。
对于物业服务收费标准如何监督、管理？刘主任说，小区物业服务收费标准是由发改委管理，核定我市普通住宅综合物业服务定价成本后确定。实行政府指导价的综合服务费的，一般是由小区业主和物业企业按照物业服务质量等级指导标准和“分等级定价”的原则，在发改委确定的小区物业服务基准价上下浮动10%范围内，在物业服务合同中协商约定本小区物业服务费具体标准。实行市场调节价的综合服务费（商业网点、高档住宅、写字楼等物业），物业企业与业主协商确定收费标准，前期物业服务的综合服务费由建设单位与物业企业协商确定。
在谈到物业服务收费标准与资质有无关联时，刘主任介绍说，物业资质分为一级、二级和三级，主要是对物业服务面积、注册资金以及物业管理人员的数量等等具体的要求不同。作为一个三级资质物业企业并不影响他为业主提供一级的物业服务和服务收费。但只有取得了物业资质，才能从事物业相关服务，收取服务费，否则是不合法的。所以说物业服务收费标准与资质没有直接的关联。
三、目前我市物业服务是否到位？
就目前我市小区物业企业的服务是否达到了我市小区物业服务标准和要求？还存在哪些问题？刘主任说，目前来说，我市大部分物业企业的服务还不是很到位。主要表现在部分物业企业没有为业主提供质价相符的服务，不同程度的降低或者克扣服务标准，比如不及时清运垃圾，对小区内的基础设施不及时维护，对机动车的进出和停放不及时维持秩序，绿化浇水不及时等等，这都是小区业主经常反映和投诉问题。举个例子：我市老小区居民住宅绿化面积约350万平方米，按每立方米年绿化用水1方水计算，每年绿化水费约330万元。但是，今年根据各街道、社区审核的小区绿化用水水费（以自来水公司的绿化用水票据为依据）不到40万，从此数据就明显看出，大部分物业企业在小区内绿化浇水明显不足。
四、解决措施
今后提高物业服务水平的具体措施有哪些？刘主任说，为切实加强我市物业服务及物业服务收费管理工作，规范物业服务质量及物业服务收费标准，进一步提升我市物业管理服务水平，明确等级标准，规范普通住宅物业服务内容：
一是认真贯彻政府下发的扶持物业企业健康发展的两个“意见”精神，从理顺物业管理工作关系，明确房产局、街道办事处和社区居委会的工作职责，落实物业管理职能下沉街道、社区，形成“条块结合，以块为主，重心下移，属地管理”的物业管理长效机制。为了社区能够在全面履行对物业企业的监督、指导、管理和协调职能工作中有职、有责、有权，将物业企业的资质申报、年审、进入和退出小区服务的申请与备案、日常工作的管理及政府补贴政策的考评审核等管理权限下沉到社区，协助街道、社区建立健全相关的审查和考评办法与机制。
二是社区组织业主招聘物业企业并签订小区物业服务合同。社区依据小区分类分等管理办法和我局制定的每个小区的服务内容及标准，结合小区实际情况把小区物业服务内容、标准细化后，由社区组织业主代表，公开招聘物业企业，和物业企业签订物业服务合同。
三是由社区发挥业主的自治作用，居民自己制定小区管理规约，全体业主共同遵守，参与和监督小区物业服务收费标准的评定，要求物业企业收支公开等，规范物业企业经营行为，做到业主明明白白消费。对于小区物业管理存在的问题，由社区牵头组织居民定期不定期的召开小区事务联席会，协调相关部门，业主参与，共同协商解决办法。
四是社区根据小区实际情况，每月组织业主对物业企业进行考核评比并公示，做为年终对物业企业补贴政策的依据。&&&&&&&&&&&&&&
看了刘主任对政策的解读，读者朋友们也应该对小区物业服务范围和收费标准有所了解，同时，我们也想通过这个栏目，让广大读者朋友更多的了解我们身边的物业，也欢迎大家给我们提出好的建议，直接与房产局物业办联系，电话是2069900。
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主办：石河子市住房和城乡建设局
电话： 传真： 邮政编码：832000　单位邮箱： 地址：石河子市党政服务中心西四楼当前位置：>>>>>>
普通商品住宅小区物业管理基本服务收费指导标准
发布者：市发改委 &&&&来源：天津市发改委&&&&日期：
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服务及收费等级
中准价格（元/建筑平方米、月）
主办单位：天津市发展和改革委员会
技术支持：天津市信息中心
津ICP备 号-8发改委为小区物业费松绑 高端住宅物业费将上涨|物业费|发改委|政府限价_新浪财经_新浪网
&&& &&正文
发改委为小区物业费松绑 高端住宅物业费将上涨
　　发改委为小区物业费“松绑” 能否解决物业管理“燃眉之急”
　　□记者 罗政 郑钧天 上海报道
　　近日，发改委下发文件，决定放开“非保障性住房物业服务”“住宅小区停车服务”等7项服务价格。价格“松绑”后，小区物业费是涨是跌？市场化的定价机制能否提升小区物业服务的质量？长期存在的物业管理纠纷能否迎刃而解？
　　记者调查发现，“政府限价”下我国物业收费标准长期偏低，是导致物业管理水平不高、物业纠纷不断的重要原因。定价机制“松绑”后，高端住宅物业管理费将有望上涨。业内人士同时表示，要真正实现我国物业管理行业的健康发展，还需要完善的法律机制配合，让市场化的选择机制充分运行。
　　收费标准普遍偏低
　　据业内人士透露，正是由于“政府指导价”这一限制的存在，我国小区物业费收费标准普遍偏低。比如，依据上海市2005年发布的《上海市住宅物业服务分等收费标准》，包括综合管理服务等4项基本物业管理服务的总费用最高标准不超过1.2元/建筑平方米×月；而北京市2005年出台的《北京市物业服务收费管理办法》则明文规定，住宅物业服务收费基准价标准为0.9元/建筑平方米×月。
　　记者进一步查阅资料显示，其他城市如青岛、大庆等的物业收费基准还要更低。即使收费标准较高的深圳，在2008年制定的新规中将高层住宅的最高物业收费标准定为3.9元/建筑平方米×月，也比此前的标准降低了13%。
　　业内人士指出，我国的房地产市场，除了土地供应环节之外都已经完全市场化运作，然而物业管理作为房地产在长期存续过程当中的重要环节，却一直还受到政府的严格限制。“扭曲的定价机制往往导致市场行为的扭曲，不利于行业的健康发展。”复旦大学经济学院教授范剑勇认为。
　　与此同时，记者调查发现，在一些城市，物业费的定价权已经存在“双轨制”。比如依据《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》，已成立业主大会的住宅小区，其物业服务收费实行市场调节价，即由业主大会和物业管理公司协商决定；而没有成立业主大会且容积率高于0.5的小区，其物业服务收费则实行政府指导价。比如沪上一些相对高端的社区，其物业费可以达到3.2元/建筑平方米×月，远远超出政府制定的基准。
　　低收费导致低水平管理
　　国内某大型物业管理公司相关负责人告诉记者，物业公司在做定价时，前期会根据社区的大小、户数等具体情况，配备一定的安保人员、绿化技术人员，再通过成本的核算制定相应的物业管理收费标准。“但是由于政府限价的存在，企业还是不得不在政府允许的范围内做出调整。”这位负责人坦言，资金实力雄厚、特别是有地产商背景的物业公司，为了维护自身的品牌形象，会进行亏本经营，但是对于一些中小型的物业管理企业，则会以提供更低质量服务的方式来应对管理费的不足。
　　“政府限价表面上看是降低了居民生活的成本，实际上却给小区业主造成了更多的隐性损失。”世邦魏理仕中国区资产服务部资深区域董事吴沂城表示，一个小区并不是建好了销售出去就完事了，更重要的是不断地保养和维护，如果没有有效的物业管理，小区的折损速率将大大加快。
　　事实上，发达国家的很多房产历经百年风雨仍然能够良好使用，与精心的物业管理不无关联。专家认为，反观国内，尽管最近二十多年房地产行业高速发展，但是物业管理水平却始终处于低水平的循环当中，一些楼宇甚至建成不到十年就显现出衰败的迹象，很大程度上就是因为物业管理的不到位，造成对资源的浪费。
　　高端住宅物业费将上涨
　　前述大型物业管理公司相关负责人指出，市场化的定价机制下，因为需要业主和物业公司协商定价，将促使业主和业主委员会更为积极地关注所在小区的物业管理，参与到社区治理当中。“而伴随着物业费的提高，物业公司将有更多的资金用于社区的管理和维护，从长期来看，将影响住宅小区的品质，影响到房产的保值增值。”
　　吴沂城指出，尽管政府指导价也划分了多个层级，但是仍然难以满足不同层次的市场需求，仍然存在将市场需求“一刀切”的弊端。业内人士预计，政府部门取消价格限制之后，通过市场化的定价方式，将逐步形成业主和物业公司双向选择、自由协商的定价机制，高端客户对于物业管理的需求将得到释放，高端小区的物业管理费将出现一定幅度地提升。
　　然而，专家同时指出，提高小区物业费谈何容易，频频发生的物业管理纠纷无不与物业费涨价密切相关。“业主和物业公司互不信任，业主认为物业公司收了钱没提供服务，而物业公司抱怨管理费不足亏损经营。”吴沂城表示。此外调查显示，一些居民缴纳管理费意识不足，物业费欠缴现象仍然严重。
　　范剑勇认为，发改委给物业费定价机制“松绑”，是让市场在物业管理的资源配置当中发挥决定性作用。尽管物业管理行业还有很多待解的“疑难杂症”，但是市场化的定价机制无疑为很多问题的解决迈开步伐。“很多问题都不能政府部门设想一个方案再让市场照此解决，而是通过市场的自由竞争实现均衡。”范剑勇说。
　　然而，吴沂城认为，当前业主大会的法律地位还不够明确，影响了居民、业主大会和物业公司之间的有效沟通。现实来看，业主大会对物业公司以行使权利为主，而较少对物业公司承担义务，而在业主大会的内部，委员会成员对小区其他业主只有服务的义务，而较少能够享受到相应的权利。“市场化的定价机制更要求业主的积极参与，但这种状况又导致打击了业主的积极性。”
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县发改委及时处理小区物业停车收费投诉
】编辑日期：&&来源：&&作者：发改委通讯员&&&&阅读次数：
&&&&经认真查阅物业服务委托合同、管理台账、收费票据等相关材料，并通过对业主的深入走访，检查人员详细了解该小区物业停车收费情况。对收费中存在的问题，检查人员当场一一指出，责令其立即整改，并进行跟踪督促落实。据了解，目前，该小区机动车停车费已暂停收取。物业公司正在征求相关业主意见，并积极与县住建局（物业服务委托单位）进行协商，小区停车服务内容和收费标准待合理确定后，将在小区醒目位置进行收费公示。
&&&&&在随后对该小区进行的回访中，小区业主对我委积极响应、迅速处置，及时化解价格矛盾的做法，给予了高度评价。
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