北京副中心？论通州房地产的投资价值 - 简书
北京副中心？论通州房地产的投资价值
分析概要背
最近在通州看房，试图发现区域的房地产投资机会。但自2015开始，通州的房价（住宅）从两万多涨到现在四万，论通州区（核心区）房地产是否还拥有投资价值。优
势1、大运河、风景、风水不错，区域位置不错，被选定为北京副中心；2、北京经济从原来摊大饼的发展模式改变为都市圈模式：郊区城市化、中心化，分化出中央区和北京副中心，以及其他郊县的中心发展模式（国外也是如此），区县开始定位不同，差异化的竞争和建设；3?
通州定位北京副中心带来了区域升级的发展：商务、行政、娱乐、文化、教育、医疗，基本上包括了除了科技和金融之外的所有高端产业，产业升级的过程中集中了大量其他的公共资源：教育、医疗、交通、绿化、休闲等。劣
地理位置较远，相对市区，人们消费心理不太认可。机
会1、北京经济从建国的工业发展到改革开放后的全面发展，转向现在的高端产业，在逐步转移、撤离中低端产业和控制人口。通州在整个北京城市发展规划中作为未来高端产业的载体，承接北京未来的商务、行政、娱乐、文化、教育、医疗等产业；2、核心机会：北京原来的摊大饼的发展模式改变成一个中央区，一个副中心，多个小中心，这个副中心未来会有多大的潜力？不能简单地与现在的市区做对比；未来商务区的最高楼价与国贸的最高楼价的比例不能单纯地现在对比；3、商务区的建设强度非常高：建设密度、高度、建筑成功，土地高强度规划和建设，意味着未来土地高强度利用和产生高净值（比以前国贸还高，如地下空间的规划和建设），高净值就意味着高端产业；4、中央政府、北京城市的未来规划除了市场行为之外还是政治行为，未来拥有较大的政策空间；5、相对商务办公区域来说，其他产业的发展同时会吸引、拉动商务办公的需求，如行政功能吸引一些需要与政府部门相关的企业。风
险1、通州区域经济发展、产业升级过程中，产业发展可能进度缓慢或进度不佳，原因可能：其他区县不配合、经济危机、人们消费心里仍然不认可等等。但目前从医疗、教育、交通来看，进展还不错。但其他的、后续待定；2?
价格已经上涨很多，相比市区价格不低，目前来讲性价比不高，透支不少，具有一定风险。总
目前价格已经上涨较多，相对现在的通州房地产市场具有一定的风险，预期已经被部分透支。相较市区对比，未来的价格空间不大且有一定风险。这是原有的思维：机会与风险差不多，新的思维是如果认可未来通州为副中心的定位，不再属于市区与郊区的价格关系（原有价格体系），而是并行的相对关系：中心与中心的强弱关系，价格体系就不是同一逻辑、同一体系，未来价格可以低于国贸，但同样可以高于，根据未来发展情况而定。因此，如果相信政府规划的中心功能定位，市场趋势就没有问题，风险点在于落地效果，总体上机会大于风险。
房地产市场具有周期性发展的规律，国外平均为8年左右的经济周期，最短也至少两年以上。2014年至今房地产市场已经上涨两年左右，考虑到房地产市场的长周期，综合考虑中央的135规划和北京市针对房地产征地拆迁的总体时间计划表：年，北京房地产市场可能还有两年以上的上涨空间（不考虑特殊性发展），理论上也许是2020年，但不排除提前至2018年。周期发展规律一般是前半段涨幅较快，后半段较慢。
综合考虑，通州的房地产市场已经涨了两年，后面应该仍然拥有部分空间，如果投资，建议快速买进（涨得有点快），策略有二，一是如果未来商务区过于火热，价格涨幅过高，或者房地产市场开始整体下降前，可以利用转让他人的一次机会进行转让或出售，视为一次短期投资；二是如果未来通州各个产业落地和执行效果较好，形成中心与中心的发展趋势和并列的价格体系（虽然有高低），市场的认可心理较好，且能够对抗整体市场的下降趋势（这点不确定性很大，风险较大），可以长期持有，作为长期投资。因此，可能存在两个套现节点：一是两年左右的投机机会，机会较大；二是8-12年的价值投资机会，机会较小，面对下一个下行周期，价格终究要回归到基本面。
有时，在起点最容易做出选择，如每次房价的重新上涨、周期的起点，我自己如此、也建议别人；但是，在中间，风险加大，收益缩小，我们的选择会如此艰难！这是我们的贪婪与恐惧在博弈，我们的心理和人性欲望反应到市场上就是价格的涨涨跌跌。
所谓投机是空间、时间的认知之差，本质是人性的博弈。在起点之初、下跌之后，人们仍在恐惧，在形成预期之前是我们的投机机会。但此刻，价格上涨一波后，市场充次着贪婪和恐惧，有看好要买的，有担心价太高的。此时，如何选择？！投机机会已经失去部分，要注重还有没有投资价值，而投资价值比投机更难掌握，因为要素更多、周期更长。
简单论述，一项利好消息公布会刺激价格上涨30%，落地过程会上涨50%，而完成时会上涨剩余30%。而之前通州副中心的舆论氛围是被压制的，当北京行政区域开始建设时，人们发现信息的真实性，房价快速上涨，这是快速跳过第一阶段，已在第二阶段，理论上讲已经涨了30-80%，分析、判断可能是40-50%左右，也就是说应该还有2万/平米左右的价格空间在规划落地之时。根据市政府在规划之初至今的开工建设对市场的管控：态度小心谨慎、行动坚决有力。因此，相信市政府要的是一个循序渐进的健康市场，也相信未来是一个逐步上扬的发展趋势，至少是在2020年之前。
当然，从另一方面来讲，在经济发展不好的情况下（系统性风险），和对于不想承担太多风险的人来说，或许现金为王（安全投资、固定收益）是一种更好的选择。
如何在恐惧中前行、在贪婪中立命？是每一个投资者值得去思考并一生践行的事情。
图片发自简书App
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通州成为行政副中心后
燕郊房价有望突破两万
　　在“一体化”提出大半年后，北京市终于有了大动作。7月11日提出疏解北京非首都功能，聚焦通州，加快“市行政副中心”建设。市政府搬迁通州对区域市场的影响我们已经在昨天的文章中略有介绍，而更重要的是“疏解北京非首都功能”，这才是真正的一盘大棋。　　目前，北京有两个核心特征，一是作为国家首都的政治中心，二是作为特大型城市的经济、文化中心地位。这种特殊性令北京的大城市病更为突出，长久以来，对于周边城市的“索取”大于输出，更谈不上一体化发展。　　包括北京市政府搬迁，功能疏解，都是“京津冀一体化”的一部分。于三地而言，未来或形成国内最重要的城市板块，比如英国以伦敦为核心的城市群、美国东北部城市群（波士顿、纽约、费城等）。而于北京而言，近几年的规划与发展，我们会看到由中心聚集的传统模式，向以“卫星城”为主的都市圈过渡。　　市府搬迁、资源、产业转移，会加速卫星城的建设，实现人口疏导。这过程，房地产业是重要的参与者和建设者。　　郊区将承接更多居住人口，近郊卫星城房价进入4万时代　　郊区住宅成交已成主导目前，二手房、租赁郊区的成交占比约为3~4成，新房市场中，2015年郊区成交占比达到72%，从环线角度，五环以外的占比92%，六环也接近4成。随着产业的外移以及部分企业的搬迁，“睡城郊区”的情况将会得到明显改善，上班通勤的时间成本也会有所改善。　　图1：年北京城区、郊区新房成交占比　　
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　　就业将导入大量人口　　产业转移带来的就业人口会直接导入郊区卫星城。根据北京市人口规划，2020年北京人口控制在2300万以内，城六区力争疏解15%人口，按照2014年统计年鉴数据，中心城区人口约有1253万，15%约为187万。假设其中的1/10人口将流向卫星新城，将产生十几万套住房需求，这将相当于3年左右近郊区新房住宅的成交量，需求的明显增加使供需矛盾更加突出，倒逼房价上涨。　　图2：年北京郊区住宅成交量（单位：套）　　
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　　郊区卫星城房价将进入4万时代　　2014年开始，北京近郊区卫星城的房价进入2万时代。从住宅供应的上游土地市场来看，2014年北京各郊区楼面价均在1万/平米以上，如果扣除配建的保障房与自住房面积，郊区多数地块的楼面价已经在2万/平方米以上，甚至3万/平米，如近期大兴瀛海区域成交一地块的楼面价达到3.6万元/平。等到这些地块入市，拟售价格将突破4万/平，甚至5万/平，预计未来这些区域的新房价格与周边二手房的价格差距将会惊人。　　图3：年北京近郊区新房均价　　
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　　图4：近三年北京近郊土地、房价同比增速　　
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　　“一体化”带动周边城镇，房价有望达2万　　北京的高房价、持续的限购政策，使一部分刚需和投资需求选在临近北京的燕郊与固安购房。因此，当地的新建楼盘客户也很少是本地人群，大多数是北京溢出需求。　　未来，与“京津冀一体化”发展紧密相关的北京区域，会集中在东南方向，即现在的通州、大兴，会成长为典型的卫星城。分别与其临近的燕郊、固安等河北城镇会受到较大影响。　　燕郊·通州　　从行政区来看，燕郊的地理位置被通州顺义包围，与北京仅隔潮白河，隶属河北。从历史来看，燕郊的房价一直跟着通州走，2012年通州房价1.6万元/平米的时候，通州的房价大约8000元/平，而如今通州的房价2.2万元/平米，通州的房价也开始破万了，燕郊的房价一直大约是通州房价的1/2，通州目前有多个项目在3万以上，未来有可能破4万的话，燕郊的房价也将站上2万时代。　　图5：年通州、燕郊房价走势　　
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　　固安·大兴　　固安作为京南的新城，从2010年之后开始承接了大量的北京外溢人口，房价开始一路飙升。固安紧邻北京大兴，与大兴仅一条永定河之隔，如同燕郊楼市依托北京CBD东扩和通州新城规划，固安楼市的涨跌也依附着大兴新城建设与第二机场规划，紧随大兴一起起伏。历史来看，固安的房价大约是大兴新房价格的1/3左右，2009年大兴房价1万元/平米的时候，固安的房价大约是3千/平，去年大兴新房价格在2.4万元/平米左右，固安的房价也接近了8千/平米，预计未来固安房价破万不远了。　　图6：年大兴、固安房价走势　　
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突破3万才好呢。哈哈哈
时间会证明一切
直接十万得了
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来源：21世纪经济报道
作者：定军
原标题：通州未全域纳入北京副中心 房价投机客可歇歇了
　　刚刚结束的北京市委全会提出，下一步将要做好城市副中心155平方公里范围的规划。这主要是指北京通州新城范围，只占整个通州面积的17%，且与河北廊坊的北三县不接壤。此前有报道称，通州全境将纳入城市副中心，甚至有传言称廊坊北三县要并入北京，这使得通州以及廊坊北三县房价一度快速上涨。业内人士指出，如果利好因素不支撑、资金投资回落，可能会影响周边房价。
　　炒作通州房价的投机客可以歇歇了。
　　5月24日到25日北京市委十一届十次全会提出，下一步将要做好副中心155平方公里范围的规划，坚持基础设施先行和生态环境建设优先，扎实推进市级行政机关搬迁，带动公共服务资源转移，注重创业就业与居住功能均衡，增强对中心城区疏解功能的吸引力。
　　21世纪经济报道记者获悉，上述155平方公里，主要是指原先确定的北京通州新城范围。通州总面积906平方公里，新城只占整个通州面积的17%，且与河北廊坊的北三县三河、香河、大厂并不接壤。
　　根据上述会议的精神，北京将高水平规划建设城市副中心，加强与河北、天津等地的互联互通，并与北京其他新城之间做好交通联接的规划。北京副中心社区的教育、医疗、养老配套指标将全部高于中心城。
　　不过，通州仍需要解决所谓“睡城”问题，当地原先的工业都在陆续迁出，而新兴的商业、文化、教育等产业还有待发展。
　　中国社会科学院城环所副研究员王业强指出，在行政中心搬过去后，相应的配套设施也要加快建设，以便解决有城无业的问题。他表示，通州下一步轨道交通要加快建设，商业、医疗、教育等配套条件也要迅速跟上。
　　副中心仅限通州新城
　　根据北京市委十一届十次全会议的精神，北京城市副中心155平方公里，也就是原先规划的通州新城范围。
　　此前有报道称，通州全境将纳入城市副中心，甚至有传言称廊坊北三县要并入北京。这使得通州以及廊坊北三县房价一度快速上涨，到目前为止，廊坊北三县房价比去年同期涨幅高达一倍多。
　　北京市政府搬迁、城市副中心建设的消息传出后，通州房价一度出现快速上涨，也带动周边的廊坊北三县房价上涨。河北三河县燕郊的房价有的达到了每平方米2万元左右，比去年高出一倍不止，涨幅甚至超过了北京中心城区。
　　在这一背景下，通州出台限购措施，商品房、写字楼都限购，河北廊坊为此不得不中断交易，也提出了限购措施。
　　中原地产分析师张大伟指出，过去炒作通州副中心的内容太多，特别是廊坊北三县，炒作因素甚至超过通州，实际上利好因素并不支撑这么高的涨幅。
　　“未来，如果资金投资回落、利好变现后没有想象的那么大，廊坊北三县房价就有可能进入一个新的调整周期。”张大伟说。
　　此前廊坊北三县房价一直在剧烈波动，数年前炒作通州将成为副中心，通州的房价每平方米超过了3万元，燕郊房价每平方米达到了1.5万元左右。但是此后该消息一直难以证实，到去年年初，燕郊房价最低达到每平方米7000多元。
　　鉴于本次规划的北京城市副中心面积只有通州全域的17%左右，这使得整个通州房价再炒作的意义不大。
　　根据国家京津冀协同发展领导小组会议精神，整个京津冀，包括通州和廊坊北三县的规划，将实现一张蓝图。而北京副中心与廊坊北三县之间不直接接壤，使得炒作北三县纳入北京的噱头丧失。
　　根据北京市委会议传出的消息，未来通州与廊坊北三县将加强跨界地区统一规划工作，在城市副中心与中心城区、东部地区和北三县之间建设大尺度绿色空间，防止连片发展，从而保证地区的生态安全与合理开发。
　　中国社会科学院城环所副研究员王业强指出，北京市行政机构搬到通州新城，对当地有辐射带动作用，但这有一个逐渐的过程，之前的炒作通州全域纳入副中心是媒体误导。北京市政府行政区所占面积不会太大，还要为商业等预留用地。
　　有城无业问题待解
　　本次北京市委会议，提出要扎实推进市级行政机关搬迁，带动公共服务资源转移，注重创业就业与居住功能均衡，增强对中心城区疏解功能的吸引力。
　　过去通州区的公共服务和就业机会少，但是居住的人口多，被称为“有城无业”的睡城，这与北京经济技术开发区亦庄的“有业无城”形成了对比。
　　以统计年鉴数字为例，2013年通州常住人口132.6万，比2005年的86.7万，增加了50%以上，但是同期顺义人口才从71.1万增加到2013年的98.3万，增速为30%以上。
　　通州2013年GDP（地区生产总值）为500.28亿元，只有顺义的1232亿元的40%。但是通州的人口比顺义多30%，这说明通州的很多人在此居住，但是未在当地创造GDP。
　　通州人口增长快，基础设施以及社会公共服务显得有些跟不上，以平均开放病床数为例，2012年为2256.2张，不到房山区5228.1张的一半，房山区2013年人口101万，比通州少30万人。
　　考虑到通州目前传统的一般附加值低的工业要迁出去，通州未来如何聚集发展一些新的产业，仍需要加紧研究。
　　首都经贸大学城市学院教授安树伟指出，通州需要尽快增加学校和医院，发展工业是空间不大，而155平方公里的通州新城（北京副中心）面积太小也难以容纳。
　　“要吸引一些高端的产业并不容易，如果搞不好，即便市政府搬过去，很多人白天到通州上班，晚上还是回到市区老城。”他说。
　　21世纪经济报道记者获悉，目前北京正在规划新的轨道交通，以及一些商业、科研等功能在通州新城落地。其中老机场到新机场将通过通州新城，且有多个换乘点。再加上北京东站作为到唐山、天津的新起点，也落户在北京通州新城，可以带动当地的发展。不过因为拆迁的原因，北京新东站地址一变再变，仍未最后确定。
　　通州新城有望建设环球影视城，类似上海的迪士尼公园，大力发展文化产业，该影视城已于八通线和地铁7号线对接。
　　中原地产分析师张大伟指出，通州若是文化、旅游等产业大发展，就业岗位会有大的增加，有城无业的状态会大有的改变。但是改观的程度，要看投资的力度和政府搬迁的规模。
(责任编辑：杨苗)
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