在一线城市和热点二线城市，资本近年来开始加码长租公寓市场。各类房地产产业链企业也开始加大在该领域的投入。　　今年7月，（）拟定增20亿元投向长租公寓建设项目，还拟发起设立规模3100万元长租基金，将投向上海商业物业。　　日前，高和资本首个服务式高端公寓高和海德公馆亮相上海，该项目是2015年高和资本从新世界手中收购翻新而来，拟再出售。　　链家研究院上海高级分析师钱宁罗指出，目前市面上长租公寓品牌崛起固然是一线城市逐步进入存量房时代，房价进一步走高、购房门槛升级，但居住需求却无法被替代引发的资本提前布局。　　但长租公寓产品本身是高端服务式公寓与小业主公寓之间的折衷产品。与以往不同，国内投资者正在成为这一轮租赁市场的规则制造者。　　长租公寓发展迅猛　　陈劲松在世联行2015年财报《致股东信》中明确表示，“如果说过去的十年存量市场只集中在二手楼交易，那么规模高达两百万亿以上的存量资产运营、买卖、租赁和金融化，将会是房产下半场最值得关注的大市场。”　　世联行透露，此次长租公寓建设项目将投资24.8亿元，拟在经济相对发达、租房租赁需求强劲的一线、二线城市采用租赁方式建设13万间长租公寓。　　近年来攀升的房价令这类市场迎来更大机遇，核心城市的租赁市场也在水涨船高。　　上海中原市场研究部， 7月租赁市场延续交易热度，租客量较6月增长1-2成，以上班族居多。中心区域房源供给较充足，租赁成交量上升；外围区域如浦江镇、松江、嘉定等，需求量集中在地铁沿线，房源开始供不应求，租金也顺势。　　据住建部统计，目前我国通过市场租赁解决居住的总人口达到 1亿人以上，年租金已突破1万亿元。卫计委发布的《中国流动人口发展报告(2015)》显示，2014年末我国流动人口达2.53亿人，预计至2020年将增加到2.91亿人。　　全国第六次人口普查数据显示，当前国内89.5%的可出租房屋来自私人出租住宅，而在许多发达国家和地区，机构出租房源往往能占到租赁总供给的25%-30%。　　目前，白领公寓主要集中在一线城市以及发达的二线城市如成都、武汉、杭州，这些城市流动人口多，租房需求旺盛，房屋供给充裕，给青年公寓培育了很好的土壤。　　最早进入长租公寓的是房地产中介，如链家的自如寓品牌，根据链家上海自如寓品牌相关人士透露，从2011年-2016年，该品牌的客户达到了50万人。　　2016年上半年，随着“商改租”等支持性政策出台，开发商、酒店管理公司等企业相继涌入长租公寓市场，规模效应凸显。　　前瞻产业研究院在发布的报告中指出：未来公寓行业会面临整合和洗牌，现阶段强势的二房东在部分区域仍会选择做“小而美”，但随着行业的供应链和资金链相继成熟，优质公寓企业可能会选择用兼并或加盟的手段扩张自己。在2015年-2016年，公寓行业才会真正经历市场考验，真正的跨区域市场发展才能引领行业在发展中走向成熟。　　资本洼地：盘活存量　　在房地产进入存量时代的当下，更多投资方开始将目光转向这一领域。而长租公寓作为重资产，在拓展项目、改造房屋时也需要大量资金支持。　　据统计，2012年至2014年，大量长租公寓开始获得投资。2014年运营商类长租公寓数量增长最为显著，而2015年平台企业获投数量激增。　　截至目前，相关的投融资事件有50余起。27家公寓企业获投，融资总规模约合人民币60亿(未公布明确金额的投资未列入统计范围)。其中13家为平台类，14家是公寓运营商。实现亿级融资企业共7家；获投千万的企业最多，达10家。　　长租市场密集融资集中在2014年下半年至2015年上半年，2015年下半年由于国内经济增速疲态显现，公寓融资也逐渐放缓；2016年3月起逐渐回暖。2015年，一些长租公寓企业开始全国布局。　　21世纪经济报道记者不完全统计，前述投资中涉及70余家投资方，有9家参与投资了同一个企业的多轮融资。其中，华平投资、（）、IDG资本、晨兴资本参与了被投企业截至目前的全部融资阶段。　　另据21世纪经济报道记者独家获悉，魔方金服近期将披露完成新一轮融资。魔方金服成立4个月便获得3家风投机构千万级Pre-A轮融资。　　截至目前魔方金服已与8个城市的100多家品牌公寓、酒店、创客空间及地段商业地产建立合作。合作的长租公寓超20万间，发行产品总规模超过1个亿。　　前述推出高端公寓项目的高和资本，一直以来就是通过收购核心区域的商业物业，进行升级改造，再通过旗下基金自持运营，获取回报。　　高和资本执行合伙人苏鑫认为，一二线城市的存量时代已经来临，核心地段高端公寓面临产品结构的升级换代。但由于上海存量房较多，如何促进核心区域建筑的更新换代是提升其价值的关键。海德公馆作为其全国范围内首个公寓改造项目，对旧城区的改造具有重要意义。　　2012年10月，位于上海市静安区的原中华企业大厦被高和资本以7.9亿元收购。这座曾经的“亿元楼”由于租客轮换等原因纳税能力衰减。高和资本收购后通过外立面、室内公共区域、楼宇硬件等方面的提升和改造，尤其是资产管理能力的提升，使得静安高和大厦的租金从4.0元/平方米.天一跃升至7.0元-7.5元/平方米.天，被誉为当年上海写字楼市场租金增长最快的项目。
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最近7日年化
最近7日年化万亿长租公寓市场比想象更有料
　　1.链家自如寓北京项目。
　　2.青年汇上海项目。
　　3.我爱我家相寓北京项目。
早报记者 康旭互联网正在搅动房地产租赁，风口上起飞的正是。2014年被称为长租公寓元年，这一年，蘑菇公寓、优客逸家、YOU+国际青年社区等相继获得资本注资。2015年上半年，青客公寓完成从400万元、4000万元到近2亿元融资的三级跳，魔方公寓则创下融资2亿美元的行业纪录，我爱我家北京公司则在7月初启动了长租公寓新业务，世联行投资4000万元控股上海晟曜资产管理有限公司，发力租赁新市场。业内人士指出，长租公寓的火爆一方面是刚性租赁需求得不到满足，另一方面是大量闲置房源亟待升级所造成的。根据58同城中国租赁市场报告， 2013年时，仅北京、上海和深圳三地的存量房市场规模高达3000亿元。而整个中国租赁市场规模已经达到2.5元。O2O租房万亿级市场蓄势待发。两种模式传统的房屋租赁，是由房东挂牌出租房屋，租客租赁房屋，中介公司从中起到牵线搭桥的作用，一旦合约签完，中介费到手，中介公司就完成了使命。而长租公寓与普通出租住宅的区别在于，长租公寓一般都瞄准年轻群体。这些长租公司不仅仅做房屋租赁，还管着装修、物业、社区交际的事儿，而且，租赁的模式也大有不同。晟曜行总经理曹阳接受早报记者采访时表示，长租公寓主要分布在北上广等大城市，经营模式主要有两种，集中式整栋公寓和分散式公寓。“前者买下或租下整栋建筑，再进行统一装修和管理。后者是从分散的业主手中收集房源，然后配置统一的家居设备和服务。”链家自如熊林透露，整栋自如寓已经在北京经营了6幢，分散式长租公寓自如友家已经在北上深拥有10万家房源。“不同产品有不同业态，匹配不一样的房租水平，这是迎合市场所必需的。自如友家满足刚毕业的年轻人群的居住需求，通过统一设计和装修，提高居住品质，而自如寓面向中高端居住需求，围绕生活起居提供附加值服务。”我爱我家北京公司运营规划管理总监张多则认为，整栋经营的长租公寓可遇不可求 。“整栋公寓更有归属感，需要满足位置、价格、服务体系等多方面的要求，合适的供应物业并不多。”相比之下，另一种分散式公寓容易操作。上海青年汇项目负责人李航也表示，集中式公寓的优点是便于管理，品质与运营效率较高、配套设施相对更加完善，更适合向公寓社区发展。缺点是获取房源难度大、开发周期较长、并且风险也相对较大。分散式公寓的优点是获取房源难度低，扩张规模较快，缺点是管理成本相对较高。关注社交由于关注年轻群体，核心用户是年轻人，长租公寓项目呈现出社交化趋势，尤其以集中式公寓为主。自如寓集结了一批分享共同兴趣爱好的“自如客”，YOU+国际青年公寓自创立之初便定位社交型社区。“租房在国外是一种生活潮流，对于都市新青年来说，国内的租房也应是一种生活方式：独立、自由、舒适、有质感。”李航说到。北京酒仙桥将府公园自如寓设计了书吧、DIY餐吧、影音室、健身房、塑胶跑道，这些社交场所可以增加自如客之间的互动。“在自如寓，年轻租客组成各式各样的兴趣小组，比如美食爱好者聚在一起分享各自的家乡特产，当有新租客入驻，他们会自发组织迎新派对。”熊林说，这样的集体活动，让社区氛围更紧密。与此同时，一些长租公寓也对租客设置了出租门槛。比如，自如寓和自如友家都只租给40岁以下的年轻人，不能带孩子和养宠物。YOU+国际青年公寓则规定了45岁以上的不租、结婚带小孩的不租、不爱交朋友的不租。熊林解释说，制定筛选标准是为了控制租客质量，保证和谐的居住环境。同一个圈子的人住在一起，容易更快融入社区，还能增加用户黏性。盈利待考事实上，长租公寓市场的盈利前景目前尚不明朗。据悉，经营者大多每年向委托方收取相当于一个月租金的服务费，或者以设计装修后再出租的溢价为收益回报。
业内多位长租公寓负责人向记者表示，目前整个盈利状态还处于初期阶段，主要是维持整个公司体系的正常运转及新项目开发。熊林认为，只有通过良好运营，围绕租客的起居生活提供更多的附加值才能把租赁市场真正运作好。“长租公寓虽然热闹，但投入巨大，短期收益与回报不成正比，若想在这个行业长期耕耘就得探索自己的商业模式，提高管理服务和系统运营能力，与租户长期互动。”熊林补充道。曹阳则透露，目前，长租市场盈利得好坏，取决于整个房地产产业链的完善。“美国开发商会开发整栋公寓做租赁运营，国内开发商还没有广泛关注到这个领域。长期来讲，出租行业需要出现大型龙头公司来缓解住房紧张的矛盾。政策上应该得到扶持和税收优惠。不过，目前行业里还没有领头羊，因为每一家的商业模式介入点不同。”
本文来源：东方早报
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　　原创作者全雳房东东创始人3年投资基金合伙人4年上市公司高管5年资深财经记者8年公寓创业和天使投资曾成功投资尚德太阳能、聚众传媒、巴士在线、Wills 健身、晟曜行公寓等企业
　　地产大佬万科发力公寓市场，紧接着佛山、东莞、厦门、上海、西安等地万科公寓遍地开花，万科更是扬言，2017年公寓要达到15万间规模。公寓市场的风起云涌，让很早起家的魔方公寓再也坐不住了，尽管有12000多间集中式规模，但已经被万科远抛在了后面。看看几个大的公寓，自如、相寓都是10万间以上级别了，看来做大规模，不得不进分散式公寓市场！
　　早在6月份，就传出魔方要开始进军分散式市场，但是雷声大雨点小，时至今日，终有眉目，魔方已悄悄试水分散型公寓，新成立的分散式公寓事业部 由公司CEO柳佳直接负责，新品牌暂定为魔域，主要专注整租市场，在上海先起步，年底进入北京市场。
　　擅长集中式的魔方公寓，为啥要进入竞争激烈的分散公寓市场呢？
　　笔者认为，一是集中型的整栋房源属于相对稀缺资源，而且越来越少，无法支撑起魔方所要求的庞大规模，二是自如做集中式，相寓做集中式，优客逸家也开始集中式了，他们都在挑战自己的短板，那么魔方为啥不试试呢？三是整栋分散型产权的，相对适合托管和包租，操作难度比传统分散式的要低很多，魔方更会选择这样的路线，而不会走传统过于分散方式，四是公寓未来是个场景入口，一切物品都可以在家在线支付，人到公寓时购买的物品也快递公寓了，这一切最基本要素是人和房间，如果没有规模都是空谈。
　　集中式和分散式，到底是那个更赚钱？
　　从以往的二房东角度来看，分散N+2或者3更赚钱，在打击群租后，N+1基本上两年内收回投资，但是其中的风险在于分散型的租约通常只有5年，那么后一个5年面临租金快速上涨或者没有房源的问题，因此不少二房东转型运作集中式公寓，按照他们的财务测算，若10年租约，通常2年就能收回前期投资。还有个关键因素，集中型的管理成本远远低于分散型，上海一个集中型二房东目前管理800多间房，真正的管理人员都没有超过10名。
　　笔者在3月23日华创证券《万亿级房产互联平台的崛起》上演讲时就明确指出，公寓的未来是看规模，最重要的指标就是房间数和租客人数，所谓的的分散式和集中式之分，只是业态形式而已。
　　再看这些品牌公寓，无论自如、青客，魔方、优客逸家都处于投入和亏损状态，既然是亏损，也就所谓什么分散还是集中了，你跑多规模就是了！
　　看看这些照片，问了YOU+的刘昕，他觉得像是未来域的，连未来域的员工都信了，准确地告诉你，这是武汉优客逸家集中型公寓。
　　早年主打分散式的刘翔，最近也走起开发商和整栋的路线来。迅速拿下了成都和武汉的几个整栋，还配上了豪华的设计团队，按照刘翔的话说，现有大多公寓都是根据老板自己个人喜好加外包设计，像我们这样投入专门的职业化设计团队系统化研发设计产品的并不多。
　　再看看未来域，就有点奇葩了，居然在上海徐汇爱建园的整栋楼里搞了N+1模式，一般人很难理解，好好的做单套不是更简单嘛，而未来域缺把一套大户型公寓分割成3-4间，做成了别具特色的日、韩、女性三个风格，据说还没正式销售，已经被徐家汇周边的高级白领订了一半了。喜欢在设计上特立独行的王宇也认为，把整栋和分散型的产品打磨在一个楼里，这样的机会难得，也可以体现下未来域多年累积的产品理念。据悉，未来域最近也把总部迁到了上海。
　　除了以上几家，青客、上海寓见等分散式品牌公寓都纷纷介入了集中式，窝趣也在涉及几个开发商整栋分散产权的业务。
　　看来，集中式做久了，就想玩分散的，分散的做久了，就去玩集中的，建议刚入行的朋友，不要什么都做，专注一种业态开始，有了一定规模后才能有新的想法。总之，随着更多的野蛮人进入，能走多远，接下来是看你的运气和能力，真正赚钱了才能睡得更踏实！
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长租公寓市场：万亿级“房产新战场”
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正如文章开篇中提到的两个故事，长租公寓市场仍处于初级发展阶段，鱼龙混杂。多数深处其中的玩家自身的“二房东”模式一直被市场诟病，竞争亦停留在初级阶段，也就是集中在抢房源上，同区域、租金水平相仿、以品质争夺市场的“高级”肉搏战，还尚未开打。
原标题：长租公寓市场：万亿级“房产新战场”长租公寓早在2002年就来了，但现在看来，还是很新鲜。2014年9月，雷军突然进军长租公寓，他的顺为基金联合联创策源投资YOU+公寓1亿人民币，“小米公寓”让“长租公寓”这个概念突然就火起来了。2015年夏天，研究概念居住空间的王戈宏终于带着新派公寓出现，让业界又是惊艳了一把。链家的自如公寓、万科的泊寓、魔方集团的魔尔公寓、旭辉领寓国际社区在这两年迅速出现，这是挂在风口上的猪，还是一场刚刚拉开序幕的万亿级战争？长租房的故事清晨6点半，通州。冬天的北京还是一片漆黑，卡夫蹑手蹑脚地起床了。他打开与女友共住的房间门，同屋的另一位租客照例没起。卡夫溜进小厨房里开始为他和女友一天的早饭、午饭忙乎。这并不是一个普通合租房里发生的场景，因为在稍后大家都出门上班之后，保洁阿姨会拿着大串钥匙打开每一个房间的房门开始打扫。这是一栋被改造过的老旧公寓楼，经营者是一家不知名的小公司，因为连住在里面的住户转身就会忘记，公寓外也没有挂着时髦的招牌。卡夫说，他们租住的公寓是一个两室一厅，两个房间面积差别不大，他和女友住的那间大约是12平米左右，一个月租金1500元，月付，保洁阿姨每天都会来打扫一次。这个公寓的好处是，可以做饭，他们能为此省不少钱。“那种满地铁做广告，装修得花里胡哨的时尚公寓我们才不去住，又贵又不实用，一个月好几千我还住那种地方？现在这个还行，尽管也不算便宜，但至少实用。”卡夫对那些“高大上”的长租公寓不屑一顾。另一个重新回归传统租赁——在网上幸运地找到房东，每月花3300元在西南三环租了一室一厅的龙艺，回想起2016年刚去苏州街YOU+公寓的场景，情绪要复杂得多：那是三座黑色的楼围成一个院落，走进去能看到一个UberStation车站立在门边。正门没有一般居民楼的门禁，产品经理设计了一个秘密按钮，只要知道在哪儿，按一下就能打开正门。但进去之后还是需要刷一次门禁，龙艺说，这么做是为了让租户感觉这是个熟人社区，大家共享一个小秘密。找房看房，在微信号里预约，12个小时内会有YOU+“管家”响应，需要这么长时间是因为有个筛选过程。你需要提供的信息包括：姓名、年龄、学历、收入、所在行业、职位、兴趣爱好、想要的房型、预计居住时间以及个人专长。据说为了保证住户社交的质量，YOU+家有“三不租原则”：超过45岁的不租、结婚带小孩的不租、不爱交朋友的不租。早些时候YOU+公寓还强调过参与社区活动少于一定频次会被“清退”的原则。这里一个典型的单人间不到30平方米，红色的墙壁、黑色的暖气片，床悬在空中、下方是一张写字台，就像大学宿舍一样。带淋浴的独立洗手间、门口还就着小沙发和吧台开辟了一块3平米的会客区。房租每月支付，可以在手机上完成。这就是一个典型的经过改造的长租公寓。至于房租，龙艺哼了一声，一个月加上水电费差不多得5000元。“我是昏了头了，这就是为装X付出的代价？30平米要啥没啥，还这么贵，东西多一点就住不了了。”长租公寓为什么会热有别于传统租赁市场与二房东模式的长租公寓，这两年大热，一方面因为资本市场的青睐，一方面也是对传统租赁市场的一种补充；从去库存的角度看，一部分库存变身长租公寓，也是一件得利的事。尤其是在日，在中央财经领导小组第十四次会议要求，规范住房租赁市场和抑制房地产泡沫，是实现住有所居的重大民生工程。要准确把握住房的居住属性，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求。租赁市场这块巨大的蛋糕，既然已经被监管层提倡，自然就不能只留给传统市场独食，土地市场的结构调整也能明显看到政府在发展租赁市场的一些态度——2016年年底时拍出的那块由万科100%自持的土地，无疑是一个先兆。这个被资本与诸多房企看好的租赁市场，被称为具有万亿元的规模。深深吸引着新入者的加入，而这个市场，恰好还没有出现寡头。进入者不少，一场混战已经拉开序幕。公开资料显示，目前除了万科，龙湖、招商、旭辉、远洋、阳光城等多家房企均已开展长租公寓业务。房地产市场的持续调控，使得越来越多房企寻找更多出路，长租公寓或者是房企们找到的机会点。“但有些房企做公寓跟公寓公司做公寓完全是不同的思路，客单价通常在四五千元以上，空置率通常在百分之三四十。”链家研究院院长杨现领说。房企如果要把长租公寓作为一项业务长期开展下去，盈利是必须考虑的问题。正如文章开篇中提到的两个故事，长租公寓市场仍处于初级发展阶段，鱼龙混杂。多数深处其中的玩家自身的“二房东”模式一直被市场诟病，竞争亦停留在初级阶段，也就是集中在抢房源上，同区域、租金水平相仿、以品质争夺市场的“高级”肉搏战，还尚未开打。2017年，品牌公寓运营商、涉猎长租公寓的房企和中介将在各自领域中决出座位排名，品牌输出、产品细分上或有大动作。其实，长租公寓的大戏在2017年才刚刚开始。存量房的变身抢房源，多数是从存量房开始的。杨现领给出一组数据：2016年，全国二手房买卖交易额预计在5万亿元左右，新房交易额则在10万亿元左右，二者相加高达15万亿元，相当于美国市场的2.5倍，日本市场的12.5倍。这一“15万亿元”的数据在2008年则是3万亿元，其中，二手房增长最快，翻了10倍（2008年，二手房交易额不足5000亿元）。杨现领还指出，2016年，二手房租赁交易规模大概在1.1万亿-1.5万亿左右。全年二手房的买卖和租赁交易总额超过6万亿元。显然，存量房市场正在加速奔跑，尤其是在一线城市。若以二手房交易量超过新房交易量作为进入存量房时代的判断条件，譬如在已步入存量房时代的北京市场，思源地产数据显示，2016年二手住宅与纯商品住宅比为5.7：1；2015年二手住宅与纯商品住宅比为3.7：1，比例提升2.0。更何况，还有新生力量加速进场。2016年11月，北京市土地100%自持出让程序意味着在政策引导下开发商从单纯的出售获利转为长期持有当“房东”。这股新房市场的租赁潮起，无疑将加剧存量房市场的竞争。面对游戏规则的改变，开发商也需要从“限房价、竞地价、需自持面积”的限制中另辟蹊径，长租公寓成了一个方向。在伟业我爱我家集团副总裁胡景晖看来，这样的变化虽然稍显猝不及防，但拍地模式的改变，将增加北京楼市租赁房源的供应量，变相丰富市场上的租赁产品。特别是“现如今，如何能够在可承担的租金范围内住得好一点，是租客们考虑的重要因素。品质租赁需求正在快速增长，而相应的供给却严重不足。”杨现领指出。而那些高大上的长租公寓们，刚好给存量房多了一个变身的机会。杨现领也分析道，长租公寓运营方的成本最主要还是房源成本，即交给业主的房租的成本。判断一个行业具不具备长期盈利的能力，关键看成本结构，今天这个行业的成本结构确实有一定不合理的因素，就是房租占比太高，有的企业占到百分之七八十，集中式公寓大概占百分之五六十。“一般情况下，房租占比越高，运营效率提升的空间越小，你怎么提升都没用，因为房租是要支出的。集中式公寓相对好一点，对于分散式运营者来说盈利更难，可能需要到了二三十万间规模的时候，才发现有盈利能力。”杨现领补充道，这种情况下，怎么样控制成本、能够提升运营效率就很重要。这是个正在为房企与资本们发力长租公寓而遇到的最核心问题，解决了，才能跑赢传统租赁市场，实现持续盈利。尽管有不少人抱持悲观态度，但不可否认的是，这的确是一只到了风口的猪，风来了，但猪要怎么才能飞起来，仍需等待。文/李清妍
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灯谜猜猜猜，“元旦过生日”，打一城市名称？
对啦，马上看美图~
答对才能看美图哦~
不对，再猜猜呗~政策利好长租市场扩容(图)_网易新闻
政策利好长租市场扩容(图)
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（原标题：政策利好长租市场扩容(图)）
魔方生活服务集团CEO柳佳。受访者供图　　近日，魔方公寓刚刚完成C轮近3亿美元融资。本轮领投方为中航信托，B轮投资方美国华平集团参与跟投。据悉，这也是迄今为止长租公寓领域最大的一笔投资，目前魔方公寓估值将超过10亿美元，逐渐展现出行业独角兽的潜力。
　　长租公寓市场是个被人口红利催生出来的万亿级市场，而就在近期出台的新政无疑给其市场再添一把“旺火”。5月初，国务院常务会议决定，培育和发展住房租赁市场的措施，推进新型城镇化满足群众住房需求。会议指出，实行购租并举，发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容。
　　魔方公寓CEO柳佳接受南方日报采访时表示，一系列房屋新政都以鼓励租赁市场发展为主要方向，公寓运营商们信心倍增。“按照中国超过2亿的流动人口来计算，中国租赁市场的规模将能超过万亿。长租公寓租房需求及市场规模会继续扩大，尤其在一线及二线城市。”
　　据悉，目前魔方公寓总门店150家左右，其中接近30家在广州。柳佳透露，今年计划将广州的门店扩展到50—60家。
　　●南方日报记者 彭琳 实习生 刘笑雪
　　起步单项目年投资回报逾20%
　　早在2009年，长租公寓的业态形成时期，魔方公寓就开始布局长租市场。在乱象丛生的传统租房市场下，魔方率先为供需双方建立有效链接，带来了去中介化、透明化、标准化的租住模式，为年轻租房群体提供了长期独立居住的租住解决方案。
　　不同于其他公寓项目盈利不佳，魔方公寓从创业初期就实现了盈利。柳佳告诉记者，新建项目之前公司都会仔细做预算，如果不能实现盈利则不会开发。
　　据她透露，魔方全年平均入住率超过95%，良好的盈利能力保证了每个门店都具有良好的投资回报率，单个项目年投资回报可达20%-30%。不同于传统的房屋租赁，魔方专注成本管控，通过自有渠道销售超过50%。
　　”此外，规模效应带来的优势也不可小觑。”柳佳表示，按照魔方今年新增200家门店的计划，全年新改造面积将超过120万平方米，而运用成熟的供应链管理进行统一批量采购，能有效降低改造环节中的各项成本。这些都得益于魔方高效的运营体系和管理方式。她表示，魔方一直注重运营体系的搭建，包括整合一支在房产销售、中介服务、物业管理、连锁酒店等行业有丰富管理经验的多元化专业管理团队。
　　据了解，魔方的标准化产品的单间造价成本为5万元左右，相比非规模化和非标准化打造的公寓产品要低25%。另外，公寓管理系统的运用也在最大程度上减少了运营成本，能使得原有剪刀差的利润空间增大。
　　谈及为何受到投资人的青睐，柳佳认为基于供需两端的考虑。从需求端来讲，租房市场规模不断扩大。在许多城市尤其是一线城市，年轻人买房年龄逐年推后，上海的平均买房年龄甚至超过35岁。而从供给端来看，过去商业地产井喷阶段带来结构性失衡，人均商业地产面积过剩，地产开发商需要分类运营商为商业地产提供运营方案，以提供去库存的解决方案。
　　不过，柳佳也坦言，刚进入行业时也遇到过一些困惑，包括对政策认知不足以及产品设计等问题。
　　最初，魔方努力将房源产品做成标准化模式。但后来发现行不通，因为人与人之间、区域与区域之间的区别是客观存在的。为了解决这个问题，魔方在南京工业园区研发中心将标准化产品进行模块化处理，从快速总结客户需求，实现产品迭代。
　　转型多品牌切入细分市场
　　在C轮融资发布会上，CEO柳佳宣布了以多品牌进军租赁细分市场的战略计划，并随之推出了中高端公寓和企业公寓这两个代表着不同细分市场的公寓产品。这意味着，多年深耕白领租赁市场的魔方将为更多人群提供租住解决方案。
　　据了解，魔方的中高端公寓是一个介于白领公寓和高级服务式公寓的轻奢产品，它不仅填补了这一细分市场的空白，更以一个新的价格区间来迎合作为潜在客户群的精英人士的租住需求。而在同期推出的企业公寓又解决了企业基层员工的租住问题。
　　为何此时提出多品牌运营？柳佳向记者回应称转型战略核心在于利用魔方公寓、中高端公寓和企业公寓切入租赁细分市场，这是基于对市场现状的判断。在致力于为青年白领提供长期独立居住解决方案的这几年中，魔方越来越关注到租赁人群的特殊性和租住需求的多样性。因此，在白领公寓的基础上衍生出更丰富的产品类型很有必要。
　　“我们了解，现在很多外企的成本管控越来越严，企业高管的租房补贴已经由原来的2万-3万元降至1万-1.5万元，而市场上并没有太多针对这类价格区间的高端公寓。”柳佳进一步解释，因此魔方适时地推出了中高端公寓，这是介于白领公寓和高级服务式公寓的轻奢产品，租金为元/月，它不仅填补了这一细分市场的空白，以超前的生活理念和多元化服务配套来迎合精英人士的租住需求。此外，魔方的企业公寓也不同于城市周边的产业园区宿舍，它提供的是一种城市中心集体租住方案。
　　目前市场上，除魔方公寓外，类似的品牌还有包括青客公寓、YOU+公寓、优客逸家等品牌。而近两年来，传统地产商也瞄准了长租公寓市场。2015年开始，万科以“万科驿”为品牌，在公寓市场规模扩张，计划至2017年拥有15万间万科驿公寓。此外，包括绿城，花样年、嘉华、阳光城、招商地产商都已经开始进行试水。
　　谈及是否担心地产巨头进入租房市场，柳佳表示并不担心，个人认为地产巨头进入租房市场的可能性较小。由于DNA基因不同，地产开发商融资成本高，如果进入租房市场出租运营所得利润还不够银行贷款。此外，地产商的选址都是由市中心向外围扩散，目前一线城市市中心很难拿到地，而在偏远地区的地块建成的商品房不太能够吸引有租房需求的客户。
　　发展寻找增值服务新盈利点
　　近期出台的新政无疑给租赁市场再添一把“旺火”。5月4日，国务院常务会议决定，培育和发展住房租赁市场的措施，推进新型城镇化满足群众住房需求。会议指出，实行购租并举，发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容。
　　柳佳表示，房屋新政都以鼓励租赁市场发展为主要方向，公寓运营商们信心倍增。“按照中国超过2亿的流动人口来计算，中国租赁市场的规模将能超过万亿。长租公寓租房需求及市场规模会继续扩大，尤其在一线及二线城市。”
　　政策利好，带来长租房屋市场规模扩容。魔方公寓前瞻性看到了大方向，从2015年开始便启动了公寓+战略。据悉，魔方公寓围绕着衣食住行，合理整合各类生活服务资源，为住户提供了出行、工作、消费、娱乐、旅游等一系列增值服务，打造了一个以公寓为核心的生活服务平台，构建了全新的租住生态圈。目前，公寓增值服务正成为魔方的一个新盈利增长点。
　　据柳佳透露，魔方公寓现在可以提供快递、洗衣、保洁、软装修、维修等增值服务，未来可能提供租户餐饮解决方案。“所有的住户都是APP用户，可以通过APP直接缴纳房租，未来软件的应用性将更广。”
　　另外值得一提的是，时下越来越多的房屋租赁与金融产品相结合，魔方公寓也不例外。此前有报道指出，中航信托投资为投资魔方中国发行了一只信托产品。
　　对此，柳佳回应称目前中航信托是以股权形式投资，但未来不排除魔方公寓资产证券化的可能。与中航信托合作，希望获得资本支持只是一部分，更多的是希望借助资本的血缘关系进行下一步合作，比如利用信托公司资金成本低的优势共同成立产业基金。
　　中投顾问房地产行业研究员殷旭飞分析认为，房屋租赁行业与金融业联系密切，魔方公寓研发金融产品具有先天优势，金融产品的研发拓宽了魔方公寓融资渠道，也为公司业务扩张提供了资金支持。对于公寓运营商而言，拿房源、装修、业务扩张等方面都需要大量资金支撑，对于租客而言，也有小额消费贷款需求，未来长租市场与金融结合的发展前景广阔。
　　“中国流动人口数量超过2亿，数字背后是庞大的租房需求，潜在市场空间广阔，中国长租公寓将是一个万亿级市场。”殷旭飞表示，长租公寓虽然很早就已经存在，但真正取得全面发展是在2012年之后。当前我国长租公寓市场进入快速发展阶段，随着租房市场加速拥抱互联网，长租公寓行业发展有望再升级。
　　投资人点评
　　看好魔方稳健的发展增速
　　长租公寓现在是站在风口上的行业，它的兴起一方面顺应了市场的需求，一方面也是借助了政策的东风。2015年中央经济会议中提出要建立“购租并举”的住房制度，加快发展专业化住房租赁市场，并鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。
　　作为集中式长租公寓行业的开拓者，魔方公寓一直不断在产品、服务和规模上实现自我突破，并引领这个行业走向标准化。魔方稳健的发展增速和长期不变的规范经营，使得其增值空间令人看好，为中航信托的中长期投资计划打下了良好基础。
　　——中航信托总经理 姚江涛
　　第三方点评
　　高占有率、轻资产是核心竞争力
　　魔方公寓获得资本市场青睐一方面是由于随着相关政策的推出或落地，长租公寓市场将会进一步扩容，行业发展前景可观；另一方面魔方公寓市场占有率在整个公寓长租行业中高居首位，投资者看好其未来发展潜力。与其他竞品相比，魔方公寓的核心竞争力在于其轻资产运营模式。
　　——中投顾问房地产行业研究员 殷旭飞
本文来源：南方日报
责任编辑：王晓易_NE0011
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