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商住两用房购买攻略综述
由于商住两用房独特的特点，包括商住两用房的产权、商住两用房税费等尤其是各个城市限购的政策发布，商住两用房由此得到了更多购房者的关注，但是商住两用房与普通住宅比起来有优点也有缺点，这些关于商住两用房的知识你都清楚吗？
了解了商住两用房的更多知识，有助于想购房商住两用房的购房者更加针对性的购买房屋。
本期专题小编详细解答商住两用房的内容，包括什么是商住两用房、商住两用房产权，商住两用房缺点、商住两用房税费以及商住两用房常见问题等内容。让购房者轻松了解商住两用房的知识，买到称心如意的房屋。
商住两用房产权
什么是商住两用房
“商住两用房”，从名字上看，就是既能办公又可以居住的一种产品，但在建筑术语中没有这种称谓，这只是销售方根据市场行情和产品的功能来定义的一个不规范的俗称。
"商住两用"一般是土地用途的概念，即某地块既可以进行商业房屋开发，也可以进行住宅开发。但是建设工程完成后具体到房屋的用途，要么属于商业房屋，要么属于住宅，并不存在商住两用房的法律概念。如果开发商说楼房是"商住两用"的，则很可能是：同一幢楼部分是商业的(比较多的是裙房和下面的楼层)，部分是住宅的。房产证的用途写着商品住宅，就是住宅房;未写明商品住宅的也有可能是酒店式公寓、单身公寓等商务办公房。商务办公房与住宅还是有很大区别的。
商住两用房产权
商住两用房产权
商住楼是指这个楼的使用性质是商、住两用，商住楼一般是底层为商场、商店、商务，其余为住宅的综合性大楼。商住楼的土地使用性质为综合用地，根据国家土地法规定，综合土地的使用权年限为50年。
买房时的注意事项，其中重要的一条就是，看开发商明示的五证。五证是指《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》(或《商品房销售许可证》)。
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二行规定：土地使用权出让年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。”
相关专家也介绍：50年商住两用房产权住宅与普通住宅项目的不同：主要以下五点主要区别：
一、未来使用费用不确定。前者如按公建用途规定，他的水、电、暖等使用费用都将采取商用价格。所以，对于购房者应该在购房时询问清楚。目前，开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施，能按民用价格缴纳。
二、相关税费的差异。普通住宅项目初次购买和未来转让时契税为1.5%，而商住两用房50年产权的住宅，其契税按3%缴纳。
三、贷款条件的限制。购买此类房屋大多不能申请公积金贷款，但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到。另50年产权或者40年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能得到五成或六成按揭。
四、建设标准不同。如果按照公建相关要求，前者的人防和消防等建设标准较高，对开发商而言，成本将提高。
商住两用房缺点
购买商住两用房是目前解决买房限制条件多这一问题的可选方案之一，但是仔细分析起来也不乏缺点。
商住两用房缺点一：首付高，贷款利率高
国家有关规定要求对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款的首付成数提高，而商业用房的贷款要求是：期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，这样就比普通住宅多了将近30%的利息。 同时，商住两用房和商业立项相同，住房公积金也是仅可提取、不可用于支付此类项目的贷款，这对一些买主也会造成不便。
商住两用房缺点二：物业费、水电费高
生活成本增加，商住两用房房源的物业管理费较之于住宅类商品房会高出不少，李小姐购买的这处楼盘为3.5元/平方米/月。同时出于商用安全的角度考虑，不少两用房项目的全部、或是部分禁用燃气;再者，水电费标准也较其他住宅类小区贵，如果算下来自住的话生活成本势必会大大增加。
商住两用房缺点三：土地使用权期限较短
商住两用房并非如住宅类房源那样土地使用权期限70年，而仅为50年。 同样买来自住，可使用权却比别人差了20年，这让人心里难免不舒服。但有专家就表示，由于实施土地出让制度时间不长，目前尚没有土地使用权期限到期的情况，也就没有先例可以参考。
不过《物权法》规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”可以明确的是，土地出让是有偿的，土地使用权到期后如要继续使用则需提出申请并缴纳土地出让金。
商住两用房税费
商住两用房的税费如何计算
一、商住两用房税费买房人应缴纳税费：
1、 契税：房款的1.5% (面积在144平米以上的需要缴纳3%，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%)
2、 交易费：3元/平方米
3、 测绘费：按各区具体规定
4、 权属登记费及取证费：按各区具体规定，一般情况是在200元内。
二、 商住两用房税费卖房人应缴纳税费：
1、 交易费：3元/平方米
2、 营业税：差价*5.5%(房产证未满5年的)
3、 个人所得税:房产交易盈利部分的20%或者房款的1%(房产证满5年并且是住房的可以免除)
4、土地出让金：比较复杂不列举(非住房性房产必须要缴纳的)
商住两用房税费之商铺
商住两用房税费买家
买家契税=3%成交价;另外还有交易手续费=0.5%成交价;印花税=0.05%成交价。
商住两用房税费卖家
卖家出售的时候，商铺不论年限，都要交纳以下几种税费：
1.营业税及附加，税费为差额的5.55%;
2. 土地增值税，税费为差额扣除相关费用后的30%-60%(按差额比率不同累进计算)
(1)增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%;
(2)增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%;
(3)增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%;
(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
3. 个人所得税，税费为净收入的20%。
购买商住两用房常见问题
自限购令实施以来，打着“低价”、不限购”标签的商住两用房开始走红市场。商住两用房的出现让很多尚无购房资格的刚需族看到了新希望。不过淘房网专家提醒购房者，在购买商住两用房的时候一定要搞清下面6个常识问题。
Q1.商住两用房限购限贷吗?
房子不限购，也不受房贷限制，不过这种房子不能享受普通商品住宅的税费优惠;贷款期限一般不超过10年，首付高一些，50%左右，且不能申请公积金贷款。
Q2.购买过商用房，再买普通商品房算首套房吗?
根据当前政策，对商业性质房产不限贷，因此如果购房者原先购买的公寓属于酒店式公寓，产权只有40年或50年，那么再购买一套普通住宅的话，可以享受首套的首付和利率。
Q4.商住两用房与普通商品房生活费用计算上会有什么区别?
很多商住两用房的电价、水价、物业费等都按照商业标准收取，水电费基本上是民用水电费的两倍，且没有燃气，维护成本较高。商业项目的配套、绿化无法与住宅项目相比。
Q5.商住两用房使用年限是多少年?
普通住宅的住宅用地使用年限为70年，而商住两用房用地的使用年限是40年(有部分可能是50年)。
Q6.商住两用房到期后可以续期吗?
按照《物权法》的规定，住宅70年之后可以自动续期;而对于商业项目土地，使用期限一般是40年。《物权法》对此类土地到期后的续期规定不太清晰。也就是说，居住用地到期后可以自动续期，而商业用地则不行。
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举报电话： 举报邮箱：买商住两用的房子可以提取住房公积金吗？
买商住两用的房子可以提取住房公积金吗？
就是楼下做店面，楼上住人的那种。还有我已有一套房子，但一次性交清，贷款利率不会上调吧？
如果都是按居住买的房，应该是可以提取住房公积金的，具体还是咨询当地住房公积金单位。
请遵守网上公德，勿发布广告信息
相关问答：
住宅部分可以提取住房公积金！& 买商住两用房，能提取住房公积金吗
买商住两用房，能提取住房公积金吗
小学五年级
买商住两用房，能提取住房公积金吗
大爱！大爱！求亲给链接！感激！
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你有慧眼！跪求宝贝出处，不胜感激
好喜欢你的宝贝！方便告知购买地址吗？谢谢啦！
偶像！能给我这个宝贝的链接吗？太喜欢了！感激涕零！
你的帖子简直太棒了！希望得到这个宝贝的购买地址！万分感谢！
回复到本帖
小学五年级
最近看了几套房，一手、二手的都有，目前的政策下，我能买的也只有商住两用房，但我是用于自住的，租房的生活过够了，真的很想有个属于自己的家。商业贷款，5成首付，10年内还款，这些我都接受了，算上住房公积金里，资金真是紧张的不能再紧张。但是商住两用房能提取住房公积金吗，为此我咨询过中介和住房公积金管理处，得到的答案各异，坛子里的高人指点下，用于自住的商住两用房能提取住房公积金吗？
小学六年级
可以的，我买的就是商住两用的，已经提过好几次了。
高中一年级
可以 我已经提过了
初中三年级
可以的，我买的就是商住两用的，
小学五年级
谢谢亲们，为了这件事，我昨日纠结了一天，好像新政之后管理的更严了，我以为我的安家梦就此破灭，失望的很，再接再厉，努力ing
小学五年级
@的帖子 亲，再问一下，商住两用的房本上是不是会注明：商用，这样的话提取的时候还要提供哪些证明吗？第一次购房的菜鸟，表笑我
初中一年级
我也有楼主一样的问题啊？刚看楼上有人说可以，但我问过我们公司管薪酬福利的人，说不可以啊 ？
提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽，只有管理员可见
小学五年级
@的帖子 这也太不靠谱了吧，没买房也能提
为这个我特意问了住房公积金管理处和中介，管理处说只要注明是商用就不能提取，除非住建部提供许可，中介的说法各异了，我迷茫中
小学五年级
求高人指点
小学四年级
我也又同样的困惑，求达人的指教，跪谢！！
提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽，只有管理员可见
大学一年级
引用:原帖由 lhcomic 于
16:20 发表
可以 我已经提过了 :你是怎么取出来的呀？？用改合同吗？
显示全部签名
大学一年级
引用:原帖由 花冲 于
16:36 发表
可以的，我买的就是商住两用的， :你是怎么取出来的呀？？用改合同吗？
显示全部签名
博士一年级
引用:原帖由 玻璃心513 于
11:41 发表
我也有楼主一样的问题啊？刚看楼上有人说可以，但我问过我们公司管薪酬福利的人，说不可以啊 ？ :我也问了 也说不行！
大学二年级
我也刚买了，
小学五年级
刚买的亲，说一下能提取吗
初中三年级
以前可以，现在好像不行了。
我是09年办的提取，当时是可以的。
高中一年级
不用 正常提
大学二年级
没问题　可以提　　　　　　　　　　　　　　　　
显示全部签名
朋友卖房 房山2居南北通透板楼 92平米100万（大产权，不限购，无需社保或北京市户口）。
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