查看: 1737|回复: 11
在万达广场旁边买个30平米的小公寓投资靠谱吗
发表于 16-10-5 11:23
[发自移动版]
30平米的，买来出租，有前景吗，大概二十六七万左右拿下
发表于 16-10-5 12:56
发表于 16-10-5 13:03
发表于 16-10-5 13:25
商住的投资要慎重，没有学区不能落户，产权50年。。。
发表于 16-10-5 13:35
不如&&学区房，装修下 拎包入住
房租 基本能抵上房贷了
发表于 16-10-5 13:40
公寓的水电物业费高、不能落户、没有学位、50年产权，其价值远不如同地段、同价位的商品房
发表于 16-10-5 13:41
此类公寓的价格至少应该低于附近商品房的30%以上才能稍微考虑下
发表于 16-10-5 13:54
[发自移动版]
马上有钱 发表于 16-10-5 13:41
此类公寓的价格至少应该低于附近商品房的30%以上才能稍微考虑下
开发商说是70年啊，不是商用，就是自住的
发表于 16-10-5 13:56
发表于 16-10-5 13:56
开发商说是70年啊，不是商用，就是自住的
如果真是商品房而不是开发商忽悠的话，那可以考虑。
发表于 16-10-5 14:07
30平，买来当临时炮房用可以
头像被屏蔽
发表于 16-10-5 17:40
提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽
GMT+8, 17-2-8 12:18
Powered by Discuz!在限购、限价、限签的大环境下，商业地产成为新的置业热点，尤其是面积小总价低的公寓产品，更受到了众多投资者的追捧。
而近日，广州的公寓市场供应也开始放量，除了向来备受瞩目的珠江新城、海珠滨江东岸等市中心公寓热地，番禺、花都、增城等郊区，也都有商用公寓项目上市，给投资客带来更多的选择。
在限购、限价、限签的大环境下，商业地产成为新的置业热点。无论是公寓、商铺还是写字楼，广州楼市上最活跃的无一例外都是小户型、低总价产品。专家表示，&投资刚需&已成为目前开发商亟待挖掘的潜在客群，他们将是目前商业市场上的购房主力军。 【】
&新国五条&20%个税迟迟未见实质进展，&限售&、&限价&新政却不期而来。虽然商用物业不是政府的重点调控对象，但受预售证审批从严影响，不少项目将至少要推到六七月份才能上市。 【】
番禺新城核心地区的商务区将被打造成&广州市商业次中心&，在此契机下，华南板块的房企看到了商机，纷纷推出大批的商业公寓。究竟这些商业公寓有多大的投资价值？ 【】
网易购房直通车报名：
网易直通车免费上门接送看房 购房即减20万
网易购房直通车 是网易房产打造、免费为网易网友提供的舒适看房、放心买房的一站式贴心服务，全年运营。网易网友可以拨打 400- 直接预约（工作日内），也可以登陆网易房产频道（任何时段），在您中意的楼盘项目页面填写报名相关信息，即可享受免费专属车辆接送看房、专业的全程置业导购的增值服务 。【】
公寓投资5大秘笈
秘笈1：首选旺地
有钱租商务公寓的人，会更注重公寓周边配套和交通，比如是否靠近地铁，周边是否有便利店、超市、丰富的食肆和商场等。目前投资回报率最高的商业公寓集中在天河北和珠江新城。尽管价格相对会很高，但可预期的租金也会很高。
秘笈2：看物管和开发商
由于管理费、水电费远比普遍住宅要高，而这部分成本又往往要摊入租客的租金中，即相对于同地段的住宅，公寓每平方米的租金必然要高于附近的住宅，业主才&有数为&。对于租客而言，如果不能提供贴心的物业管理服务、良好的安防环境和先进的配套设备，他们何不选择住宅小区呢。
秘笈3：最好配齐家具家电
投资客之所以买公寓型产品，也有一方面是因为这类产品有基本装修，不必太费心机搞装修。如果公寓的装修是由设计师精心打造，再配齐家具家电，就更利于吸引高端租客。一位从海外留学归来的单身精英表示，在广州想找装修比较有品位的房子有点困难，业主自行装修的房子不是过分奢华就是太过粗糙。
秘笈4：看区域规划前景
一些位于未来商务区的公寓产品，由于配套交通以及产业还没成熟，价格会相对低廉。但购买前一定要先研究区域规划，比如产业支持、地铁、是否有足够的高端租赁群体等，还要耐得住寂寞。
秘笈5：不太讲究楼层朝向
如果在资金有限的情况下，是选好朝向、高楼层呢，还是买差朝向、低楼层单位？其实公寓租客对楼层朝向并不十分敏感，尽管靓单位的租金会比差的要高，但差异并不大。在资金有限的情况下，宁愿选择便宜的产品，回报率可能会更高。此外，高端商务客对房间的大小不会太在意。
目前公寓投资回报率仅3%-5%
值得留意的是，公寓产品的物业管理费、水电费都会比住宅要高，而且由于现在公寓产品整体供应量比较大，投资公寓产品只能使投资者获得较稳定的投资回报，但这种投资回报率未必会高过将资金放银行存定期。
根据粗略的回报率计算公式：租金回报率=（月租金&12）&购买房屋总价。中介人士的投资分析显示，现在各个地段的公寓租金回报率仅有3%~5%，甚至低过两年定期存款利率，仅有少数能高于5年存款利率。如果投资新兴的商务区，则投资者还需耐得住&守业&寂寞，做好头几年投资回报率不会很理想的思想准备。不过，绝大多数公寓产品投资者仍是将希望放在未来物业的升值前景，而不仅仅是租金回报上。
投资商用公寓提防五大风险
■ 土地使用年限缩短
　　商用公寓的土地使用性质上大多属于&商场&或写字楼、酒店性质。相比住宅性质用地使用年限有70年，这类商用公寓因其类别不同土地使用年限为40至50年不等。而商用公寓年限到期后需补高额地价才能继续使用。
■ 高税费转手交易难
　　 根据政策，住宅二手交易可免收土地增值税，但商用公寓交易不能免收。土地增值税的征收一般按出让土地增值额的高低实行四级超率累进税率，即按增值额的高低，对增值部分征收30%-60%的税费。此外，还需按物业交易总价征收5.5%的营业税。各项税费加起来，通常达到物业交易总价的10%-14%。也就是说，卖出100万元的商用公寓，交易时各种税费就要10万-14万元。高额税费将增加商用公寓转手交易的难度。
■ 房贷利率高、年限短
　　虽然商用公寓不受住宅限购令、限贷令影响，但因为是商用性质物业，只能获批最高五成、最长10年期的贷款（住宅可获最长30年、最多七成的贷款），而且不能申请利率较低的公积金房贷。目前，商用项目贷款利率被提高到基准利率的1.1倍-1.3倍，而住宅贷款利率多是提高1.1倍。
■ 管理费水电费更贵
　　目前广州商业物业用水收费标准为4.11元/立方米，用电收费标准为0.9885元/度，但住宅物业的用水加污水处理费收费标准为2.22元/立方米，用电收费标准仅为0.61元/度。另外，商用公寓的管理费一般都要2.8-10元/平方米/月，比普通住宅1-3.8元/平方米/月价格要高得多。
■ 不能入户、无学位
　　购买商用公寓是不能入户的。虽然不少商用公寓地处广州市中心，附近还有名校，但因不能落户也无法入读学校。这对一向以名校学位优势备受市场宠爱的老城区物业来说，其后期升值潜力将大打折扣。
广州热门商用公寓推荐
佛奥广场预计将在近期推出33-109㎡珍稀户型，现正接受登记，
预计售价元/㎡，带9000元/㎡的酒店式装修交楼，附送家私家电，拎包可入住，总货量280多套。
可逸江畔预计6月初推出二期小户型酒店式SO&H&O公寓单位，户型为45-60㎡单间、90-110㎡1-2房，商业产权，不限购不限贷，目前已接受登记，价格待定。
敏捷上品公馆在售53、58㎡LOFT复式公寓，层高4.5米，毛坯均价13000元/㎡。
该盘地处市桥居住中心，经新光快速5分钟连接万博CBD、南站经济圈、汉溪长隆休闲服务区三大经济圈。
敏捷海大大厦预计在本月开盘，首批单位以58-98㎡的&百变LOFT&公寓及20-252㎡的临街旺铺为主，目前认筹可享受9.5折优惠。项目位于番禺新城，地处番禺万博CBD核心商圈
亚运源筑产品包括45-78㎡的ibox魔法复式产品，以及64㎡的平层两房。
楼盘为租赁性质，租约可持续长达35年之久，总体费用只要30多万，投资自住均可 。
绿地滨江汇现推37-129㎡一线江景soho小户，附赠3800元/&㎡装修，2万/㎡起 。此外项目还有30-50㎡一线临江旺铺，
二层商铺仅2万多，一层商铺也仅5万多每平米。
万科欧泊D1&栋公寓单位将于近期推出，公寓单位位于售楼部上方，朝向为东向或西向，户型为40㎡单间和70㎡一房一厅单位，预计售价为18000元/㎡以上，目前&公寓样板间已经对外开放。
天銮推南向一线江岸楼王，产品分布在A1、A7两栋一线临江楼宇内，为242-258㎡四房双套奢华户型，与热销的488㎡&主席行宫&共享南向一线珠江盛景，均价60000元/㎡，带豪华装修。
富力金港城推
ihome公寓产品
，面积包括45、84、102㎡单间至三房公寓，均价6800元/㎡起，带2000元/㎡的精装修，不限购不限贷，首付十余万起
，即可晋身成为房东
南沙创鸿汇预计6月开盘，首推306套商业公寓，层高4.5米，面积46-66㎡不等，售价待定。据悉，项目由3栋高层洋房、1栋LOFT商务公寓和商铺组成。
奥园养生广场推出三期公寓和商铺产品，户型包括36㎡单身公寓、50-57㎡一房和80-87㎡两房，毛坯均价元/㎡，西南、东北朝向，两房户型厨房带明火功能，实用率高达80%。
敏捷华美国际
位于番禺区大石南大路，长隆度假区北门
，预计今年7月份开盘发售，首推600多套34-101㎡平层以及LOFT商务公寓。此外60㎡左右5米挑高的商铺，也将于首期一并推出。
文明上网，登录发贴
网友评论仅供其表达个人看法，并不表明网易立场。
专题制作：LYY
网易公司版权所有投资公寓知多少 优缺点早知道(图) - 导购 -大连乐居网
乐居买房APP
专车看房 优惠买房
乐居二手房APP
最新房源抢先看
新浪装修家居网
抢工长装修APP
抢工长工长版APP
装修不后悔APP
投资公寓知多少 优缺点早知道(图)
来源：新浪房产
随着经济的发展，很多人对生活质量的追求也越来越高，品位也随之增加。这就造成了城市中部分中高收入的白领们把目光放在精装小户型、家电齐全可拎包入住、完善贴身物业、前卫时尚的公寓上。
新浪乐居讯(编辑 吴岩)随着经济的发展，很多人对生活质量的追求也越来越高，品位也随之增加。这就造成了城市中部分中高收入的白领们把目光放在精装小户型、家电齐全可拎包入住、完善贴身物业、前卫时尚的公寓上。因此也越来越多的投资客愿意把长远的眼光放在公寓。然而投资公寓你知道多少？让小编来跟大家一起看一看。
投资公寓优点众多，颇受关注。
一、公寓本身就受到很多人的喜欢。因为现在公寓是属于商用物业，不受购房套数的限制。而且相比于投资写字楼和商铺，公寓投资资金、技术门槛低，容易转手，有事业相当的明显。
二、投资最注重回报，公寓的回报率也相对较高。对于投资者而言，降低投资风险是最为重要的。然而投资公寓不但总价便宜，而且地段较好的公寓颇受中高级白领的喜爱，投资回报率高。
三、公寓便于出手。由于大多数公寓位于政府规划的办公园区周边或是市中心核心商圈，因此无论是地段还配套都很齐全。而这类房屋不论是作为小年轻的过渡房还是作为刚需一族的自住房都是不错的选择。因此不用担心公寓会不好出手。
大家虽然看到投资公寓的许多优点，但是也不要忽视其存在的风险。
一、购买住房能否落户，关键要看项目所在地块是按照什么性质审批的，如果是纯商业性质，就不能单独落户，所以公寓是不能落户的；和“无法落户”一样，公寓也是不带有学位的，就算有名校相傍，但业主的子女却无法享受名校学位。这对一向以名校学位优势备受市场宠爱的老城区物业来说，公寓后期升值潜力相对较弱，因此相对来讲，名校路段内的公寓与住宅，在价格上的差别会更大。
二、小户型本身面积小，那么房型布局、房屋面积、得房率高低、房屋朝向、装修标准、每层套数、每层电梯数以及景观绿化的情况都会对客户产生影响。而房子面积太小、得房率低会影响使用功能。商用性质的公寓一般得房率不高，市场上大多公寓只能有七成左右的实用率。而住宅则不同，住宅公摊相对较小，实用率能达到八成左右。
此外，使用年限的不同是公寓与住宅最大的区别。商用公寓的土地使用年限只有40-50年，而住宅的土地使用年限长达70年。值得一提的是，目前在售的不少商用公寓产品的土地使用证大多是在多年前取得的，因此不少项目的实际使用年限仅剩下三十多年，与住宅相比腰斩了一半。而按《物业法》的解释，住宅物业在土地使用年限到期可自动续期，但商用物业却仍暂时无相关法规可依。
三、公寓居住起来的持有成本也一般比住宅要高。首先，公寓要用商用水电，粗略地讲，商用水电大概是民用水电的一倍。此外，部分公寓是不能通煤气管道，不能使用明火的。有些项目管理严格，就算是瓶装煤气也不能送上楼，日常居家只能一切电器化，用电费用更高。有统计数据显示，商用公寓的用水用电费用，通常要比普通住宅高出近七成。
往往盈利与风险并存。大连有哪些公寓值得大家投资？小编来给大家推荐几个，供大家投资参考。图为沿海鉴筑反正LOFT效果图
【项目名称】()
【项目位置】甘井子区华东路与华北路交汇处（地铁华北路站旁
【主力户型】47-80平米
【最新动态】高端公寓产品目前仅余20套房左右，纯商贷首付需5成，项目均价9800元/平米。反正产品以47－80平米，4.8米层高的产品为主，买一层得两层超值使用率，物业费1.8元/月/平米，敬请关注。
&& 了解更多详情请致电售楼处：400-606-
以上信息仅供参考，最终以开发商公布为准。本稿件为新浪乐居独家原创稿件，版权所有，引用或转载请注明出处。上一页1本文导航
热日 11:40
热日 11:14
热日 14:43
热日 14:35
热日 15:41
热日 10:28
热日 11:29
热日 11:09
热日 09:40
热日 11:26
热日 09:45
热日 09:45
15句话，写给2017年的地产行业，也写给自己。
讲述销售英雄背后
COPYRIGHT (C)
SINA CORPORATION, All RIGHTS RESERVED
北京怡生乐居信息服务有限公司
北京市海淀区北四环西路58号理想国际大厦806-810室
乐居房产、家居产品用户服务、产品咨询购买、技术支持客服服务热线：新房、二手房：400-606-6969 &家居、抢工长：400-010-2323热门城市：
A - B - C - D - E
F - G - H - I - J
K - L - M - N - P
Q - R - S - T - W
商办小公寓到底能不能买？有人赚疯了 有人亏哭了
今年除了住宅市场火，商办小公寓也迎来春天，据统计，目前南京市面上有二十多家这类产品在售。不少网友讨论，商办小公寓到底能不能买呢？低总价、精装修、可拎包入住、适合过渡、投资灵活……貌似挺有优势。不过很多业内已经警告，大部分商办公寓被套的风险很大！业内说：如果真要买商办公寓，它必须符合这些标准1、地段：地段决定房产未来的价值。区域越繁华、人流量越大，未来租金回报也就越高。2、品牌开发商：商办公寓一般都属于长线投资，开发商品牌以及物业服务能直接决定后期的租值。南京不少项目卖完就撂挑子，无法兑现当时承诺，所以挑选品牌房企很重要。3、交通：一般租住商办公寓的租客对交通都有比较高要求，交通一定要便捷。4、价格：商办公寓总价不宜高，价格最高为同地段住宅的50-70%。它适合手里已有住宅并有闲钱的投资者和首次购房用来过渡的年轻人。5、户型：首选小户型。商办公寓不是越大越好，相对于大户型，小户型公寓总价低，投资灵活，以40-60㎡为佳。6、回报比：对于投资者而言，投资商办公寓之前，回报比一定要清楚，回报率越高，投资价值越大。南京有符合标准的公寓产品吗？有！不多！从上面的标准来看，好的公寓产品要求真挺多。那么，南京有符合标准的公寓产品吗？有！不过不多，市面上甚至不少公寓产品很不受待见，销售情况“惨不忍睹”，购房者也亏哭了。如城中某公寓产品，自2014年4月开盘以来223套可售房源只销售了3 套，前景堪忧。&不过仍有一些公寓产品，由于符合投资标准而受购房者青睐，从今年实际的销售数据及目前的认筹数量就可看出。如城东板块新盘苏宁紫金嘉悦还未上市销售，不过从置业顾问处了解，项目目前认筹量非常可观，目前客户已达2000多组，而项目首开预计推600余套房源，意味着仅三分之一的客户能幸运抢到房。已在售的公寓产品，销售成绩也很能说明问题，南京市面上虽然公寓多达20多家，热销的也就7、8家。如桥北的弘阳时代中心今年三次开盘三次热销，如位于城南的复地宴南都今年6月也推挑高loft，当天去化9成。其他如万科红、绿地之窗、翠屏水晶广场、雨花客厅开盘都取得了不错的去化成绩。它们为何能撬开投资人口袋？除了要符合“能买”的基本标准外，从南京热销的公寓产品中，我们还可看出，这些楼盘还有一些独特的“杀手锏”。如万科红公寓不仅有万科的品牌支撑，而且有南京南站商圈庞大的人流量为依托；如弘阳时代中心的低价吸引及品牌；如雨花客厅位于江苏软件园，周边高素质人才聚集，有租房及购房需求；再如苏宁紫金嘉悦在南京首次提出“互联网+”智能公寓，周边还有三大产业园，有苏宁总部，都是吸引投资客的砝码。房价上涨，现在买公寓还划算吗？南京房价经过一轮高速上涨，就连公寓产品价格也涨了不少，不少人要问，现在购买公寓还划算吗？那得先算一笔经济账。对于想以租供房的投资客来说，先得搞清楚租金收入与每月月供的关系，如苏宁紫金嘉悦总价60万起，每月月供3000元起，目前徐庄软件园附近单室套租金目前在元左右，用租金来还房贷，还是没有压力的。总体来说，投资公寓要看年投资回报率，一般能达到4%-5%投资回报率都是不错的产品。对于想买来自住的来说，精装公寓可拎包入住，省去装修烦恼，同时还可作为投资用，回报率较为稳定，后期再买套住宅不会被当作二套房提高购房成本。苏宁紫金嘉悦打造的是30-55平公寓产品，面积适中，精装交付带家电，项目还打造了1.4万方的生活配套，非常适合年轻人婚前买来自住，婚后用来出租，还可带来一笔不错的投资回报，这样算来购买还是划算的。据了解，项目预计将在6月25日开盘，目前认筹有三重优惠：重要信息第一重：首付1成（6万元起），月供3000元起第二重：认筹可享受交1万抵3万优惠第三重：现在认筹，享受“日进斗金”政策，从认筹日期开始计算，每日以200元/套的优惠进行叠加，直至开盘当天。但是，但是无论自住还是投资都有几笔账大家自己要算清楚。首付五成，贷款期限最高10年，不能申请公积金贷款等，这些，都是投资风险~
【延伸阅读】
24000元/㎡
25000元/㎡
20000元/㎡
平均价格 : 5500元/㎡
位置 : 淳溪镇宝塔路258号
热线 : 400-099-0099 转 15738
平均价格 : 20000元/㎡
位置 : 浦珠北路126号
热线 : 400-099-0099 转 14636
20000元/㎡
平均价格 : 待定
位置 : 经济开发区红光东路8号
热线 : 400-099-0099 转 15704
平均价格 : 24000元/㎡
位置 : 珍珠南路1号
热线 : 400-099-0099 转 15615
24000元/㎡
最低价格 : 8000元/㎡
位置 : 客运总站东侧
热线 : 400-099-0099 转 15622
平均价格 : 9000元/㎡
位置 : 永阳镇珍珠南路199号
热线 : 400-099-0099 转 15708
平均价格 : 25000元/㎡
位置 : 浦珠南路与定向河路交汇处
热线 : 400-099-0099 转 32178
25000元/㎡
平均价格 : 11000元/㎡
位置 : 龙池街道林场路1号
热线 : 400-099-0099 转 32179
11000元/㎡
平均价格 : 8000元/㎡
位置 : 南核心区域
热线 : 400-099-0099 转 15713
增值电信业务经营许可证B2- 京ICP证030367号