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燕郊房产不落宗，不能买卖！！该咋办？
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最近 又一轮房产利好政策扑面而来 燕郊、大厂、香河 作为环京楼市风向标 凡有楼盘，皆能热销... BUT 你买的房产落宗了没 深远的影响可不止一点半点...
燕郊买房网友的担心
落宗，是把土地证和房产证合二为一，颁发一个新的证叫做不动产登记证，但一般住户手里只有房产证没有土地证，因此不能落宗，而且自不动产登记起，房产证失效！！！ 不能落宗的影响：房屋不能交易，过不了户，去银行抵押，银行判定没落宗的房子没有价值，不能贷款，房子被认定为错用集资房！！！ 我不买卖不低呀，我不着急，可以等，没关系？错！！！依旧跟你有关系，也许你等到落宗的时候，你的房子成了50年产权、30年产权，甚至房子被认定为村用集资房，你当年用市政房价买的是村证的房子！！！请问，哪个业主可以接受？？
阳光理政平台
1月1日至今就有14条留言是关于落宗带来的影响 ▼
房产落宗是什么意思？
房产落宗是建立起房屋和所在宗地的关联关系，并生成唯一的不动产单元代码，即“落宗”。 宗地指土地使用权人的权属界址范围内的地块。宗地是土地登记的基本单元，也是地籍调查的基本单元。
未落宗影响不动产登记吗？
根据不动产单元代码的编码规则，房地一体的不动产由宗地代码和房屋代码构成。而宗地代码必须落宗后，才能生成，因此未落宗房产，不能进入不动产统一登记流程。
燕郊哪些小区完成了落宗？
权籍信息采集完毕的小区会在三层不动产中心窗口张贴。截止1月9日不动产权籍已完成落宗的明细如下：
房产证没有落宗如何办理？
准备资料去当地房管局就可申请办理。
一、办理条件：
购房者通过交易,取得房屋的合法所有权,可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利，即可办理。
二、办理材料：
1、盖章的申请表 2、房屋买卖合同 3、签订预售合同的买卖双方关于房号、房屋实测面积和房价结算的确认书 4、测绘表、房屋登记表、分户平面图两份 5、专项维修资金专用收据 6、契税完税或减免税凭证 7、购房者身份证明(复印件核对原件) 8、房屋共有的提交共有协议 9、银行的提前还贷证明
三、办理流程：
1、确定开发商已经进行初始登记 2、到管理部门领取并填写《房屋(地)所有权登记申请表》 3、向登记部门申请对房屋面积进行测绘，并提交拿测绘图(表) 4、领取相关申请文件 5、缴纳公共维修基金、契税 6、提交申请材料 7、按照规定时间领取房产证
四、办理时限及费用：
办理时限：法定办理时限30个工作日。 办理费用：居民住宅每套80元，如有共有权证增收工本费10元/本。 总结：时的合同，发票，契税证，完税证，维修基金发票都要留好，办理房证时均会用到，在对待办理房产证的问题上，购房者务必要注意，避免栽跟斗。
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燕郊多个小区大产权变小产权 都是“落宗”惹的祸
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由此，燕郊这些小区业主以前买到的70年产权，现在变成了40年、50年产权，甚至原有的房本变成一张废纸。业主爆料称，如果现在给“落宗”，只有一个不动产证号码，不给不动产证，相当于变成了小产权的房子。不能买卖交易，不能享受银行批贷，子女不能继承。
燕郊多个小区大产权变小产权，快看看你家房子的土地属性是什么70年大产权变40、50年，甚至一张“废纸”……巨变背后所折射出的，是引人深思的燕郊土地使用乱象。大年初八，北京东面的燕郊正渐渐从春节的慵懒氛围中苏醒，行色匆匆的“跨省族”又开始了在北京——燕郊之间往返穿梭的生活。但对于居住在福成5期的肖先生（化名）来说，烦恼从2016年的年底开始，跨越了公元纪年、然后一直延续到了农历新年之后。肖先生所遇到的问题说起来非常简单。2007年他购买了福成5期的房子，2009年拿到房本，房本上清楚写着70年产权住宅用地。然而在今年年初，却突然发现，房屋失去了买卖的资格。“去年年底就有邻居说办过户的时候发现房子不能买卖，不动产权证办理不下来，有人的房本还被扣留了下来，因为不动产权局查到他们的房子是非住宅用地，我自己的是工业用地。”肖先生说，原本他们小区的房产证都没有问题，直到不动产证出台，才发现自己的大产权房变成了小产权，现在不动产权证完全无法办理。　　70年大产权变40、50年，甚至一张“废纸”肖先生所在的福成5期一个小区估计就有5个楼栋3000余户遇上了类似问题。据熟悉燕郊的业内人士及多个小区的业主透漏，在整个燕郊范围内，首尔甜城、燕郊美林湾A区、电子城小区、冶金小区、燕灵西区、天子庄园三期、福泽园、中建二局、地矿家属院小区、高尔夫公寓、东方御景、燕潮家园、燕馨小区、首钢小区（多达30栋）、紫竹园等多个小区的住宅楼都有着类似情况。其中有些是原有各单位的家属楼，而有些则是近些年来出售的商品住宅。　　发现问题始于三河市12月1日开始的不动产统一登记。记者搜索到一份《三河市国土资源局关于实施不动产统一登记有关事项的公告》，其显示，根据《三河市机构编制委员会办公室关于整合不动产统一登记机构的通知》，明确将全市土地登记、房屋登记、林地登记等不动产登记的职责整合到三河市国土资源局；成立三河市不动产登记中心，负责承担三河市不动产登记具体业务。该文件落款为三河市国土资源局，于日发布，12月1日起执行。该公告表明，按照“不变不换”的原则，以前依法取得的各类不动产权属证书继续有效，权利不变动，证书不更换。在权利人依法办理变更登记、转移登记等不动产登记时，更换新的《不动产权证书》。也就是说，去年12月1日之前，土地登记、房屋登记、林地登记分在国土、房屋、林地三个部门，12月1日后，三合一，全部归三河市不动产登记中心。业主买卖交易变更权利人，就需要更换新的《不动产权证书》，此时三河市不动产登记中心就会查看土地使用权剩余年限，肖先生和他的邻居们至此得知自己小区的土地性质并非住宅。有的是工业用地、有的是违章用地、有的是绿化用地。　　都是“落宗”惹的祸在肖先生对新京报记者的讲述里，肖先生曾反复提到一个词——“落宗”。到底什么是落宗？记者查询得知，宗地是土地登记的基本单元，也是地籍调查的基本单元。房产落宗是建立起房屋和所在宗地的关联关系，并生成唯一的不动产单元代码，即“落宗”。办理不动产证首先就要对房屋进行落宗。如果房屋不能落宗，那么不能贷款买房，去银行抵押，银行判定没落宗的房子没有价值，不能贷款。而只有完成权籍调查的小区才可以申请登记不动产权，尚未完成的小区，需要等待不动产登记中心测绘登记完成后，方可进行不动产权登记。由此，燕郊这些小区业主以前买到的70年产权，现在变成了40年、50年产权，甚至原有的房本变成一张废纸。业主爆料称，如果现在给“落宗”，只有一个不动产证号码，不给不动产证，相当于变成了小产权的房子。不能买卖交易，不能享受银行批贷，子女不能继承。肖先生反复向记者表示，他们手中的房产证是当年政府颁发的，产权是70年，完全没有问题，怎么到了今天反而出现了问题？他们一致认为要找政府才能够解决问题。　　政府回应在河北省网络问政综合服务平台上，也有多条投诉反映这一问题，并且廊坊市国土资源局也均对这些问题进行了诸如“您所提出的问题正在解决中”这样的回复。只不过截止目前为止，当地政府方面对于这一问题的权责、如何处理、解决方案以及时间表等问题尚未对业主做出明确的答复。　　三河市国土资源局不动产登记中心1月23日的回复是：已经了解相关情况，对部分小区由于相关法律法规，政策原因限制，暂时停止办理相关不动产登记业务，市政府已经成立工作组对相关问题逐个进行调查，市政府将根据调查结果争取上级有关政策支持，参照其他市县的成功做法制定解决办法，待相关办法出台后，再行办理不动产相关登记手续。　　燕郊土地乱象同肖先生一样的故事正在燕郊各个新老小区中不断重复上演。连政府方面也在阳光理政平台上回复表示这是一个普遍现象，政府正在着手处理。不按规划开发、私自变更宗地属性的住房，在过去能够拿到合法合规的房产证，并且还成为了燕郊区域的普遍现象，这一事件背后所折射出的燕郊土地使用乱象，不得不令人深思。事实上，燕郊这些年来楼市快速发展，但是政府的不作为也使得楼市乱象频出。一位业内人士透露，其最常见的手段便是以“文旅、休闲”、或者“工业园区”等名义拿地，再超标多建住宅，缩水配套。比如，2011年开工的航天现代服务业发展区（如今的天洋城4代）。按照当时媒体报道，这一项目在当时规划占地面积3000亩，定位世界领先水平的以航天科普、休闲娱乐、文化交流、创意产业、旅游商务为一体的中国首个航天现代服务产业发展示范区。该示范区包含航天国际交流中心、航天科技会展中心、航天科技（北方）中心、航天员疗养中心、航天博览园、太空体验基地、航天后勤服务基地、创意产业基地等多个功能性产业园区。如今这里除了一个空壳航天博物馆之外，已基本变成了“天洋城4代项目”，业内人士表示，功能定位也从航天产业园区转变为可销售的商业+住宅。除此之外，进驻燕郊的港中旅，以文旅、休闲名义在燕郊田辛庄开发的旅游地产项目，如今也是只见地产未见旅游。业内人士表示，该公司是应河北省政府邀请进驻。另外，中国旅游集团公司暨香港中旅（集团）有限公司的官方网站上，2010年10月发布了《港中旅集團領導拜會河北省省長雙方簽署戰略合作協議》一文，其中这样写道：港中旅集团与三河市政府还现场签署了燕郊温泉度假项目协议书。该项目总投资50亿元人民币，集团将全力打造“海泉湾”为品牌的具有国际水平的旅游体闲度假示范区。这些土地使用上的混乱与随意，一方面离不开开发商的公关，另一方面也同政府的不作为有着直接的关系。可以说，在燕郊房地产高速发展的背景之下，当地政府的不作为甚至是默许，进一步助长了燕郊土地开发方面的乱象。所以当新的不动产登记制度出台、政策收紧，才会出现政府当年颁发的房产证由合规合法变成了有历史遗留问题的尴尬情形。目前政府虽然已经公告称正在着手调查解决，但是究竟采用何种方法解决，能否从源头上杜绝这一问题的再度出现，我们不得而知。律师说法>>>>新京报记者也咨询了几名律师朋友，律师认为：目前不动产登记属于房管局的管理范畴，但目前肖先生所遇到的问题比较复杂，因为问题的根源在于其房屋土地原本是作为工业用地或者绿化用地用途，如果要进行不动产登记，就需要做土地使用权变更，涉及到国土和规委，牵扯部门较多，因此问题也非常复杂，并非向单一政府部门反映就能够得到妥善解决。
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如何规避安置房买卖风险
文/赵丽霞随着城市化进程的加快，大量城市的城乡结合部及郊区县、村庄都面临拆迁的问题。如北京市今年动迁的村庄将超过300个，50个市级重点村去年已全部完成规划，并将在今年12月完成拆迁，可实现23.2万人搬迁上楼。随着回迁安置房竣工验收，一批回迁房逐步上市交易，一系列问题随之产生。一方面回迁房有着新建商品房无可比拟的地理和价格优势，另一方面因为回迁房出卖人暂时不能取得房屋所有权证书，使得买受人在购买该类房产的过程中存在一定的风险。2006年1月，张林因房屋动迁，与拆迁办签订了动迁协议，协议中约定张林搬家的时间、补偿款的给付、回迁安置地点与时间等事项。协议签订后张林又不想要回迁安置，欲将房屋售出。经张林朋友介绍，张林认识了需要购房的侯丽、辛宗夫妇。三人很快达成了一致协议，侯丽、辛宗夫妇与张林签署《房屋转购协议》，约定张林将回购房的指标转让给侯丽、辛宗夫妇，回购房屋位于北京市丰台区某房产，面积为97.02平米，房款总额为386787元，转让费2万元于签订协议时交付张林。同日，张林在侯丽、辛宗夫妇的陪同下，一起前往丰台区某开发公司签署了《拆迁回购方协议》。侯丽、辛宗夫妇将全额购房款交给了开发商，其后领取了房屋钥匙等所有费用都为侯丽、辛宗夫妇交纳，并在房屋装修后一直居住至今。2007年侯丽、辛宗夫妇得知房屋产权证办理完毕，要求张林按照协议约定办理过户时，遭到张林的拒绝。张林称，办理过户也可以，但是要求侯丽，辛宗夫妇再给张林100万元的补偿款才可协助办理过户手续。侯丽、辛宗夫妇一纸诉状将张林告到法院，要求张林继续履行合同，协助办理过户手续。庭审中，张林答辩称：一、侯丽、辛宗夫妇不具有购买诉争房产的资格，诉争房产属于农村拆迁安置补偿房屋，属于保障性住房，只有属于危改项目的拆迁居民才能享有购买资格，此协议无效；二、依据《城市管理法规定》未依法登记领取权属证书的房屋不得转让，签署《转让协议》时，并未取得房屋产权证，因此应认定此协议无效。侯丽、辛宗夫妇的代理律师驳斥了被告的说法：其一，虽然协议转让的是购房指标，但是购房指标属于可期待物权。侯丽、辛宗夫妇全程陪同张林，购房的整个过程都是由原告办理，购房款并由侯丽、辛宗夫妇交纳给开放商，并且协议中对房款的支付、办理房屋办理过户等事宜均有约定，实际上是《房屋买卖合同》。根据京政办发（2000）20号《关于加快本市绿化隔离地区建设暂行办法》第十二条规定：允许农民将自主房的购买权部分或者全部有偿转让。由此规定可以得知，回迁安置房屋并不限制房屋的购买权的转让。双方签订的《房屋转够协议》系双方真实意思表示，法律也没有禁止购房指标转让的规定，法无明文规定禁止即自由。且《拆迁回购协议》中没有禁止转让购房指标的条款，因此《房屋转够协议》是合法有效的。北京市丰台区房屋管理局明确告知此类房产参照经济适用房的管理，但是过户时间却并不受时间的限制，违反效力性强制性的规定是才无效的。被告提出的《城市管理法》此条规定是规范房屋交易的管理性规定，而非效力性的强制规定，故被告并不能以此主张无效的依据。被告因巨大利益的驱动恶意违约，严重违反了城市信用原则。一审法院经审理后，认可了原告律师的观点，判决：被告继续履行合同，协助原告办理过户手续。存不确定因素回迁安置房是指按照城市危旧房改造的政策，拆迁人或开发商将危改区内的私房或承租的公房拆除，然后按照回迁安置的政策标准以及事先签订的拆迁协议，被拆迁人回迁，取得改造后新建的房屋。本文所指的回迁房，专指建立在国有出让土地上，为私有房屋被拆迁人或者公有房屋承租人安置的，现在尚未取得但将来一定能够取得个人房屋权属证书的房屋。本案中，购房资格是否具有人身性，是否可以转让，是否因为有人身专属性和不可转让性而导致协议无效成为本案争论焦点。而根据京政办发（2000）20号《关于加快本市绿化隔离地区建设暂行办法》第十二条规定可知，允许农民将自住房的购买权部分或者全部有偿转让，即可以转让回迁安置房。只要是出卖人有《拆迁协议》和《回迁证》，即取得对房屋的准所有权，有权对其所安置的房屋进行处分。因此，只要双方意思表示真实，不损害国家、集体或第三人利益，在取得《房地产证》之前，可以转让房屋，买卖双方签订的房地产买卖合同有效。回迁房在取得房产证后与商品房的交易相同，并不需要交纳土出让金。只要该房屋取得国家正式的房产证，其性质与商品房相同，可以进行正常的上市交易。而已经在相关部门办理过户之后，取得新的房产证，则说明此房的产权已经转移给买方，过户后为产权人全私产房屋。以后再次交易时也没有特别的限制，同一般有证二手房交易相同。回迁安置房虽然参照经济适用房的管理，但是时间上却并不受时间上的限制， 可以上市交易（经适房够买满5年才可上市交易）。但是我们应该注意到回迁安置房的买卖是存在风险的。本案中，张琳与侯丽、辛宗夫妇签署的《房屋转购协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，因此应认定为合法有效。买卖细节要注意回迁安置房一般在一定时期内无法办理产权证，交易都是采用预约销售的方式。产权证没有办理下来之前，房子的所有权并未产生转移，卖房者只受到房屋买卖合同的约束，一旦出现卖房者无法履行合同、转移房屋所有权给买主的情况，买主购买安置房的意愿就会落空。因此，购买安置房一般需要考察卖房者的家庭成员情况、卖房者本人的经济情况，否则，容易起纠纷。小心一房数卖回迁房买卖无法办理预告登记，这就为出卖人一房数卖留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，出卖人极有可能将房屋出售给他人。出卖人将商品房数次出卖所签订的合同，不违反法律的禁止性规定，均应当是有效的合同。在此情形下，先办理商品房登记手续的买受人取得商品房的所有权。因此，出卖人不得将房屋另行转让给他人，相应的违约责任的规制显得十分重要。约定房产过户和交房时间签订回迁房买卖协议时，出卖人并没有取得房产证，无法办理过户手续。一定要约定房产过户的时间，实践中虽然不能保证何时取得房产证，但要写明自取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续。签订回迁房买卖协议时，要确定具体的交房时间，若在签订合同时就是现房，则可以约定缴纳首付之日即为交房时间。要求卖方配偶签名实践中，回迁房一般属于夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，根据婚姻法的有关规定，该房产应属于夫妻共同财产。一方处分应当得到另一方的同意，否则可能产生两类法律后果：一是若房价上涨，而配偶借口不同意出卖房屋，则有可能产生诉讼纠纷；二是若在过户之前，卖方夫妻离婚，则涉及到共同财产的分割问题。以上两种情况，只要卖方配偶签名，并辅之以必要的条款，则基本上能够预防。如购房者执意购买未取得房产证回迁房（商品房），因相关操作较为复杂，建议尽可能寻求专业法律人士帮助，以最大程度地降低法律风险，保障自己的合法权益。
[责任编辑：lilyqiao]
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编号:69565&&已回复&&
我的廊坊燕郊四十五所二区房产是中直单位的房子，有房产证，11月份已卖，但12月1日实行的不动产登记中心，需要小区落宗才能办理手续，我们小区迟迟没落宗，燕郊基本都落宗完了，现在导致我后续的解押，过户不能进行，因为是要换房，孩子2017年上学，请问什么时间能落宗，希望有关部门尽快办理，孩子上学不能再等了。
& & 您好。你所提出的问题目前正在解决当中，详细情况请您到三河市国土资源局不动产登记中心权籍窗口咨询。感谢您对我们工作的支持。
办理跟踪信息
10:05国土资源厅回复。 09:23国土资源厅已受理该留言。 14:38留言已转到廊坊市国土资源局，等待部门受理。
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