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　　■文 | 光远看经济（guangyuanview）
　　满脸青春痘的中国房地产，急需一场成人礼
　　美国著名的金融专家金德尔伯格在其名著《疯狂、惊恐与崩溃――金融危机史》深刻地指出：事实证明，“历次信贷泡沫事件都伴随着跨境资本的大规模转移，本币升值预期强烈、资产价格泡沫严重的国家更易成为热钱猎杀的对象”。
　　这本我认为没有任何废话，关于金融危机迄今为止最重要的著作，主题不过是提醒人们：信贷泡沫、资产价格周而复始的兴衰故事具有极大的相似性，贪婪的背后是信贷和债务的扩张，恐慌的背后，则是资产价格泡沫的破裂和货币加速贬值导致的资金外逃。我是非常希望我们的管理层能够认真学习这本书，这对于中国治理当下的各种风险而言极具参考价值。
　　2017年，中国的房地产，事实上已经进入到“疯狂”之后的“恐慌”阶段。尽管市场上仍然有人在迷信某些城市房价永远不跌的神话，但就市场本身而言，在经历了2016年的癫狂的表现之后，后续乏力，持续上涨缺乏支撑已经成为定局。
　　在2016年的“9.30”新政后，我在分析政策的初衷时，不止一次地告诉大家，这次房地产调控政策是认真的，千万不要误读，认真的原因是政策的初衷是为了救房地产，避免房地产泡沫破裂重蹈2015年股灾的风险。不同于股灾的是，房地产泡沫一旦破灭，其引发的杠杆断裂作用以及系统风险，比股市要可怕得多。
　　2016年年底的中央经济工作会议，房地产的内容可谓浓墨重彩，强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，强调要防止房地产“大起大落”。在我看来，2017年政策的目的是防止房地产大落，因为大起几乎是不可能的，而暴涨之后的下跌概率很大。
　　目前各地都在开地方“两会”，房地产调控也成了热点城市委员代表热议的话题。目前一线城市的房地产市场相对于2016年降温明显，深圳这个在历次房地产调整中都会有突出表现的城市价格也出现了松动。但是，在经历2016年的暴涨之后，市场惨痛的教训让很多拥有购房资格的不敢再观望。
　　最近笔者在一些楼盘和二手房市场关注到的情况，似乎和市场上统计的数字有出入，北京购房者的热情并没有下降，一个根本原因是，大家认为，在北京土地供应暴跌的情况下，未来商品房的供应将极为有限，这为未来进一步的上涨事实上埋下了很大的伏笔。在舆论的压力下，2016年年底集中供应了几块地，结果都变成了开发商自持，进一步增加了对未来房价上涨的恐慌。所以，在传统的购房淡季，年底，我看到了很多人仍然在扑向各个楼盘。
　　很显然，很多购房者并没有从“房子是用来住的”，以及一些地方政府表态房价不能再涨了中获得安慰，告别恐慌，而是在焦虑和恐慌中进行着矛盾的选择。上海、广州以及深圳等城市的情况好一点，市场交易量和价格的调整代表了市场目前的真实情绪。但一线城市最大的问题都是土地供应有限，未来看涨预期仍然存在。
　　但是，不管如何，2017年中国的房地产市场，如同一场足球赛，在经历一边倒的上涨之后，终于进入到势均力敌的胶着阶段。
　　不管市场情绪如何，中国房地产的转折点到来毫无疑问。
　　让笔者担心的是，面对货币贬值这个影响房价走势的极为重要的信号，很多投资者视而不见，仍然沉浸在过去的“永远看涨”逻辑中难以自拔。
　　更令人担心地是，中国房地产在经历18年的涨涨跌跌，调控、放松、再调控、再放松的周期后，游戏的参与者对房地产市场的认识并没有随着房价的大涨而水涨船高，地方政府、政策的决策者、开发商、买房者以及其他参与者的认识水平仍然停留在10年之前。好像一个满脸青春痘的少年，懵懂而又莽撞，永远涨不大，让人担心地成长着。
　　我一直认为，中国房地产就像一个身体快速窜升，而大脑早停止发展的小脑患者，在智商层面永远停留在儿童状态。中国房地产市场的当务之急绝非什么库存，什么价格泡沫，而是我们缺乏一个成年人的思维来思考这个产业的未来。
　　即使现有的政策，尽管口口声声建立长效机制，但手段却仍然是短期的应急措施。比如，一些地方采取行政手段，不让新的楼盘的备案价格超过多少多少等自欺欺人的“降价”措施。这个产业的每一个参与者，都急需一场成人礼，让这个行业告别少年的懵懂，回归常态发展。
　　基于此，笔者提出几点关于中国房地产成年化的思考：
　　其一，房地产政策必须告别“经济目标”，回归民生和居住，围绕“房子是人住的”这一政策目标重新构建住房公共政策体系。
　　其二，中国房地产市场的基本面已经今非昔比，房地产当下最重大的问题绝不是库存，而是严重的资源错配，不要排斥大城市的发展，大城市是城市文明的最高形式，城市群是解决中国城镇化的最佳平台。要打破大城市的边界，以一体化的思维发展城市群，而不是把人赶向中小城市。三四线城市的库存没有必要动用政策资源去消化，而应该主要解决大城市及周边的供应短缺问题；把高房价的支撑寄托在未来城镇化的农民身上，更是傻得可爱的想法，中国的进城农民要真的能支撑中国的高房价，中国的农民就是世界上最有钱的农民了。
　　第三，不要担心房价涨跌，房价涨跌应该成为常态。但是，很显然，被过去10多年单边上涨“娇惯”的中国房地产市场，既没有做好价格调整的准备，更没有做好价格调整的意愿。我最担心的是，如果2017年价格真正调整，政府又会迫不及待干预市场救市。
　　拉斯&特威德在其《逃不开的经济周期》中一针见血地指出：“萧条的唯一原因就是繁荣。”我希望中国的房地产市场能真正成熟起来，不要一惊一乍，也不要让其永远停留在增长工具的定位。中国需要一个健康的房地产，2017年是通过颠覆性思维改变这个行业，让这个行业真正成年的时候。
　　什么是压倒中国房价的最后一根稻草
　　在文章中，我提到了金德尔伯格的名著《疯狂、惊恐与崩溃――金融危机史》。在我研读过的所有有关金融危机的著作中，金德尔伯格的这本书是我认为有关这个主题最经典的两本著作之一，还有一本是加尔布雷斯的《1929年大崩溃》。加尔布雷斯的《1929年大崩溃》写于1955年，现在仍然在不断地重印。按照加尔布雷斯自己的说法，“该书每次重印，说明又一个泡沫引发的灾难的到来。”
　　我为什么推崇金德尔伯格的《疯狂》一书，是这本书以干练的语言，站在历史和国际的视角分析了人类历史上几乎所有重要的金融投机事件，并对其背后的逻辑进行了全面的分析。
　　而且，在这本书里，他一方面强调了所有的金融危机都有相似的特点，那就是表现为“首先是资产价格的不断上涨”；另一方面，金德尔伯格不断强调其贯穿全书的一个观点：“投机狂热和恐慌是由信贷供给的顺周期变化导致的。经济状况好时，信贷供给快速增加；信贷状况困难时，信贷供给显著减少。”并且，他站在国际的视角讨论了资产价格与汇率变化之间的关系。这对于讨论当下中国的房地产价格，具有重要的借鉴意义。因为无论是信贷，还是汇率，都是影响中国房价的最关键因素。
　　在金德尔伯格看来，上世纪70年代以来，很多经历过信贷泡沫的国家，都受到资本流入的困扰。大量的流动性需要找到出口，热钱的流入导致本币的升值，本币的升值又导致资产价格的上升。受乐观情绪的影响，大量的资金不断进入房地产等市场，“要在列车开动前上车”成了很多人的共同选择，从而导致资产价格的叠加暴涨。但是，一旦信贷泡沫破灭，房价就会暴跌，本币贬值，资本外逃。这样的剧情，在过去近半个世纪中不断的在日本、东南亚、墨西哥等国家相继上演。
　　信贷泡沫导致资产价格泡沫，每一轮房地产泡沫都有信贷投放过度的影子。这是金德尔伯格在考察了几乎所有的金融危机之后得出的核心结论。
　　而且更重要的是，金德尔伯格发现了各国资产泡沫背后的关联：日本房地产泡沫破灭之后，国际资本流入了东南亚、墨西哥、巴西等国，导致了亚洲金融危机和墨西哥危机；而1997年亚洲金融危机之后，避险的资金又流入了美国，导致了美国的股市泡沫。
　　因此，他认为，“低成本、大规模的跨国资金流动，以及持续不断的外部冲击事件（汇率体制改革、监管放松），正是当前世界经济的突出特点。资本泡沫驱动资金流入，资金流入更加加速泡沫形成，这正是资金与资产泡沫间的实质联系。”
　　对于中国房地产而言，金德尔伯格的观点的价值在于，一方面，给我们提供了一个思考中国房价的国际和金融大周期的视角。过去18年，中国房地产市场狂飙猛进，是三大周期――中国经济证券化周期、国际资本加速流入周期以及中国经济快速增长周期叠加作用的结果，而不仅仅是地方政府和开发商的共谋。在这个过程中，经济证券化使得中国的货币供应超常规增加，国际资本的流入导致人民币的升值，而中国经济的快速增长周期又使得资产价格泡沫似乎有很强的支撑。这可以视为过去18年中国房价飙涨的根本原因，而快速的城镇化又使得住房的真实需求处在一个饥渴期。
　　另一方面，金德尔伯格也告诉我们，当信贷周期结束，资本流出，本币贬值的时候，资产价格的破灭就成了必然的结果。仔细思考这里面的逻辑，目前，中国房地产面临的就是信贷开始被动紧缩的情况下，资本流出导致人民币贬值，房价面临极大的向下的压力。如果不能从历史的教训中吸取应对之策，很有可能引发系统性风险。
　　笔者对2017年的房地产维持谨慎，并提醒大家不要用过去18年房价一直上涨的经验来预测未来。因为我们看到了资本流出和人民币贬值这两个逆转的因素，以及价格到了一定程度之后，真实需求的萎缩。
　　基于这样的理论，我一直强调，2017年房地产最大的压力不是来自政策的调控，我过去反复强调，这次调控是“为了救房地产”，中央经济工作会议强调要防止“房地产大起大落”，主要是担心出现“大落”，维持2017年房地产市场的稳定是确保中国经济稳定的关键。我过去也一再说明，“保房价，还是保汇率”是个伪问题，恰恰是因为房价出现了泡沫化的趋势，才导致资本避险流出。就此而言，压倒中国房地产的最后一根稻草，肯定不是调控政策，而是人民币的贬值和资本流出。
　　对于极不确定的2017年的中国经济而言，确保房地产的稳定很重要，我们不希望房地产泡沫在2017年破裂，但这意味着，管理层要在汇率政策以及货币政策的选择上需要极高的智慧。也许功夫真的在诗外。
　　（加尔布雷斯在其《大崩溃》的最后写道：将来，无论经济是否基本健康，股市再现投机热，随后发生股价暴跌，都不可能再对经济造成像1929年那样的影响。但很显然，加尔布雷斯乐观过头了，当下还没有结束的危机事实上就是过去危机的重演。就此而言，人类从历史教训中得到的教训就是不断重复过去的教训而已。）
　　房价涨到了天上，选择做接盘侠，还是租房？
　　2016年房价的暴涨，让热点城市的房价距离年轻人越来越远。以北京为例，在房价均价早已经突破5万之后，每套房子的价格平均接近600万，一个家庭税后年收入20万的家庭，不吃不喝也需要30年。即使北京市将2017年房价调控的目标确定为“环比不上涨”，但目前的房价已经让很多人可望不可及。
　　从租金看，北京目前平均每套住房的租赁价格为4500多，相对于买房，租房的压力明显要小很多。那么，你会选择租房还是选择买房？
　　其实，就在2016年6月份，国务院出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出要构建租售并举的住房制度。并在税收、公积金等各个方面鼓励租房。
　　然而，从去年的情况看，这种鼓励措施并没有让很多人放弃买房而去租房。因为，这绝非一个简单的解决负担问题。
　　从简单的数学而言，相对于高高在上的房价，房租还是比较便宜的。接近600万的售价，和4500元每月的房租比，北京的租售比已经到了令人叹为观止的程度。
　　北京一些房子的租售比甚至超过了1:1000，按照租金，收回买房的成本，甚至会超过70年的住房的法定期限。我不敢说北京的房租很便宜，但最起码，相对于房价，房租至少是能承受的。
　　但是，即便如此，很多中国人在尽可能的情况下，仍然会选择买房，而不是租房。因为在很多城市，即使房子不是“炒的”，但因为其捆绑了很多的福利，因而也不简单就是“住”的。
　　比如，北京的学区房为什么到了骇人听闻的天价仍然有那么多人趋之如骛，因为大家买的不是房子，而是孩子上学的资格。相对于孩子的前途，房价是否太高已经不重要。你是通过高房价，在获取孩子的未来，而孩子的未来是无价的。这种把房子的所有权与教育等公共服务进行紧密捆绑的情况下，房子当然不是简单住的。
　　至于其它的原因，比如，房价上涨的预期，国人的习惯，以及长期以来，中国在住房租赁公共政策层面的缺失已经是次要原因。也就是说，在公共服务的获得上，特别是在孩子教育资源的分配上，房屋所有权相对于租赁权，具有独特的不可比拟的优势。
　　住房公共政策给房屋所有权赋予了很多远远超越居住功能的价值。这是住房租赁市场长期以来难以发展的原因，也是大家宁可选择高位接盘也不愿意选择租房的根源。特别是在房价上涨预期仍然很强烈的情况下，这更成了大家集体行动的逻辑。
　　我从来不鼓励年轻人租房子，因为这种选择很害人。2016年年底的中央经济工作会议，提出了中国未来住房制度的大方向是建立租售并举的住房制度。然而，即使是去年国务院出台的上述鼓励租房的办法，仍然没有多少亮点可言，落地的更是寥寥无几。
　　房地产市场化十多年来，公共政策对租房市场极其冷漠，因为政府在其中无利可图。鼓励租房的措施很多都是隔鞋搔痒。每年政策似乎不断在喊着鼓励大家租房，但到实际操作层面，几乎所有的政策都无法落地。
　　政策如果真的要鼓励租房，最起码应该做到三点大的突破：
　　第一、把买房和孩子入学脱钩。买房可以入学，租房也应该有入学资格，如果规定租房有入学资格，相信很多人会选择租房而不是买房；
　　第二、房租支出应该抵扣个税。如果房租可以纳入个人所得税的可抵扣项，也会有一部分人寻找租房；
　　第三、不要建设太多的公共租赁房，以及太多的保障性住房。政府的保障范围应该主要限于低收入群体，保障的方式应该以货币，特别是应该发放租房券。北京去年年底出让了几块土地，但最后都搞成了开发商自持，这显然是要开发商出租。在房租价格相对于房价没有太高收益的情况下，开发商会把毛坯房装修了出租？出台这样的政策究竟有没有做过调研？
　　回到房价和租金。我必须说明，中国的房价和房租其实都偏高。在美国，衡量房价是否合理的标准之一，就是一个家庭是否把家庭收入的30%以上用于住房支出。按照这个标准，中国很多人不仅仅把家庭收入的100%用于住房支出。而且还要捆绑好几代人的收入。房价之不合理不言自明。
　　然而，当房价与教育资源捆绑的时候。房子的价值当然不仅仅是房子。因此，“房子是住的，不是炒的”。这个目标要兑现，不仅仅要抑制炒房的，更要把买房和孩子入学等脱钩。否则，说房子是用来住的，很显然不能解释学区房为什么那么抢手。
　　所以，上一篇文章就提醒，孩子很快要入学的，就不要考虑价格的涨跌，因为这不是一个经济问题，这是一个很缺德的问题。
　　2017年，该买房？还是卖房？
　　一、市场总体降温明显，房地产进入新时代
　　所谓降温，一是和2016年比；二是市场总体的交易量和增速会大幅度回落。2016年，新房销售历史上首超10万亿，这也许是多年难以超越的一个标杆；三是2016年一些暴涨，但又缺乏概念支撑的城市，房价回落的可能很大。房价2017年大涨的概率是零，暴跌的概率也是零。必须强调，思考中国房地产，必须认识到房地产发展的环境和要素禀赋都发生了巨大的变化：经济高增长周期结束、货币高增长周期结束、国际资本高增长周期结束。这决定了中国房地产市场未来的走势一定迥异于过去的18年。我们需要和过去18年房地产市场做一次真正的告别。
　　但也必须记住，还有三个周期没有结束：中国城镇化的周期没有结束、中国金融资本和土地资本结合的时代没有结束、经济对房地产的依赖没有结束。这是中国房地产不会出现断崖式下滑的三个重要支撑，也是中国没有进入所谓的后房地产时代的根本原因。
　　房地产作为支柱产业的地位永远不会改变！没错，是永远。看看美国完成城镇化超过70多年了，但房地产仍然是美国最重要的产业。但房地产的路径和未来竞争模式都在发生颠覆性的变化，我们会看到很多因循守旧的房企的倒下，至少有80%的房地产企业会消失，专营房地产的企业会越来越少。
　　二、政策只是看起来很严厉，但政策不是房价走势的关键
　　2017年房价的走势不是取决于始于2016年“9.30”的调控周期，而是受制于房地产自身的发展周期，政策只是为了主动挑开隐藏的风险，主动降温而已。即使不出台调控措施，市场也会自动降温。
　　需要指出，“房子是用来住的，不是用来炒的”这句话并没有透露出太多的严厉的举措，抑制炒房的政策一直存在，炒房也不是2016年房价飙涨的重要原因，根本原因是在稳增长的压力下房地产政策的极度宽松以及与半推半就的货币政策的媾和，极大推动了上涨的预期，炒房是结果，不是原因！抑制炒房只会改变短期预期，而不会改变长期预期。
　　对于房地产政策的理解，要站在2017年宏观政策的总基调理解，2017年宏观政策将“稳”和“风险”都提高到前所未有的高度，稳中有进，则意味着房地产政策绝不会严厉打击房地产，2017年，中国没有打压房地产的本钱。政策强调要“防止大起大落”，从房地产周期看，着力点在“大落”而不是“大起”，因为2017年的房地产也没有大涨的基础。
　　一些城市明确表示，2017年房价“环比不涨”。“环比不涨”可能成为很多城市效仿的调整目标，环比不涨意在改变短期投资预期，并为未来的长效机制赢得时间。2017年房价最终的表现仍然是房地产自身周期使然。
　　三、土地市场大降温，2016年很多“地王”命运叵测
　　2016年全年全国土地出让收入应不超过3.5万亿，低于2014年巅峰期4.2万亿的收入，但2016年热点城市“地王”频出，全国“地王”不仅量多，超过300个，而且楼面价相对于周边房价升幅惊人。考虑到2017年整体房地产市场的降温，以及房价涨幅回落的压力，高价“地王”将对一些高杠杆拿地的房企造成极大的压力。从过去历次地产调控周期“地王”的命运看，“地王”最终赚钱的属于少数，大多赔钱赚吆喝，而且死无葬身之地的亦不在少数。如果本轮房地产调整周期超过两年，2016出产的很多“地王”命运叵测。
　　第四、房地产税不会出台，大面积试点也是小概率
　　我在分析中国房价走势时，从来不提房产税，原因很简单，就是我认为短期内出台的概率等于零。房地产税属于极其复杂的改革事项，涉及很多问题，在之前的文章中对此有全面阐述。
　　对于房产税立法，从长远而言，中国房地产领域的税费改革是必须的，通过总体设计，如何对目前的税费体系进行调整，并纳入统一的房产税，这个大方向没有错。但必须解决房产税立法中民众关注的焦点问题。比如征收目的，比如和土地出让金的关系，比如70年土地产权如何解决，等等。这些问题不解决，房产税是无法出台的。
　　同时，必须告诉大家，房价上涨与否主要是预期，而不是税收。房产税抑制不了房价上涨，这是很多国家实践证明了的。比如上海和重庆都试行房产税，你很难解释为什么上海的房价暴涨而重庆的那么平稳。国家发改委对外吹风，鼓励地方在房地产税等问题上搞创新，我认为有这种创新意愿的地方政府不会太多。不会丢了西瓜去捡芝麻。
　　第五、长效机制的建设不会有明显进展
　　中央经济工作会议提出，要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。
　　长效机制当然是房地产稳定发展，回归常态的关键，但长效机制的建设绝非一蹴而就。中国房地产的长效机制要真正建立，需要对过去的房地产很多政策推倒重来，在厘清房地产基本理念的基础上，界定政府和市场的责任边界，同时，围绕住房作为基本民生需要的出发点来构建信贷、税收、土地、财政等新的制度体系。
　　即使现有的住房管理机构，也要进行重构。这最少需要一个政府的任职周期。预计在2017年，长效机制的启动不会有实质性的进展。
　　▲原文转载自：光远看经济(guangyuanview)
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[导读]说到房产市场变化，不得不说从2014年开始，政府对房产的态度从持续打压变成了一定程度上的支持，因为经济下滑了，很多地方房子卖不出去了。中国大陆城镇居民的住房自有率达到了87%，农村更高达96%，未来还有空间继续提升吗？相对于一些发达国家，美国现在也不过只有65%，英国66%，德国因为政府提供了大量的公共房屋支撑，只有53%。不得不思考，为什么在这么高的住房自有率的情况下，我们已经说到地产的黄金年代过已经去的情况下，地产市场还会大幅提升？过去到底发生了什么？说到房产市场变化，我们不得不说从2014年开始，政府对房产的态度从持续打压变成了一定程度上的支持，因为经济下滑了，很多地方房子库存太高，卖不出去了。所以政府的态度从打压变成了支持，最近看到他的态度现在又开始慢慢转向一定程度的抑制。以深圳为例，在过去一段时间里面，房价的变化是怎么样的？南山同比增幅是74%，福田是87%，盐田是78%，宝安是55%，罗湖是40%，龙岗是78%。整个深圳的涨幅大概在50%左右，坦白说，这是我从业以来看到的最快的单个城市的涨幅。上一轮涨得最快的地方是上海，是2009年的上海，当时正好是2008年金融危机之后，中国政府出台了经济刺激计划，所以上海出现了一个快速的房价上涨。但是这一轮深圳的涨幅是超过上一轮涨得最快的上海。上海从土地市场来看，我们看到也有一些变化，如图，2010年，上海的市场很热，土地市场也很热，所以成交的土地单价达到了9000块，当时的涨幅是50%，2011年市场下来了，土地成交单价是7000块左右，涨幅只有17%，2012年市场照样很热，土地还是只有7500左右，涨幅是15%。2013年市场已经开始走热了，所以成交单价到了11000左右，溢价率到了35%。2014年市场走弱，所以土地的平均成交均价几乎没有变化。到2015年，成交额比2014年涨了50%，溢价率达到38%。大家看到一个比较有意思的现象，上海政府很聪明，在市场热的时候多卖一些土地，2010年很热，我多卖一点，市场不好我就少卖一点，市场再不好我再少卖一点，市场热了我再多卖一点。唯一的例外是2015年，市场很好，但是我卖出的土地依然只有前一年比较弱的时候的六成左右。为什么？原因在于2013年底出台了《新城镇规划》，其中要求特大型城市控制土地规模，所以大家都听到了，在北京也好，在上海也好，我们开始赶人了，另外一个方面就是控地了。在土地市场、在住房市场快速上涨的情况下，我控制了土地供应，情况会怎么样？所以我们就看到情况就是“地王”频出，这是上海过去一段时间土地成交的状况，我们可以看到哪怕在远郊区都出现了快速的上涨，而在市中心，我们可以看到，融信拿的这块静安区中心社区这一块地块，名义楼盘价是10万块，但是抛去不能卖的，包括保障性住房，实际估算下来成交价在14万，而周边的楼盘当时的成交价也不过就在八九万左右，这确实是一个非常惊人的变化。同时，在可售住宅和去化周期方面，市场也发生了剧烈的变化，在市场最冷的时候，2014年的年底，我们看到上海可售的住宅的存量达到92000套，现在不足当初的一半。2014年底、2015年初的时候，我记得当时我们跟上海政府开了一个“怎么样解决房地产低迷，怎么样把房子卖出去”的会。当时我记得有一位房企的老总作了这么一个表述，他说不管大家怎么看，反正我觉得这个房市是到头了，所以他做的一个举动，他说我把我自己住的房子卖掉了，我去炒股。我不知道他炒股的收益怎么样，但是他卖掉的那套房子大概在后面应该涨了不止50%，另外一个很大房企的营销总监当时也说，我从业20年，这是我见过的最冷的冬天。但是没想到，大家都万万没想到的情况是在最冷的冬天之后，市场就迎来了一个快速的上涨。这个是2007年到2015年上海楼市的平均走势，黄线是它的月成交价格，黄色虚线是12个月的平均移动价格。这个图表我们可以清晰地看到，每一轮调控都是有效的，每一轮调控都深深地打击了未来3-6个月的成交，可能也进而引起了当时的一个短期价格。不过从长期来看，调控几乎对成交价格是无效的，它并不能改变房价上涨的趋势。知道了现状、知道了过去，我们其实最关心的其实是未来。跟大家聊一聊未来会是怎么样，因为我们每一次看到的短期波动，每一次我们看到短期的成交变化，每一次我们看到短期的政策的调控似乎当我们去追的时候都已经太晚了，所以今天我想跟大家分享一下影响房价走势的五个因素。1经济经济增长大家收入增加了，财富增加了，所以房价上涨了，名义经济增长和实际增长之后的一个差异。大家可以看到在1995年，中国全国GDP大概在6万亿左右，2015年中国的GDP是67万亿，整整增长了11倍。在这里边我们会发现有一样差异，就是我们被媒体灌输，过去20年平均增长率10%，是什么？是GDP的实际增长率，但是如果考虑到通胀，它的名义增长率大概在15%左右，大家不要小看这10和15的差异，经过20年的复合就是巨大的增长差异。我们可以看到在1995年人均的可支配收入是4000块左右，而在2014年，这个数字达到了29000左右，也是20年，20年增长了大概也是7倍左右。我们可以看到，它的速度跟GDP相仿，但是慢过GDP。在过去很多年里面，很多城市，它的房价未必可以跑赢GDP的增长，但是它可以跑赢收入的增长，这也就是为什么房价涨得更快的一个原因。类比美国，随着GDP的增长，房价一样是上涨，到2008年我们可以看到它的房价增速背离了GDP的增长，所以它的房市崩溃了。现在两者又趋于相同。中国其实也是差不多。2利率这里说起1998年到现在，中国的人民银行给的基础利率走势，跟我们很多的直觉相反，我们可以看到在高增长的经济因素背景下，基础利率高于7%的年份只有三个月，大部分年份中国的利率在6%上下波动，什么意思呢？在过去20年，中国GDP平均大概是15%、14%的增长，但是基础利率是7%。这意味着只要你借到钱，基本上就能赚到钱。更何况房价可以在基础利率的基础上是可以打七折或者是八五折。大家知道什么人可以用基础利率上下利息借到钱？国企，一部分上市公司，知名的外企，普通的民企能够借到这么便宜的钱吗？借不到。我们来看一下，蓝线是温州的民间综合借贷利率，黄线是央行的基准利率，我们可以看得非常非常清楚，蓝线远远高于黄线，基本上整个蓝线的利率是大概在20%左右徘徊。什么意思？大家可以想一想，如果我们去借我们的信用卡，它的年化利率月息大概1.5%，年化是18%左右，跟民间的借贷利率相仿。而房贷是在下面这条黄线，甚至更低，也就是说你能借到房贷差不多是一个普通人分享利息红利的唯一办法。在高速增长的经济体里面，能以这么低的利息借到钱基本上是大概率能够赚到钱的。3土地前面两个我们谈到经济、利率，这基本是全国普适性的，他们解释了房价的上涨，但是不能解释房价上涨的差异，所以在后面三个因素，我们会来聊一聊各地房价涨幅不一的原因。先来看土地。关于土地我们最耳熟能详的，包括在很多的媒体，包括很多网上我们都谈到一个叫饥饿供地。哪里学的？学香港，这句话有没有道理呢？有点道理，但是如果我们看一下事实，我们会发现，说中国整个国家在饥饿供地，这句话肯定是不对的，因为从土地出让开始，我们看到整个土地供应是这么上去的，每一年几乎都出现了大幅上升，但是何来饥饿之说呢？事实上中国有660个城市，某些城市可以饥饿供地，但绝大部分城市做不到。我们以一个城市作为例子，我们称之为A城市，A城市来了一个市长，他上来之后，一个中国地级市市长平均任职两到三年。上来之后，秘书告诉他，某市长，我们看到现在我们历史上供应的土地足够我们发展十年之用。他怎么办？他有两个选择，第一个选择，土地供应这么多，我们要不就减少土地供应，或干脆我们两年里面一块土地都不出。两年里面一块土地也不出，市场不就恢复到8点，还是严重供过于求，不供地有什么问题？不供地就少了一大块财政收入。大家知道，中国的中央和地方的两级财政收入是中央的事权少财权多，地方是事权多财权少，少了土地来供应的财权，就意味着这个市长在上任的两年里面可能很多事情做不成了。那边有一个企业，我们要扶植他上市，那边有一个桥要修，那边有一个新区要开发，这里有两条高速公路要建。哪来钱？没有钱就没有政绩，没有钱，城市面貌就没法改善。还有另外一个选择就是照常供地，而且对一般城市来说这个预算是每年增长，今年供的地不是两年，可能三年才够用。所以等他卸任以后，新任市长上台会看到怎么样？原来我们的土地已经够十三年用了，我该怎么选择？所以几乎所有的市长只要能够在卖得出地的情况下都会做类似的选择，饥饿供地绝不容易，所以我们可以看到每一次中央调控都是在勒令各个地方政府严控土地供应。在中央集权和大一统的情况下，不但土地供应过剩的城市土地供应要求紧缩，那些土地供应不足的城市，包括北、上、广、深，包括中心二线城市，它的土地供应也受到紧缩，大家查一下过去几年的调控就知道了。所以现在我们看到，中央改变了他的调控方式，各地因地制宜来调控，这是一个进步。所以我们总结一下，饥饿供地有哪些条件？第一，执政长官要有长远眼光，这个不是太难，很多网友都会，我们饥饿供地，这样卖的地少，但是收入更多。第二，叫历史负担少，这个就不容易了，因为我无法决定我的前任卖的土地到底多还是不多。对于90%以上的地方土地供应可能都是过剩的，财政要有一些盈余，这个其实也不容易做到。最后一个就是人口要流入。因为土地供应减少之后，如果我的人口流出速度超过土地减少的速度，其实我饥饿供地还是没有用，对于中国来说，其实百分之六七十的地方都是人口快速流出，20%左右的地方人口能够保持大致平衡，10%、15%的地方人口是大量流入。所以这种情况下，大部分地方想做到饥饿供地其实并不容易。但是有些地方可以做到，比如说北京、上海。给大家看一下上海的情况，这是从上海公开招拍挂以来，2003年以来，上海全部的商业土地供应状况，大家可以看得非常非常清楚。13年下来，每一年相应的住宅的销售是超过土地供应的。平均一下我们可以看到，每年的住宅销售的面积大概在1500万平方米左右，我说的都是楼板面积。每年的住宅类土地供应大概在700多万平方米左右，大概是销售出去住宅的一半，正好是一半。这意味着什么？这意味着相应的住宅土地供应严重供不应求，难怪上海的价格会涨得这么快。我们再看下一张图，大家还有什么疑问？一定会有，如果每年卖掉的住宅都是超过他的土地供应，请问这些住宅哪里来？秘密在这里，秘密在2003年之前，在2003年之前的10年里上海也有土地供应。跟很多地方一样，之前的土地供应相对来说比较混乱，比较无序。但是正是这种混乱和无序积累了大量存量的土地，这些土地在规范市场之后，仍然可以慢慢进入这个市场。但是大家也可以看到一个推论，这些土地在每年都在消耗，这样消耗13年以后，它对市场的影响是越来越弱了。所以大家可以看到，在过去我们缩减土地供应，还有这些存量可以帮忙，现在我们缩减土地供应，价格就快速上升了。4人口我们把整个中国的城市大概分为几个部分。一线城市，一线城市就是北、上、广、深，为什么叫一线城市呢？因为它可以吸引跨区的人口流入，比如北京吸引三北地区的人口流入，哪三北，东北，华北和西北。上海吸引华东，广州和深圳吸引华南，因为它们都有能力吸引人口的跨区域流动，所以称为一线城市。二线城市是指省会城市以及一些计划单列市，它对本省的人口有很大的吸引力，比如厦门，吸引力跟福州差不多，甚至比福州更对福建人有吸引力。在山东，青岛对本省人的吸引力，可能跟济南差不多，大连的吸引力跟沈阳差不多。其他的城市称之为三、四线城市，它的人口能够保持不减少，或者是停滞是常态了。我们还是以上海作为一个样本。从1999年到2015年，这16年间上海整个人口增加了900万，900万人口放到任何一个世界上都是很大的城市，差不多每年流入将近60万人口，非常巨量的人口流入。这种巨量的人口流入也带来了对住房的需求。5城市格局城市格局这是一个城市规划的概念，通常是指山河湖海或者地理位置的影响。在这里我们讲两点。第一个讲城市的行政级别。中国叫某某市其实暗含几个含义，第一个含义是上海、北京叫直辖市，是省级的，杭州、南京是省会城市，是地级的，但是比一般的地级城市位置要好一点，第三层就是普通的地级市，最后是县级市。我们会容易地发现在同样的位置或者同样的条件情况下，房价跟城市的行政级别是密切相关的。为什么呢？我们从城市发展历史来看，人口往沿海流动，人口往大城市流动，这是一个百年来非常正常的地理现象，但是在中国，我们会看到由于这个行政安排，大量资源向直辖市集中，大量资源向省会城市集中，这种改变其实是改变城市的竞争面貌。一个省的省会城市既是本省的教育中心，又是省的经济中心，交通中心、医疗中心、文化中心。越来越多的省会城市把所有省的精华资源集中在本地，所以房价相对较高，也就不难理解了。我举一个河南省的例子来看，整个河南所有的地方都在流出，只有郑州人口是流入的，就是因为省会的力量。第二个我们会谈到城市的产业结构。所谓城市的产业结构是指一个城市一、二、三产业的比重，第一产业通常是指农业，中国大陆的农业比重也很低了，所以讲一个城市的产业结构主要是讲第二产业和第三产业的比重。我们可以观察到，在GDP相仿的城市，第二产业比重较高的房价较低，第三产业比重较高的房价较高。我以上海周边的一个城市苏州为例，大家知道苏州是很漂亮的城市，人口过千万，但是实际是制造业为主的城市，所以我们看到，虽然它的人均GDP早就超过了上海，但是房价只有上海的1/3，为什么？因为流水线上的工人收入很难提高，但如果你自己是从事第三产业，例如你是房地产业或者金融业，人和人的收入就可以拉开。一个成功的银行家是普通员工的10倍甚至100倍，而整个房子的成交，以上海为例，一年就十万套新房，大概只有100个人中间会有一个人可以买，所以收入拉开会推高房价。因为只有最买得起的人才决定房价，而不是平均收入，这一点请大家再注意一下。所以，未来房价该如何走，大家心里就只有判断了。
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