政府怎样做才能让业主退小产权房 政府

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-02-06 02:54 标签： 小产权房大业主贷款
年全国小产权房竣工面积及占比情况（万平方米；）
全社会住宅竣工面积
农户住宅竣工面积
城镇住宅竣工面积
小产权房竣工面积
小产权房占当年全社会住宅竣工面积比重
小产权房与当年城镇住宅竣工面积的比值
【图表详解】从不同年份看，1999年、2003年、2004年、2009年、2010年小产权房竣工面积分别为6679万平方米、5448万平方米、5680万平方米、6538万平方米、8345万平方米，明显高于其它年份和平均水平，从小产权房竣工面积占比来看，1995年以来小产权房竣工面积占当年全社会住宅竣工面积的比重基本在5%以下，与当年城镇住宅竣工面积的比值大体保持在6%-10%左右，年平均为8.0％。
不同时期看，“十五”时期小产权房竣工规模为2.4亿元平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积的8.1％。
总之，尽管小产权房占同期全社会竣工住宅的比例不高，但考虑到小产权房的销售对象为城镇居民，其与同期城镇住宅竣工面积的平均比值达到8.0％，故对城镇常住人口而言，已成为其重要的住房来源。
北京市高级人民法院的一份针对小产权房纠纷的会议纪要指出，要全面考虑合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益。买受人因房屋现值和原买卖价差异造成损失。
农村宅基地房屋买卖应严格按照法律法规的规定进行。对于由此引发的纠纷，应当综合考虑出卖人出售房屋是否经过审批同意、合同是否履行完毕以及买受人的身份等因素，区分不同情况，妥善处理。
2009年，深圳市人大常委会《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》出台，规定，“经普查记录的违法建筑，市政府应当区别其违法程度，分别采用确认产权收、临时使用等方式，分期分批处理。
成都市政府尽管到目前为止没有在公开场合鼓励过小产权房的建设和交易行为，也没有保证过其产权。但对在农村集体土地上大规模实施的“新居工程”，采取一次性“以租代售”的做法，政府基本不过问。
今后重庆一环到二环之间布局20个居民集聚区，每个居民区里1/4是保障房、公租房，3/4的部分是商品房，公租房和商品房混建以共享配套设施和公共服务。将对小产权房形成有效“挤出”效应。
三亚市政府对小产权房问题公开表示，对违法建设小产权房，严重影响城乡规划的，坚决予以拆除；对符合土地利用规划及城乡规划，且满足质量安全要求，经市政府批准，可没收实物或非法所得并处罚款。
郁亮：小产权房改造为公寓 以解决居住矛盾
叶檀：小产权房松绑可能性不大
张曙光：承认小产权房才能更好解决住房问题
周天勇：未来应开发小产权政策
吴晓灵：小产权房政策应明确
违法小产权房建筑不能一拆了之
即使对于违法占用耕地建设的小产权房，如果不存在安全问题、不属于不能居住的危房，也不宜简单一拆了之。作为对违法占用耕地建设小产权房的替代性惩罚措施，政府可采取两种方式：一是对于通过占补平衡的方式要求开发商和农村集体组织另行开发出相同数量、质量的耕地；二是没收部分小产权房并将其作为保障性住房。
将小产权房作为城市住房供给体系的重要组成部分
建议可考虑在房价较高的一线城市进行小产权房入市试点，赋予农民集体土地流转权，使小产权房转变为可合法交易的、以自住为主的、特殊性质的“商品房”（不是大产权房，而类似于经济适用房和公租房），从而扩大城镇住房供给来源，进一步丰富城市住房供给体系。
要着力防止地方政府与农民争土地&&&&& &
尽快使农民拥有相对完整的土地产权并自主行使土地处置权，允许农民在自愿基础上进行部分或全部土地使用权的转让，让农民通过土地使用权出租、出让和建设小产权房等方式分享城市化快速发展进程中的土地增值收益。着力规范和制约地方政府行为，切实防止地方政府及其授权机构通过土地征用方式与农民争土地的行为。
把小产权房建设与保障性住房建设有机结合起来
地方政府可考虑积极利用小产权房的成本和价格优势，将部分存量小产权房转化为保障性住房。这样做，不仅可以有效缓解保障房建设的资金和土地压力同时还可以给存量小产权房一个合法、合理的市场出口。可参考保障性住房尤其是经济适用房和公共租赁住房的要求，从小产权房的面积、建设标准、购房（租房）者准入条件等方面作出规定
&&& 小产权房所涉及的利益群体广泛，决定了在处置这一问题时的方法和原则，既要符合自然法的现实，又要符合最广泛的多种 群体的利益，还要秉持法律平等的精神。农村土地和城市土地应该拥有同样的物权，而不应区别对待。也是在一些部门“清理”小产权房过程中不得不谨慎思考的。
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政府如何处理小产权房
【字号： |
　　针对近期社会关注的“小产权”、“乡产权”住宅问题，北京市国土资源局局长安家盛日前表示，北京已经部署开展在全市范围内调查“乡产权”、“小产权”等违规土地开发建设，违规开发建设的要停工停售。　　自建设部发布风险提示起，舆论对“小产权房”的讨论，实际已超越了房地产本身。应该合法化、给小产权房这个“妾”转正的声音此起彼伏，这一主流呼声很多人认为是高房价效应，但在笔者看来，讨论“小产权房”更大的意义在于，针对长期以来对“小产权房”模棱两可态度的一次鞭策。笔者曾撰文主张：对待“小产权房”，要么叫停，要么“扶正”，总之不能让其变成“没娘管的孩子”。
　　如果说建设部的风险提示只停留在口头上的话，那么北京市国土资源局叫停“小产权房”则用实际行动回应：政府不仅不能容忍“小产权房”继续存在，还将制裁非法介入的开发商和相关的村集体组织。虽然说，叫停“小产权房”也会引起争议，但却能避免“小产权房”在迷茫中跌跌撞撞。
　　当然，政府在叫停“小产权房”的同时，还有很多后续工作需要做。譬如，如何处罚非法介入的开发商，如何保障买房人的利益，如何避免死而复生、重蹈覆辙等。最主要的是，叫停“小产权房”后，民众对低价房的巨大需求政府如何调节，如果处理不好，不但会刺激商品房价格继续上涨，还会增加保障型住房的分配压力。总之，如何处理“小产权房”身后的几条大“尾巴”考验着政府的智慧。以下两条“尾巴”尤其值得注意。
　　首先，如何保障已购房人的利益？是购房人退房、开发商退钱？还是变通处理让已购“小产权房”合法化，买房人补齐相关费用？主管部门需要全盘考虑。
　　尽管有专家建议对于已经停售的项目，要求开发商退回购房人的房款，但笔者认为这还不够。固然，购房人购买“小产权房”有风险自担的成分在里面，自己也有一定责任，但“小产权房”之所以风行，也有政府监管缺位和开发商违规开发销售的原因。不能把所有责任都由买房人承担。即使买房人退房拿钱，但这些钱现在已无法在同一地段买到同样面积、户型的商品房了。因此，笔者建议“小产权房”开发商在退房款时，主管部门应强制开发商给予买房人一定补偿。
　　其次，如何处理“合格”的“小产权房”？有些项目虽然不能办大产权，但是项目是合法的，属于旅游景点配套项目，是生态园立项。类似于这样披着“合格”外衣的“小产权房”有多少，其合法性又体现在何处？以什么名义或哪个部门批准的？现在不得而知。但有一点是肯定的，即很多“小产权房”不仅是村集体组织在撑腰，其背后都有一个靠山。另外不排除一种可能，即在叫停的同时，一些非法“小产权房”想方设法合法化了。
　　所以，要彻底叫停“小产权房”，还有很多“尾巴”需要处理。这些“尾巴”包括：买房人利益保障问题、小产权房重新界定分配问题、开发商的处置问题、对“合格”“小产权房”的取消等。同时，鉴于“小产权房”的复杂性，笔者建议多个部门联合作战，在叫停“小产权房”的同时，也要拔掉“小产权房”背后的靠山，更要防止其他形式的“小产权房”出现。
关键词：政府,处理,小产权房
稿源：雅虎房产
责任编辑：季然

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