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中国居民为何不愿意租房而买房？
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如果上述两个方面的问题不解决，即让住房回归居住功能及去除住房赚钱功能，和出台坚决保护住房租赁者的法律，要建立起一个可持续发展的中国住房租赁市场不可能的。
最近，看到所谓国内权威主流媒体就中国居民是“买房还是租房”的讨论。本来对于这个问题，在发达的市场经济国家，没有人会就此提出问题，它完全是市场行为选择的结果，十分常识。但是该报作者认为，本来从经济上的逻辑来看，在目前中国的高房价下，居民租房住肯定是最为合理的经济选择，但尽管买房在经济上如何不合理，中国的居民就是不愿意租房而愿意买房。何也？
在该文章的作者看来，最为重要的在于两个方面，一是中国居民对居住权的理解存在误区。在作者看来，中国居民总是认为居住权就是要持有个人拥有产权的住房。但事实上，“居者有其屋”并不等于“居者有产权”。即使在欧美等发达国家，住房自有率也只有60%多，日本租房结婚者比例高达67.1%，买房结婚夫妇比例仅为14.3%，但目前中国新房自有率已接近90%。这就造成了中国居民都涌入房地产市场购买住房，这不仅容易推高房价，也造成居民严重的消费挤出效应。
二是中国的住房租赁市场之所以不发达，中国居民之所以宁可购买住房而不愿意租赁住房，就在于中国政府财税、金融、户籍等政策更有利于购买住房者而对房屋租赁管制太多，因此政府要对这些方面的政策松绑减负。这就是所谓权威的主流媒体给出政府发展中国住房租赁市场的政策建议。可以说，这些政策建议只看到中国住房租赁市场问题的浅层次方面，根本没有看到问题的本质所在，而且按照这种政策建议，中国的住房租赁市场要想发展起来也是猴年马月的事情，根本就不可能。
首先，所谓“居者有其屋”并不等于“居者有产权”的观点曾经是房地产开发商为其房价上涨而要政府不要干预这种房价上涨的一个理由。在房价快速上涨、绝大多数民众对房价上涨意见很大的情况下，政府曾认为对于过快上涨的房价要出现政策来调控，房地产开发商则认为政府不要过多干预房价上涨，这是市场的行为，政府可能通过保障性住房及租赁市场来解决居民居住问题，所以许多居民根本上就不用抱怨房价过高来购买有产权的住房。而且欧美国家居民的住房自有率比较低根本上就与欧美国家居民的对住房产权观念不同有关。
其次，中国住房租赁市场之所以不发达，中国的居民之所以宁愿在沉重负担的情况购买住房而不愿意租赁住房，最为核心的问题有两个方面。一个方面中国房地产市场发展了十几年，直到最近才有中央的领导人才认识到房地产市场要回到它的基本居住功能而不能够让它成为投机炒作赚钱工具，但在以往中国住房的性质是投资消费混淆在一起的。中国的住房既可是投资也可是消费，而且无论是购买住房用投资还是用消费都可享受政府的各种优惠购买住房条件。既然购买的住房可以用于投资，并且购买住房用于投资也可享受各种优惠条件，那么中国的哪一个居民不会利用现有的优惠来购买住房呢？
特别是前十几年政府一直与房地产开发商合谋千方百计地在推高房价，中国住房市场从来没有经历过周期性调整，购买了住房就能够赚钱的情况下，中国的居民更是会涌入房地产市场购买住房，谁还有愿意去租赁住房呢？如果中国的住房政策不改变，不遏制住房投资并让住房回归到居住功能，那么要发展中国的住房租赁市场几乎是不可能的。
二是如果中国住房市场政策能够出现重大的调整，即住房投资投机炒作严重限制，并让房地产市场回归到基本居住功能，让房地产市场价格理性回归，要发展中国的住房租赁市场还得出台完全保护住房租赁者的法律。因为，在房地产租赁市场，租房者在这个市场永远是弱者，如果没有完全保护他们利益的法律，他们的利益随时都会受到侵害。在发达的市场经济国家，保护租房者的法律十分健全，业主在租赁市场任何不法行为都将付出沉重的代价。但是，目前中国有这样的保护租赁者的法律吗？如果没有相关的住房租赁法律，中国要发展起繁荣的住房租赁市场也是根本不可能的。
可以说，日前，国务院常务会议对培育和发展住房租赁市场做出部署，提出完善税收优惠政策，鼓励金融机构加大支持等措施，希望以此来建立起一个健康可持续的房地产租赁市场，这当然是好事。但要做到这点，如果上述两个方面的问题不解决，即让住房回归居住功能及去除住房赚钱功能，和出台坚决保护住房租赁者的法律，要建立起一个可持续发展的中国住房租赁市场不可能的。上面所提出的建议只能是不痛不痒。
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实际上中国目前并没有官方机构统计过住房自有率，既有数据只反映了住房私有率。若数据样本不足，也会影响统计结果。
近年来关于中国人住房拥有率远高于发达国家的报告屡见报端，引发公众质疑自己是“被有房”了。实际上中国目前并没有官方机构统计过住房自有率，既有数据只反映了住房私有率。若数据样本不足，也会影响统计结果。“住房自有率”是国际上考察居民居住条件的常用指标，指居住在自有产权住房的家庭户数占全部住房家庭户数的比例。该数据通常用于反映房地产市场中，有多少人是住在自己的房子里，有多少人需要租房居住。而事实上中国目前并无官方发布过关于住房自有率的数据，在近年来国家统计局、住建部等相关部门给出的报告里，关于城镇自有住房率接近90%的表述都是与私有住宅面积占全部住宅建筑面积的比例挂钩，这种算法显然是混淆了“住房自有率”和“住房私有率”的概念。后者仅仅能表明有中国有90%的住宅是私人拥有，并不能说明90%的家庭都住在自有产权的房子里，更不能说明90%的人都有自己的房子了。调查数据的可靠性显然与样本数量、问题设置、统计方式等有关，而民间抽样调查虽然概念在样本覆盖上能否具有代表性还存有疑问。2012年西南财经大学发布的《中国家庭金融调查报告》称中国自有住房拥有率高达89.68%，但其全国调查样本只有8438个，而浙江大学与清华大学联合发布的《中国居住小康指数》回收来自全国40个城市的有效问卷共为10308份，平均每个城市仅250余份。而在统计方式上，中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁解释称，之所以出现数据与公众感觉不符的情况，是因为与父母同住或在外租房的年轻人，只要父母有房也属于自有住房家庭的统计范畴内。事实上，中国城镇住房的“高自有率”很大程度是当年住房制度改革的结果，房改房出售在短期内迅速提高了城市居民的住房自有水平，住房整体质量却不高。根据国家统计局住户调查办公室公布的报告，至2010年底，城镇居民家庭自有住房率为89.3%，其中11.2%的城镇居民家庭拥有原有私房，40.1%的家庭拥有房改私房，38.0%的家庭拥有商品房。也就是说，占比最高的是房改房，也即原来的老公房，由居民低价认购，这类房屋破旧、功能不全、面积小，居住舒适度非常低，多为旧改和拆迁对象。地产商任志强2005年也曾发表文章承认大多数家庭的住房条件尚未改善，2005年67%的私有住房转化来源为房改私房，对市场的冲击极低。数据研究表明，住房自有率与经济增长呈负相关关系，并非是经济发展水平高，居民购房能力高，住房自有率就高。中国社会科学院世界经济与政治研究所博士后李宏瑾根据联合国欧洲经济委员会的数据，对欧美各国历年住房自有率的平均值进行对比，发现住房自有率水平高的国家，几乎都是经济水平发展比较低的转轨国家，而住房自有率低的国家则大多为经济发达的国家。英美等较发达国家自有住宅率普遍在60-70%，而保加利亚、立陶宛等国都在90%以上，甚至一度高达97%。根据复旦大学陈杰的解释，概念混淆的“自有率世界第一”根本站不住脚，英美等国家少有公共部门持有房产权，私有率概念没有多大意义。另外，根据统计局的数据，中国“住房私有率”从82%到89.3%一路高升，即意味着住房中私有住房的比例越来越高，公有住房（包括廉租房、公租房）的比例在变小，反衬出中国保障房建设的不力，人们到商品房市场上购买自有产权的房子，将背负越来越重的买房负担。
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网易公司版权所有如何解读中国家庭自有住房拥有率89%
　　根据中国家庭金融调查（CHFS）数据，2011年全国家庭自有住房拥有率为89.68%，城市家庭自有住房拥有率为85.39%，远高于国际平均水平。对此，我们从以下几个方面解读：
　　第一，首先要承认我国家庭的自有住房率本身较高。2011年两会期间，温家宝总理在与网友在线交流时就表示，中国家庭自有住房率高达80%，与我们得出的城市家庭自有住房拥有率85.39%相近。
　　第二，不同年龄段、不同地区家庭自有住房拥有率差异较大。北京、上海、深圳自有住房拥有率低于全国其它城市地区，其中户主年龄在35岁以下家庭中，自有住房拥有率仅为59.88%，在35~45岁和45岁以上家庭中，自有住房拥有率分别为81.45%、82.3%。在其它城市地区相应年龄段家庭中，自有住房拥有率分别为76.98%、87.73%、89.92%。
　　第三，根据CHFS调查对“家庭”的规定，受访家庭中不同个体必须至少满足下列三个条件之一，即同屋居住、共享收入、共担支出。在此基础上，根据家庭成员间经济联系的强弱，又细分为六种不同情况，以更准确定义“家庭”。如果“家庭”报告其拥有自有住房，则属于有房家庭。比如城市一个典型三口之家，子女已经成年并有自己的工作，子女收入的一部分交予父母。此时，由于子女与父母同吃同住，家庭的消费支出是依照其收入共同规划的，因此子女与父母属于同一“家庭”。若父母拥有住房，则该子女也应算作有房。而对于外出城市打工，仅在过年时回家过年的农村家庭。虽然该家庭可能在城市租赁住房，但由于其在农村有自有住房，因此属于拥有自有住房家庭类型，只是其不居住在自有住房内。
　　根据这样的定义，有房但人房分离家庭、啃老家庭等均被算作有房家庭。对城镇家庭来讲，若考虑到无房家庭、有房但人房分离家庭以及有分家需求的家庭（即啃老家庭）的住房刚需后，30%的城镇家庭均属无房家庭，中国城镇家庭的“有效”住房拥有率仅70%。
(责任编辑：廖廖)
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　　住房自有率是以拥有所居住房产产权的家庭数量占全部样本数量之比计算的，其计算公式为：
　　住房自有率=(居住于自有产权的家庭户数／全部家庭户数)X100％
　　显然，这个概念与是截然不同的。美欧等市场经济国家，甚至东欧转轨经济国家，住房私有率几乎都在80％以上，法国、荷兰和英国住房私有率分别为83％、67％和80％，美国更是高达99％。
　　建设部2004年11月发布的《房地产统计报表制度》将住房自有率表述为自有(私有)住房的占实有住房建筑面积的，其计算公式为：
　　住房自有率=[自有(私有)住房建筑面积／实有住房建筑面积]×100％
　　这个公式实际上将“住房自有率”等同于“住房私有率”。但住房私有率只能反映住房的私有化程度。衡量和比较住房问题解决的好坏以及公民居住福利高低，国际上惯用的住房自有率比较科学，它能够真正反映一定经济水平和政策条件下居民依靠私人力量购房的和居住满足的实现程度，也从一定角度反映了的作用及政府解决居住问题的水平。
　　住房自有率是一个较为常用的，大体上是指自己拥有产权住房的家庭户数占全社会家庭户数的比例。
　　可见，这个概念有两个要点。其一，比较的是家庭户数，而不是住房面积，这就与前一段时间所谈及的“住房私有率”这一概念有较大区别，后者是指自有住房的建筑面积占所有住房建筑面积的比例。其二，突出拥有产权的特性。按照一般的说法，包括、、、、和，是经济所有制关系的法律表现形式。在中国的住房体系中，城镇住房的产权属性争议较少，但是对于农村住房的产权属性，却仍然是模糊的，至少目前绝大多数农村住房没有颁发。
　　住房自有率的高低，的确能说明一些问题。比如，只有住房市场的不断培育和发展，居民才能通过交易获得商品住房，因而住房自有率与住房市场的发展程度在一定阶段会呈现正相关关系。住房作为一种，自有率升高，说明在一定阶段有稳定增长，所以住房自有率的增幅与宏观经济增长速度有一定的正相关关系。住房也有资产属性，自有率较高说明在居民的资产配置结构中比例更大。另外，还有研究者提出过，自己拥有住房具有较大的心理满足效应，因而住房自有率高可能还符合人们“敝帚自珍”的天性。
　　但是，住房自有率不是万能的，有很多问题是不能回应的。比如，居住条件的好坏与自有率没有必然关联，现实中既有大量租住豪宅的，也存在蜗居陋室的事实；住房自有率的高低也不能直接说明住房资源的配置状况，因为它只反映“拥有”，而没有反映“拥有多少”；判断住房市场的稳健程度，不能太多地依据住房自有率，因为在不同情形下，住房市场会有多个相对稳健的均衡点。
　　上来看，影响一个国家住房自有率水平高低的因素有、结构变量和文化变量。
周膺，吴晶著.中国的房地产消费文化.浙江工商大学出版社,2010.11.
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