一、交接：
（一）钱款交接：
1、现金交接制度
为了确保公司资金的安全性，公司特做出以下规定：
、在银行上班时间签单，为避免出现误收假币等风险，店员应立即陪同客户到银行直将钱
款存入公司账户。
、如果在银行下班后签单，收到客户现金，需提前致电财务部，陪客户将现金直接交到财
务部，销售人员不得滞留或携带现金过夜。
、钱款存入公司账户后，开具收据，将客户联交与客户，并整理好合同、收据、回单，填
《钱款交接表》，
建立公司台帐，24小时内上交公司。
各销售人员必须引起高度重视，严格按照公司综合制度执行，如果出现违规操作，公司
将按照以下制度作出处罚：
、在银行上班时间，销售人员如果违规收取客户现金，出现假钞，销售人员自行承担假钞
相应损失。
、收到客户现金未按公司规定及时存入公司账户，一经查出，处以销售人员100元罚款若
出现遗失，销售人员自行承担相应的经济损失。
、在银行下班时间收取客户的现金，销售人员私自存留现金或携带现金过夜，一经发现，
将对连销售人员处以100元罚款。
、销售人员收到客户存款回执单后，将开具对应金额的收据交于客户，填写交接本，24
小时内上公司，如果销售人员将回执单、收据遗失，将处以罚款100元；若内勤人员、
综合人员在交接中，回执单、收据等无故遗失，将对直接责任人处以100元罚款。
交款流程见流程图
2、房本、合同交接
连锁店签定合同后，必须
录入，收取客户房屋凭证后，
勤，交接时店员与公司内勤应同时在连锁店交接本上签字确认；公司内勤24小时内上
交公司内勤并填好交接，签字确认。
3、贷款件、过户件交接：（交件流程见附件）
贷款件、过户件攒齐后立即通知权证。
二、退款：
1、办理退款原则：
过户完毕、银行放贷到公司帐户后。
2、连锁店每周四准确报送退款计划，周二增补报送新增退款
3、具体退款流程及注意事项见流程图
三、退费：
房屋成交后，如需退还客户所交中介费，连锁店需填写《退费申请单》，经办人签字，经
店长审核（审核交费金额），并经总经理、综合部经理签字后，由连锁店将所收中介费退还客
户，同时收回客户手中的收据，并在网上录入负数。如因优惠产生退费，除上述要求外另附
《优惠申请单》。如因退房或纠纷产生的退费，需有情况说明，店长、总经理经理签字确认。
四、退房手续：
三方退房，需填写终止合同协议，买卖双方客户及连锁店经手人签字，总经理审批，并提
前填写《退款申请单》和《付款结算单》。
连锁店必须按照公司的收费标准进行收费，合同上必须严格按照公司收费标准填写，实
收与应收之差部分为优惠金额，优惠金额必须履行优惠审批手续。连锁店填写优惠单，由客
户、经办人、店长签字后交到公司内勤，总经理签字确认审核优惠金额，公司内勤留存合同
及优惠申请单复印件，并转交综合部存档。
收据的使用
（一）开具规定
1、使用范围：中介服务费、定金、信息费、代收房款、代收过户税费、代收贷款经办费，
不允许开具公证费
2、收取服务费或房款后，应在收据综合联右上角用铅笔注明业务类型，若收入需要分成，
则应在开具服务费的收据综合联右上角用铅笔注明分成店店名及收入分成比例；凡是没
签合同收取客户的服务费，收据一律开成收客户“信息费”。
3、收据的开具应以实际收取客户的款项为准，不能将以前开具的收据作废，再重开一张金
额等于“上次加本次合计收取款项”的收据。
4、当接受客户的“转帐支票”时，不得当时开具收据，应及时把“转帐支票”交至综合部，待综
合确认款项到帐后再通知连锁店开收据给客户，并把收据的综合联交至综合部。
5、常用综合数字：零、壹、贰、叁、肆、伍、陆、柒、捌、玖、拾、佰、仟、万、元。
6、收据上的地址一定要以合同上的地址为准，合同上的地址必须与房产证上的地址为准。
收据上的地址必须详细。
7、如果收取的中介费客户需要开发票，连锁店可以凭收据的客户联到综合部换发票，但房
款收据综合不予兑换发票。
8、收据的填写必须严格按照规定填写：大小写金额一致，字迹清晰，不得涂改
9、收据必须按照顺序使用，存根联必须保留，不得撕毁；作废必须三联齐全
（二）管理规定
1、专柜保存，不得随意放置，不准私自携带，每店只留一本收据，领取时以旧换新
店长签字明细
；公司内勤严格审核，核实无误后方可发放新的收据，对有问题的收据或出
现遗失情况，必须立即上报综合综合部；
2、每个连锁店必须建立《收据使用明细表》，明确每一张收据的去向。
3、收据使用、保管，
直接责任人为连锁店店长
，如果收据遗失，每份罚款1000元，并要
求连锁店登报申明作废，费用由连锁店自行承担；如果作为其它用途，将上报有关部门，
对当事人和店长进行重处
4、公司内勤做好收据领取归还记录，建立《收据使用明细表》，以
进行严格管理，
做到管理清晰，并随时到店进行抽查，若发现问题及时反馈，对于不反馈、管理混乱、未
建立完整的领取归还记录的每次罚款50元。
5、公司内勤必须不定期清理各连锁店收据领取及归还记录，及时催交滞留收据，
，公司内勤必须将各连锁店收据回收并进行核查，对违规情况进行记录并上报体系
负责人、综合部，若公司内勤未核查和上报，每次罚款50元；综合部将不定时对连锁店
进行抽查，并对违反规定的连锁店及交易中心进行相应处罚。
四、合同的使用
（一）合同签定注意事项
1、合同签定的地址必须以产权证上的地址为准,详实到栋数/单元/楼层/房号；如果所签
正式合同的地址与预定合同地址不一致时，一定要在银行回执单上注明预定合同的合同
号及地址。
2、签合同时，售房人的姓名一定要与产权证上的姓名一致。如果售房人与房产证上的姓
名不符时，必须出具委托公证书，连锁店收取原委托公证书原件（一般为3份）后，并
与合同、收据及回执单一起交到交易中心；如买方客户无法到场签合同，委托他人代理，
必须出具委托公证书、代理人身份证原件，委托公证书随合同、收据、回单一起上交公
3、签合同时，必须要把客户身份证号码写上。
4、签合同时，连锁店应签署经手人姓名、连锁店店名和日期。
5、如有自行交接的房款除了要在合同上注明外还需要买、卖双方填写《自行交接审批
6、签合同时，一定要记住让客户按手印。
7、签合同时，用连锁店店章在合同三联上盖骑缝章。
8、连锁店业务员在签署各种业务合同时，未经公司其他相关部门认可，均不得在合同或
合同的补充条款中签署与公司有关的违约责任。如出现上述情况，无论是否发生违约赔
偿，公司均将追究签署人的责任，每次处100元罚款，造成损失的签署人承担相应的经
9、签正式合同前，复印空白合同，待拟定后誊于正式合同，以避免浪费。
（二）合同审核注意事项
1、公司内勤收到合同后，对合同进行初审，核实产权人是否与售房人一致、核实合同地址
是否与产权地址一致，核实收付款金额是否一致等
公司内勤严格审核合同签定是否规范，对于签定违反相关规定的，要求连锁店重签合同，
公司内勤可以拒收合同。
（三）合同管理规定
1.专柜保存，不得随意放置，对放置混乱的连锁店，处以罚款50元/次；合同如果出现遗
失，每份罚款1000元并要求登报作废，费用由连锁店自行承担。
2.严格按照序号使用，不准私自撕毁，作废必须三联齐全。
3.连锁店合同外借，必须做好记录，落实合同去向。
4.不得私自复印版本做其它用处，如一经发现，报有关部门，对当事人和连锁店店长严处。
5.必须建立《合同使用明细表》，落实每一份去向。
6.将作废合同及时上交公司内勤，连锁店不得自行处理。
7.体系负责人、公司内勤做好合同领取返还记录，建立手工台帐和电子文档，各级以消号
方式管理合同，做到管理清晰，并随时到店进行抽查。以月为时间节点，公司内勤将连
锁店合同全部收回，全部核查，对违规情况进行记录并上报体系负责人、综合部，若公
司内勤未核查和上报，每次罚款50元，连锁店管理混乱的，处以50元/次罚款
五、产权证、商品房购房合同等房屋凭证、公证书、房款收条的管理规定
（一）产权证、商品房购房合同等房屋凭证以及公证书
1.连锁店签定合同的同时收取房屋凭证（产权证、购房合同、购房发票等），并开具收件凭
证，填写《交接表》后，必须及时上交（
连锁店在当日上午12点前成单的需于当天13：
00前将房屋凭证交于公司内勤处；连锁店在12：00以后成单的则于次日13：00点前
将合同等相关房屋凭证交于公司内勤），
公司内勤保证在签单24小时内上交权证内勤。
权证内勤必须严格审核，权证内勤对房屋凭证进行统一管理。
2.权证内勤为凭证及公证书管理的直接责任人，必须建立电子文档和手工台帐，采取编号
方式，严格管理，建立严密的交接制度和借用领取制度。
3.房屋凭证（产权证、购房合同、购房发票等）的借用必须填好借用交接表，且24小时内
必须归还，不得转借。
4.若连锁店私留房屋凭证，延迟上交，每次罚款50元/次，若发生遗失，将追究直接责任
人的责任。
5.各级交接必须建立交接本，做到交接清楚有序，若因交接混乱或出错，导致证件遗失，
将对相关责任人进行追究。
6.公证书只能够出示给客户，不得复印或做其它用途，若经发现，一律重处。
（二）房款收条
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二手房中介有哪些义务
　　二手房中介有哪些义务，找法网小编为您介绍，希望能给您提供帮助。　　1、为购房者提供房源，并为购买者购买二手房提供相应的咨询服务。　　2、保障提供的服务，不会给购房者带来损失。因中介机构职员的过错给承租人造成的损失中介公司的职员因过错给购房者造成了损失，购房者可以找中介公司承担责任。中介公司作为雇主，不得以职员个人责任为由推脱，中介公司自然也不能声称已将该职员开除而推卸责任。如果中介机构是出于故意而提供了不实的信息，作出了违法的行为，给购房者造成了经济损失，那么中介机构应当承担民事或者行政责任，甚至刑事责任。对于给购房者造成的损失，中介机构应当予以赔偿。如果中介机构在提供服务的过程中有欺诈行为，购房者可以要求中介机构双倍赔偿。　　3、应对提供真实合法的信息。中介机构保证已事先核实为购房者提供的房屋资料，并满足购房者的特别要求，但因出卖人提供的信息有误或有欺诈内容，应由中介机构承担损失，先行向承租人赔偿损失。　　相关知识延伸阅读：怎样防止二手房中介乱收费　　首先，进入二手房买卖中介服务场所不要马上签二手房中介服务合同。卖房人或者购房人进门后首先应该认真阅读二手房买卖中介服务合同格式条款并谨慎思考，不急于签字，谨防掉入合同霸王条款陷阱。一些二手房买卖中介惯用的伎俩是，消费者进门就递上格式合同，不容你看清楚就催促你签字。　　其次，很多二手房买卖中介服务企业中，店堂收费公示牌和合同中，绝大多数只写明了收取中介服务费标准，但不写明收取中介服务费对应的服务项目。中介企业应该给买卖双方提供哪些服务，中介企业有的说不清楚，认为买卖双方自己签订买卖合同就算完事了。有的标明中介服务费保底最低收1000元，有的各收买卖方成交价的1.5%。消费者对于超过标准的部分应理直气壮地拒付，而且应要求二手房买卖中介服务企业提供对应的服务项目。　　最后，二手房中介服务企业收取了中介服务费后，就应该提供对应的代交买卖房屋的各类税费服务，但必须按照物价部门审核的标准收取，二手房中介服务企业不得加收金额，还必须提供各类税费的原始发票给消费者。
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房产中介的账务处理
签到天数: 756 天[LV.10]笑傲江湖
马上注册中国会计社区，结交天下会计同行好友，享用更多会员功能
才可以下载或查看，没有帐号？
中介费用列入主营业务收入，对应的成本应该是哪些呢
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签到天数: 542 天[LV.9]一代宗师
房产中介可以将相关人员的工资、与中介服务直接相关的费用直接计入主营业务成本。
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签到天数: 756 天[LV.10]笑傲江湖
房产中介可以将相关人员的工资、与中介服务直接相关的费用直接计入主营业务成本。
那只能调账了，这些我都放在管理费用了
中国会计社区官方微信公众号：会计通。二手房中介的工作流程是什么样的？
16:14:38&& 作者：&& 来源： &&浏览次数：0
二手房中介的工作流程是什么样的？二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。为了让大家了解更多，之家小编为你整理了&二手房中介的工作流程是什么样的？&希望可以帮助到大家。更多相关信息，请关注及。
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一：客户接待
1：经纪人看到门店外有客户时应及时起身迎向客户。（注意仪表和微笑）
2：在询问客户问题时，经纪人应精神饱满，讲话声音要响亮，介绍或推荐房源基本信息要准确，快速。
3：在介绍完基本信息后，礼貌的邀请客户到公司做详细了解。
4：按客户要求，推荐适合客户的公司主推房源，并适时的了解一些客户的基本信息。（如：客户的购房目的，是 不是决策者，付款能力，购房意向，目前的居住状况等。
5：如果客户对公司的房源有兴趣则可以安排看房。如果暂时没有客户所需要的房源销售员应果断的告诉客户这样的房源可以在1或2天内帮他找到，此刻再向客户提出留个联系电话，并热情的递上自己的名片。
1：在接到新房源后，应立即开始客户配对，选择自己在半个月之内的客户进行删选。
要求：A 列出意向客户。
B 按客户购买意向排序
C 按客户购买力排序
D 选定主要客户
E 逐一打电话给主要客户，约定看房。
三：电话约客
1：拨通客户电话，告知客户房源信息
2：询问客户是不是在家或有没有固定电话，如果有的话告诉客户拨打他的固定电话，以免浪费对方手机费。这些细节要考虑清楚。
3：简单讲述房源基本信息。
4：和客户约定看房时间，地点。（注意2选1原则）
四：带看前准备
1：设计带看线路
2：设计带看过程中所要提出的问题。（合理安排问题的先后顺序）
3：列出物业的优缺点
4：思考如何把物业缺点最小化，揣摩客户可能提出的问题及回答方案。
5：整理该物业相关资料。
五：如何带看
1：空房必须准时赴约，实房必须提前30 & 45分钟到达业主家中，与业主进行沟通，为看房过程的顺利完成打好基础。
2：理清思路，按照自己的看房设计带看。
3：询问客户买房目的。
4：询问客户居住状况等。
5：与客户交流，掌握更多客户信息，为以后的跟进工作打好基础。
6：赞扬客户的工作，性格，为人等优点，拉进与客户的关系。消除客户的警惕感。
六：房源内场操作
1：进入物业主动介绍房子的相关情况，但切记，不要一口气把物业的优点全都告诉客户，留下2或3个优点，在客户发现物业缺点或自己陷入僵局时救急，此时把这些优点告诉客户来带开客户的思路。时时把握主动权。
2：留给客户适当的时间自由看房及思考和比较的空间。（注意观察客户的举动及言行）
3：控制时间，不要留给客户太多的思考空间。销售员要把握好时间，并根据不同的客户提出不同的问题，以了解客户对物业的看法。
4：让客户提问发表意见，熟练快速解答客户疑问。认可客户的想法，就算客户讲的明显不对，也不要去反驳客户，而是加以引导，让客户自己察觉他的问题，多用反问或双重否定的方式回答客户的问题。
5：为客户做一下总结。（每套房子都有它的优缺点，但关键在于自己的需求能不能接受它的一些不足之处。因为，对于房子来讲，它是个即定的产品。不可能去反攻或是定做。所以，我们所能够做的只是比较下它的优缺点，是优点多与不足，还是不足多于优点。对于它的不足，自己是不是可以接受。考虑自己的选择和衡量。）
6：结束看房。把客户带回公司或做其它约定。（注意，在带出小区的途中加深客户看房的印象。）
七：成交前的准备
1：对已产生购买意向的客户应立即带回公司。
2：再次肯定和赞扬客户的眼光，并把握时间，适时的对客户描绘下买下这套房子的前景和利益。（增强客户的购买欲望）
3：到达公司后，先礼貌的请客户到会议室入座，第一时间送上茶水。
4：主动象客户介绍下公司的概况和售后服务的完善，提高客户的信任度，打消客户的后顾之忧。
5：和客户确认下单事宜。（但不宜操之过急，要有序引导，循序渐进）
如：&陈先生，这个小区的环境好不好？& &好，不错，还可以&
&对这套房子的感觉怎样？& &不错，还可以&
&房型满意吗？& &挺好的， 不错&
&采光好不好？& &好，不错&
抓住房子的优势及有利条件，用肯定式问句，让客户做肯定式回答。
6：抓住客户的肯定回答，逼客户下订。
如：&陈先生，既然您对这套房子相当满意，那么您对这套房子的价格是不是可以接受？&
八：守价阶段
1：要点：销售员没有对客户让价的权利。
如：客户：&房子的价格比较高，是不是可以低些啊？毕竟，这套房子的周边交通不是很方便。&
销售员：&哦，陈先生，是这样的，对于房子的价格原则上我们是没有主动权的，必须要和业主协商后，才可以答复您。&您看这样行不行，您先告诉我您的上限是多少？（掌握主动，了解客户的心理价格）
注意：对于还价幅度太厉害的客户，业务员要保持心理上的冷静和镇定。外表上的沉着和稳定。切不可退却或露出意外，紧张的表情。因为，这个价格是客户在试探这套房子的水分有多大，如果此时业务员有任何不当的表情或举动的话，客户会再度大幅度杀价。所以，此时业务员必须果断，干脆的回答客户，这个价格是不可能成交的，并告诉客户前些天有一个比他上限高的价格都没能成交，同时，再次运用房子的优势或其它有利条件驳回客户的试探，从客户手上取回谈判主动权。然后，要求客户对价格做出重新定位。
2：在得到客户的第2个价格后，业务员要表现出勉为其难的状态，并告诉客户，只能先和业主沟通一下，在自己于业主沟通的时候，避免在客户的视线范围内沟通，要注意发挥团队的作用，邀请店长或其它资深业务员帮忙跟进客户。自己离开谈判桌与业主沟通。
3--15分钟左右，回到谈判桌前，告诉客户，业主虽不接受他的价格，但也做了些让步。给
出一个高于客户上限的价格，让客户再次抉择。并试探客户的价格底线。
4：此时，谈判可能会陷入一种僵持阶段，客户有可能要求与业主直接谈判，作为业务员，应果断阻止，告诉客户自主谈价的缺点。（如：你们双方如果自行谈价的话，在双方陷入僵局的时候，如果为了面子问题或一些小事相互都不让步，甚至有时为了一口气，弄得一方不买，一方不卖连回旋的余地都没有，找到一套自己满意的房子本来就不容易，不要因为这些小事弄得得不偿失。而我们作为第3方，不论怎样协商都代表了双方的利益，且又经过专业的培训和许多的实战经验，配合我们的专业素质成功的概率肯定要比你们双方自主谈判的效率和效果要好的多。）另外，还可以列举一些由于自主交易而产生纠纷的案列取消对方的念头。同时，和客户共同设定一个比较实际的成交价格，然后，安抚客户的情绪，告诉客户自己再做努力与业主沟通。
5：此时，谈判才真正进入关键阶段。业务员才可开始真正和业主进行沟通，谈价，杀价。
九：杀价阶段
原则：找出各种对自己有利的因素，引导业主下降价格。
主要方法：1：市场因素
2：政策影响
3：客户的稀缺
4：客户还有第2选择
5：周边地区房源的充足和同等房源的性价比
6：告诉客户，把钱转起来，才能赚更多的钱。
杀价第1步：告诉业主，现在有客户在公司谈价格。我们做了许多工作，现在基本上已经达成了一致，但在价格上存在比较大的分歧，希望您可以做些让步。
杀价第2步：业主此刻会护盘或试探对方的出价，作为业务员此时应运用客户的试探方式，大幅度地猛杀业主的价格。做出反试探，看看业主的反应如何。如果，业主对此价格有强烈的不满反映时，要注意安抚业主情绪，（如：告诉业主，自己已经明确告诉客户这个价格成交不可能，所以，现在才和他协商一个双方都可以接受的价格。同时，要求业主给出一个价格底线。
杀价第3步：在得到业主的底线价格后，告诉业主自己将和客户进行协商，有问题再行沟通。
隔10分钟左右，再度和业主协商，确定最后业主的底线价格。
十：下订阶段
1：一般情况下，通过以上的步序，应该可以使双方的价格达到成交价格，此时，业务员可以提醒客户是不是可以下订了，并准备好相关的书面合同，简单解释合同的条款。
2：如果此时客户还有犹豫的话，业务员因提示客户，好不容易才和业主在价格上达成了一致，如果现在不下订，万一业主第2天改变想法的话，那么所有的努力都白费了。
3：有些客户会借口定金没有带足或其它的一些理由不愿意下订，此时，业务员应&急客户所急&，告诉客户，先支付部分定金，余款第2天打清。
4：在诱导客户下定的过程中，业务员应注意和团队之间的配合，这样才可以提高成功的概率。
十一：售后服务
1：在客户签下意向书，下订以后。业务员应及时向客户索取身份证等有效证件，复印留底，做好交易前的资料准备。
2：及时通知贷款专员，为客户制定贷款计划。
3：完成以上步序后，简单告诉客户交易所需要的环节及大致时间和所需材料，提醒客户在时间上做好合理按排。
4：在客户签下意向书，下订以后。业务员应该及时联系到业主，把物业的出售情况第一时间通知业主，并且及时把客户的定金转交到业主手上，确定销售的有效。
5：在交易过程中，业务员应经常和客户及业主保持联系，做好沟通，以使整个销售过程圆满完成。
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