营改增对建材钢企影响有限
营改增对建材钢企影响有限
编辑:德秀&
营改增将全面推开，试点范围也扩展到了建筑行业，那么营改增对建材钢企会有影响吗?
日后，建筑业将全面实施营业税改征增值税。营改增不仅是建筑业的大事，对上游钢铁行业也有一定的影响。为进一步了解其影响所在，近日笔者对钢厂、贸易商进行了简单了解。
说到建筑业营改增就不得不说，当前建筑企业采购的一种现状。由于部分工程规模小，建筑企业索取发票也不能摊销(如农村自建房屋)。因此建筑企业为了降低成本，要求供货方减去税点报价，从而形成了不带票销售的这种模式。模式应&需求&而生，并非钢厂、贸易商主观创造。
近期笔者与几位钢铁生产企业销售部领导讨论了一下，从生产企业来看的态度看，不论是国企还是民企，对于此举均持支持态度。
由于体制原因，国有钢铁生产企业不能采取不带票销售的模式。在当前产能过剩的大背景下，价格对于销量有着直接的影响。而不带票销售的最大优势就体现在价格方面，因此国有钢铁生产企业对于不带票销售比较抵触。他们认为建筑业营改增有利于市场的公平性。
部分民营钢铁生产企业由于操作较为灵活，存在不带票销售的现象。但对于营改增民企钢铁生产企业也比较支持。上文提到不带票销售模式是应&需求&而生，此举使得钢厂账目上进项远大于销项，在账目上钢厂也很难处理。营改增以后大多数客户均索要发票，使得钢铁生产企业账目上更为合规和完善。至于发票税点所增加的成本，其采取提高销售价格的方法，把成本转嫁给下游客户。
因此从源头来看，建筑业营改增仅对部分民营钢铁生产企业的销售模式产生一定的影响，总体上来看对于钢铁生产企业影响不大。
下面我们了解一下中间流通环节的贸易商。在整个流通环节中，贸易商起到的是&搬运&作用，钢材最终流向还是建筑企业。因此价格以及税票，对于其影响相对有限。据笔者了解，营改增对贸易环节的影响也主要体现在账目上。以前不带票销售的贸易商或者个人，不得不走公司账户或注册公司，以确保业务的顺利进行。对于增加的成本&羊毛出在羊身上&，贸易商也采取转嫁的模式传递给建筑企业。总体来看对于流通环节的贸易商影响最小。
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<div class="ds-thread" data-thread-key="1027200" data-title="营改增对建材钢企影响有限" data-image="">营改增对房地产影响
营改增对房地产影响
编辑:东兰&
5月1日起，营改增试点全面推开，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围，执行了20多年的营业税将正式退出历史舞台。那么，营改增对房地产有哪些影响呢?下面小编就为大家总结了以下几点。
按照新的增值税税率，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。尽管有关房地产业、建筑业的营改增实施细则尚未出台，但基于&只减不增&的原则，这项被税务系统视作&攻坚战&的税务改革落实，对所涉行业企业的赋税结构将带来全新的变化。
利好低利润房企
房地产行业增值税税率基本确定为11%，而此前房地产行业和建筑行业采用5%的营业税税率。从理论上看，如果相关企业无法获得足够多的进项抵扣，其实际缴纳税率有上升的可能。
广东省某市国税局相关人士表示，房地产及建筑业营改增的税率确定为11%，原来营业税是5%，假如拿不到进项抵扣，意味着要交足11个点，那么税负自然大幅上升。但从房地产所涉及上游所有行业企业都充分使用增值税发票的逻辑上来说，营改增总体上应该是减税的。
截至目前，有关营改增的实施细则并未完全落地，而且国家承诺所有税负只减不增，这使得房地产营改增具体政策如何设计受到多方关注。
例如德勤华东区间接税主管合伙人高立群不久前在一场媒上提及：&影响房地产企业税负增减有几个重要方面。比如，房地产企业融资的时候进项税能否抵扣?房地产企业的土地成本能否抵扣?对于存量房地产，过渡期政策如何处理?&
在房地产行业内部，财务以及税务口的人士对5月1日将要推开的营改增保持高度关注。
万科在其刚刚发布的年报中表示，营改增之后集团的主要业务使用的税种将发生变化。但鉴于细则并未落实，万科未在年报中就税种改变后可能对盈利的影响作预测性分析。
一位就职于广州某上市房企的人士透露，公司专门针对营改增进行过全员培训，旨在让全体员工了解这一项新的税务改革以及可能对公司各个业务口带来的影响。
总部位于福建的一家房地产上市公司相关负责人表示，营改增有利于规范和提高房地产和建安企业的财税管理水平，完善房地产企业增值税的抵扣链条，有利于房地产企业建造精装房的积极性，增加建安成本的抵扣。
这位福建房企的负责人表示，税种和税率的改变，对不同企业甚至不同项目所带来的影响，都是不同的。总体而言，高毛利项目会增加税负，低毛利项目很可能会降低税负;未来开发商对于项目工程总包方、分包方、材料供应商资格要求会更高。另外，土地和利息能否抵扣是房地产税负增减与否的关键，建议有关部门在出台具体执行措施时，能考虑这部分支出中进项税的抵扣。
建筑业营改增将推高工程造价
建筑业是房地产业最主要的上游供应商，一旦建筑业全面推广营改增，势必会对房地产的工程造价带来直接影响。
目前，对建筑业利润影响较大的税种为营业税、企业所得税，税率分别为总营业额的3%和2%，加上城建和教育附加等，建筑业的实际税率为5.39%左右。推行营改增之后的税率为11%。
考虑到建筑业业务构成的特殊性，其想要获得足够的抵扣，也将在一定程度上推高房地产建筑成本。
一是原材料方面，大宗材料如钢材、水泥、混凝土的供货商比较容易提供增值税票，但砖瓦、白灰、砂石、土方及零星材料基本上由个体户、杂货店、小规模纳税人供应，这些小型地方材料供应商能否提供增值税票，以及提供的票据如果不是增值税票，将影响建筑商能否抵扣。
二是人工费用，大概占据工程总造价的20%～30%，未来还有继续走高的趋势。目前，建筑行业离规范管理的目标还有距离，大量工程队依然采取挂靠有资质的建筑公司的经营模式，建筑公司只负责招投标工作以及收取固定管理费，并不对旗下挂靠的工程队的工人进行有效监管。如果要对旗下所有农民工规范管理统一纳税，建筑企业所承担的税率也将上涨。
四川一家一级资质建筑公司的相关负责人表示，&羊毛出在羊身上，一旦建筑业的税收开始核定征收，建筑企业必定会将增加的税点打到甲方(开发商)身上。&
目前建筑行业在项目招标时一般会将应缴税率作为成本写入承包合同，由工程发包方承担。
举个简单的例子，以前建筑商从供应商处购买一张10元的凳子，如果需要对方提供发票就是13元。同理，目前建筑工人中大工的工资一般在240~300元/天/人，如果要缴纳个人所得税，人工成本也将水涨船高。作为建筑商，势必将新增成本转移到甲方，间接增加工程建筑成本。
&如果解决了建筑安装上面的问题，能够拿到足够的进项，那么税负有可能会低于五个点，也就是相应减负了。&上述税务部门相关人士称，相反，假如拿不到足够多的抵扣进项，则意味着建筑业未来承担的税率会在6%~11%，高于现有税率。
促进流动降低库存
虽然细则尚未出台，但业内人士普遍认为，营改增对房地产行业来说，最直接的利好在于促进流动降低库存。
对于营改增对房地产行业的影响，高立群认为会利好商业地产。他的判断是基于新增不动产投资被纳入抵扣，这将鼓励企业投资、购入并持有商业地产，对从事商业地产的房地产企业来说，也便于它把税负传递给下家，因此房地产营改增利好商业地产。
上述税务部门的人士也提及，房地产建筑安装可以开增值税发票，将增加企业行业购置物业修建厂房的积极性，因为可以取得进项发票进行抵扣。
值得提及的是，在二手房交易环节，营改增的改革会给市场带来一些变化。营改增以后，买卖二手房无需再考虑是否满两年，因为都是按照增值部分来缴纳，这会在一定程度上增加商品房的流通性。
广东佛山一位从事二手房交易的人士称，主要是可以刺激手中物业增值幅度较高的业主尽早出货，因为按照增值税征收后，升值较多的物业应交税款可能会比现在大幅提升。
不过，大多数业内人士依然不认为营改增会对一二手楼市价格造成显著冲击。
克而瑞执行总裁丁祖昱表示，税改后按照11%的税率计算，直接抵扣不足可能会使得房地产应缴税率比原来略高，但由于总理承诺了只低不高，如果未来应税比率更高，那么是否有其他的虚拟抵扣来使得实际征收比照现有税率，所以实际的影响不会太显著。
至于税改对房价以及房地产市场的影响，丁祖昱表示，不是成本决定房价，而是市场决定房价。&今年以来部分三四线城市供大于求的状况明显，压力巨大。在这样的情况下，很多项目都是贴着成本在卖，有的甚至是亏本甩卖。所以如果现在税负成本能够大大降低的话，房价的下行空间也会更大。但我们只能说，税负成本的明显下降会对房价有一定影响，是充分条件，而不是必要条件。&
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<div class="ds-thread" data-thread-key="353467" data-title="营改增对房地产影响" data-image="">营改增推出对建筑行业的影响分析:长期盈利不受影响,钢结构行业间接受益
投资建议:营改增相当于间接降低钢结构建筑成本。长期来看,房建、基建、装饰园林为使盈利不受影响,报价会有上升,则钢结构建筑的成本相对降低。我们今年2月开始建议关注建筑产业现代化的投资机会,认为装配式建筑将进入快速发展期,营改增后相当于降低了钢结构装配式建筑的相对成本,按照房建企业14%的毛利率计算,营改增后,增值税率为4.29%,相当于成本增加了1.3%。钢结构建筑的成本相对降低有利于其推广,看好、、、、、等。
营改增以后建筑企业报表上的几个突出变化:1)营业收入减少,假设原来营业收入为100,则营改增后营业收入=90.09=100-100/(1+11%)*11%;2)营业成本下降,原来存货记得是含税价,以后按照不含税价计,具体下降的幅度和成本中可抵扣的比例有关;3)营业税金及附加下降,该科目只反映城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加;4)所得税变化,根据增值税导致公司税负增加或减少的不同,所得税也会有相应变化。
营改增以后影响建筑企业税负的核心因素是可抵扣比例(可以拿到增值税进项税的成本/总成本):理论上面,我们可以用一个公式来计算公司营改增后的净利润,假设可抵扣比例为x,毛利率为y,期间费用及其他费用率为z,假设营改增之前收入为100,营业税为100*3%=3;营改增以后,增值税为100*[9.91%-0.145*x(1-y)]。则当x(1-y)>0.4765时,增值税是小于营业税的,按照建筑企业平均15%的毛利率计算,可抵扣比例x需要大于56%才可以达到减税的效果,毛利率越高,需要的可抵扣比例就越大。
实践过程中大多数建筑企业难以达到减税目的。总的来说,建筑行业成本中原材料占比50-60%,机械使用成本占5-10%,融资成本在5%左右,剩余为人工的成本。以为例,成本中原材料占60%,劳务分包占32.1%,机械和融资占7.9%,原材料中一般商品混凝土和钢材可以拿到增值税进项税,占总成本约40%,考虑机械使用费占5%,则可抵扣比例为45%左右,在该抵扣比例下,净利润将下滑25.7%。
营改增最终达到博弈的平衡点后,企业盈利水平不会有太大波动。营改增推出后,建筑企业会更多的选择能够开具增值税发票的供应商,当然同时也会造成成本的提升,但是由于工程合同都是按照成本+合理毛利率的方法定价,建筑行业已经是一个充分竞争的行业,利润率非常微薄,行业成本和税负的整体提升最终一定会传到到下游,体现在合同报价的提升上面。所以营改增推出后,短期可能存在报价混乱阶段,造成合同签约下滑和利润率波动,但是中长期看,对企业盈利水平不会造成太大波动。
营改增推出间接利好钢结构行业,对国际工程、设计行业基本没有影响,对房建、基建、装饰园林短期有压力。分子行业来看,钢结构行业以前就是生产加工钢结构缴纳增值税,安装缴纳营业税的,营改增以后,安装部分属于清包工程,可以按照3%交增值税,所以税负基本不受影响。国际工程以前也没有营业税,增值税率也为零,不受营改增影响,设计咨询行业已经试行营改增2年,原来营业税率5.65%,增值税率6%,考虑少量抵扣后,不受影响。而对于房建、基建、装饰园林来说,由于可抵扣比例低,短期可能造成经营压力。
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小述营改增对建筑材料采购的影响
什么是营改增？
& && &营业税改征增值税，简称为“营改增”，即将现行征收由营业税改征增值税；增值税的税率有17%、13%、11%、6%、3%、0%；纳税人身份分为一般纳税人、小规模纳税人；
& && & 在3月5日召开的第十二届全国人民代表大会第四次会议上，李**总理的政府工作报告中针对今年要重点做好的八个方面工作，其中第一条即提到要适度扩大财政赤字，主要用于减税降费，进一步减轻企业负担。全行业全面实施营改增，从日起，将建筑建材业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。
& && &建筑企业（房地产甲方、大型施工单位、施工分包单位等）所用物资可分为材料和设备两类。建筑材料主要包括大宗材料（钢材、电线、电缆、石材、墙地砖、水泥、给排水管等）、地材（如河沙、石子、砌体砖等）和半成品（如混凝土等）；建筑设备主要包括施工机械和办公用设备等。
& && &建筑企业设备材料物资管理主要包括采购、移送和处置等环节。现行建筑业设备物资管理模式主要有外购、甲供、甲控、内部调拨、自制、委托加工和经营租赁等。在材料和机械设备管理中，主要涉税影响：一是采购计价方式和不同类型供应商的选择，对税务成本的影响；二是对材料和机械设备采取的管理模式，可能存在“三流不一致”的增值税管理风险。& && &具体分析如下：计价方式和供应商的选择，在营业税制下，对于施工总承包企业来说，在分包采购及材料采购中，同种材料供应商或劳务分包单位的纳税人身份没有区别。实行“营改增”后，在增值税制下在采购上，选择不同纳税人身份的供应商，则会有不同税率的进项税抵扣，影响项目的成本价格。可采取的管理应对措施如下：
& && & 1、梳理供应商资格，建立供应商管理库，对现有的供应商和分包商的纳税人身份等信息进行补充，便于在“营改增”前后签订采购和分包合同时，能充分考虑分包商供应商或开具发票类型对项目利润的影响。
& && &2、按 “综合采购成本最低、利润最大”的原则选择供应商 在增值税管理下，可采用“裸价”招标，即采用价税分离原则，将不同纳税人身份的分包商竞价条件调整到同一起跑线，而合同价计价采用“裸价”+能抵减的增值税税额，能抵减的增值税税额根据中标单位的增值税税率确定，同时要考虑进项税能否抵扣直接影响计入损益的城建税及教育费用附加。
& && &考虑到城建税及其附加的影响，以下使用综合成本的概念，即，综合成本=不含税成本+（销项税额-进项税额）*城建税及附加税率。 在选择供应商时以取得合法有效票据为前提，可遵循如下原则： 在采购成本相同的情况下，应优先选择一般纳税人供应商，并要求其提供增值税专用发票；如没有一般纳税人，则应选择能提供增值税专用发票的小规模纳税人。
& && &在采购成本不同的情况下，应先选出每类供应商中报价最低的供应商，再通过计算每两家最低报价供应商在综合采购成本相同情况下的采购报价平衡点，最终选择“综合采购成本最低、利润最大”的采购价格和供应商。
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TA的最新馆藏2015“营改增”解读报告完结篇！看看大师对这些问题的过人见解
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2015“营改增”解读报告完结篇！看看大师对这些问题的过人见解
2015“营改增”解读报告完结篇！看看大师对这些问题的过人见解金融业营改增问题1.问：“营改增”后利息收入是否可以进项抵扣？答：根据财税[号文件规定：金融保险业和生活性服务业，原则上使用增值税简易计税方法。现行消息是一律不允许抵扣增值税。2.问：关联企业之间相互借款，借款企业借款款利率不超过同期同类金融企业的贷款利率，但是贷款企业的贷款利率过低会不会被税务机关认为是转移定价？答：关联调整必须要上报省级税务局进行复核，报国家税务总局审核立案。借款金额较大，利率不能太低。同时要考虑企业税负情况。假如借款企业处于亏损，贷款企业给予其借款利率较低，使得借款企业成本降低，实现利润。这样的操作会被税务机关认为是企业利用五年内用利润弥补亏损的政策进行利益输送，会被列入税务评估企业。借款金额过大，税务总局会要求企业调整利率。税务总局、税务主管当局及企业可以就关联调整进行谈判协商，企业提供证据，税务机关进行反驳，直至双方 达成共识。3.问:企业向小贷公司贷款，利息支出所得税是否可以税前抵扣？答：小额贷款公司未持有银监会的牌照，不属于金融机构。企业向小贷公司借款，并取得小贷公司税务部门开具的票据。根据《企业所得税法实施条例》第三十八条规定，非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的利息支出，准予扣除。4.问：在营改增后对发票的管理有何要求？答：税务局推行增值税发票系统升级版。增值税发票系统升级版是对增值税防伪税控系统、货物运输业增值税专用发票税控系统、稽核系统以及税务数字证书系统等进行整合升级完善。实现纳税人经过税务数字证书安全认证、加密开具的发票数据，通过互联网实时上传税务机关，生成增值税发票电子底账，作为纳税申报、发票数据查验以及税源管理、数据分析利用的依据。纳税人端税控设备包括金税盘和税控盘，一般纳税人和小规模纳税人只有通过专业设备才能对外开具发票。纳税人应在互联网连接状态下在线使用增值税发票系统升级版开具发票。因网络故障等原因无法在线开票的，在税务机关设定的离线开票时限和离线开具发票总金额范围内仍可开票，超限将无法开具发票。税务机关可以通过税务终端随时监控企业的货物名称、金额、品目、税率，一旦发现税务异常，就会将企业纳入税务评估对象，重点盘查。这样做的目的是为了避免虚开增值税发票的风险，控制发票的源头。建筑业营改增问题1.问：营改增后，BT项目如何处理？答：一般情况下，建筑业采用一般计税方法，但是对于特定项目比如BT项目，税务局会允许采用简易计税办法。BT项目指业主授权BT承包商对项目通过融资建设，建成后再整体移交给业主，业主用建设期间以及工程完成以后所募集的资金，以偿付企业的融资本金及利息的一种新型的项目管理模式。大部分BT项目都是政府和大中型企业合作的。建筑企业收款周期长，进项税额发生于项目早期。如果进项税发生在营改增之前，从某种意义上来说，没有进项税，因此无法采用一般计税方式，只能用简易计税办法替代。2.问:建筑业挂靠行为引发的发票风险在增值税时代如何防范？答:挂靠指施工企业允许他人在一定期间内使用自己企业名义对外承接工程的行为。比如甲公司和政府签订价值为1亿的工程协议。甲公司将工程转包给乙小型建筑公司。工程完成后，甲公司取得乙公司9500万元的发票入账，同时缴纳300万元（1亿*3%）的营业税。 营改增以后，甲公司需要缴纳1100（1亿*11%）万元的增值税。而乙公司由于资质较低不具有一般纳税人资质，管理混乱，又不具备向大型供应商采购的习惯，无法取得增值税专用发票。甲公司无法抵扣进项税额，致使甲公司发生亏损。乙公司也可能虚开发票，引发税收风险。3.问：管理发票的重要性答：增值税和企业所得税是相互结合的。营改增后，企业取得增值税专用发票，即可以获得进项来抵扣增值税，又可以获得成本来抵扣所得税。反之，如果无法获取发票，将蒙受双重损失。营业税时代不重视发票的思维是错误理念。发票管理是营改增之后的重中之重。如果只会做业务，没有发票管理，企业最后会被11%的增值税和25%的企业所得税的税负压垮。4.问：施工设备的保养、维修费是否可以获得抵扣？答：施工设备的保养、维修都可以获得抵扣。但是属于下列情况，不得从销项税额中抵扣：非正常损失的购进货物及相关的加工修理修配劳务或者交通运输业服务；非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务或者交通运输业服务。企业购置设备，结果设备损失。如果是正常损失，不需要转出进项税；如果是非正常损失，那么应该转出进项税。非正常损失指因管理不善造成被盗、丢失、霉烂变质的损失。比如在运输途中发生自然灾害，责任属于第三方运输公司，进项税不需要转出。又比如货物入库后，被盗。由于管理不善没有明确的执行标准，企业可以出示自己已经做好安全规章制度，安装防盗设备并配有安保人员进行管理的证据，与税务局谈判，证明自己不是管理不善导致被盗，取得税务机关认同后，进项税同样不需要转出。5.问：建筑原材料、人工如不能获得进项，是否会大幅增加企业的成本？答：根据交通运输业实践经验，交通运输业包括陆路运输、水陆运输、航空运输、管道运输和装卸搬运。营改增之后，陆路、水陆、航空、管道全部适用税率为11%的交通运输业税率，但是装卸搬运业务划并到物流辅助行业，物流辅助行业只适用6%的增值税税率。之所以陆路运输、水陆运输、航空运输、管道运输采用较高税率是因为这些业务在购买设备时可以进行进项抵扣，税率为17%。但是搬运装卸等物流辅助业务更多依靠人力，没有进项可以抵扣，如果按照11%来征收，企业不堪重负。因此采用6%的税率更加合理。建筑业包括建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业。财税[号规定建筑业适用11%税率。因此专家根据经验判断建筑行业完全实现营改增以后，建筑业中的建筑、安装、其他工程将适用11%的税率，修缮、物业适用6%的税率。比如装修公司以清包模式施工，装修材料全由业主购买，因此装修公司只提供人工劳务，没有进项，无法抵扣。因此采用6%的税率更合适。6.问：先票后款模式下，如果客户拖欠工程款，多缴的销项税是否可以退回？答：这个涉及纳税义务发生时间的问题。增值税纳税义务发生时间跟所得税发生时间不同，所得税基本上按照权责发生制，增值税一般为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天。收讫销售款项，是指纳税人提供应税服务过程中或者完成后收到款项；取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税服务完成的当天。案例：企业A提供给客户生产性服务，签订合同价值总共为120万元，期限为一年，约定6月底结款60万，12月底结款60万元。可能有以下情况：a.客户6月底按照合同约定付款。那么增值税纳税义务发生时间为6月份。b.6月底，客户没有按时付款。虽然企业没有收到款项，但是仍应按照合同约定在6月份交增值税款项。企业可以变更合同，推迟约定付款时间，避免交税。c.客户提前付款。税务机关会要求企业按照收讫销售款项时间缴纳增值税款项。d.客户赖账跑路。企业仍然需要按照合同约定缴纳增值税。因此，先票后款的模式下，如果客户拖欠货款，企业还是应遵守合同约定的时间缴纳增值税，但是所得税可以延后。7.问：施工耗用的水电费如何处理？答：根据国税函[号的精神，企业向驻场单位转供自来水、电、天然气属于销售货物行为，其同时收取的转供能源服务费属于价外费用，应一并征收增值税。8.问：增值税申报是否在项目所在地申报？注册地和项目所在地不同如何处理？答：增值税一般情况下是在机构所在地交税，但是建筑业和地产业，文件规定在不动产项目所在地交税。案例：南通某建筑企业在苏州设立一个项目部，专门为苏州企业建房，那么在缴纳增值税应该是去机构所在地的南通税务局交还是在项目所在地的苏州税务局交增值税。营业税时代，纳税人提供的建筑业劳务应当向税劳务发生地的主管税务机关申报纳税；房地产企业销售不动产应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。营改增之后，专家认为企业可以采取在苏州（项目所在地）预缴部分税款，在南通（机构所在地）汇总其余税款。因为房地产建筑业不同于其他行业，项目金额较高，牵扯到地方税务的税收，房子在苏州建成后，苏州政府需要在其周边配套水电煤等设施，亟需财政收入。考虑到地方税收分布，首先项目企业按照简易办法计算项目所在地的增值税，预交给税劳务发生地或不动产所在地的主管税务机关。其次，由总机构汇总全部收入，计算销项税税额，减去汇总后的进项税及预交部分，最后将增值税税款上缴给总机构所在地的主管税务机关。9.问：营改增对未来建筑业的影响答：建筑业作为上游产业，实行一般计税办法，应交税款的税率从营业税的3%提高到增值税的11%，使得税负增加。中小型建筑业缺乏议价能力，不能将税负转嫁到下游企业，造成营业风险。大型建筑业自营，可以抵御风险。房地产营改增问题1.问:房地产企业“营改增”对房价是否会产生影响？答：老项目仍然沿用老办法，房地产营业税税率为5%，营改增以后按照3%税率简易征收。新项目则采用新办法。营改增以后，房地产企业税率很可能是11%，其中购买的钢材，邀请建筑企业建造房子都可以进项抵减。考虑到整个国家的宏观经济形势，在制造业产能过剩一片萧条，服务业还未成熟的情况下，房地产企业作为支柱产业，国家仍会大力扶植，所以说营改增对房价影响不大。2.问：“营改增”后，出租房屋是否能改征增值税税款？应由出租方还是承租方承担？答：营业税取消后，改征增值税。出租方承担增值税费用，出租房屋取得的发票可以抵扣。出于节税考虑，企业可以将支付时间改至营改增之后。3.问：用于简易计税方法计税项目:非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、接受加工修理修配劳务或者应税服务,能不能抵扣？答:非增值税应税项目随着营改增的落实将划并至增值税类，按照增值税规定抵扣。但是其他计税项目企业或者个人不需要或者按简易办法缴纳税款，因此不能抵扣进项。已计入进销项税的部分需要转出。但是企业在开发、生产、销售过程，仍然应索取增值税专用发票。即使不能抵税需要转出，可以达到前期少交税，节省机会成本。其次日后销售过剩的原材料，包装物等等，可以开具增值税发票，进行抵税。4.问：佣金手续费支出是否可以开具增值税专用发票？答：手续费及佣金收入是指公司为客户办理各种业务收取的手续费及佣金收入，包括办理咨询业务、担保业务、代保管等代理业务以及办理投资业务等取得的手续费及佣金。比如专利、商标、著作权、软件、集成电路布图设计的代理、广告代理、货物运输代理服务、代理报关服务、代理记账。佣金手续费将来是可以开增值税专用发票的。如果代理商是一般纳税人，那么可以开增值税专用发票，税率是6%。5.问：二手房是否可以免征增值税？答：营改增前，售房人出售满两年的普通住房,不征收营业税。对于购买不足两年的普通住房,按照全额5.6%征收营业税。营改增以后，企业或个人卖二手房可以免征增值税。6.问：计算所得税，名股实债的利息能否税前抵扣？答：国家税务总局公告2013年第41号关于企业混合性投资业务企业所得税处理问题公告：一、企业混合性投资业务，是指兼具权益和债权双重特性的投资业务。同时符合下列条件的混合性投资业务，按本公告进行企业所得税处理：（一）被投资企业接受投资后，需要按投资合同或协议约定的利率定期支付利息（或定期支付保底利息、固定利润、固定股息，下同）;（二）有明确的投资期限或特定的投资条件，并在投资期满或者满足特定投资条件后，被投资企业需要赎回投资或偿还本金；（三）投资企业对被投资企业净资产不拥有所有权；（四）投资企业不具有选举权和被选举权；（五）投资企业不参与被投资企业日常生产经营活动。二、符合本公告第一条规定的混合性投资业务，按下列规定进行企业所得税处理：（一）对于被投资企业支付的利息，投资企业应于被投资企业应付利息的日期，确认收入的实现并计入当期应纳税所得额；被投资企业应于应付利息的日期，确认利息支出，并按税法和《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（2011年第34号）第一条的规定，进行税前扣除。（二）对于被投资企业赎回的投资，投资双方应于赎回时将赎价与投资成本之间的差额确认为债务重组损益，分别计入当期应纳税所得额。7.问：项目开发建造的配套设施是否视同销售？答：房子的配套设施是开发产品的成本支出，其销项税额已随开发产品实现，因此不需要再单独交销项税，不需要视同销售，否则就会导致重复征税。8.问:是否收到预售款时即产生销项税？答：因为房地产企业销售周期较长，所以纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。9.问：企业以房产进行投资的增值税处理方法？答：营改增之前，财税[号以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。营改增之后，参考《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第四条第（六）款规定：将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户视同销售货物。因此用房产投资需要开具增值税发票，可以进项抵扣。10.问：出租房屋的税率会低于售卖房屋的税率吗？答：出租房屋的税率与售卖房子的税率相同。如果出租税率低的话，消费者作为理性人，必定会只租不买。11.问：买房送车、送家电等买赠行为是否涉及增值税的处理？如何认定此种行为的性质？答：实际上属于兼营行为，房地产卖房又提供车，车价已经包含在房价里了。但是核算时应该把车和房分开核算，否则按17%从高计算增值税。12.问：回迁安置房是否要视同销售征收增值税？答：纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局令第52号）第五条之规定，视同发生应税行征收营业税，其计税营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）予以核定，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。营改增以后，纳税人处理安置房同样需要缴纳增值税。13.问：园林绿化工程中购买的苗木、草皮如何抵扣？是以增值税专用发票抵扣还是开具农产品收购发票？答：营改增以后可能取消农产品进项税额凭票扣除制度，采取农产品进项税额核定扣除。即农产品收购发票将小身匿迹。目前农产品13%的扣除率可能取消，改为11%或者17%。生活性服务业营改增问题1.问：营改增之后，如何按照年销售额划分一般纳税人和小规模纳税人？答：现代服务业应税服务年销售额未超过500万元（≤500万元）的纳税人为小规模纳税人，超过500万元的为一般纳税人。如果营改增纳税人兼有销售应税货物或提供应税劳务，应税服务年销售额未超过500万元，但是其应税服务或应税货物（劳务）的年销售额任一项超过80万元的，同样可以认定为一般纳税人。2.问：举办会议，应取得何种发票？能否抵扣进项税？答：举办会议企业应索要增值税专用发票。会议属于会议展览服务，是指为商品流通、促销、展示、经贸洽谈、民间交流、企业沟通、国际往来等举办或者组织安排的各类展览和会议的业务活动，是典型的生产型服务业。举办会议适用一般计税方法，税率为6%，可以抵税。有的会议诸如婚宴属于生活性服务业，只能开具普通发票，税率为3%。3.问：对于酒店业背后真正老板是房地产开发商的情况，这类酒店应按照生活性服务业还是房地产业进行“营改增”？答：与纳税人主体资格无关，按照具体业务类型划分。4.问：酒店式公寓是酒店业还是房屋租赁？答：国税函〔号酒店产权式经营业主（以下简称业主）在约定的时间内提供房产使用权与酒店进行合作经营，如房产产权并未归属新的经济实体，业主按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入，根据有关税收法律、行政法规的规定，应按照“服务业－租赁业”征收营业税，按照财产租赁所得项目征收所得税。比如酒店A将一些房间长期租给某企业使用。如果按照宾馆业，所缴纳营业税为5%，房产税从价计征：以房产原值一次减除10%～30%后的余值为计税依据，税率为1.2%。如果按照租赁业，营业税照旧为5%，但是房产税按从租计征：以房产租金收入为计税依据，税率为12%。在增值税时代，同样如此。值税宾馆业的税率为6%，租赁业为17%或者11%。5.问：计算房产税时，从价和从租应该怎么判别？答:如果某企业在工商营业执照明示酒店A属于租用的生产型地址，那么宾馆计算房产税时，从租计算。如果没有注明，那么宾馆从价计算房产税。6.问：酒店中的蛋糕房、服装销售部、洗衣房等在营改增后应如何处理？答：酒店中的蛋糕房、服装销售部、洗衣房属于混合销售。混合销售是指在实际工作中，一项销售行为既涉及货物销售又涉及提供非增值税应税劳务。营改增之前,举个例子：超市卖空调，并上门安装，全部交增值税，因为超市以批发、零售为主。建筑公司外购材料，并提供建安服务全部交营业税，因为建筑公司是建筑安装企业。营改增以后，企业针对某一项含有不同税率的销售业务应该分别核算。不能核算的业务，如兼有不同税率或征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，从高计税。针对以上问题，举例：酒店租用会议室举办会议，计算会议电费进项额。如果用单独电表记录会议室的电费。那么这个电表所显示的电费都可以计入进项税用于抵扣。但是如果酒店的电表是统一的，没有区分开来，那么核算时需要按照各项业务的销售额比例分配电费比例。酒店根据配比的电费计算进项税额。7.问：租赁施工设备从动产租赁企业取得增值税专用发票能否抵扣？答：租赁设备取得的增值税发票可以抵扣税。试点纳税人在本地区试点实施之日前签订的尚未执行完毕的租赁合同，在合同到期日之前继续按照现行营业税政策规定缴纳营业税。合同期限在全面实现营改增之后的，采用简易计税办法缴纳增值税。营改增其他影响1.问：面对税收争议，纳税人如何与税务局斗争？答：税务管理者在企业中经常会遇到税务局不同意企业意见的情况。有时候可能是税务局对接人员不懂装懂，或怠于履行行政义务。那作为纳税人应如何与税务局斗争呢？下面通过一个案例来解释。某小规模纳税人需要税务局代开“顾问费”的增值税专用发票（税率3%）。办税员在税务大厅代开时，大厅不为企业操作代开，理由是该企业经营范围中没有“顾问”项目。因此我们应邀为企业处理该事宜。首先，他致电12366纳税服务热线，12366客服人员回复，因为税务登记证无此项目，因此不可代开。讲师质疑客服人员的回复没有文件支持，同时提出，根据国家税务总局办公厅2014年颁发的《税务系统首问责任制度(试行)》，如果客服人员无法回答纳税人问题，则应将问题转给能够解决的部门，即首问责任制。客服人员对于讲师知道首问责任的新文件非常惊讶，并将问题转给征管科，即发票管理部门。征管科人员依然坚持税务登记证登记项目来开票，讲师仍坚持己方意见，征管科遂被迫将问题转交税政部门。讲师向税政部门详细阐明己方观点。第一：行政部门没有税务登记证，但行政单位比销售旧车、旧家具是否需要代开发票？当然需要。是否能按照税务登记证项目代开？当然无法按照项目代开。第二：纳税人销售已使用过的固定资产，实际上就是卖旧设备，是否需要缴税和开具发票？需要缴税和开具发票。那么哪一个纳税人的税务登记证上有销售旧货的项目？不可能有。综上，按照税务登记证项目才能开具发票的说法与税法精神向违背。税政部门高度赞同专家老师的观点，并就大厅及征管科对纳税人的错误回复深表歉意，并当天解决了该问题，为企业代开出了发票。因此我们认为，纳税人与税务局斗争，需要切实掌握征管程序和税法，利用对己有利因素，有礼有节的说服税务人员。2.问：计算所得税对佣金的限额答：王老师：财税[2009]27号规定，企业发生与生产经营有关的手续费及佣金支出按与具有合法经营资格中介服务机构或个人（不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等）所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额，不超过限额，准予扣除。超过部分，不得扣除，调整所得额。3.问：餐饮、住宿费用是否可以获得进项抵扣？答：现在，餐饮、住宿费用采用简易计税办法，按以往经验，是不允许抵扣的。但是，业务人员外出办公的餐饮住宿实际上属于公司营运范畴。在未来营改增完成后，餐饮住宿费用或许可以抵扣3%。如果饭店、酒店属于小规模纳税人，业务人员可以要求该饭店、酒店去国税局代开增值税专用发票。4.问：增值税改革对传统的生产性行业的影响答：进项抵扣增加可以留意两点，第一个结算时点。大概在十月一号四大行业的营改增政策就会正式生效执行，那么如果生产性企业十月份前有建造厂房或者购买房屋的计划，那么可以适当的将结算时间延后。这样就可以取得增值税专用发票进行抵扣。第二个进项转出。用于非应税项目、免税项目、集体福利或个人消费和购进货物发生非正常损失不能进项抵扣，所以都需要进项转出。比如会计事务所为企业提供审计服务，服务接受企业取得审计费的增值税专用发票能否抵扣。根据税法角度，公司的业务是一部分属于增值税业务，另一部分属于非增值税业务。非增值税业务不得进项抵扣，因此审计费应该按照非增值税业务的比例进项转出。5.问：什么是三流一致？答：增值税专用发票管理要求严格，一张真实的增值税专用发票要求合同方、付款方和发票方的抬头是一致的。实务中，企业会有代垫代付的现象。比如企业A向企业B购买货物。本该付款给B，但是企业B因为 欠企业C一笔欠款。因此企业B要求企业A给C付款。这种情况下，合同方、发票房的抬头与付款方抬头不一致，那么税务局就会怀疑发票的真实性。所以需要企业主动去说明解释。这类现象多发生于建筑行业，房产行业，因此财务人员需要与税务局保持沟通。最后分享个有趣的案例房地产公司联系中介公司卖房给消费者小张。房屋以120万元卖出，房地产公司将销售额120万元开票给小张，小张根据120万元交契税。同时，房地产公司以销售价的5%给中介公司手续费6万元。如果多给了手续费，那么计算企业所得税要纳税调增。为了节税，该房地产公司将之前房地产公司委托中介卖房的模式改为小张委托中介买房。那么小张还是支付120万元，但是地产公司只拿了110万，中介直接拿10万。这样的话，房地产公司虽然只卖了110万，价格低于之前的120万元，但还是不超过10%，仍接近公允价值,不属于价格明显偏低。房地产公司可以借此节省大笔税金。它的营业税、土地增值税只需要按照110万元缴纳。所得税不需要调整。小张也只要按照110万元缴纳契税。中介公司一般核定征收，获利的10万元也不会将发票开给小张。而税务局损失了10万元的土地增值税、所得税、营业税的税收收入。这个案例告诉各位财务人员努力并不是最重要的，重要的是努力的方向。2015年7月份-8月金旭红公司部分精彩房地产财税课程，期待您的参与！(1)房地产企业营改增暨＝营改增前后三大清算与项目清盘财税差异及应对技巧专题培训时间:-17日（15号全天报到）培训地点:厦门舒悦酒店主讲专家:李老师(2)2015年房地产与建安行业营改增实务操作与风险控制专题班邀请函培训时间:-19日（17号全天报到）培训地点:郑州百利中州国际饭店主讲专家:林老师(3)培训专题：2015年房地产开发企业两大涉税难题精准解析专题班邀请函培训时间:-25日（23号全天报到）培训地点:南京白鹭宾馆主讲专家:刘老师(4)培训专题：房地产、建安企业营改增政策前瞻与应对暨税收筹划方案调整专题班培训时间:贵阳富源宾悦酒店培训地点:日-31日（29号全天报到）主讲专家:陈老师(5)培训专题：资本的力量：投融资、并购重组、新三板、IPO实战精解专题班邀请函培训时间:–9日（7号全天报到）培训地点:北京中裕世纪大酒店主讲专家:李老师（备注：请根据您企业的需求，选择性积极参与！）房地产企业管理教育网（）北京金旭红教育咨询有限公司您最贴心的房地产财税课程顾问：佟天成老师咨询电话：010-
24小时咨询电话：祝您工作顺利！步步高升！幸福快乐！有需要请随时联系我，谢谢！提示：凡事预则立，不预则废。营改增之前与之后的税收处理不一样，如果处理不妥，税负将比较重。如：营改增之前的存货是否允许抵扣进项？存货的金额如何确认？是按照账面价值？还是考虑预付账款或者应收账款？存货如何于销售收入一一对应？这些都是营改增之前需要解决的问题，也就是我们课程的目的所在。所以非常期待您的参与！关注公众微信平台：fdcnsfww每天分享最新房地产财税资讯！！！亲们！赶紧拿起你的手机关注呀！真诚建议您：身为地产财务人选择金旭红是您最佳的选择，在这里花上合理的价位，却能让您掌握房地产所涉及的所有财税相关课程。说的再好，不如让事实证明它的真实性！选择与我合作：（备注：在这里将让您学习到房地产涉及到的所有财税系列课程，只要您肯花时间对企业对您个人以及对您的财务团队觉对是最好的学习平台！）课程含盖：房地产土地增值税 企业所得税 税务稽查 投融资 资产重组股权转让 成本核算 会计 财务管理 营改增系列 票据处理 旧城改造 商业地产 经济合同 税务筹划 全程运营 资本运作 税务陷阱 预算管理 内审内控 审计 会计类专题等）（提示：如对以上课程感兴趣，外出学习不方便，可以申请办理网上学习，足不出户可以学到同样的内容，也可以为企业提供内训课程）
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