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推出农村土地经营权抵押贷款
本报讯 记者王峰 通讯员孙林裕 王大兴报道 6月30日,随着人行金湖县支行主办的“金湖县农村土地经营权抵押贷款发放仪式”的隆重举行,江苏金湖县首批5户从事种养殖业的农村土地流转经营大户,以《农村土地经营权流转证书》作为抵押,从金湖县农村商业银行顺利获得贷款345万元。这种真正意义上的农村土地经营权抵押贷款在整个淮安市尚属首创。据了解,金湖县是江苏省定农村土地流转改革的试点县,为了促进和保障该县农村土地流转改革的顺利实施,自年初以来,人行金湖县支行按照淮安中支党委2015年度“十大实事”的部署要求,在中支的领导和指导下,围绕支行党组年初制定的“探索实施农村土地经营权抵押贷款模式,切实解决农村土地流转后农民贷款抵押难题,及时有效地为农村土地流转改革提供配套服务”这一重点工作目标,不惧艰辛,主动作为,攻坚克难,强力推进。
从年初开始,金湖支行就认真研究制定了推进工作方案,明确了工作任务,并作为重中之重列入了支行分管领导、职能部门年度目标任务进行督查考核。成立了由支行一把手亲自担任组长的“农村土地经营权抵押贷款推进工作小组”,并通过建立推进工作时间表,对推进工作的各个方面、各个环节都进行了详细的规定和要求,做到了目标、任务、人员、责任、时间五明确。为了确保整体推进工作不受影响,人行金湖县支行主动上前,安排专门人员,从各种相关制度的起草拟定、流转证书和他项权证的设计制作,到农村产权交易中心的机构报批等项工作,全力为其提供协助,敦促、配合其适时梳理检查工作中存在的各种疏漏,及时进行有效改进,为县农村土地流转管理办法及其各类相关配套制度按时出台、农村产权交易中心按时建成和运行发挥了重要作用。人行金湖县支行倪彩霞告诉记者,农村土地经营权抵押贷款的推出是解决农村地区贷款抵押担保难问题的一大创新举措,对于加快农村土地流转配套改革与服务,促进农业规模化经营,实现资源变资产,土地“活变现”必将产生巨大的引导与推动作用。
据新华社报道，中国经济年会今日于北京国际饭店会议中心举行，本次……
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苏州试水农村土地经营权抵押贷款
作者：陈雨薇
　　本报讯 （记者 陈雨薇） “真是没想到，现在还能把土地承包经营权作为抵押品，拿到"活钱"。”20日上午，以2897亩农村土地经营权为抵押，获得苏州3000万元贷款的太仓市欣科农场场长仇永兴激动万分。　　仇永兴经营的农场以种植水稻、小麦为主，共有2897亩农田。眼下即将进入一年中最重要的春耕时间，农田整理、农机具设备购置等需要大量资金，正当仇永兴为没有抵押物从银行获取贷款而发愁时，他获悉苏州银行新推出农村土地承包经营权贷款业务，立刻前往咨询，没想到成了新政策后的第一个受益者。　　据了解，苏州此次推出的农村土地承包经营权贷款业务先在太仓市试点，是以农村土地承包经营权提供抵押担保，用于合作农场、合作社的农业规模化经营。
02/12 00:5401/16 20:14
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中国农业银行农村土地承包经营权
抵押贷款管理办法（试行）
第一条 为适应农业农村改革发展需要，规范农村土地承包经营权抵押贷款业务，根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》等法律法规和农业银行相关信贷制度，制定本办法。
第二条 本办法所称农村土地，是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地、荒地、湖泊水面以及其他依法用于农业的土地。
第三条 本办法所称农村土地承包经营权是指以家庭方式或通过招标、拍卖、公开协商等方式承包，以转包、出租、互换、转让或其他符合法律法规的方式流转，取得农村土地承包经营权并享有占有、使用、收益和一定处分的权利。
第四条 本办法所称农村土地承包经营权抵押贷款是指借款人在不改变土地所有权、承包权性质，不改变农村土地农业用途的条件下，将农村土地承包经营权及地上附着物作为抵押担保向农业银行申请办理的借款业务。
贷款对象及条件
第五条 贷款对象。农村土地承包经营权抵押贷款对象为依托农村土地开展农业生产经营的专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业及家庭承包经营农户等农业经营主体。
第六条 借款申请人除符合农业银行信贷基本制度和单项信贷产品的基本条件外，还应具备以下条件：
（一）具有较丰富的种养经验和技术，其中从事农业种植业生产经营时间不低于2年，从事养殖业生产经营时间不低于3年。
（二）从事农业生产经营项目自有资金比例不低于30%。
（三）大田作物种植。水稻、小麦、玉米、大豆等粮食种植面积一年一熟地区不低于100亩，一年两熟地区不低于50亩；棉花、蔬菜、莲藕等经济作物种植面积不低于50亩。
（四）水产品养殖。鱼池、网箱精养面积不低于50亩，大湖、水库散养面积不低于500亩。
（五）设施及特种农业。采取温室大棚等设施开展农业生产经营的，以及从事林果、花卉、苗木、人参等特种农业的，种植或养殖面积不低于5亩。
（六）以家庭承包方式取得农村土地承包经营权开展农业生产经营的，种植或养殖面积准入条件可为以上第三至第五款标准的50%。
贷款用途、额度、期限、利率、
用信及还款方式
第七条 贷款用途。农村土地承包经营权抵押贷款用于借款人在承包或流转土地范围内从事农业生产经营的融资需求，包括：
（一）土地整理与复垦。
（二）道路、灌溉、温室大棚等农业基础设施建设。
（三）农业机械设备、生产资料、人工等费用。
（四）仓储、物流等流通环节费用。
（五）借款人取得农村土地承包经营权并已缴付一定期限的租金，以此为抵押，可用于剩余期限的后续租金缴付；或为扩大经营规模，用于拟抵押农村土地承包经营权之外其他土地经营权的租金缴付。
第八条 贷款额度。农村土地承包经营权抵押贷款额度应根据借款人实际资金需求、承贷能力以及抵押物的评估价值确定，同时不超过贷款期间借款人农业生产经营收入现金流的50%。
自然人客户单户额度最高不超过1000万元，法人客户最高不超过授信额度。
第九条 贷款期限。农村土地承包经营权抵押贷款期限根据农业生产用途、周期和现金流确定，同时应遵循以下规定：
（一）对于从事水稻、小麦等生长周期一年以内作物，用途为支付农业生产资料、人工费用等日常经营需求的，贷款期限不
（二）对于用途为农田基础设施建设、土地整理和复垦、购Z大型机械设备、投入仓储物流，以及从事林果、苗木等生长周期较长作物的，贷款期限最长不超过5年。
（三）对于用途为支付农村土地承包经营权租金的，视经营收入的现金流确定，最长不超过5年。
（四）贷款期限应短于农村土地承包经营权承包或流转合同剩余年限3年（含）以上；采用分期缴付租金方式的，同时应短于已缴清租金的剩余使用年限1年（含）以上。
（五）如遇到重大自然灾害或重大疫情导致贷款到期无法偿还，但仍具备正常生产经营能力，在担保措施不丧失或削弱情况下，经原审批行批准可办理展期或重新约期。重新约期延长期限不超过原贷款期限的50%。
第十条 贷款利率。农村土地承包经营权抵押贷款定价按农业银行利率管理规定在授权范围内执行。
第十一条 用信及还款方式。根据客户农业生产经营和实际需求采取一次或分次放款的用信方式。贷款期限在1年以内（含）的，可采取利随本清、一次还本分期付息、分期还本付息等还款方式；贷款期限在1年以上的，必须采取分期还款方式，还款间隔不得长于1年。
抵押担保管理
第十二条 借款人需为拟设定抵押的农村土地承包经营权权
利人（或共有人）；以农民合作社作为借款主体的，抵押人可以为农民合作社社员。
第十三条 农村土地承包经营权可单独抵押，也可采用其他资产抵（质）押、保证担保等组合担保方式。自然人客户采用农村土地承包经营权单独抵押的，鼓励其购买人身意外伤害保险；法人客户采取农村土地承包经营权单独抵押的，应要求其主要股东或实际控制人提供连带责任保证担保。
第十四条 用于抵押的农村土地承包经营权应符合以下条件：
（一）土地不改变农业用途，具备持续农业生产能力。
（二）取得农村土地承包经营权的手续符合相关法律和国家政策规定：
1．通过承包或互换、转让方式流转的，需取得农村土地承包合同或农村土地承包经营权流转合同，以及农村土地承包经营权证。
2．通过转包、出租方式流转的，需取得农村土地承包经营权流转合同，且在乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门办理了合同鉴证。
（三）符合抵押登记条件，能够在当地县级（含）以上政府指定部门办理他项权利登记或其他相关证明材料。
（四）通过家庭承包方式取得农村土地承包经营权的，需预留口粮田（家庭成员人数乘以全国人均耕地面积计算），不得纳
包含各类专业文献、高等教育、专业论文、各类资格考试、生活休闲娱乐、应用写作文书、文学作品欣赏、幼儿教育、小学教育、外语学习资料、中学教育、《中国农业银行农村土地承包经营权抵押贷款管理办法(试行)》31等内容。　
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制约农村土地经营权抵押贷款创新的问题及建议
作者：高万里
　　高万里　　为了快速推进现代农业发展，促进农村土地规模经营，辖区涉农金融机构开始大胆尝试开展农村土地经营权抵押贷款模式，推进农村金融产品创新工作，实现了土地、金融等各生产要素的有效配置。但由于农村土地流转机制不健全、流转操作程序不规范、缺乏有效担保等问题，金融机构参与积极性不高，制约了土地融资功能的发挥，相关部门应予以关注。　　制约土地经营权抵押贷款模式的问题　　其一，土地流转程序不规范，制约农村金融产品创新主动性。一是土地流转缺乏效力。目前，辖区土地流转多为自发的，双方签订的合同普遍内容简单、要素不全，不具法律效力，风险纠纷隐患较多，不符合办理抵押贷款的基本条件。二是政府对农村土地流转登记管理存在滞后性，没有特定的抵押登记机关和具体的抵押登记办法，土地承包经营权抵押不具法律效力，造成土地流转管理、掌控难，使得涉农金融机构难以正确把握放贷的标准和依据。三是农村土地经营权抵押价值难以确定。目前，大多数地区尚无专业土地经营权价值评估机构和专业资质评估人员，缺乏相对独立的评估价值作参照，对农村土地承包经营权的耕地价值评估主观判断成分较大，缺少科学的评估指标和评估标准,难以认可。　　其二，农村土地经营权处置难，制约信贷产品复制推广。一是农村土地经营权抵押存在法律上的障碍。《农村土地承包法》和《物权法》并未将农村土地承包经营权列入抵押物范围，办理土地承包权抵押贷款存在一定的法律风险。二是抵押物处置难。由于土地流转市场发育缓慢，缺少权威的流转中介，流转信息不畅，未形成完善的土地流转市场和租赁市场，一旦经营户出现贷款违约，银行难以处置抵押的土地经营权，易形成信贷风险，导致金融机构顾虑重重。三是土地流转短期模式难以实现有效足额抵押。当前，农村土地经营权一家一户一年一流转，这种模式测算的预期收益远远不能满足种植大户及合作社资金需求，需要增加其他不动产抵押，但实际上不动产往往手续不全很难实现有效抵押，抵押物处置更是难上加难，阻碍了土地承包经营权抵押贷款模式的顺利实施与推广。　　其三，风险分散补偿机制缺失，制约信贷资金安全。一是金融支持土地流转风险补偿机制尚未建立。面对涉农信贷风险高、成本大、收益低的特征，金融支持土地流转缺乏相应的风险补偿政策，承担较高的信贷风险，除农村信用社外，其他金融机构的相关业务得不到税收优惠。二是土地流转农业规模化经营保障机制不健全。与土地流转规模化经营程度提高不相适应是农业覆盖面窄，而且现有农业保险的额度和覆盖面不足以分散风险，一旦遭遇不可抗力的自然灾害及粮食市场价格影响，进一步加大农贷风险。三是农村社会保障制度不完善。农村缺乏稳定的社会保障，农民土地经营权具有较强的社会保障功能，金融部门处置抵押物时要考虑农民的压力，加大了土地流转的风险和难度。　　推进农村土地经营权抵押贷款模式的相关建议　　其一，建立健全农村土地承包经营权流转服务体系，推进贷款流程操作合规有效。健全农村土地经营权流转服务体系是推动农业产业化经营，建设现代农业的前提和基础，也是实现银行信贷投入的基础条件。一是积极探索土地流转市场化服务机制，逐步引进独立的社会中介机构参与农村土地流转服务，形成市场化的交易服务机制。二是健全农村土地承包经营权流转服务体系。加快县、乡、村土地流转服务机构体系建设，完善土地经营权流转纠纷仲裁机制，消除金融机构的法律风险。鼓励大规模的土地流转，推进土地流转由自到有序转变，逐步实现流转程序化法制化。三是建立权威的农村土地经营权价值评估中介机构。制定科学的评估标准，出台评估管理、技术规范等有关法律和业务准则，合理确定抵押物价值。四是建立健全抵押物处置办法和流程。对出现到期无法还贷或约定实现抵押权情况，金融机构可以通过法律手段实现抵押权，在土地流转市场以拍卖、流转等方式对土地承包经营权进行再流转，从变价款中优先受偿，化解金融机构对处置抵押物风险的担忧。　　其二，加快农村担保体系建设，推进土地流转融资渠道多元化。一是建立政策性投资和担保体系，引导社会和金融资本向现代农业发展集聚。建议组建市级现代农业发展投资有限公司，整合打捆各类支农资金和土地出让收益作为注册资本金，参与农村土地开发与整理，促进土地规模经营以及农业相关项目投资。二是广泛吸收社会资金，壮大担保公司的实力，鼓励农业产业化龙头企业，农民专业合作社入股或成立担保公司提高流转主体融资的外在担保能力。三是金融部门要加大与担保公司的合作力度，在风险可控的前提下进一步放大担保比例，不断加大对流转主体的金融支持力度。四是创新农民利益联结形式。鼓励农民以土地经营权入股组建多种形式的股份合作社，把土地承包经营权量化为股权，并委托合作社统一规划、统一经营，用市场化手段进行资本运作和资产经营，实现土地资源向土地资本转变，土地承包经营权向土地股权转变，促进土地资源的优化配置和农民利益的长期有效联结。　　其三，完善土地流转的配套措施，促进信贷投放安全有保障。各级政府要加强监管，建立完善各项保障机制。一是建立风险防范机制。建立有效的市场准入制度，对进入流转市场的经营主体农业经营能力进行资格审查和资信评估。二是完善政策保险、政府贴息、基金补偿的多重风险保障补偿机制。落实土地经营权抵押贷款风险补偿基金，在政府推动下积极参与政策性农业保险，充分发挥保险的经济补偿功能，降低和分散农业生产的自然风险。鼓励和支持扩大农业保险覆盖面，对具有一定经营规模的农户适当提高农业保险补贴比例，促进农业保险纵深发展，切实防范信贷风险。三是落实好基础设施建设政策。地方政府应有效落实好各项农业基础设施建设项目，为农业的丰收提供有效的基础保障。　　其四，依托政府职能，推进农村金融产品创新步伐。各级政府要积极有效支持金融机构农村金融产品创新，并尽可能提供信贷资金安全保障，调动金融机构研发信贷新产品。一是尝试开展“预期收益权贷款模式”。依据农村土地流转的特点和各类经营主体对大额贷款的需求，有条件的地区可尝试开展农村土地经营预期收益权抵押贷款,允许经营主体用流转来的土地当年预期收益作为抵押贷款，政府应建立相关平台，并逐步推向市场化，负责监控资金使用方向，督促(,)出售及时偿还贷款本息，确保收益资金回流银行。二是开展“农村土地经营权抵押复合贷款模式”。对土地经营权抵押不足的，可叠加其他财产抵押、农户联保、政府担保等多种形式的联合担保方式，实现互助联保、风险共担，有效解决经营主体扩大生产因无有效资产抵押而失去发展机会。
08/19 17:21
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