外国年轻人结婚选择买房子还是租房子？
来源：中国新闻网
　　美国："租房实惠，既方便又省钱"
  “还是租房实惠，既方便，又省钱。”刚结婚不久的美国小伙子安东尼跟人聊起租房的好处来，滔滔不绝。安东尼从大学毕业才三年，现在首都华盛顿市内一家公司上班。妻子劳拉在美洲银行工作。夫妇俩在距市区不远的一幢高档公寓租了一套140平方米左右的两居室，每月租金在2500美元左右，不包括水电费。房子的客厅非常大，阳台也很宽阔，整体上布置得温馨、舒适。“在华盛顿地区买套像样点的房子少说也要五六十万美元，而且位置还很偏。”安东尼告诉《环球时报》记者，虽然两人的年收入有十几万美元，但还是觉得租房的经济压力小很多。此外，租房的灵活性大，合同一年一签，“不喜欢了就走人”。
  在记者认识的美国年轻朋友中，像安东尼夫妇这样热衷租房的人不在少数。许多年轻人从上大学起就养成在外租房的习惯，毕业后也往往不愿与父母一起住，在经济不宽裕和追求自由的情况下，租房已成为流行的时尚。　　不过，仍有一些年轻人坚持买房。记者发现，他们大致分为三类：一是外国移民，购买房产能够使他们获得安定感，赢得社会尊重；二是收入较高、较稳定的中产阶级；三是一些秉持传统观念的美国人，他们把拥有房产看作个人最大的财富。“贷款买房有什么不好？有自己的房子让我感到独立。”今年即将从乔治·华盛顿大学毕业的国际关系专业研究生杰西卡笑着告诉记者。
  根据美国劳工统计局最新调查报告，在美国，52%的首次购房者年龄在31岁，而美国人平均21岁工作，26岁结婚。也就是说，超过一半的美国人选择在工作10年、结婚5年以后才买房子。美国年轻人买房，大多不指望父母。他们首先想到的就是去银行贷款。美国的住房贷款非常发达，据全美住房担保协会统计，全美有70%的房屋是贷款购买的，其中有大约40%是零首付。
  德国的年轻人也大都喜欢租房。近年来德国房价一直较低，每平方米均价在欧元，且供应量充足。但德国联邦统计局的数据表明，德国77%的年轻人家庭仍然是租房族。
  年轻人作为社会的“贫穷一族”，按照德国《住宅建设法》规定，政府必须为他们提供住房，并在面积大小、房屋设施和租金等方面为他们量身订做，满足需求。比如“社会住房”，就专供给低收入者租住。德国社会学家科鲁格教授在接受《环球时报》记者采访时说，德国近些年来经济不景气，失业率居高不下，这显然影响了人们对于建房或购房等长远规划的信心。再者，德国人口呈现总体下降的趋势，也使得长期投资者异常谨慎。德国平均月租金低得令人惊讶，每平方米仅为5欧元。“购房者每年的支出分别比租房者高出70%左右，而且还要花钱维修”。此外，政府也没有出台鼓励购房的税收激励措施。 
　　现代社会日益增强的流动性也让德国年轻人更倾向于租房。在德国租房并没有像其他西方国家那样被看成是“贫穷”、“社会地位低下”等的代名词。就连德国总理默克尔也在博物馆岛对面租了一套雅致的河畔公寓。德国目前联邦、州和地方手中拥有公房近300万套，这在很大程度上也平抑了市场房租水平的上扬。
  不过，在有了一定的积蓄后，超过一半的年轻人仍然渴望拥有“自己的四堵墙”。于是他们又有两种选择：自己建房或者购房。数据显示，德国人开始购房或建房时的平均年龄为42岁，这在欧美发达国家也是罕见的——作为对照，英国人平均25岁就成为房主。
  比利时：年轻人和父母住在一起
  丹尼尔今年28岁，是比利时人，现在芬兰的一家媒体公司工作。他与女朋友在赫尔辛基市中心租了一套一居室公寓，仅租金就占去了他收入的一半以上。当记者问起他在比利时的同窗故友是租房还是买房时，他瞪大了眼睛说：“他们哪能买得起房？！好多都跟父母住在一起。”丹尼尔说，他在芬兰工作，工资比在比利时高，勉强还能负担租房费用，况且远离父母，想赖在父母家也没那条件。不过，他要是在比利时工作，可能也会加入“啃老”的行列。记者认识的好几家比利时朋友，家里孩子成年了，找到工作了，有的还有了对象，但还是和父母住在一起。原因是这里的房价太高，年轻人无论想租房还是买房，都得有一定的收入保障才行。许多人都是在35岁之后才开始买房。前不久，有报道说，比利时政府准备采取措施，以立法的形式强制成年孩子离开父母家，自立门户。  
　　成年孩子与父母住一起的现象在比利时、西班牙、意大利等国比较普遍。这些国家的政府部门一般不为年轻人提供住房补贴。扎维尔是记者认识的一位西班牙朋友，在巴塞罗那工作。扎维尔说，他女儿二十好几了，一直住在家里，估计到30多岁考虑结婚成家的时候，才会动买房的念头。“首先是两人要有两份薪水，否则想都不用想。真要买房，只能买郊区的房子，城里房价实在太贵。”据他介绍，巴塞罗那市中心的公寓房，每平方米售价在6000欧元左右，一套100平方米房子需要60万欧元，它相当于一个新就业年轻人年收入的30多倍。对于初出茅庐的年轻人来说，买房往往只能是个梦。不辛辛苦苦攒个10来年，连银行首付都付不起。
  在瑞典、芬兰、荷兰等国，福利部门根据年轻人的收入情况提供一定的住房补助，鼓励年轻人独立居住。如果住在父母家，也往往会支付房租。据相关统计，城市居民拥有产权房比率最高的是美国，为68%，英国为56%，欧洲其他国家为30%到50%之间。有专家分析，一个比较合理的结构是，30%的人买房住，70%的人租房住。
  法国：巴黎年轻人不热衷买房 潇洒游四方
  27岁的萨尔娜是法国巴黎人，大学毕业之后在一家公司任职，薪水不高也不低。她和男朋友感情很好，已经在筹划着结婚，但他们一直没有买房子的打算，只愿意租房子住。萨尔娜对此的解释是，房价太高，况且他们也不想从此被房子“拖住”。
  面对连续飙升的房价，买房的巴黎人越来越少，租房则越来越热。巴黎房地产中介张贴的广告中，90%以上是租房广告，房屋买卖的信息零零星星，这种趋势还在向法国其它地区蔓延。
  值得一提的是，和很多中国年轻人在结婚前张罗着买房不同，法国年轻人对买房子没有热情，其原因除了房价过高之外，人们的价值观念也是因素之一。另外，法国年轻人大多都很潇洒随兴，可能突然离开法国到别的国家去，可能一时兴起辞掉高薪工作。对于想趁着年轻到世界各地多走走的年轻人来说，高额的购房贷款无疑是一种约束。
  日本：小夫妻要么租房 要么住集体宿舍
  良子和川口今年7月刚刚结婚，博士毕业的川口在一家专门学校教书，良子原先在一家报社工作，按说经济条件不错，但小两口暂时并没有买房的打算，而是和大部分日本年轻人一样选择了租房子。
  川口夫妇的选择其实也是无奈之举。尽管日本的房地产刚刚经历了长达15年的低迷，但其价格仍然让很多工薪阶层望而生畏。据日本《富士产经新闻》报道，东京高级住宅价格排名世界第三。都说日本人爱住小房子，这并不完全因为他们爱住，而是因为买不起。
  一般的日本年轻人要么在结婚之后选择租房子，要么住在集体宿舍。大公司或者政府机关都为自己的职员提供住宿设施，这种设施在日本被称为“社员寮”。这些“寮”属于集体福利，价格要比一般民间租赁便宜。很多年轻人需要“艰苦奋斗”10年左右，才攒下购房需要的“头金”，也就相当于国内买房子的手续费和首付款。一般来说，日本年轻人购房不会向父母要钱，因为用父母的资金购房手续比较繁杂，同时还要交付“赠与税”，因此大家尽量避免用父母的钱买房子。另外，日本的年轻人独立意识较强，一般结婚之后就尽量不依靠家里，只要自己能够做到就不会依赖父母。 
近两年来，随着日本经济复苏，日本年轻人中间出现了一些“暴发户”。他们多则月收入上百万日元(100日元约合6.8元人民币)，少的也有五六十万。由于房租价格也不低，贷款利率不高，再加上对房价前景的乐观预期，选择买房的年轻人数量开始多了起来。一些地方为了留住年轻人，推出了很多优惠政策，不仅租房子可以获得一定的补助金，买房子也给予优惠。如奥多摩地区推出了“年轻人住宅资金利息补助条例”。条例规定，如果年龄在20岁以上、40岁以下的人购买住房，贷款超过500万日元以上时，将对其提供在36个月内利息的1/2的补助。
26862元/平
28468元/平
60144元/平
40887元/平
35036元/平
大家都在看买房好还是租房好？买房和租房哪个好_买购网
按模块条件查看
摘要：有人选择“蜗居”，有人选择跟风买房，有人出于对生活压力的考虑，宁愿久经折腾也坚持长租不买。买房与租房，究竟哪个更划算？这个问题和先有鸡还是先有蛋一样经典。一边是房价不停上涨，一边是银行不断加息——楼市调控举措的频频“出拳”，让不少人陷入了究竟是买房还是租房更为划算的困惑中。
一种说法：租房子就像为别人打工，而贷款买房则是为自己打工。另一种说法：买房是为银行和房地产商打工，天天勒紧裤腰带，月月都为月供而发愁。其实，租房还是买房，取决于生活方式，租房买房哪个合算，不能光算经济账，还要算生活账。 众所周知，政府几大部委出台了众多政策，调控房价，但调控的结果大家有目共睹——房价飞涨，老百姓越来越支付不起高房价。建设部副部长这个时候站出来说这番话，是不是意味着政府已经向高房价缴枪投降了？“租房论”只是政府对住房消费的一个导向性建议，政府不希望百姓都去买房助推房价。而且房价高涨之外，还有一个现象就是住房空置率较高，那作为解决居民住房的一个办法，现有供需矛盾下，租房不失为一个解决之道。中国传统观念，崇尚安居乐业，寄人篱下的感受是没有此经历的人所无法想象的。最近最高检察院披露十六大以来的官员腐败，特别指出许多与房地产权钱交易有关。“买不如租”，不就说明政府管不了房地产黑幕里的腐败官员和无良房地产商？副部长的说法并没有否认人们的“安居”观念，他认为这只是暂时解决房价问题的可取之法。而且，如果人人都买房，必然导致房价飞涨，甚至引发泡沫。部长当然关心大问题。但他不会知道，租房住意味着子女上学要多交借读费、跨片费，生病住院也不能获得银行贷款援助，租房者都算是流动人口，连就业都要受歧视，搞不好生的孩子都没法上户口。政府保证的是“人人有房住”而不是“人人有住房”。其他问题，并非建设部能够解决，这需要国家相关部门，相关政策。不能把板子打在建设部，或者某个人身上。更何况现在是市场经济，房价不能由国家决定。但现在连普通老百姓都知道，土地是政府卖给开发商的，而且卖的价格越来越高；开发商是政府批准的，而且就那么几家；开发商的利润还要回馈政府的。国家决定不来，谁能决定？如果国家真的觉得“买不如租”，我们知道公务员工资不高，不如由领导干部来带个头。请注意，副部长的“租房论”针对的是普通市民，是中低收入家庭。政府的这一建议，恰恰表现了政府负责任的态度。在房价飞涨的背景下，盲目负债购房不如临时租房。目前住房贷款利率已连续上调，今后房贷利率还可能继续调整，届时贷款人的负担会更重。如果租真的很实惠也行啊，但是很多城市，租金甚至快赶上月供了，这种情况下，还说什么“买不如租”，建设部有没有做过调查啊？我国城市居民住房自有率已接近82％。而城市居民拥有产权房比率最高的美国，才68％，我国作为一个发展中国家，仅用几年时间，城市居民住房自有率就达到世界第一，政府已经付出了相当大的代价。每次政府出台房改政策的出发点，都是希望能尽快让住房困难的家庭有房子住。但经济适用房的买卖交易中，常常出现阳奉阴违的现象。政府被蒙在鼓里，无奈成为“冤大头”。建立住房保障制度还需要一个过程，而在这个过程中，我们需要以租房作为权宜之计。假设面积70平方米两居室的房产价值42万元，购房者手上有10.08万元现金，每个月还有可以自由支配的闲钱3600元。买房：10年花50多万元拥有一套房 向开发商买房，首付两成需8.4万元，贷款33.6万元，10年还清。依据现有利率5.94%并优惠 15%计算，房贷实际利率5.049%，月供3571.8元，10年本息共计还款42.86万元(其中，33.6万贷款金，利息9.26万元)。此外，买入时需支付1%契税和3%的物业维修基金，共1.68万元。将上述费用累计起来，买这套房子的成本包括现金10.08万元(含首付8.4万、税费1.68万元)，再加上10年还款42.86万元，一共花了52.94万元。即10年后，用52.94万元拥有了一套属于自己的房子。假设面积70平方米两居室的房产价值42万元，购房者手上有10.08万元现金，每个月还有可以自由支配的闲钱3600元。长租：10年后纯收入51.49万元假设用同样的钱租一套房，为便于计算，将租房人手上的10.08万元用作储蓄，并将每月3600元闲钱拆开。假设月租金700元，剩下的2900元仍然用作储蓄。其中，10.08万元存10年，按目前固定存款利率计算，10年后总额12.59万元 (其中本金10.08万元，利息2.51万元)。此外，每月2900元仍按银行存款，10年后总额约为38.9万元(其中本金34.8万元，利息4.1万元)。将上述资金相加，即是租房者10年后获得的纯收入51.49万元。在这个例子中，买房与租房的区别在于：当投入同样的资金，10年后买房者拥有了一套50多万元的住房，租房者则手握51.49万元。因此要比较的是这套当年价值42万元的房子是否增值至51.49万元。按照总价42万元计算，该房产的单价为6000元;若按照51.49万元计算，单价必须达到7300多元。也就是说，只有每平方米的房价上涨了1300多元，买房者与租房者才打了个平手;如果涨幅持平，则买房者不划算;如果房价下跌，买房者亏得更多。买房优势有套属于自己的房子，满足自己的占有欲，有归属感。 可以随意装修、买家具。不用忍受房东催缴房租、搬家等。孩子可以就近入托、入学。将来可以出租、转让，当作家庭的保值资产。买房劣势必须当房奴。担心房子质量不过关，不能顺利交房、拿到房产证，小区环境、物管不符合自己期望。担心房价下跌。担心小区治安、邻居人品。去外地就学、工作，房产处置很麻烦。租房优势租房只需拎包入住，无论将来去哪里工作和生活，没有处置房产的麻烦。不用担心能否拿上房产证。可以随时炒掉房东。省出的贷款，可以提高生活质量，或者存起来。不担心房价下跌。租房劣势没有归属感，不能随意装修、置办家电。担心房东涨租、催租，提前毁约收房。担心房屋质量、邻居人品、小区治安状况。孩子没法落户，入托、入学需要掏择校费。买房好还是住房好？什么样人适合买房？什么样的人适合租房？租房还是买房,取决于生活方式,租房买房哪个合算,不能光算经济账,还要算生活账。这样的人适合买房一、这类人群相对应该成熟一些，包括工作多年、经济实力雄厚的白领。二、还有些置业升级愿望强劲、追求舒适居住环境的购房者，也可以卖掉旧房买新房，满足对生活品位的追求。此外，准备结婚的新人如果资金不足的话，二手房则是不错的婚房选择。这样的人适合租房一、初入职场的年轻人，特别是刚毕业的大学生，经济能力不强，选择租房尤其是合租比较划算。二、工作流动性较大的人群，在工作尚未稳定时买房，一旦工作调动会产生一笔不菲的交通成本支出；三、收入不稳定的人群，一旦出现难以还贷的情况，房产甚至有可能被银行没收。
您可能关心的：
文章来源：
免责声明：
凡注明"来源：XXX"的知识/资讯/名人/访谈等文章，均由企业/经销商/用户自行通过本网站系统平台投稿编辑整理发布或转载自其它媒体，仅供学习与参考等非商业用途性质使用，并不代表本网站赞同其观点和对其真实性负责。
如有侵犯您的版权，请联系我们，我们将及时删除。
提交说明：
注册登录发布：
行业精彩推荐
月关注排行榜
最新加入文章
历史关注排行
6194人关注
7890人关注
3985人关注
8527人关注
1961人关注
1190人关注
2906人关注
2013人关注
11785人关注
8958人关注
8527人关注
7890人关注
按条件查看：
热卖网店：
广东省通信管理局，登录没有账号？
&登录超时，稍后再试
免注册 快速登录
买房好还是租房好?聪明人都这么选!
&&& 本文首发于微信公众号：金融大白话。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。
&&&& 买房和租房就像是一对欢喜冤家，稍微有个风吹草动就会弄成几家欢喜几家愁的窘境。近年来，随着北上广深等一线城市的房价开始领跑全球，处于一线城市的人们更是饱受煎熬，不得不面临是硬着头皮贷款买房还是活的舒服点租房过的艰难选择。而今天，白话君就来告诉大家聪明人的选择，下面先让我们从不同角度来分析这件事。
买房和租房的区别：
　　在讨论这一问题之前，我们先来算笔账。如果要在买一套 70 平方米、总价 300 万元的房子，首先你得需要 100 万的首付然后再贷款 200 万。如果贷款三十年，按照商业贷款的利率，未来 30 年每月大约需要月供 1 万多元。这样算下来，每个月至少你的家庭收入要到 2 万元才能够在还完贷款后维持日常开销，压力可想而知。
　　但如果我们选择在北京租相同地段相同大小的房子，每月的租金则只需要 4,000 元左右。月收入如果还能保持在两万元，那么每月可支配的额外金钱就多了 7,000 元。这样做，我们不仅不需要 100 万的首付同时也能活的轻松点，把剩下的钱拿去投资。三十年后哪怕租金的上涨和利息持平，你们的额外存款也能达到 252 万元。
　　也就是说，如果买房，三十年后你会得到一所已经住了三十年 “价值 300 万” 的老房子；而如果你是租房，那么你至少能攒下 252 万元存款。这样看来，毫无压力的租房住是不是要比买房好的多?
　　既然租房不吃亏，为何还是买房的人多?
　　首先，买房是一种投资，房屋会随着房价的上涨而升值。以 2004 年为例， 04 年北京的房屋均价才不到 1 万元，可十年之后却涨到了 5 万元，这里面的利润可想而知。
　　其次，在这个负利率时代，买房能极力抵御通货膨胀。白话君 04 年吃碗拉面才不到 5 块钱，现在至少要 15 块钱才能买到以前我吃到的拉面，所以说买房其实也是在变相的积累实质财富。
　　最后，买房容易产生归属感，提升居住品质。买的房子和租的房子最大区别就是居住品质上的差异，买的房子想怎么装修就怎么装修，不用想明天我会在哪住，房租会不会涨这些问题。住的踏实就容易让你产生归属感，使你的生活变得更稳定。
　　所以这样看来，买房是不是又要比租房更好了呢？
　　买房还是租房要因人而异：　　其实，买房好还是租房好是要因人而异的，不同人群的选择方向也有所差异。对于有刚性需求和准备结婚的群体而言，房屋是必需品，所以一定要买。对于想改善居住环境、希望过上稳定生活的群体而言，买房也要比租房划算。
　　而对于应届毕业生、初入职场的上班族、流动性大的打工族而言，租房显然就要比买房划算了。因为这类人群的共通点就是经济能力较差，盲目买房只会增加自身的压力和负担，所以通过租房暂住才是最好的选择。
&&& 总而言之，不管你是买房还是租房，最重要的都是要坚定自己的信念，朝着自己最初的目标去努力。盲目跟风只会让你一事无成，沦落到芝麻、西瓜两头丢的局面。
&&& 文章来源：微信公众号金融大白话
（责任编辑：邓益伟 HN006）
和讯网今天刊登了《买房好还是租房好?聪明人都这么选! 》一文，关于此事的更多报道，请在和讯财经客户端上阅读。
提 交还可输入500字
你可能会喜欢
热门新闻排行榜
和讯热销金融证券产品
【免责声明】本文仅代表作者本人观点，与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立，不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考，并请自行承担全部责任。
违法和不良信息举报电话：010- 传真：010- 邮箱：yhts@ 本站郑重声明：和讯信息科技有限公司系政府批准的证券投资咨询机构[ZX0005]。所载文章、数据仅供参考，投资有风险，选择需谨慎。买房不如租房？别被这8大购房观念误导了！（精彩回顾在九楼哦~）
注册时间： -
注册时间：
点击标签查看相关内容
买房不如租房？别被这8大购房观念误导了！（精彩回顾在九楼哦~）
咚咖派对——咚咖房学院，邀你见大咖！！咖咖给力哦~买房不如租房？四成上市公司1年利润不够北上广深一套房？香港房价已经下跌，深圳房价离下跌还远吗？……这些话你信了吗？那到底对不对呢？本期邀请了深职院房地产研究所所长邓志旺博士来为大家讲一讲，经常容易误导购房者的楼市观念！【本期主题】：《经常误导购房者的八大观念》【活动时间】：日10:00-12:00【本期大咖】：深职院房地产研究所所长 邓志旺　　思路决定出路。购房是一个涉及到数百万乃至数千万元资金的重大抉择，购房者寻找外界的智力支持时必要的。但市场上充满了各种错误的观念，这些错误观念可能误导购房者做出错误的决定。　　鉴于此，本人观察、分析和总结了八条广为传播的观念，和大家一起探讨楼市观。　　【查看直播方式】【第一步】：扫码或点击链接，下载【咚咚找房】下载链接：【第二步】：注册登录后，点击“咚咚圈”－－“咚咖房学院”查看直播【咚咚一周年】我的生日趴 你的置业趴——干货、讲座、礼品系列活动已开启！
注册时间： -
注册时间：
本期大咖：邓志旺复旦大学房地产经济博士，深圳市经济学会副会长，深职院房地产研究所所长。曾在上海浦东产业经济研究院、尊地地产、21世纪不动产等企业担任行业研究员、市场研究总监等职务，获2003年“深圳地产界最活跃职业经理人”、“深圳地产先锋人物”等荣誉。长期从事房地产政策与市场研究，重点关注城市更新领域，完成《深圳市人口发展规划》、《笋岗-清水河片区发展规划》、《坪山新区房地产发展研究》、《龙华新区总部经济发展规划》、《深圳市办公和产业用地开发利用状况研究》、《万科珠三角发展战略研究》等项目，为深圳市各级政府和万科、合正地产、佳兆业地产等房企提供相关研究和培训服务。曾发表《再过十年，深圳将超越北上广——深圳抛弃论十二周年纪》等文章，引发社会舆论的高度关注。房学院详情【活动流程】：1、《经常误导购房者的八大观念》专场讲座2、专家一对一咨询3、现场发布咚文分享内容兑换礼品内容要求：原创首发，对网友有一定参考价值！咚文分享兑换礼品发布规则：进入“咚咚圈”选择#咚咖房学院#话题，把在咚咖房学院讲座现场发现有趣的事儿，咚咖演讲的干货内容等等均可发到咚圈，凭咚圈内容可在当天讲座现场兑换咚咚伞一把！【咚咖房学院】往期回顾 咚咖房学院——大咖们分享投资、置业、法律等各方面的智慧的知识系列讲座目前《咚咖房学院》已连续举办了十八期，受益人数超10万余人，受到众多网友的高评和追棒，也受到同行、地产、媒体等众多企业的关注和认可，成为众多网民心中买房置业的投资大学堂！
注册时间： -
注册时间：
【咚咚生日趴】系列活动（5月5日--5月25日）咚咚一岁啦！值此普天同庆之际！咚咚献上丰富生日活动！办场大Party！邀请你来参加！活动包含：干货盛宴、咚咖派对、礼品狂欢！小伙伴们快来围观参与吧！
注册时间： -
注册时间：
观念确实很重要
请叫我济公
注册时间： -
注册时间：
行动出真谛
注册时间： -
注册时间：
买房不如租房？四成上市公司1年利润不够北上广深一套房？……这些话你信了吗？那到底对不对呢？5月15日，听听大咖来讲解，“正”八观！
注册时间： -
注册时间：
注册时间： -
注册时间：
本期直播开始啦，没到现场的童鞋，可直接登录咚咚找房APP查看直播，小咚全程直播哦
咚咚小蜗牛
注册时间： -
注册时间：
今天讲座嘉宾是幽默，风趣，还是个年轻大帅哥，现场气氛很HIGH，干货多多，很接地气
注册时间： -
注册时间：
直播10：00&咚咖房学院第19期---《经常误导购房者的八大观念》&&&&&&&&主持人：各位网友大家早上好！欢迎参加第19期咚咖房学院，咚咖房学院是专业为网友们打造的一款地产知识公益讲座，相信咚咚找房大家并不陌生，是我们房网推出的一款找房APP软件，每期我们会邀请到各专业领域的大咖与大家分享置业讲座。去年五一是我们咚咚找房的第一期，本月是咚咚找房一周年的周年庆，我们这一年推出了一系列的活动，包括了干货盛宴、房网3000盘数据2.0正式发布，以及咚咖房学院的音频和文字大放送，详细的活动详情，大家可以看一下手中的资料。&&&&本期咚咖房学院邀请到了深职院地产研究所所长邓志旺博士，邓志旺博士是复旦大学地产经济系博士，深圳市经济学会副会长，曾在上海浦东产业经济研究院、21世纪不动产等企业担任行业研究员、市场研究总监等职位。2003年荣获深圳地产最活跃职业经理人，以及深圳市地产先锋人物等荣誉，邓博士长期从事房地产政策与市场的研究，重点关注城市更新方面，他曾经发布过《再过10年深圳将赶超北上广》等文章，引起了社会的高度关注。&&&&在请出嘉宾之前，介绍一下我们讲座过程中穿插的环节，在结束的时候，我们有一个咚咚一周年生日包的抽奖，我们这个抽奖是以今天签到成功的名单来抽取中奖的幸运儿，总共有三名，都是百元大包。最后一个环节是咚咖一对一咨询环节，相信大家在听完讲座之后，肯定会有非常多的问题，大家可以针对这些问题咨询牛浩思，以及淘房哥和邓博士。另外今天我们发咚文超过50字的朋友，可以在场外领取一份礼品。&&&&回到讲座，咚咖房学院第19期正式开始，有请邓博士与大家分享“经常误导购房者的八大观念”。&&&&&&&&邓志旺：首先非常感谢在座的各位，我刚才过来的时候，看到有一部分朋友来得比我还早，当然有的也带着小孩一起来学习，我非常感动，也很感谢我们的工作人员，他们很早就来布场，做准备工作，这体现了深圳人的工作精神、职业精神。&&&&咚咚找房邀请我来讲座的时候，其实我是很荣幸的，偷偷地把前面讲的18期都看了一遍，我发现来的嘉宾都不错，讲的内容都很好，到第19期要讲什么，使我很犹豫了，不知道讲什么好，如果说讲政策，我看前面有好几期都有讲政策的，还有讲市场的，还有讲区域发展的，所以我觉得很难去讲。但是我又必须要来，刚才在介绍我的时候主持人有一点没有介绍到，我其实也是房网资深的网友，我大概是2002年来到深圳，从事房地产行业，当时学习房地产知识，没有太多的条件，更多的靠自己学习。学习的一个重要的场所就是房信网，最早只是看人家的帖子，后来到了2004年的时候，自己按捺不住，也注册了一个马甲，开始在房信网发一些帖子，很快被升级成为了剑客。我的马甲不公布给大家，不过大家上网看应该看得出来哪个马甲是我的。&&&&我后来因为在房信网发这些帖子的时候，被南方都市报的地产版注意到，就邀请我给南方都市报写地产评论，也正是因为这个过程，我才跟地产有了联系。因为我中间有一度回到上海，然后再回到深圳的时候，跟地产已经脱离了关系。所以非常感谢房网使得我继续在房地产领域能发挥一些作用。
注册时间： -
注册时间：
直播10：15&&观点：买房不如租房？邓志旺：&今天要讲的话题，我刚才说了，好多话题都被他们讲了，我要讲什么？我想来想去，我觉得对我自己来说，在房地产投资的过程中，其实最重要的还是观念的问题。技术方面的问题其实我觉得比较好解决，你只要多看一看东西就知道了。但是我们观念上的东西，可能对自己的影响会比较大，比如说我身边很多的朋友，跟我关系很好的朋友，到现在都没有买房，原因很简单，就是他的思维上有问题了，他的观念上有问题了。这些观念有很多，可能也影响了大家的购房行为，但是很多观念是错误的，这些观念对我们做决策造成了很大的负面的影响，所以我总结了一些错的观点，因为时间的问题，我大概讲8大错误观点。&&&&第一个观点是：买房不如租房。经常有人算账，买房一个月按揭多少钱，租房多少钱一个月。这个观点其实是很老的一个观点，在2007年深圳房价第一次大涨的时候，当时深圳电视台请来了一个非常重量级的嘉宾——龙永图，他就提出这个观点，就是所谓的买房不如租房，他提议大家去租房子。当时深圳卫视为了跟他有个对话，把我也请去了，跟他进行对话，当时的主题就是买房还是租房，这个话题引起了很多人的关注，因为很多人在纠结，到底买房好还是租房好。当时我的观点，我认为买房、租房的问题不仅仅是一个人的个人选择问题，更多的是一个国家的价值取向，一个国家到底想让多少人买得起房子，住自己的房子？我们从世界各国来看，国家都是鼓励老百姓拥有自己的房子，比如说中产阶级的标准，最基本的标准就是要有房子，没有房子，你说自己是中产阶级没有人相信。房子是一个最基本的要求，要有自己的房子。所以我认为作为一个国家来说，它首先要鼓励老百姓去买得起房子。所以不管是保障房还是商品房，政府都应该控制价格，让更多的老百姓买得起房子，而不是租房子。现在已经过去了差不多9年，我回头看当时的观点，我觉得仍然没有过时，政府应该有义务让大部分住在城市里的人买得起房子。&&&&最近我也看到很多这样的说法，比如说著名经济学家郎咸平最近的言论，他谈到到底是买房还是租房的问题，他讲聪明的人应该租房子，不要买房，中国的房地产一定会崩溃，中国的经济一定会崩溃。他是一个超级悲观的经济学家，他告诉大家，买房不如租房。&&&&最近有一个新的说法，我估计很多人也看到了，有人说上海的房子有没有必要配厨房，其实为深圳的房子也一样，它算了一个帐，6万一平米的房子，一个厨房十平米就是60万，按照在外面人均一顿30块钱的话，可以吃2万顿，相当于吃30年。这样讲的跟我们算的买房和租房有什么区别？没有区别，按照这样算，你可以去住宾馆，一套房几百万，你不买房，你去住宾馆、酒店都可以。我们在个人层面在买房和租房层面，我们来算这个帐，它错在哪里？它并没有考虑物价的上涨问题。我们买房子的价格是固定的，比如说我花了4万块一平米买了一套房子，你买的价格是固定的，但是你的消费，吃饭也好，住宾馆也好，它的价格不是固定的，它一定会不断地往上走的。我是2002年来到深圳的，来到深圳之后，老板对我很好，给我办了一个港澳通行证，而且是商务签的，无限制的去，所以我有一次去到香港，进了一家茶餐厅，我看到一碗面要20多块钱，我当时就没有吃，饿着肚子回到深圳，当时我在读博士，我们在学校一碗面只要5块钱，但是在那里要20多块钱。但是十多年过去了，在深圳吃一个快餐20几块钱已经很正常了，所以这个物价的上涨是不可逆转的，现在30块钱你可以吃一顿饭，再过5年会到多少？再过10年会到多少？所以这个算账是一个错的算法，把动态的问题变成一个静态的问题，这个帐算得不对。&&&&另外一个问题，你买房是不是纯粹的消费行为？比如说你在外面吃了30年的饭，你吃完以后剩下什么？什么都没有，吃完了最后只是满足了你的生理上的基本需求。但是如果你买了这个房子，30年过后你还有一套房子，还有一笔资产，所以买房不仅仅是一个消费行为，它更重要的是一个投资行为。你买完以后，它变成了你的资产。所以从这个角度来看，为什么要买房？因为买房是投资行为，不管你是自住还是投资，它都是投资行为。我相信在座的大部分都活不到你的房子被收回的那一天，即使满了70年，它还是会续期，所以房子一定还是你的。另外一个，这是一个动态原则的问题，你现在看起来租房子住好像比买房子的成本要低，但是再过5年呢？我看房信网公布的今年一季度租房的价格比去年上涨了22.4%，房价上涨之后，房租一定会上涨的，所以你拿静态比的话，肯定觉得租房是便宜的，但是买不起房的人，将来一定租不起房，房租上涨的速度将来有可能超过房价上涨的速度。如果你看到这个问题，我觉得就不要纠结买房还是租房，只要你有一点点能力买房的话，你一定要去买房，这是一个人体面生活的基础，一定要有房子。我刚才说了，如果你是中产阶级的话，如果你还没有房子，那是不可能的。所以这是第一个观点，买房不如租房，十年前是错的观点，现在是错的，将来也是错的。
注册时间： -
注册时间：
直播10：30&&&&观点二：香港房价已经下跌，深圳房价离下跌还远吗？邓志旺：最近我们看到香港的房价已经下跌了，而且预期会下跌20%，深圳的房价离下跌已经不远了，这是很多人喜欢讲的观点。最近这类新闻报道很多，《拐点将至：香港楼价急跌，寒意或传导深圳》，说起来好像很有道理，我想大部分人也有这种担心。还有这样的报道《注意！香港与深圳即将迎来楼市大碟》，这个就更加直接地把香港和深圳的楼市联系在一起。提到了众多的因素，包括人民币贬值、资本外流、股市暴跌，这样的因素综合在一起，就想说深圳的楼价要大跌。还有这样的报道《香港楼市涨不动了？2016年或跌去一成》，这个报道相对还是客观一点的，但是香港楼市下跌对深圳有什么影响呢？我们首先要看香港的楼市为什么下跌，它下跌的原因在深圳存不存在，如果也存在的话，深圳可能会步香港的后尘。我们看香港下跌的原因是什么呢？&&&&第一个原因是因为辣招，就是香港在去年、前年出台了一系列的控制房价的政策，对楼市进行打压，比如说特别印花税，限制外地人购买香港的房产，这个政策非常有力度，所以对香港楼市造成了很大的影响，这是第一个因素。这个因素跟内地的情况是不是一致的？不是。为什么不是？从2014年到现在为止，中国大陆的楼市政策是去库存，是不遗余力地刺激楼市，让楼市回暖，这个大环境和香港是不一样的，香港是一直在打压。当然我们深圳3·25出了一个调控政策，但是我们这个政策能跟香港的辣招相比吗？不能相比，我们的政策是非常温和的。马书记的态度是很明确的，他说深圳“三多一少”，房价上涨有必然性。连市委书记都承认这种现状，所以在这种情况下，你用很大的力度去打压楼市，对深圳的经济也会造成比较大的影响。深圳也是中国经济的一个重要的板块，如果深圳经济不给全国经济做贡献的话，那是不对的，全国经济这么萧条，你还继续打压，可能会造成全国经济的继续下滑。所以从政策角度来说，不可能出台太严厉的政策。&&&&第二方面是美国加息。美国加息跟香港有什么关系？因为港币跟美元是联系货币，它的汇率是完全固定联系的，如果美国加息的话，香港不加息会有什么后果？它的货币是完全自由流动的，它的钱全部会流到美国去。资本都是逐利的，只要哪里利息高，哪里投资回报率高它就到哪里，如果香港不加息的话，香港的那些美元都会跑到美国去，香港的投资就不能保证。所以美国加息，必然带来香港加息，香港加息，按揭的成本肯定要增加，所以它也会造成一定的影响。国内的利率现在是什么情况呢？是最低的阶段，所以这个时候你还不去借钱的话，那你真是对政府太没有爱心了，政府已经把利息降到最低了，2009年中国经济是最困难的一年，深圳当时出口下降了20%多，即便是那个时候的贷款利率，一年期的也是5.2%，而现在已经到了4%，这是历史最低点，所以我们的利息是在降息的通道里面，所以跟香港也是不一样的。&&&&还有一个政策，比如你买700万港币以下的中小型住宅单元，首付必须要4成，它也是提高了首付比例，也是打压楼市的一个政策。这个方面跟我们又不一样，我们的二套房从最早的7成到6成，现在到3成，最低可以到2.5成。当然我们深圳最低降到了3成，现在提高到了4成，但是总体来看我们的首付是下降的趋势，所以这跟香港也不一样。&&&&虽然香港经济压力非常大，现在增长2%都不到，但是梁特首表态，他们不会放松对房地产的调控，他们认为民生问题非常重要，住房问题是一个民生问题，他们不会通过放松对房地产的调控来促进经济的增长。所以从这一点来看，我觉得梁特首确实不错，这一点值得中国政府学习，你不能把房地产当成一个工具，需要刺激经济的时候就刺激房地产，造成房价上涨，所以这一点，香港做的比我们要好很多。&&&&通过这个对比我们会发现，香港的房地产价格的下滑，跟深圳是没有任何关系的，两者没有任何的必然关系，所以香港不管跌10%还是20%，对深圳没有任何的影响，甚至可能有积极的影响。我如果是香港人，我有钱的话，香港楼市下跌，他肯定需要找其他的投资渠道，他很容易就会想到深圳，会来深圳投资，所以资金会更多的流向深圳。所以从这个角度来看，我觉得对深圳楼市反而有正面的影响。这是关于深港楼市的关系，不要简单地想两个地方很近，它下跌了我们也会下跌。
注册时间： -
注册时间：
直播10：40&&观点三：：月收入过3万元才能买房？&&&&这个观点曾经也盛行过一段时间，对深圳买房的人形成了很大的压力，我身边好几个收入不到3万的人打电话给我说，邓老师，我的收入才2万多，我到底能不能买房？担心贷不到款。我说你不用担心，要想贷款有很多的办法，绝对没有问题的。银行是以家庭为单位来计算你的收入的，我们大部分家庭是夫妻都要工作的，因此是两个人的收入加在一起，这个首先是普及了一个知识，买房是家庭行为。即使你一个人贷款，另外一个人都负有不可推卸的责任。&&&&这是另外一个报道《楼市新政，月薪低于3万，或将不能申请房贷》，这样的消息在网上流传已久。月薪跟房贷之间的关系其实是很多人很关注的问题，尤其是很多人说房贷按揭超过了收入的50%，觉得压力很大。包括早期我们有一个老师，他当时买了一套房，按揭一个月1万多，他的工资其实也就1万多，他觉得压力很大，他就找我咨询，他说是不是要把房子卖掉，我说你可以持有，等到真的承受不了了再卖掉。后来他还是没有听我的，把他的房子卖掉了，现在他就觉得很后悔，因为他的工资是会上涨的，现在已经到了3万多块钱一个月的工资，这个按揭跟他的收入之间的比差不多1：3，随着他的职称的进一步的提升，随着他年龄的增长，他的收入会进一步提升，房贷占他收入的比例进一步下降，所以房价收入比一定要用动态的眼光去看它。比如说你现在很年轻，你现在一个月收入1万多，按揭1万多，你会觉得压力很大，但是再过5年，再过10年，你的收入可能会增长得比较快，可能会翻倍，这是很正常的现象。所以你在考虑你的按揭能力的时候，不妨用动态的眼光看这个问题，不要局限于你现在的收入。这点尤其对年轻人来说很重要，因为你在按揭这一块成本是固定的，但是你的收入是有无限想象的空间。我记得我刚来深圳的时候，我的好多同事都是3000块钱一个月，后来他们到了、24000，现在年薪到了百万的也不少，所以你一定要对未来充满信心，你的收入一定会增长的，一定要相信我们国家的收入倍增计划。很多时候我们对政府的政策是嗤之以鼻的，我们是嘲笑政府的，但是你回过头去看，政府承诺的很多事情大部分都办成了。比如说原来搞福田中心区，很多人都觉得搞不起来，但是现在来看，福田中心区起来了。后来又发展后海，很多人还是不看好，觉得后海这个地方是不毛之地，当时除了有一个海雅百货，什么都没有，搞后海中心区怎么搞得起来？但是你现在来看，深圳湾成了深圳房价最高的地方。前两年开发前海，又有很多人反对，但你现在看到，别的东西有没有搞起来我不知道，至少房价搞起来了。包括关外很多地方，大家觉得关外这么差的地方，房价怎么涨得起来呢？后来政府说要一体化，结果房价最先实现了一体化，这是对的，因为房价是最有预期的，它带有对未来的预期，所以不要那么快下结论说这是泡沫，对未来一定要有信心。&&&&包括这些宣传报道，我建议大家都不要去看，“35个大中城市房价收入比排名深圳排最高”，这类报道很多，我估计老百姓看了也很舒服，但是舒服完了以后对你有什么帮助呢？套用一句网络语言叫“然并卵”，你该干嘛还是干嘛。所以有时候这些专家的言论，你听了很舒服，但是它就像鸦片一样，舒服完了不解决问题，而且会容易让你上瘾。大家对房价收入比一定不要看得太重，如果你现在的收入达不到按揭的条件，可以采用一些技术性的处理，银行会帮你的，你只要花点钱。
注册时间： -
注册时间：
直播10：50&&&观点四：四成上市公司1年利润不够北上广深一套房？&&&&这个观点最近很盛行，言下之意就是这个房价很不合理，那么合理的应该是什么样的？是不是上市公司的利润都要比房价高很多，这样就合理了吗？我们在座有很多人是开公司的，开公司一定保证赚钱吗？不管你上市也好，不上市也好，小公司也好，大公司也好，以一个公司来说，正常情况就是自负盈亏，有赚有赔，如果开公司都赚钱的话，那我也不会做老师了，我就去开公司了。开公司一定会有赚有赔的，而且亏的公司很多，这个我觉得没有任何问题。&&&&&另外一点，上市公司的利润是一年的收入，房子是一个资产，如果说这个年度的收入折为资产的话，那就远远超过一套房。我们买股票都知道，很多公司是ST的，利润是负的，而且负很多，但是它的股价是不是负的？它还很值钱，价格还很高，大家还喜欢买。我有一个朋友买ST张家界，捂了五六年，从2块多到了十几块，后来又跌到2块多，然后又涨到8块多，他一直不卖，后来跌到4块多，他受不了了，终于卖了，他就觉得这个公司有戏，能重组成功。上市公司亏损，也不一定它的资产是很低的。房产是资产，如果要比的话，应该跟上市公司的资产去比。那么多上市公司，亏损的公司他的资产少则几个亿，多则几十个亿，那跟一套房子比的话，还是大很多的。所以我觉得这个比较本身是不可比的，这两者之间没有什么关系。当然我也理解记者的出发点，他也要找新闻点，要找亮点，所以我也理解他们，但是希望大家不要受到他们的误导。
注册时间： -
注册时间：
直播10：55    观点五：借父母钱买房是啃老行为？     网上关于这样的话题非常多，比如说在天涯论坛上，这样的话题后面的跟帖几千条，仅次于婆媳关系话题。大家都在讨论这个问题，包括房信网上也有这样的话题，“借了父母的钱买了房心里很不是滋味”，他借父母的钱买了房，他觉得很不对，压力很大，所以他要在网上宣泄出来。到底向父母借钱买房的做法对不对呢？我说说我自己，我第一套房是号买的，当时确实是抄底，但是我不是冲着抄底去的，我认为房价还会跌百分之二三十，后来没想到政府的药用得这么猛，4万亿出来了。当时是我丈母娘陪着我去看的房，当时我太太怀孕了，就想马上搬进去住，就想一次性付款，当然那时候没多少钱，几十万而已，但是我也没有那么多钱，我就跟丈母娘借钱了，借完以后把房买了。我当时也没有受到良心的谴责，因为她后来有点钱了就去投资煤炭，投资了一些钱，结果颗粒无收。后来老家的人说搞水泥厂投资，她也投资了一笔钱，到现在为止连个收据都没看到，更不要说什么利息或者投资回报。我因为借了她那笔钱，我觉得我是救了她，如果我不借她那笔钱，她可能全部都投进去了，因为别人都投了上百万的钱，她也想投那么多，但是因为她的钱被我借过来了，她也不好意思说，我后来也是拖着没还，使她躲过了一劫。    我说这话的意思是什么呢？可能很多朋友的老家都是在内地的，内地的高利贷非常厉害，还有各种传销活动，大家父母手中的钱说不定哪天就被骗走了，所以大家把父母的钱借过来，可以避免他们被骗，而且你拿他的钱不是乱花的，你是来买房的，房价上涨之后，你还可以有收益，所以从这个角度来讲，我是鼓励大家借钱的，当然借钱以后不要干别的事情，要做正经事，买套房，这样的话，就可以保证他的资金的安全。当然最后要还给他，而且要加倍还给他，像我借我丈母娘的钱，我肯定是按很高利息还给她的。建议大家一定要把父母有多少钱搞清楚，然后想办法把它搞出来买房子，这真的是保护他们。
注册时间： -
注册时间：
直播11：00&&&&观点六：豪宅保值增值能力强？&&&&很多人关注这个问题，到底买豪宅还是买普通住宅，很多的观点都说豪宅保值增值能力强，这个观点是非常盛行的。网上也有很多这样的说法，专家都说豪宅保值增值性能超过普通住宅。到底是不是这样呢？我不太认同。我讲个例子，我在2002年来深圳的时候，房价基本上都没起来，可能在座的有比我来得更早的，但也有部分比我来得晚的，我们拿这个房价比，2002年的时候，龙岗中心城的房价大概是多少，大家知道吗？&&&&台下：2000。&&&&台下：3000。&&&&邓志旺：之间，比较普通一点的就是2200左右，多层的房子大概是1800左右，这是龙岗这个区域当时的平均价格。当时最高房价大概3000左右。现在到了多少钱？&&&&台下：5万。&&&&台下：4万多。&&&&邓志旺：大部分是4万左右，大家算一下增值了多少倍？20倍。我们再看我们隔壁的香蜜湖，香蜜湖在年的时候大概多少钱？&&&&台下：6000。&&&&邓志旺：没那么低，八九千是比较普遍的，如果你买到7000多，说明你可能是政府官员，给你打了折。现在多少钱？12万左右，我们就给它算多一点，15万。增长了多少倍？十六七倍。其实回过头来看，香蜜湖的增值幅度还没有龙岗那么大。但是有人老是会觉得豪宅赚钱赚得多，因为总价高，比如香蜜湖的房子一套下来，当时就要一两百万，现在到了2000多万、3000多万，会觉得赚了好多的钱，但是你投的本多。你如果在龙岗买10套，肯定比香蜜湖买一套赚的多。并且豪宅的成交率也是很低的，这次3·25新政出来之后，成交最清淡的就是豪宅，相反六七百万、五六百万的房子成交是最高的，所以从风险的角度来看，豪宅并不一定比普通住宅好，从投资回报率来看也不一定。普通住宅到处都是，它不稀缺，买的人也非常多，所以这个稀缺是相对而言的，买的人远远超过卖的人，它就是稀缺的，豪宅只是从产品来说是稀缺的，但是市场并不稀缺，富人毕竟是少数。所以在投资的时候，我觉得投资客也要调整这个观点。我昨天还遇到一个投资客，他只买别墅，我当面祝贺他，我说你的观点很正确，但是我心里怎么想的，我其实不想告诉他。如果从前年开始你就买龙华、坂田、布吉，你的回报率肯定比投资别墅高很多，而且你随时可以把它卖掉。所以有的事情，我觉得观念上的错误其实是非常致命的。
注册时间： -
注册时间：
直播11：05&&观点七：临深片区将重蹈覆辙？&&&&这方面的报道也很多，这是最近出来的一个报道，“临深片区房价大涨卖方反悔现违约潮”，临深房价涨得很厉害了，卖方出现违约潮，到了3·25以后，整个临深片区开始出现了成交量萎缩，价格也出现了一些调整，最近很多人说临深片区是不是又要重蹈覆辙，又要出现2007年、2010年的状况。这里我不想给大家一个结论，我想更多的是给大家一个方向性的东西，临深片区能不能持续的发展？我觉得关键要看一点，就看有没有自住率，如果所有人都是买了放在那里等着投资，不住的话，它还是会跟以前一样，二手房没法成交，这个上涨完以后，就没法再往上走，能不能住进去是最关键的。能不能住进去关键看什么？&&&&观众：交通。&&&&邓志旺：对，交通是最关键的，对于临深片区买房的人来说，很多人是刚需，但是交通解决不了。而交通里面最重要的是什么呢？必须要靠轨道交通。现在不要说上下班高峰期，平时你走深圳周边的这些高速，你都会感觉到拥堵现象非常严重，比如说周末有时候我去大亚湾那边，都会拥堵非常严重，所以完全靠路面交通来解决临深片区的人的通勤问题是不现实的，必须要轨道交通。目前临深片区有没有马上实现的？&&&&观众：没有。&&&&邓志旺：目前动工的还没有，5年之内还解决不了。从地铁动工开始一直到最后运行，一般至少要5年时间。但是我们看到别的地方就做得很好，比如说上海到昆山，坐地铁7块钱可以从昆山坐到徐家汇，徐家汇是上海的市中心。它不像我们的规划一个地铁从大亚湾到龙岗中心城，到龙岗中心城还要再换乘到市里面来，这个路程就太长了，坐地铁如果超过2个小时，就会感觉到非常痛苦，所以这个交通问题还要很长时间解决。广东这边也有一个地方做得很好，比如说广州到佛山、中山、珠海，都已经有城际轻轨，现在东莞和惠州之间也马上要通轻轨，唯一最缺乏的就是深圳和东莞、惠州、中山、广州的城际铁路，所以我以前也写过一篇文章，叫做《深圳我为你感到羞愧》，就是谈这个问题的，我们现在至少有百万人买了临深片区的房子，但是还没有一条真正的轨道可以看得见。现在都是在研究，最近稍微出来一点迹象，但也还是在征求意见，这意味着它远没有到动工的阶段，所以这点来说，确实怎么深莞惠是做得比较差的。但是我想这个大趋势是没问题的，我们前几天出台了深圳住房发展“十三五”规划，专门提到了这个问题，以前从来不提这个问题的。深圳在“十三五”期间，每年的住房需求是11万套，深圳能提供6万套，剩下的5万套就要你去临深片区买，这是指明了一个方向。要做这个投资，要去临深片区买房的话，我想你至少要做持有5年的打算。包括中山也是一样，深中大桥建成至少要5年以后，如果你想一两年内有一个投资回报的话，我建议你暂时不要考虑临深片区。因为没有人住，它的成交一定是不活跃的。&&&&当然会不会重蹈覆辙，我想这是不至于的，年第一批去东莞、惠州的人肯定是后悔得要死，当时他们完全是冲动，没有想明白，现在投资的人，我感觉他们已经考虑很多了，已经能够接受几年没有特别高的回报的现状，所以从这个角度来说，出现大量人想卖掉的可能性也比较小，房价不会出现大的下跌。
注册时间： -
注册时间：
直播11：15&&&&观点八：自住不需要考虑升值空间？&&&&&很多人会跟你讲这个观点，你是自住的，管它升不升值。有人写了这样一篇文章《买房自住兼投资，一个骗了无数刚需的大谎言》，这个标题很耸人听闻，感觉自己好像被骗了，他说了几个理由：买房投资肯定不缺房子，对刚需而言，连一套首付都付不起，何来投资之说？他认为你买了刚需的房子没有资格投资，这个话说得有点瞧不起人。买房自住肯定是缺房子，表面上看你的房子是升值了，但是你的房子涨价了，别的房子也在涨价。这是典型的不太健康的心理状态，因为你涨了，别人也涨了，他认为没有用，一定要你涨得多，他才认为是有投资价值。还有一点，他说房子具有双重属性，但对刚需没有任何意义。为什么说这些观点是错误的呢？&&&&&我举个例子，我有一个同事准备买房，看来看去，他觉得小产权房比较划算，于是跑到沙井买了一套200平米的小产权房，我跟他说，这个小产权房不要买，你不能贷款，没有杠杆，你要付很多的钱。这个房子买了之后，从增长幅度来看，它是很小的，小产权房肯定低于商品房的增长速度的，他说没有关系，我是刚需，我就买这套房子住。过了几年以后，他灰头土脸地跟我说，我把这套房子卖掉了。我说为什么卖掉了？他说小孩要读书了，我在市里买了一套房，我把这套房卖掉了，在市里还不够付首付。如果当时他在市里买了一套房，他再换房可以在市里随便换。所以你买第一套房一定要考虑它的增值空间，它增值了你可以抵押，可以套一些钱出来。另外，你一辈子不可能只住一套房，我这个同事认为买一套房就住到死，其实是不可能的。我听过王石讲过一个案例，他说在美国，人一生大概要换7套房子，每6年要换一次房。所以万科要跟着客户区成长，当客户买小户型的时候，我们造小户型，当你买两房、三房的时候，我做两房、三房，当你需要别墅的时候，我们就建别墅，我们这样终生锁定客户。听完以后，我觉得他这个说法很有道理。你买的第一套房是小户型，将来要买大的房子，你第一套房的价值，就决定了你第二套房买在什么地方，买多大的面积。假如说你在深圳湾买了一套小户型的，你现在去哪里换一套大的都没问题。但是如果你在西乡买了一套小产权房，那你就很麻烦了。所以你一定要考虑到将来要换房的问题。&&&&最后给大家一个忠告，买房只是获得幸福生活的一种途径，获得幸福生活有很多种途径，不要因为错过而懊悔不已，也不要因为买到了几套房子而狂喜自大，人生是一场长跑，明天会怎么样，又有谁知道？我有一些朋友经常很自责，因为他没看准机会买房，我说没有必要，人生是一场长跑，未来谁也说不清楚，那些现在有很多房子的人，没准将来变成负资产，这个都有可能的。所以不要想得太多，买到了当然很开心，但是也不要太狂妄自大，觉得自己很厉害，因此不断地加杠杆，不断地放大这个风险。没买到也没关系，如果你感觉到很开心，生活很幸福，又何必懊悔呢，人生就短短几十年，所以我觉得最重要的是大家的心态。&&&&我们要有四个相信：相信党、相信政府、相信深圳、相信自己，只有这样你才敢买房，悲观的人永远买不了房，相信大家积极、乐观地面对这个社会。&&&&&&我今天要讲的内容就讲到这里，非常感谢大家
注册时间： -
注册时间：
直播11：25&&网友提问环节&&&&主持人：刚刚我们看到有很多网友都在拍PPT，我们今天老师的一些观点，包括讲座的内容都会现场直播到咚咚圈里面，大家可以打开咚咚圈，里面也有我们今天的观点和直播内容，并且有附上老师的PPT，大家在里面拷贝就可以了，另外大家也可以做积极的评论和互动。&&&&下一期是本月22号，请到了深圳的资深地产评论员贺立立，大家可以踊跃报名。&&&&接下来是咨询环节，大家如果有问题，或者对今天的观点有疑问，都可以咨询我们的专家邓老师，以及牛浩思和淘房哥。大家可以自由的提问。&&&&观众：我想问一下老师，去哪些地方实地踩过盘，对这些地方有什么看法？&&&&邓志旺：这就多了，你要问我没有去那里踩盘，我可能好讲一点。&&&&提问：您觉得潜力排前三位的是哪些地方？&&&&邓志旺：前三位是：深圳，深圳，深圳。我跟很多坐在电脑前的专家不一样，我基本上所有的楼盘都看过了，一手房、二手房都看得很多，看了之后，很多人问我哪里是洼地。我说深圳1000多万人口，这么小的地方，哪里还有洼地？所有的地方都被人挖掘出来了，原来人家说罗湖是洼地，到去年年底，罗湖涨得很猛，包括盐田也涨得很猛，到现在深圳已经看不到便宜的地方。&&&&观众：坪山比较便宜。&&&&邓志旺：坪山现在也3万多了。当然坪山我也是比较看好的，为什么呢？因为马书记看好，他最近去坪山好几次，3月12号植树节，马书记别的地方都没去，就去了坪山，东进战略几次重要的活动都是在坪山办的，他特别重视坪山的发展，他认为坪山的产业是做得很好的，他认为可以再进一步，包括最近在做一些尝试，像学习香港的新市镇的建设，轨道交通，以及城市规划和房地产的开发结合在一起做，所以我确实是看好坪山的，因为相对来说它要便宜一些。但是我相信只要在深圳买，哪个地方都可以的。&&&&观众：但是年的地，你觉得有问题吗？&&&&邓志旺：一定不要被土地使用年限左右你的决策，很低成本续延土地的期限是没有问题的。
注册时间： -
注册时间：
直播11：35&&对临深区域发展怎么看?&&&&观众：龙光城它离坪山很近的，您对那个区域的发展怎么看？&&&&邓志旺：我跟龙光城的营销总监很熟，你说我能说什么？我只能客观一点说吧，你发现临深片区涨得最猛的地方是哪些区域？就是最靠近深圳的地方，一个是龙光城，一个是凤岗那些区域。松山湖原来它的起点就很高，因为本身它的环境很好，它更多的是卖一种资源。大亚湾和凤岗没有什么特别的资源，它就是因为离深圳近。所以我们讲临深片区，一定是零距离的，距离深圳很近，能跟深圳无缝对接的地方。毫无疑问一个是凤岗，凤岗就像一把刀一样插入了深圳，深圳现在规划的外环高速必须要从凤岗经过，因为凤岗是嵌到了深圳的，它其实有些地方比龙岗到市区还近。另外一个地方就是大亚湾西区，尤其是龙光城，它和深圳是无缝对接的，所以从这个角度来看的话，零距离、零差异，这种规划的差异是很小的，你会看到龙光城的产品规划，基本上跟深圳是可以对接的，品质是很好的，它的配套也是比较多的，所以我还是比较看好的。包括它有一个酒店，那个开发商送我几张酒店的住宿票，我每次打电话去都住不了，房子都订满了，那里的房子入住率也是非常高的，大概有百分之六七十。所以从这点来看，我觉得这个楼盘是比较值得购买的。&&&&观众：您觉得它的增长空间还有吗？&&&&邓志旺：我们很容易犯一个错误，就是我们喜欢跟过去比，你如果跟过去比，你一套房都买不了，我看到的房子，当时最高的是香蜜湖，一平米八九千，你如果按这个价格，现在哪里都买不了。我们要看龙光城对面的坪山现在卖到3万多，龙光城是1万多，相差1倍的价格，你觉得这个价差合不合理？如果不合理的话，肯定还有投资的价值，如果坪山还有投资的价值，它为什么没有呢？总体来说深圳区域之间的房价一定是越来越近的，差距越来越小的，关内和关外、关外和临深是越来越接近的，绝对差距一定会缩小。关内以前都是1万多，关外三四千，现在关外局部区域已经超过了关内，龙华有些区域已经卖到了7万多，深圳的差距越来越缩小，因为政府的公共配套越来越倾向于关外，越来越倾向于周边区域，所以这种配套的差异会慢慢缩小，房价的差异也会缩小。但是好的房子和差的房子之间的价差会拉得比较大，豪宅和普通住宅总体的差距可能会比较大，这种问题会存在，但是区域之间的差距一定会缩小。&&&&&观众：深莞惠一体化是会实行的吗？还是只是一个民间的传说？&&&&邓志旺：相信政府，这只是时间的问题，我相信我们一定会看到。&&&&观众：将来说惠州划到深圳，这个能实现吗？&&&&邓志旺：这个太难了，我看过一篇文章讲重庆直辖的过程，那是非常艰难的。中国解放之后真正搞了直辖，就是搞了一个重庆，深圳凭什么让你直辖？可能性不太大。&&&&观众：你对中山熟悉吗？相对来说中山目前的情况没那么看好，在中山的那些地方里面，你比较看好哪个片区？&&&&邓志旺：我礼拜六上午去中山给他们做了一个讲座，讲座的主题当然不是局限于房地产，主要是预计深中通道开通之后对中山的产业、房地产有什么影响。对中山说不上熟悉，但是去得还比较多，我觉得中山的发展肯定会比较大的，因为深中通道开通以后，使得深圳和中山的距离大大的拉近，现在从深圳出发到中山比较中心的位置大概有120公里，如果开通以后，到它的市中心就40公里左右，如果到翠亨的话，大概就是30公里左右。虽然说距离大大拉近，这个距离拉近之后，我们怎么衡量它的作用呢？深圳将来的中心一定是在前海，前海一旦建起来以后，它的规模、体量会大大超过福田中心区。大家买房子一定要以前海为原点来考虑每个区域的位置，前海就是中心，现在是以福田为中心，考虑哪个位置是中心或者边缘，将来以前海来看的话，前海到中山就非常近。相反，你往大亚湾、凤岗、塘厦的距离是拉远的。如果前海成为中心，从前海到达翠亨大概就25到30公里，所以这个距离是不错的。但是深中通道有一个缺点，它只是公路桥，它没有考虑铁路、轻轨这些问题。这个桥的交通拥堵问题可能还会存在，但是总体来说这个距离是比较近的。从前海到龙岗中心城差不多有50公里，从前海到中山比到龙岗中山城还要近。另外一点，中山市政府大家要关注，中山市政府跟惠州、东莞不一样，它愿意主动跟深圳对接。前段时间中山市的市长带了一个团过来，专门来推介中山的项目，在南山海岸城专门搞了一个楼盘展。它的副市长亲自过来站台，我觉得这种态度值得欣赏。相反我们再看东莞，它的房子明明卖给了深圳，但是一点姿态都没有，比如说东莞在这边做了什么事情，做了什么配套吗？在临深片区没有做任何的事情，都是靠开发商在做配套。甚至去年东莞这边的开发商一起联名上书给深圳市交委，希望深圳市交委跟东莞市交通局谈判，开通直达的快线，但是好像这个事情无疾而终。从这个角度来说，东莞市政府真的有点不太愿意做这些事情。相反惠阳大亚湾就好一些，它至少规划了学校、医院，考虑到深圳的人过去居住有这方面的需求，所以这一点做得要好一些。但是做得最好的就是中山，对接的区域，我觉得越近越好，所以中山首选的应该是翠亨。&&&&观众：那里很多都是深圳客买的，未来的空置率是很高的，相比之下，我看了它的西城区，我去看了它的入住率是很高的，它未来既可以对接城区的人，也可以对接深圳的人。&&&&邓志旺：你想两全其美。&&&&观众：是，西城区那一块未来也有很多新的楼盘。&&&&邓志旺：等涨到15000、2万的时候，中山人买不起了，他们会被赶到另外一个区域了。所以你现在想左右逢源当然想法很好，但实际上不太可能。就像现在买东莞市区的房子一样，你想深圳人去住，东莞人也住，可能性不太大。&&&&提问：它有一个项目已经卖到1万多了。&&&&邓志旺：对，你觉得中山人还会买吗？&&&&提问：中山西城区那边才7000左右。&&&&邓志旺：价格优势要考虑，但是我觉得能对接的地方最好，越近越好。
注册时间： -
注册时间：
直播11:45&&&深圳供应量对将来房价走势的影响&&&&观众：您说到相信政府，我看了一个资料，2011年到2015年，深圳的供应量是4万套到6万套之间，近期深圳的十三五规划，住房规划是十三五期间建设65万套，其中保障房40万套，商品房25万套，如果相信政府，相信它能完成的话，是现在的供应量的2倍以上，保障房40万套，这是历史上没有的，商品房25万套，跟前期差不多，保障房比前期翻了好几倍，“十二五”规划25万套，供应了11万套，现在是规划40万套，供应35万套，再加上临深的规划25万套，这是从政府规划方面。另外从旧改方面，我们看到很多旧改都在做，包括工改工，体量非常大，每个盘都是几百万的供应，所以我觉得这个供应是海量的。深圳房价现在基数这么高了，以后这样大量的供应，对深圳未来3到5年有什么影响？保障房35万套的供应如果能够执行的话，这也是一个很大的影响，因为它对购买者没有限制，只要是深圳人没房都可以购买，这是一个很大的分流，我想请邓老师谈谈您的见解。&&&&邓志旺：谢谢你对深圳的规划这么关注，你说的数据都是很准确的，我想说另外几个数据给你听。第一，深圳到2020年经济总量要达到2.6万亿，现在是1.75万亿，大概要增长接近1万亿，所以你可以想，每年增长接近8.5%，GDP持续增长，意味着财富在增长，财富增长意味着购买力的增长，所以这一点你要看到。第二点，你要看到深圳的人口增长，深圳去年年底大概是1100万多一点的常住人口，规划到2020年每年增长接近60万人口，这两点构成了深圳未来发展的基调，就是经济继续增长，人口继续增长，而且这个幅度是很大的。你可以想象一下，要增长300万人口，假设这里面有100万人可以买得起房，意味着多大的需求量？人均30平米，这就是3000万平米的需求量。现在我们深圳一年一手房供应量不到500万平米，也就是说要6年的供应量给他们才能满足他们的需求，这是一个增量。另外还有一个存量问题，同样还是在你说的深圳住房发展规划里面，深圳目前自有住房量是34%，也就是1/3的深圳家庭有住房，另外2/3的人，有一部分确实是不用考虑，因为有很多外来务工人员，他们确实也不会在深圳常待下去。2/3的人口里面有百分之二三十的人要买房，这个量都不得了，按照目前的供应量，又需要大概5年左右才能消化这些人买房的需求。另外还有一些人虽然有房了，但是你还要换更大的房子，这也有一部分的需求。所以相比你说的海量，这个需求是更大量的。至于你说的保障房几十万套，这里可能要不太相信政府，因为太难了，我们每年做用地调查我们都知道，政府的心是好的，想把这个做出来，但是真的做不出来，因为土地有很多的纠纷，很多地你看着在那里，但是这些地动不了。比如说盐田北山道，它把那个山挖掉了，搞了几块地出来出让给企业用，没办法，它把山抛掉的成本远远高于地价，政府是亏本把地出让给企业。大部分保障房用地都被那些原住民或者是其他的人占了，你根本就搞不定。包括坪山有一个聚龙医院，规划非常高档的，但是到现在那个地还没找到，不知道放在哪个地方。原来找到了一块地，但是有纠纷，放不下来，所以这里面很复杂。为什么“十二五”没有实现保障房的任务？就是太难了，所以政府提出一个目标，要到东莞、房子买房子，卖给深圳市的人做保障房，这个量也是算到这里面的，这都是没有办法的办法，政府也很为难的，请理解政府。
链接网址：
链接文字：
添加家在水印
不添加家在水印
支持一次选择9张图片上传（使用Ctrl、Shift选中）；
支持jpg、png、gif，单张图片不超过10M，png不超过1M，gif不超过300K。
选 择 字 号
（新房业务）
（二手房业务）
（家居装修业务）
（亲子教育业务）
（论坛广告业务）
（论坛商务合作）