法院同意被执行人用查封同意房产抵押承诺书贷款的后果

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-01-21 12:52 标签： 抵押登记的房产被查封
被执行人下落不明，法院执行局查封了其所有权的房产，仍不履行判决义务，按照规定拍卖查封的房子，法院贴出了强制迁出房屋的公告，到期不搬强制执行。但现在公告到期1个多月了法院也没有强制执行，没有拍卖他房子，进入执行阶段都快8个月了。法院说被执行人家里来闹，还给执行局长下跪。作为受害人我该怎么办？还有拍卖房子一般需要多长时间卖出，从确定拍卖到拿到拍卖款需要多久？（此房位置很好，市区，房产证是被执行人的，没有抵押贷款，但被执行人老婆和孩子在这里住，父母在老家农村的宅基房住，有两套。）房子先拍卖后清空可以吗？此房30万，该我9万，他有赔偿能力的。
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被执行人下落不明，法院执行局查封了其所有权的房产，仍不履行判决义务，按照规定拍卖查封的房子，法院贴出了强制迁出房屋的公告，到期不搬强制执行。但现在公告到期1个多月了法院也没有强制执行，没有拍卖他房子，进入执行阶段都快8个月了。法院说被执行人家里来闹，还给执行局长下跪。作为受害人我该怎么办？还有拍卖房子一般需要多长时间卖出，从确定拍卖到拿到拍卖款需要多久？（此房位置很好，市区，房产证是被执行人的，没有抵押贷款，但被执行人老婆和孩子在这里住，父母在老家农村的宅基房住，有两套。）房子先拍卖后清空可以吗？此房30万，该我9万，他有赔偿能力的。
来自广东广州的网友提问
你好，需要看具体情况才能确定，如果属于他唯一的房产的，依法是不能强制执行的。
您好，如果对方只有一套房子的话，是不能强制执行的
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揭秘抵押贷款的内幕
揭秘抵押贷款的内幕
00:41:43&&来源：&&编者：窗崖
摘要：房产抵押是指产权所有人以房产证作为抵押，取得借款按期付息。
　　房产抵押是指产权所有人以房产证作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者本人管理，债权人只按期收取利息，而无使用房屋的权利，借款还清，产权人收回房产抵押即告终结。如债务人不能履行债务，则债权人有权利依法处分抵押房屋，并在处分抵押房屋所得价款补偿自己的损失。提供抵押房屋的当事人称为房屋抵押人，接受抵押房屋的原债权人称为房屋抵押权人。房屋抵押人必须具有完全的民事行为能力，无民事行为能力和限制民事行为能力的人不能抵押。“一物多押”的风险。《担保法》第三十五条第二项规定：“财产抵押后，财产价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但是不得超出其余额部分。”借款人将个人房产抵押给多个银行后，一旦倒闭，抵押房产将很难处臵变现。　　土地使用权的风险。银行办理房产抵押登记手续的时候，如果只办理了房产抵押登记，但没有办理土地使用权抵押登记，这种情况，抵押的房产将无法处臵变现。此外，我国法律规定：集体土地不可以用来抵押。因此，农村的集体土如果用来办理抵押贷款，必须转化为国有土地。　　登记期限的风险。银行办理房产抵押贷款时，如果将的期限与抵押物登记的期限设为一致，一旦贷款到期无法收回，抵押登记也将到期，银行将无法处臵抵押房产。　　土地性质引发的风险　　1、土地使用期限。我国目前的土地性质分为划拨土地和出让土地，土地性质不同处臵难易程度也不同。划拨土地是国家在实行土地出让制度前实行的由政府部门批准、在土地使用者缴纳补偿、安臵等费用后将土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。出让土地则是指开发商以有偿的方式取得土地，并向国土资源部门支付土地出让金，这样的土地具有使用年限，属于住宅类土地的使用期限为70年，属于工业类土地的使用期限为50年。银行办理房产抵押贷款时，如果不注意土地的使用年限，将给处臵土地上的房产埋下隐患。　　2、处臵费用。对于出让土地性质的房产交易，由于房地产开发商此前已交纳了土地出让金，在办理土地使用权转让时不需要再交费;属于划拨用地性质的房屋土地，处臵房产时需要向国土资源部门补交一定比例的土地出让金。银行办理房产抵押贷款时，如果不注意土地的性质，将可能增加处臵抵押房产的费用。(四)土地用途变更的风险 出让土地根据用途不同有很多种，其价值是完全不同的，特别是工业、仓储等一类的出让地，　　由于其取得成本低廉，如果能够转变为住宅、商业、旅游、娱乐等用途的经营性用地，其价值是数倍的增长。根据《土地管理法》第56条规定，建设单位确需改变土地建设用途的，经有关人民政府土地行政主管部门和城市规划行政主管部门同意后，报原批准用地的人民政府批准。借款人在办理房产抵押贷款后，如果私自变更土地的用途，如将仓库用地变更为娱乐中心用地，根据我国法律规定，国家可以无偿收回土地使用权，银行将无法处臵抵押房产。　　在建工程抵押的风险　　1、建设工程价款优先权。最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应依照《合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。按照上述规定，在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权，这不利于银行处臵抵押房产用于归还贷款。　　2、税收优先权。《税收征收管理办法》第45条第1款规定：“税务机关征税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外。”该规定表明，只要纳税人欠缴税款的行为发生在纳税人以其财产设定担保之前，即纳税人欠缴税款在先，以其财产设定担保在后，税收就优先于担保物权这种私权力。(六)共有财产抵押的风险 根据《担保法解释》第五十四条规定，共有财产进行抵押时，共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。借款人用共有财产办理房产抵押贷款时，如果银行没有要求借款人和财产共有人共同签字，就会自动丧失抵押权，从而形成风险。　　目前，评估机构管理不规范，在房产评估价格上有时不公正，往往根据评估的用途抬高或降低估价。借款人申请贷款时，评估费用由借款人支付，评估机构可能故意抬高房产的评估价格，让借款能够申请更多的贷款;当银行拍卖用来抵押的房产时，评估机构又会故意降低房产的评估价格。房产处臵执行难 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的司法解释第六条规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。根据该规定，如果借款人用唯一的一套住房办理了抵押贷款，即使到期不还贷，法院、银行也无权处臵抵押物。　　防范房产抵押贷款风险的对策　　(一)深入调查，防止“先租后抵” 银行办理前，要认真做好贷前调查工作，详细了解借款人用来抵押的房产是否已经租赁他人。对已经出租的房产，银行不予办理抵押贷款，防止出现“先租后抵”问题。当然，如果出现“先抵后租”的情形，即抵押人在设定抵押权后，又将抵押物出租。在这种情况下，已登记的抵押权的效力优先于租赁权，银行可以办理房产抵押贷款。　　(二)认真办理抵押登记银行办理房产抵押登记前，要调查清楚抵押的房产是否属于“一物多押”?如果属于“一物多押”，银行要经常开展贷后检查，掌握借款人和抵押房产的情况，一旦出现影响贷款归还的不利因素，及早采取有利措施，尽量减少贷款损失。办理抵押贷款时，银行应要求借款人将房产和土地使用权一并抵押，便于处臵变现。房产抵押登记的期限比抵押贷款的期限要长，银行应有充足的时间处臵抵押房产。 (三)注意土地的性质和使用期限　　银行办理抵押贷款前，要调查清楚房产所占用土地的性质，对于出让土地要分清是属于住宅类还是属于工业类。根据土地的性质，查看土地使用期限是否到期，对即将到期或已经到期的土地，其地上附着物不得办理抵押贷款。对于划拨用地性质的房屋土地，银行应与借款人签订合同，要求借款人在处臵房产时补交土地出让金。　　(四)加强贷后检查，防止土地用途变更银行办理房产抵押贷款前，应查看土地使用证上填写的土地用途与借款人实际使用用途是否一致?如果不一致，不予办理抵押贷款。即使办理前一致，银行也应在贷款发放后进行贷后检查，查看借款人土地实际用途是否发生变更，根据情况及时采取有效措施。　　(五)对在建工程抵押贷款重点管理由于在建工程具有特殊性，在受偿权上不利于银行，因此，银行应适当降低在建工程抵押贷款数量;对发放的在建工程抵押贷款，银行应进行单独管理，要求借款人把基本存款账户设在本行，往来款项要通过本行办理，随时监督借款人资金使用情况。　　(六)共有财产抵押要求所有财产共有人签字银行在办理房产抵押贷款时，应通过房产证和其他途径详细了解房产的实际所有权情况。对共有财产，要真正掌握究竟有多少个财产共有人?财产共有人是否同意用房产抵押办理贷款?只有经财产共有人全部同意，银行才可以给予办理，同时还应要求所有财产共有人共同签字。　　(七)银行应培养自己的房产评估师为准确获得抵押房产的评估价格，银行应主动培养自己的房产评估师，对抵押房产作出公正、公平的估价。虽然银行无权决定评估机构对抵押房产所作的估价，但可以根据自己的实际评估价格确定贷款发放的额度。在房产评估中介机构作出评估报告后，银行内部的评估师应对抵押房产进行二次估价，根据自己的评估价格，按照一定的比例确定实际发放贷款的金额，掌握贷款发放的主动权。　　(八)调查清楚借款人的房产数量银行发放房产抵押贷款时，应详细调查清楚借款人的实际房产数量，查看有无弄虚作假、欺骗隐瞒的现象。如果借款人仅有一套居住房屋，银行一律不予办理抵押贷款;如果借款人有多套居住房屋，但存在法律纠纷，银行也不能办理，应在法律纠纷解决后，根据实际情况确定是否办理。　　重视借款人第一还款来源 银行发放房产抵押贷款时，不仅要考虑借款人的第二还款来源，而且更重要的是重视第一还款来源;不仅要对借款人进行担保分析，而且要对借款人进行财务分析、现金流量分析和非财务分析，对借款人经常开展贷后检查，动态反映贷款形态，从根本上提高房产抵押贷款的质量，有效防范房产抵押贷款风险。
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