公积金贷款和商贷怎么提前还贷缩短还款年限 提前还款好吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-01-20 14:50 标签： 还贷提前还款
公积金贷款和商贷怎么提前还贷 提前还款好吗
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买房时，通常采用、或者等3种方式。不少购房者在初次买房时，由于资金相对不足，支付了一小部分首付，其余的采用贷款的方式，买房。后期有一定积蓄了，就希望能，以减轻贷款的压力和需要支付的多余的。那么，怎么提前还款呢？公积金贷款和商业贷款如何？提前还贷要哪些流程？
一、办理流程： 1、提前全部还款：由贷款银行审核相关材料无误后，办理提前全部还款手续。 2、提前部分还款且贷款期限不变：贷款银行指导借款人填写相关协议。原贷款担保方式为低押＋保险且抵押登记尚未办理的，还需持保单正本、本人身份证和相关协议到市核心指定的保险公司办理减保手续，较后签订完的协议应由贷款银行及时送交相应分核心。 3、原贷款担保方式选择抵押＋保险且抵押登记已完成的和选择非抵押＋保险的借款人申请提前部分还款同时缩短贷款期限：贷款银行指导借款人填写相关协议，签订完的协议应由贷款银行及时送交相应分核心。 4、原贷款担保方式选择抵押＋保险仍在保险期内的，且抵押登记尚未完成：借款人申请提前部分还款同时缩短贷款期限，可直接到担保核心办理。 二、按揭如何提前还款 目前，各大银行主要有以下两种提前归还： 1、全部提前还款 借款人向银行办理单项商业性贷款和个人住房公积金贷款的，借款人经贷款银行同意可以一次性提前归还全部积欠，利随本清。贷款人不计收提前期的利息，也不退还或减免按原合同利率已收取的。 借款人向银行办理个人住房组合贷款的，借款人提前全部归还个人住房公积金贷款，保持个人住房商业性贷款的，可向原办理组合贷款银行提出申请，由贷款银行代办手续；个人住房商业性贷款由原办理组合贷款银行办理。 2、部分提前还款 个人住房公积金贷款只能办理全部提前还款，部分商业银行可办理个人住房商业性贷款的部分提前还款，且办理部分提前还款的方式不尽相同。办理部分提前还款有两种方法：第1种方法为贷款期限和按原贷款合同不变，部分提前还款后，月还款额相应减少；第2种方法为贷款期限缩短，按原贷款合同利率不变，部分提前还款后，月还款额不变。 三、提前还款注意事项
1、询问银行 各家银行对于提前还贷的规定是不一致的，所以消费者在决定提前还贷前要弄清贷款银行的操作流程，是否需要交等。 2、别忘退保 在借款人提前偿还全部贷款后，原个人房屋保险合同此时也提前终止。按有关规定，借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前缴的保费。 一般要求客户提前1-10个工作日通知银行；银行计算好客户的总欠款数，指定客户到银行付清款项，支付当月利息；银行将房契送到合同指定的律师事务所，办理取消按揭贷款的契约并到房产管理部门登记;律师办好一切手续之后，会通知领回所有的房产契约。有的银行不经过律师，只要办齐手续他们直接把或还给客户。 3、别忘退税 另外别忘了到税务部门办理退税手续。当您购买商品房时，应将可退税的家庭成员全部作为权利人写入，并且在签订合同、支付房款后即办理"购房者已缴个人所得税税基抵扣"申请，取得本人的"税收通用缴款书"。提前偿还全部贷款后，即可取得房地产证，应在办妥房地产权利证明后的6个月内，前往税务部门办理退税手续。 4、把握还款时机 对于采取还款法的消费者来说，的组成包括本金和利息，对于贷款者来说，在贷款期限的1／3－1／2年限中，偿还月供中利息支出要高于本金支出，而在较后几年中，月供支出基本以本金为主，利息很少。因此，如果贷15年，已偿还6年，此时就没太大必要提前还款。消费者可以把多余钱投入到基金、股票或其他投资产品中来升值。 5、提前先和银行沟通
提前还贷方式中，只有缩短贷款期限才是节省利息的关键因素。因此，购房人提前还贷时，要根据自己的情况尽量缩短还款年限。另外，目前，省城多家银行对提前还贷有限制性规定，有的设置了提前还贷的较低额度，有的还收取违约金。为此，银行人士提醒，如果客户想在年底提前还贷，较好与银行沟通，确定是否需要提前预约，以避免出现不必要的利息支出。 以上就是关于怎样提前还款以及提前还款需要注意的一些问题。在办理提前还款时，个人需要考虑自己是否适合提前还款，同时选择合适的时机，使自己的利益较。[回顾] 小戴:
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商业和公积金混合贷款，提前还款时可以先还商业贷款这部分的钱吗？
想买一套二手房，首付之后要贷款60多万的，公积金50万不够，只能加商业贷款10万进行混贷。由于下半年想提前还款十多万，是否可以先将商业贷款这部分的十万还清，这样剩下的公积金贷款利息可以少点啊。没有这方面的常识，请教各位买房专家了，可以这么操作吗？顺便说一句，房子真贵！！！[em03][em03][em03]
应该可以的。
好像不行的要按商业和公积金贷款的比例还
以下是引用stoneing在 13:08:00的发言：好像不行的要按商业和公积金贷款的比例还这算不算是霸王条款呢？那要被商业贷款的利息拖死了啊！！！ &[em03][em03][em03]
要看不同银行的吧，我也是组合的，上次问银行，说可以先还银行部分的。是浦发。
可以的，我当初就是组合贷款，现在已经把商业贷款还清了，公积金没有提前还
那就放心了，可能银行也有区别吧。坚决不找国有四大银行！
最近两个月杭州房价涨得厉害，80年代的二手老房也动辄一万一、二的。
商业和公积金混合贷款，是可以先还商业贷款的。我上次在工商银行办理的混合贷款就是先将商业贷款先还清的，然后再还公积金贷款的。
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有了闲钱 提前还房贷划算吗？
　　当我们手头有了一些闲钱后，要不要考虑提前还房贷呢？
　　房贷对于大多数年轻人来说都是一个不小的压力。当我们手头有了一些闲钱后，要不要考虑提前还贷呢？很多人都会考虑这个问题，毕竟贷款毕竟还算是欠着别人的钱，对大多数传统中国人来说，欠钱的感觉并不好受。今天小编就为您详解提前还款是否划算。
　　怎样提前还款才划算？
　 &小李买了一套房120万元，向银行贷款50万元，贷款时间为20年。过了一段时间，小李自己手里攒了10万元，他打算把这10万元提前还给银行。我们来计算一下：
& & 我们以目前市场上利率最低的公积金贷款为例，当前公积金利率为4.5%，贷款金额50万，贷款20年，在网上随便找一个房贷计算器算一下，20年后还款总额为75.9万。
　　假如我们手中有10万元，一年后进行了提前还贷，20年后，我们还款总额变为60.5万。由此算来，总的还款金额由75.9万减至60.5万，可减少15.4万。
& & 有人会问，如果我的房贷利率比较高呢？ 比如，贷款利率是基准利率的1.1的买房人，他们的贷款利率高达7.205%，他们适合提前还款合适吗？我们来计算一下：
& & 同样的50万贷款，20年后本息94.5万，同样一年后提前还款，如果提前还贷10万，20年后本息还款额变为75.3万。还款金额减少了19.2万。&&
提前还款公积金和商贷节省额比较&
　　 由此可见，如果你正享受着公积金贷款或7折利率，那么不必急于还款。 商贷提前还款，节省的金额会更多，提前还款比较划算。如果你选择的是商贷和公积金构成的组合贷款，提前还房贷一定要先还商贷。
& & 理财专家分析指出，在贷款的前几年，由于本金基数大，利息相应也高。因此，在贷款前几年尤其是前5年间，一定要争取多还款，使总贷款中的本金基数下降，则剩余贷款的利息负担也会相应减小。
& & 如果我们不提前还款，用于投资呢？ 我们以这10万元为例，以最为简单的5年定期存款来做投资，如存光大银行，5年定期存款利息为5.225%，满5年后再续存5年定期，直存到20年。20年后我们得到多少钱呢？本息总额为25.3万元！这也是一笔很大的收益。& &
　　这些情况不建议提前还贷
　　理财专家建议，很多人都喜欢提前还贷，不喜欢欠银行钱。但对于现在的财富管理理念而言，如果没有最大程度利用好资金的价值，是对资金的极大浪费。如果能够找到一款收益高于此贷款利率的投资产品，那完全可以通过投资获取收益来抵充贷款产生的利息。
　　如果是家里经营生意，手里需要更多的流动资金，这种不建议提前还款。分析认为，一般生意人的年化收益率往往在10%以上，再说生意人往往需要拆借资金，如果一旦用钱，再到银行贷款的话往往利率较高，所以不建议提前还贷。
　　风险抵抗力比较弱的家庭，不建议提前还贷：比如，张先生今年40岁，年薪30万元左右，太太全职在家照顾两个孩子。家庭财产如下：住房一套自住，市值300万元，有100万元房贷，月供6000余元。目前，家庭现金存款约10万元。这10万元，用于提前还房贷，还是投资？专家分析认为，手有余粮，心中不慌。作为普通家庭而言，需要留下家庭备用金，以防万一有意外发生。此种情况不建议提前还款。
　　哪些人适合提前还款
　　一、不愿意有负债，不想承受过大生活压力的人，关键是无债一身轻。买房毕竟是用来生活，如果一笔贷款放在头上是很重的负担，为此吃不好睡不好，那还是提前还了吧。
　　二、购房不久，处于还款初期的人。由于刚开始还贷，本金基数大，利息相应高，如果手头有闲置资金，而又没有较好的投资方向，提前还贷也是一个不错的选择。
　　三、希望将房子作为融资工具、从银行获取更多贷款的情况。近年房价上涨较快，部分房屋评估价值相比购买初期已经上涨较多，如果将房屋按揭贷款还清，再以房产抵押从银行贷款往往能获得更大授信额度。
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