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听泉山庄新老业委会各执一词 物业合同移交拖了近3个月
　　听泉山庄是位于南京仙林仙隐北路的一处高档别墅类小区。该小区绿树成荫、环境优雅，是成功人士青睐、乐于居住的小区。不过，该小区最近却遭遇一件尴尬事，由于业委会换届，于7月31日成立的第四届业委会（以下简称“新业委会”）向“前任”――第三届业委会（以下简称“老业委会”）索要相关需要移交的物业合同等文字资料，但直到记者发稿时，新业委会还没有收到，而且双方至今还未有就资料交接的具体时间达成协议。　　现场：新老各执一词　　业主叶先生是新业委会副主任，他拿出一叠文字资料对扬子晚报记者说，现在业委会公章、维修基金专用章等已经交接了；主要缺少物业服务合同的原件、日之前平时往来账目明细表。　　对于最关键的物业服务合同，新业委会表示，老业委会给了他们一部分复印件，但有关物业服务项目的细则等信息没有给他们。　　新业委会目前有12人，其中有3名候补委员。叶先生认为，“新业委会需要物业合同的目的主要是了解以往物业合同的执行情况，也为制定新的物业合同提供参考。但老业委会拖了近3个月，也没有把资料全部移交。”　　老业委会未交全部资料，以及不愿和新业委会面对面协商的主要原因是，老业委会认为新业委会本身就不够资格，因为12名成员中，有5人欠缴物业费。对此，新业委会的一名成员坦陈，自己确实从2014年8月起就欠缴物业费。欠缴的理由是，“因为没有看到以前物业合同的细则，对于物业的部分工作不满意，所以欠缴已2年。”　　新业委会主任毕先生因为别墅最近才装潢好，他前几年没有入住该小区。“我的物业费一直都是交的，现在成员中确实有未交的”，毕先生说道。　　截至发稿时，由于新老业委会成员对双方观点均不认同，因此双方也一直没有携手坐下来，心平气和地协商解决问题。毕先生表示，为了促使老业委会尽快移交资料，新业委会成员已承诺，只要老业委会把资料全部移交，他们就立即把所欠物业费交齐。也以此为契机，促使其他欠费业主尽快补交。　　社区：双方达不成共识　　仙林街道仙鹤社区的吕书记对这一困扰听泉山庄的物业尴尬事一直予以高度关注，社区已多次对当事双方耐心细致地做沟通和协商工作。但双方不能达成共识。　　记者在采访中了解到，老业委会、物业公司以前确实在小区搞过“围墙改造、电子围栏监控系统、门禁系统”等工程，业主当时也是认可和支持的。但由于时间推移，其中有的工程的部分费用清单、支出明细表等资料现在确实拿不出来，新业主委员会对个别零头小账的票据索要，现在要全部拿出来，的确有些困难。　　市物业办：力争协商　　南京市物业办的法规科科长徐成认为，新业委会于7月24日在仙林街道物管办完成备案登记，那么新业委会具有法定效应，可依法履行职责。老业委会可以质疑新业委会部分成员的资格问题（比如欠缴物业费），但不能质疑业委会的职责。老业委会应该正常移交资料，同时新业委会的成员也应该按照《新物管条例》第十九条第（四）点的规定，必须按照规定缴纳物管费、公共水电分摊、汽车停放等费用。如果未缴纳，业委会可以终止其职务并予以公示。徐成强调，双方纠结的不是解决不了的大问题，双方力争协商，最好不要诉讼。　　扬子晚报记者 薄云峰 文/摄
（责任编辑：柳苏源 HN091）
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新物业已入驻老物业不交接(图)
　　小区内打出欢送原物业公司的条幅本报记者董国梁摄3月19日本报A8版《谁来当小区“管家婆”业委会微博招标》，报道了碑林区心晴雅苑小区业主对服务了8年的“老管家”不满意，微博招标新“管家”一事，昨日有了新进展。
　　经过再次面试和多次考察，3月31日小区业委会和挑选出的新“管家”签订了《物业服务委托合同》，并于昨日上午进行交接。
　　小区大门新老物业站“双岗”
　　“你们是新物业公司的吧，真精神。”昨日上午，刚到小区就看到两名身着蓝色保安制服的男子笔直地站在门前，刚从外面回来的王奶奶高兴地说道。
　　“以前老物业的保安穿不穿制服？”“从来没穿过，都是便装……”正和记者说着，王奶奶突然降低音量，并用手遮住嘴：“你看，那个就是老物业的保安。”
　　记者看到，小区门岗处，一名戴着胸牌的男子来回在巡视。老物业保安和新物业保安相距不足20米。
　　新老物业交接工作未成功
　　上午10时整，小区健身花园，业委会主任周洪斌代表全体业主和新“管家”项目经理杨伟刚互换了《物业服务委托合同》，代表新物业正式入驻。
　　新老物业要进行工作交接了，业委会主任和新物业项目经理在部分业主代表的陪同下，一起来到老物业办公室。
　　“上边公司没有通知我们交接，你们先跟上级单位协商。”面对媒体镜头，老物业经理李强一边说，一边往门外走。
　　新老物业工作未能成功交接。
　　老物业：不撤离因账没结清
　　“不是我们不撤离，是还有遗留的账务问题未结清”，李强称，“去年维修小区外立墙花了十六七万，建自行车棚大概有10万，去年建的门禁系统花了五六万，还有业主拖欠的15万多物业费……”
　　但他的说法遭到了业委会主任周洪斌的反驳。“不是他们说花了多少就是多少，维修外立墙他们报了16万~17万，我们请专家估价后才2万元。”她说，《西安物业管理条例》明确规定：物业服务合同依法解除后，物业服务企业应于15日内退出，不得以债权债务纠纷未解决为由拒绝退出。
　　周洪斌称，对于账务问题他们将继续和老物业协商，若不能解决将诉诸法律。
　　律师：协商解决最好
　　昨日，小区内还张贴着老物业发的一张通告：“业委会招标公告（3月18日竞标时曾公示）：投票人数应到82人，实到74人，根据《物业管理条例》相关规定，此项投票结果涉嫌违法……”落款日期：3月31日。
　　“这次投票是合法的。”陕西平镜律师事务所律师周文海当日参加了物业竞标的全过程，“当天老物业也参加了竞标会，还作了演讲，要不合法他能参加吗？”
　　他说，鉴于小区具体情况，最好的解决途径是协商，可通过其他机构调解，使新老物业达成共识。除此之外，还可通过司法途径解决。
　　本报记者周金柱
　　新老物业交接难在哪
　　昨日全国社区维权专家陈凤山解释了新老物业交接困难的原因：一是产权纠纷，物业管理用房、车库等涉及小区共有产权界定的部位的交接，由于牵涉原始开发商，老物业往往与原始开发商有利益关联，常与业主产生争议；二是老物业掌握小区所有公共设施的情况和资料，因此老物业不撒手，业委会和新物业对此难以下手清理；三是主管部门不能进行有效监管。
　　“要解决这些问题，就要行政主管部门强力介入，并有效监理交接。”陈凤山说，监管部门可依照相关规定，通过处罚手段，增加老物业公司的违法成本。新老物业公司交接常见问题及回答_百度文库
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新老物业公司交接常见问题及回答
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&&新​老​物​业​公​司​交​接​常​见​问​题​及​回​答
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　　近日，本报社会新闻版先后报道国顺东路900弄汇元坊小区、四平路1145弄29号建中大楼等遇到“新老物业交接难”的怪事后，陆续有读者来信来电，讲述自己小区遇到的类似情况，并询问如何解决。记者了解到，新修订的《上海市住宅物业管理规定》（以下简称《规定》）已对新老物业的交接过程作了规范。日前，记者就此咨询了市住房保障和房屋管理局物业管理处的专业人士，请其对《规定》中涉及“新老交接”的条款进行解读。
　　选新物业须提前告知
　　【条款】第四十二条指出，物业服务合同期限届满的3个月前，业主委员会应组织召开业主大会，作出续聘或另聘物业服务企业的决定，并将决定书面告知物业服务企业。
　　【解读】业委会决定选聘新物业，根据流程，应召开业主大会，公开投票表决，并通过公正的流程选聘。此外，在与原物业合同期满的3个月前必须书面告知，让其“有所准备”，并给予充分时间“收尾”。仓促“赶”走物业会引发业委会和原物业之间的矛盾，也不利于交接工作的顺利进行。
　　老物业不得擅自撤离
　　【条款】根据《规定》，物业服务企业决定物业服务合同期限届满后不再为该物业管理区域提供物业服务的，应当提前3个月书面告知业主委员会。
　　【解读】有些物业公司嫌不挣钱或被业委会“炒鱿鱼”，一气之下擅自撤离，这种情况不允许发生。物业公司提前解除合同或合同期满不再服务的，也应遵循“提前3个月”的原则，将退出原因、时间等书面告知业主委员会。此外，还需配合新物业做好档案、财产移交工作。物业擅自从小区撤离的，由房管部门责令限期改正，并可处罚款。
　　老物业不能赖着不走
　　【条款】第四十三条明确，物业服务合同终止时，物业服务企业应当向业委会移交相关档案和资料，以及物业管理用房。
　　【解读】移交过程中涉及各项档案、协议、设备养护记录等，包括属于业主所有的共用设施、共用部位、共用场地等经营所得收益的收支情况。业委会、原物业和新物业应就交接时间、内容、查验、交接之日前后责任等事项进行约定。
　　原物业不得以业主欠交物业服务费为由拒绝办理交接，拒不撤出。遇到此类情况，新物业和业委会应通过司法途径解决，不得强行接管。在交接过程中，出现重大事故，社会影响恶劣的，有关部门可对物业企业进行行政处罚。
　　市房管局物业管理处工作人员指出，《规定》对于业委会和物业公司双方，都是平等的，不存在偏向性，各自必须按照流程和协议办事。对于业主拖欠原物业公司的物业费，《规定》第四十五条也明确指出，业主委员会应当督促业主交纳；物业服务企业也可以依法向法院起诉。 本报记者 左妍
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