营改增对房地产有什么影响 看完这三方面你就明白了
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一、、数据1、国务院发展研究中心：2016年中国经济仍处在探底过程中，但在投资增速趋稳、化解过剩产能启动、新动能加快形成的条件下，本轮经济放缓有望实现阶段性企稳，后两年经济增速将逐步回稳，总体上呈现L型增长态势。2、央行马骏：今年中国出口面临的下行压力可能超过原先预计，第二产业投资继续呈减速态势；未来的去库存措施可以进一步对冲经济下行压力。2016年财政政策宽松度的提高有助于维持基础设施投资增速。3、全国人大财经委副主任委员吴晓玲：中国不会出现系统性风险，比起中国，更担心全球过度依赖货币政策积累的风险。持续的量化宽松负利率政策对国际金融扰动，负利率无助于实体经济，有可能增加投资资本套利行为。4、工信部副部长冯飞：各个国家的产能过剩都出现在高增长时期，政府对企业直接干预程度偏多、市场机制发育不足也是中国产能过剩的原因。中国在治理产能过剩的问题上要标本兼治。5、中科院：下一步推进供给侧改革，关键要减少政府对市场的干预，也就是减少政府直接参与资源配置。政府应该主要做六种事情，包括深化改革，稳定，加强和优化公共服务，加强市场监管，促进共同富裕，弥补市场失灵。6、全国政协委员贾康：PPP更适合偏好上认同跟政府合作取得非暴利但可回报的企业，政府必须找到偏好明显不同于风投、创投的民间资本来进行合作。7、中国进出口董事长：“”倡议的落实对人民币跨境使用提供了很好的机会。银行和企业都希望有一个比较稳定的水平，这对于人民币更为广泛的使用非常重要。8、社科院副院长蔡昉：十三五时期潜在增长率会进一步下降到6.2%，这是没有其他变化的情况下，供给侧可能保证的一个增长速度。在改革开放期间2010年之前，潜在增长率大概在10%上下，十二五时期平均7.6%。9、保监会：资金运用风险总体可控。截至目前，保险资金大类资产配置的情况是高信用等级固定收益类资产占比约75%，股票股权等权益类投资占比23%；前海人寿举牌万科不违规。10、从今年5月1日起，将、房地产业、金融业、生活服务业4个行业纳入营改增试点范围，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率，不动产纳入抵扣范围。对房地产有何影响？1）房地产营改增有助于房企减轻税负，相对应企业的利润率也会因为税负的降低而提升，同时，营改增后将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣，对于一线城市及其周边的基本面良好的城市楼市而言也有积极影响。2）伴随企业加入置业大军，将会有更多有能力有动力的企业去投资房地产物业，优质住宅地产抢购热潮即将爆发！3）对于房产证在5年以上的，则是一个利空消息，因为当初的价格很低，增值部分很大，如果按照11%来增收增值税，那么税负非常大，势必会导致房价的大跌；4）营改增以后，买卖二手房无需再考虑是否满两年，因为都是按照增值部分来缴纳，国家就是为了鼓励交易、流通。二、投资、1、：证金下调转融通费率实质作用有限，下调或许从资金面预示市场底部信号已较为显著，后市走势不应太过悲观。建议可以重点关注此前市场一致悲观预期比较强烈的龙头券商。2、李：虽然普遍认为与经济关系，就像狗与牵狗人的关系。狗有时可以跑在人前面，有时落在人后面，终究是被人牵着的。但与经济基本面的距离更远。真正的股市高手，是能够精准揣摩散户心理、又能做到反人性的人。3、经济参考报：接近上交所的市场人士透露，对于战兴板生变，上交所内部也感到很错愕，对于突然叫停完全没有心理预期。直到3月3日，上交所理事长桂敏杰还对媒体表示，战兴板准备情况一切顺利。4、券商中国：中基协反对“保壳”和“倒壳”。那些为保壳而进行产品备案，不具备相应运营条件及管理能力，承担不起相应成本的私募基金管理人等将在被淘汰之列。5、21世纪经济报道：截至2015年末，共有10家保险公司累计举牌36家，投资余额3650.53亿，占保险资金运用余额的3.26%。主要投向估值较低、股息率较高、投资价值比较突出的蓝筹股，其投资余额占全部举牌余额的93%。6、是一个非常有创意的想法，但是中国的股市表现不是太好，所以很难把人们的财富投入到股市，主要因为信息不太通畅，而且市场也比较低效。7、新华社：上海一家私募研究部负责人认为，由于避险需求、负利率的政策环境仍在，市场的强势格局短期仍难打破，但值得投资者关注的是，经历前期的大涨后，市场对金市前景的预期再现分歧，追高买入仍需谨慎。三、公共1、银监会副主席王兆星：在金融支持保证居民住房的背景下，房地产投机造成新的杠杆问题，使得房地产过热形成泡沫，也要注意防止。所以金融政策要审慎地支持房地产的发展，这一政策没有改变。2、国务院发展研究中心原副主任刘世锦：城市人口总量分化严重，当前一二线城市房价暴涨的背后推手是人口流动，越来越多的人不断集聚到珠三角、长三角、京津冀地区，但在东北地区城市的人口在急剧流失。3、新华网：针对近期房地产交易过热的现象，深圳市金融协会近日下发通知，要求其互联成员企业停止“众筹炒楼”房地产金融业务，并进行自查自纠和行业清理工作。三、国际1、美国前国务卿基辛格：中美之间不存在“新崛起的大国必然挑战现存大国，战争不可避免”的修昔底德陷阱。当前国际关系的发展趋势是化解冲突、构建秩序，中美都在为此付出行动。2、诺贝尔经济学奖获得者：世界经济增长缓慢正进入“新平庸”或者“病态”发展，要实现快速增长的机率比较小，经济变坏的可能性比较大，尤其是货币政策现在已不能再进一步发挥作用，财政政策将更加有效。3、瑞银首席执行官：托宾税将使中国在货币方面的信誉受损。若征税，阻止的不仅是投机还有长期投资者。要获得信誉度，开放的市场、流动性和无税非常重要。4、：将在岸中国国债市场纳入评估范围，考量是否应将其纳入新兴市场债券指数。如果评估通过，将有望吸引数十亿外资流入中国，进而支撑人民币。更多精彩内容欢迎搜索关注微信公众号：腾讯财经（financeapp）。
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房地产营改增对楼市有哪些影响？
　　3月18日，财政部网站发布财政部税政司、国家税务总局货物和劳务税司负责人就全面推开营改增试点答记者问，明确自日起，全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。其中房地产业和建筑业税率确认为11%。
　　财政部负责人表示，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业纳入营改增试点范围后，现行营业税纳税人全部改征增值税。其中，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。这些新增试点行业，涉及纳税人近1000万户，是前期营改增试点纳税人总户数的近1.7倍;年营业税规模约1.9万亿元，占原营业税总收入的比例约80%。
　　不过，由于原先房地产行业营业税税率为5%，而改为增值税后的税率为11%，外界担忧或会增加企业和个人的税负。
　　在毕马威中国税务主管合伙人何坤明看来，我国目前正在积极推进从制造型经济向服务型经济的转变，增值税改革是我国经济转型的重要组成部分。在原有的营业税体制下，就营业额全额征收营业税，造成了重复征税、税制效率低下等问题。相比之下，增值税是针对货物、劳务及服务中的“增值部分”而非营业额全额征税，最终只对最终消费者产生影响。相较营业税体制，增值税体制更有利于促进服务业的发展。
　　财政部负责人表示，将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围后，各类企业购买或租入上述项目所支付的增值税都可以抵扣。特别是将不动产纳入抵扣范围，减税规模较大、受益面较广，通过外购、租入、自建等方式新增不动产的企业都将因此获益，前期试点纳税人总体税负会因此下降。同时，原增值税纳税人可抵扣项目范围较前期试点进一步扩大，总体税负也会相应下降。
　　不过在中国房地产数据研究院执行院长陈晟看来，对于一些大型的房企而言，由于财务支出各方面经营管理能力较好，一些采购业务等所取得的进项税可以抵扣一部分销售业务所缴纳的销项税，对这部分企业而言税负应该不会提高，长期来看应该是有所下降的。但对于一些中小企业而言，如果经营不规范，就很难享受营改增带来的利好。
　　“营改增之后，中国将采用统一的增值税制度，隐瞒交易造成的偷漏税行为会相应减少，客观上提高了政府税收征管能力。在未全面实施营改增前，营业税纳税企业没有动力就其购买的货物或服务索取发票，而增值税纳税人在接受营业税纳税企业提供的服务时也没有实际动力索取发票。但在全面实施营改增后，整个价值链会被打通，因为每个增值税纳税人都会积极索取增值税专用发票，以便进行进项税抵扣。”毕马威间接税合伙人沈瑛华称。
　　由于此次“营改增”还涉及到个人二手房的买卖，也就是说个人买卖二手房此前需要缴纳的营业税也改为了增值税。
　　全国工商联房地产商会创会会长聂梅生称，由于目前去库存的大方向并没有改变，“营改增”之后，税负应该和之前差不多，相关部门也做了一定的衡量，以便更好的促进存量房的交易。
　　“目前的住房需求仍然还很大，购买需求包括一手房和二手房，如果‘营改增’增加了企业的税负那么必然致使房企对楼盘涨价;如果说对个人房产交易税负增加，那么房东也必然抬高房价转嫁给购房者，这是一种往下传递的过程，最终买单的还是消费者，因此在去库存的背景下，税负的大致方向应该只增不减，当然还需要看细则的进一步落实，如果效果不好也不排除出台一些附加政策。”
　　对房地产有何影响?
　　1)房地产营改增有助于房企减轻税负，相对应企业的利润率也会因为税负的降低而提升，同时，营改增后将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣，对于一线城市及其周边的基本面良好的城市楼市而言也有积极影响。
　　2)伴随企业加入置业大军，将会有更多有能力有动力的企业去投资房地产物业，优质住宅地产抢购热潮即将爆发!
　　3)对于房产证在5年以上的，则是一个利空消息，因为当初的价格很低，增值部分很大，如果按照11%来增收增值税，那么税负非常大，势必会导致房价的大跌;
　　4)营改增以后，买卖二手房无需再考虑是否满两年，因为都是按照增值部分来缴纳，国家就是为了鼓励交易、流通。
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　　中国经济导报、中国发展网记者|郭丁源　　距离5月1日建筑业、业、金融业和生活服务业全面推行营改增试点仅剩1个月时间。届时，执行了20多年的营业税将改征增值税。3月24日，财政部、国家总局联合发布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（以下简称《通知》）。业内人士指出，这是财税领域亮出的调控房地产市场一记“大招”，传递出房地产“去库存”的强烈信号。　　政府调控房地产市场的政策工具主要有三个：税收、信贷、限购，而在税收政策中，最主要就是契税和营业税政策。业内认为，此次对两个税种都进行了调整，是一次非常有针对性的调整。　　对房地产上下游影响巨大　　在2015年底的中央经济工作会议上，“化解房地产库存”与“去产能”、“去杠杆”、“降成本”、“补短板”一道，共同被确定为2016年经济工作需要抓住的关键点。此次《通知》中，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。这意味着占总销售额比例大约20%~40%甚至在一线城市更高的土地价款部分，将不计入征税范围。“在销售额中就把土地款扣掉了，大大降低房企税负。尤其对于在一线城市高价拿地的房企，减税有利于其松绑压力，促使其增加房地产供应。”财经大学经济研究中心主任潘明星表示。　　目前房地产企业征收营业税的税率为5%，其他附加税费大概为5%~6%；建筑业营业税为3%，营改增后，这两个行业的增值税都定为11%。而此次《通知》明确，土地成本直接在销项税额方面就被扣除掉，意味着土地、建安成本（房屋建设成本和房屋设施设备安装成本的简称）占比越高的企业，税负越少。经济地理研究所副所长王义高认为，“营改增对于原来已缴清土地款等相关款项、没有欠政府钱的房企是利好，对于原来欠了很多税费的企业，可能是致命打击。”　　王义高表示，从税负角度来看，销项税不转嫁的情况下，企业税负相对较小，但其利润空间也较小。而只有在进项税不转嫁且销项税转嫁时，营改增后企业利润方为最大。因此，企业营改增后为追求税负减少，将尽可能向上下游转嫁。　　营改增实行后，购置商业地产及产业地产等不动产，将和购置设备一样进行增值税抵扣。财政部部长表示，不动产纳入抵扣链条后，企业租来的房产、投资形成的不动产都可以抵扣，但是以往的不动产还不能抵，新投资的部分可以抵。业内人士认为，这恐怕在开始阶段可能有税负的变化，鼓励企业投资，甚至投资量大的时候，可能一两年可以不交税，都抵扣了。戴德梁行亚太区研究部主管聂安达认为，“这将利好商业地产及产业地产的销售，并增加一般企业对于持有型物业的投资，有助于写字楼去库存化。”　　营改增，对于精装修项目、附加值高的高端项目销售也是一大利好。聂安达认为，精装修房销售比例增加将有助于开发商取得更多的固定资产和物料的增值税发票予以抵扣，提高了整体建安成本占总成本的比例。就比例而言降低了企业税负，从而增加盈利空间。预计营改增后，精装修费用可以作为进项抵扣，精装修房屋占比将进一步提升，从而利好目前精装修占比较高的开发商抢占市场占有率。　　应防止成为炒作理由　　亚洲房地产协会理事黄峻表示，在2014年5月央行优先满足首套房贷款，到2015年3月的3?30新政，之后陆续出台的一系列土地政策、信贷、税负的调整，其实都是有利于房地产市场的发展。而2015年10月“全面二孩”与12月的中央工作会议对房地产市场“去库存”再次明确定调，是1998年住房制度改革以来从没有过如此高效、密集、全面的支持政策。　　卓创资讯行业分析师高海静表示，一方面年初实行住房契税及营业税减税新政，从交易成本减少来刺激消费。另一方面，控制新开楼盘数量，加大楼盘开发的监督。　　从供应侧方面来改善市场供应量，从房地产的供需两端来同时加大管理，从而起到去库存的目的。而今年营业税中的房地产交易营业税增长20.2%，与2016年房地产市场的迅速升温情况吻合，而同期金融业与建造业营业税增长远远不及房地产业，也是因为去年的金融市场大幅度波动造成市场还在恢复有关，建造业基本与去年持平。　　从去年开始的利好政策的接连出台，给予市场信心极大的提振。不过，一线城市和重点二线城市率先进入了火爆模式，楼价看涨。但应该看到的是，越是市场畅旺的地区，就越是没有太大的库存压力，他们本不属于去库存的重点地区。相比之下，依旧有些冷清的三四线城市却动作不大，而他们才是去库存的主要着力点。　　很多业内专家都提出过“一二线城市的虹吸效应”这一类观点，认为这些城市的房地产市场聚集资金的能力超强，已经吸走了三四线城市的部分需求。　　市场动向与政策初衷无法同步，是人们最不愿意看到的情况。黄峻表示，在这样的大背景下，“分类调控”早就被提出来，而在弱化“调控”这个词语的时候，“分城施策”迅速取代了这一说法，只是，从政策逻辑上仍是一脉相承的。从楼市回暖到中央地方全力去库存，政策的推波助澜效应在不断累积。然而，正如求医问药亟须直达“病灶”，政策利好是否能输送到最关键的点上，直接决定了实施的实际效果。　　市住建委主任顾介绍，投资投机需求回潮、跟风“买涨”、供应不足等都是导致当地楼市近期过热的重要原因。“部分企业违规操作，一些开发商、中介机构，通过P2P的平台推出了首付贷等场外配资的业务，使本来一些没有条件购买第二套房子的人，通过首付贷、过桥贷变得可以入市或者提前入市了。这一操作对市场起到了很大的推力，同时助长了投资行为和投机行为，也增加了金融风险。”顾金山说。　　中国人民大学财政金融学院副院长指出，房地产上下游涉及的行业很多，推动楼市去库存无疑会在经济下行压力较大时起到“稳增长”的效果。　　“去库存的根本目的还是解决发展不平衡的问题。一方面，中国经济目前正处在一个稳增长、调结构、促转型的重要时期；另一方面，房地产业与未来发展过程中诸多资源和要素的配置又直接相关。”赵锡军说。　　赵锡军表示，“产业结构不合理，我们可以通过市场的力量来去粗取精；而像楼市分化所反映的区域空间发展不均衡，则很难完全通过市场之手来实现自然调节，这就需要调控政策及时跟进与引导。”　　本文由发展观察家整理发布
（责任编辑：李振梁 HN063）
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