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我国保障性住房现状分析
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　　1.土地供应情况
　　我国近年各城市建设用地目标中，商品房建设用地为主要供应对象，占总体住宅建设用地七成，保障性住房约占总体的三成。2012年在保障性住房建设用地中，有限产权的经济适用房和限价房合计占比35%，棚户区改造等占37%，无产权的廉租房和公租房占比最少，仅约占26%。
　　年全国保障房供地完成率分别为49.23%、62.10%和80.32%。虽然完成率逐年提升，但是仍然存在差距，主要是由于国家土地供应总体计划较多导致，而保障房的供地完成率高于商品房的供地完成率，因此保障房供地计划完成率低与地方政府财政体系过度依赖土地及保障房建设动力不足关联度有限。
　　2.开工率及完工率情况
　　分城市来看，2010年以前各重点城市在保障性住房实际开工完成情况上有较大差异，、深圳及广州完成率很低，、和完成率较高。显示出部分地方政府建设保障性住房动力不大。由于2011年以来，国家各项政策积极推动全国保障房建设，加大了保障房的建设力度，各重点城市的保障房完成率均超额完成了当年的建设计划，完成率多在100%以上，保障房建设进度较以前年度明显提升。
　　从全国数据来看，2010年以后保障性安居工程开工率完成情况良好，各项保障房支持政策对行业刺激效应显著。
　　3．保障房占市场比重
　　从全国保障房竣工面积占比来看，商品房占比80%以上，其中2011年占比很高，于2012年进行调整。从我国近年各重点城市商品房和保障房竣工面积占比情况来看，商品房竣工面积占全部房地产竣工面积的比例普遍在75%以上，保障性住房占比在25%以下。由于重点城市人口较多，保障房需求集中，因此各重点城市是保障房建设的重点。
　　4．保障房供给需求情况
　　（1）全国保障房供需情况
　　&十二五&规划提出，保障房建设的目标在于立足保障基本需求、引导合理消费，加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。规划目标是通过新建3600万套保障房，到&十二五&期末，使保障房的覆盖面达到城市人口20%。根据&十二五&规划，期末城市化率将达到51.5%，以13亿人口概算，覆盖20%的城镇人口即1.4亿，以3口之家测算，所需住房为4700万套。根据测算，如果3600万套保障房任务能顺利完成，社会最终提供的保障房将超过市场需求：2008年～2010年共开工保障房1020万套，加上年规划的3600万套，总共可提供保障房4620万套，再考虑到年提供的保障房，到&十二五&期末，保障房的覆盖面将超过20%。但是20%的覆盖比率与香港(50%)、日本(44%)和新加坡(85%)相比仍有一定的差距。且截止2012年底，我国城镇化率为52.07%，已超过2015年城镇化率预计指标。
　　十八届三中全会提出三项城镇化政策，对于未来城镇化的快速发展具有较大推动作用：
　　(1)放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严控特大城市人口规模。进城落户农民完全纳入城镇住房和社保体系，在农村参加的养老和医疗保险规范接入城镇社保体系。建立财政转移支付同转移人口市民化挂钩机制。新型城镇化的关键是破解城乡二元结构失衡问题，让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果。(2)农村经营性用地&同等入市同权同价&打破城乡隔离，把土地资源的配置真正交给了市场。由此，农民将获得很大的资源交换权益，农民就可以凭借土地财产自主参与工业化、城镇化进程，增加财产性收入。同时，土地作为一种资源要素其配置更加合理有效，促进城镇化的健康发展。(3)城镇的行政规划标准作出了重大调整，根据吸纳人口多、经济实力强的城镇，可赋予同人口和经济规模相适应的管理权，管理权限的扩大意味着相应的财政支付权利的扩大，从而使转入地有更多积极性消化转移人口，有能力来消化。
　　如果城镇化率能够持续提升并同时扩大保障范围，预计在&十二五&规划之后，保障房的建设仍将保持一定的力度，以深圳为例，其远景规划是覆盖率提升至40～50%，但是&十二五&之后大规模建设保障房的情况可能存在调整，政策面可能存在拐点，行业可能面临一定不确定性。
　　（2）保障房需求区域分布
　　在需求分布方面，不同地域对于保障房的需求将在&人地挂钩&政策的逐步推进中呈现两级分化的局面。&人地挂钩&即城乡之间城镇建设用地的增加规模与吸纳农村人口进城定居的规模相挂钩，土地增减及建设土地指标的转让可以突破区域限制，中心区城市能获得更多周边区域县市的建设指标，城市规模发展也就越大，也越能积聚更多的新增人口，从而导致中心城市保障房需求与周边两级分化。
　　国务院办公厅《关于2008年深化经济体制改革工作意见的通知》、2010年《全国主体功能区规划》、2011年《国务院关于支持省加快建设中原经济区的指导意见》在扩大城镇建设用地增加规模与本地区农村建设用地减少规模相挂钩的试点经验范围的基础上，逐步推进城市化进程，该政策力图改变农民被强制拆迁及伪城市化问题，农民可以自主选择工作生活条件更好的城市，引导核心城市进一步发展。
　　截至2012年底中国小城镇在城镇人口当中的比重很低，为27%，远低于德国的70%和美国的65%。1/3的小城镇人口不到5000人。&人地挂钩&将进一步助推中心城市人口新增规模与周边两级分化，引导保障房向中心城市倾斜。
　　5．保障性住房对经济的拉动
　　（1）保障房对投资的拉动根据2013年保障房建设目标，2013年全国城镇保障性安居工程建设任务是新开工630万套，基本建成470万套。如果不考虑新增保障性住房对商品房用地的挤压，新增部分拉动整个房地产开发投资约8889亿元，贡献了整个房地产开发投资额12.38%的份额，为GDP总额的1.71%。从各部分结构来看，棚户区改造对投资拉动效用最大，占到投资总额的46.57%，租赁型住房占32.33%，产权式保障性住房占21.09%。
　　（2）保障性住房新增面积对上下游的影响
　　《住房城乡建设部关于做好2013年城镇保障性安居工程工作的通知》（以下简称&通知&）公布的2013年全国城镇保障性安居工程建设任务是新开工630万套。若计划得以执行，保障性住房面积2013年将新增开工面积3.47万亿平方米（按保障性住房户均面积为55平方米计算），相当于2012年商品房新开工面积的19.54%，对房地产产业链上下游中的水泥、、和制造和等多个行业拉动十分明显。
　　按照通知执行，2013年保障性住房将竣工470万套，相当于2012年商品房竣工套数的42.53%，对产业链中的、家电等行业拉动巨大。
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保障性住房建设质量问题带来的几点思考
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保障性住房的社会性分析
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提问者:Allen77
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目前保障性住房建设存在的主要问题是：一、住房保障尚未立法，执行中缺乏约束力、强制力按照《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》及住建部等部门的有关政策及规章，各地应根据本地区实际情况，制定保障性住房政策。但经调查，全国大部分地区所出台的住房保障政策是以行政管理部门规章形式出台，而不是以政府文件或地方性法规形式出台，而且国家也尚未出台住房保障法，导致对社会及政府相关部门缺乏约束力、强制力和执行力，对解决中低收入家庭住房困难问题缺乏有效的法律支撑点。各地保障性住房体系在工作机制、工作体制运转模式上良莠不齐。大部分地方政府住房保障的机构为临时、非政府管理部门，尤其是基层实施部门，存在机构不健全，人员、经费不足等问题。二、住房保障资金得不到有效保障按照《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的要求，各地最少应按上年土地出让金净收益的10%，以及公积金增值收益(扣除贷款风险准备金及管理费)计提住房保障资金，并进行专户管理。但从全国各地审计情况来看，个别城市因地方财政资金困难等原因没有按规定足额提取，致使住房保障资金得不到有效保障。三、保障性住房选址困难多份文件均对优先供应保障性住房建设用地有明确的规定，但在实际实施过程中，个别地方政府在保障性住房建设用地供应上执行政策的偏差很大，用于商业开发的建设用地地段、市政及生活服务设施均有较大的竞争优势，而用于保障性住房的建设用地鉴于价格问题，选址大多偏僻，交通、学校、医疗等市政、生活服务设施不齐全，导致一部分低收入居民好地段的房子买不起，偏僻的保障性住房不敢买的窘境。四、退出机制缺乏法律方面的支持对享受保障性住房的家庭，在日后不具备享受保障性住房条件时如何退出保障性住房，缺乏法律方面具体规定，导致全国普遍存在退出难的问题。建立健全住房保障体系，加快保障性住房建设，切实解决中低收入家庭住房困难问题，实现“住有所居”的目标，仅依靠政府的行政能力和行政手段是远远不够的，加快《住房保障法》的立法进程，完善立法程序的及时性、有效性和可操作性极其重要。建议如下：(一)要尽快立法明确相关部门职责。住房保障体系的建立是一个系统工程，涉及到土地、规划、财政、民政、房产等一系列政府职能部门，建议应尽快立法明确相关职能部门在住房保障方面的工作职责，进一步强化执行力度和监督力度。(二)要保证保障性住房建设用地的供应。政府在保障性住房建设用地的供应上要真正体现“惠及民生、让利民生、保障民生”的理念，要认真研究，精心组织，确保予以优先供应;保障性住房用地选址要充分考虑地段、市政配套设施及生活服务设施完善、齐全。(三)要立法确保住房保障资金的筹集和落实。立法明确各地最少应按上年土地出让金净收益的10%足额提取住房保障资金，利用公积金增值收益(扣除贷款风险准备金及管理费)计提住房保障资金，并进行专户管理，实行专款专用;对未依法落实保障资金的地方政府及挪用、占用保障资金的相关部门，要明确责任追究办法和监管措施。(四)要立法明确住房保障退出政策。完善各类保障性住房申请、审核、公示、复核、退出等制度;对符合保障性住房条件的人员，在日后复核不具备条件时，应立法明确退出办法及对拒不退出人员的处罚办法，并明确处罚执行部门，在法律层面上提供具体操作规则和有效支持依据。(五)要建立健全住房保障监管机制。建立多渠道的住房保障监管机制。建立责任制，采取年初签订目标责任状，年底绩效考评的办法检查住房保障任务落实情况;人大、政协对住房保障过程予以全程监督，并聘请社会各界监督员、中低收入家庭人员参与日常考核;利用媒体及网络载体公示各地方政府住房保障任务执行情况、住房保障项目选址及建设情况、住房保障家庭申请审核情况、住房保障资金落实及使用情况等信息，保证住房保障政策公开、公平、公正性;对虚报、瞒报、弄虚作假等手段骗取住房保障的，明确处罚手段、操作细则及执行处罚的部门。
、改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。2、保障房投资力度加大，将有利于控制高房价，有利于更好地落实房价调整的政策目标，减少来自刚性需求的恐慌性需求，有利于防止房价和销量的暴涨暴跌。3、保障性住房投资本身便对经济有着可观的拉动作用，保障性住房的大量推出，将让数量庞大的中低收入者以较低的成本便可“居者有其屋”，而不必为了买一套商品房而节衣缩食、苦苦积蓄，从而可“腾出”钱来改善生活，释放出更多的国民消费力，扩大内需。4、大规模加速推进保障房建设，不仅是一项民生工程，也意味着住房保障制度的调整，不仅事关着楼市,还将影响到金融市场、经济机构，甚至于发展理念。这些年，商品房垄断的住房市场，地方的土地财政积重难返,扭曲的发展观不仅由此引发暴力拆迁等一系列新的社会问题，还严重挤压实体经济和企业创新空间，已成为转变经济发展方式的障碍。政府主导的大规模保障房建设，以民生为导向，可以给畸形发展的房地产市场降温，引导社会投资方向，鼓励更多企业和资本投入实体经济和科技创新。从这个意义上说，大规模加速推进保障房建设，还有望成为转变发展方式的重要突破口。
在对中低收入家庭实行分类保障过程中提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，要严格执行。具有社会保障性质的住房。应该要包括两限商品住房、经济适用住房、政策性租赁住房以及廉租房。
一是整合保障性住房房源信息，实现保障性住房规划设计、建设和分配使用的规范有序。首先着手整理保障性住房的存量信息，将有关房源的主要信息录入系统。在后续管理中，应在保障性住房建设初期的规划、立项到建设的整个流程建立连续的档案记录，并跟踪结合房源的分配使用情况。逐步形成完整的保障性住房房源信息。应当包含以下内容：1、项目信息管理模块。从保障性住房项目的立项、规划、建设环节开始登记，并及时向社会公布，接受群众监督。2、房源信息管理模块。以电子楼盘表为基础建立房源基本信息，将存量房源和本年度新建房源整理录入，对房源的销售、租赁等分配情况做动态详细登记，形成购买人、承租人电子档案记录。二是完善多部门数据共享机制，促进保障性住房分配使用的规范化。针对当前的管理情况，整理录入保障房的分配使用的存量信息。进一步与民政等部门形成数据共享机制，结合当地实际情况，持续关注保障对象的家庭信息变化情况，初步建立保障性住房个人、家庭征信系统，完善黑名单和准入退出制度。应当包含以下内容：保障对象信息管理模块。该系统与公安、工商、车辆管理、税务、公积金、金融等部门定期交换数据，逐步实现动态更新，实现对分配对象和住房困难群体的动态管理，体现社会的公平公正、做到应保尽保。三是完善保障性住房的动态化管理，为保障性住房后续规划建设、分配管理提供依据，杜绝浪费，提高保障性安居工程的社会效益。应当包含以下主要内容：1、资金管理模块。系统对建设资金投入、租金和物业费收入等收益情况做详细记录，每年编制预算，促进资金使用效益。2、数据分析功能模块。通过几年的积累，系统可以逐步实现保障性住房项目投资效益分析和其它数据统计功能，对后续配套和修缮资金投入、闲置情况分析做测算和评估，为后续项目规划建设提供数据依据。建立保障性住房管理信息系统平台，实现科学管理的同时，对系统中的相关功能管理提出以下建议：首先，上级管理部门利用系统数据分析功能，充分考虑各地区差异，合理安排建设和保障计划，平衡供需矛盾，减少房源的闲置和各地区瞒报、虚报现象发生;其次，建议由市、县政府主导，真正实现公安、工商、车管、税务、住房公积金、金融等部门的数据共享平台，建立定期查询机制。另外，完善保障性住房电子档案，利于实现透明、有效的动态监督管理，防止各类违规问题的发生。还可以充分发挥大数据分析功能，为制定科学合理的长期发展规划提供科学依据和数据支撑。保障性安居工程离不开科学的管理手段，尽快建立和完善管理信息系统平台有利于实现管理的透明化、规范化和信息化，以保证保障性安居工程顺利实施，切实保证保障性安居工程发挥最大效益。
保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。这种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房。中国大力加强保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展。随着万套保障房任务即将收官，北京、上海等地于2011年12月密集出台保障房管理新政，瞄准保障房资格造假、骗购骗租分配乱象重拳出击。日，北京市政府表示2014年竣工10万套保障房。 &&2015年，两部委：市、县可收购商品房用于保障性住房
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一二九团改造旧城区拉动保障性住房建设
　　天山网讯（通讯员张琪报道） 7 月1 日，一辆推土机在七师一二九团酒香里小区整治旧城区危旧住房，这是一二九团开展整治，规划建设新城区的一个场景。　　近年来，该团根据团部土地实际，规划改造10 个旧城小区，其中已有5 个小区展开建设，3 个小区具备开发条件，准备启动建设。截至目前，该团已完成拆迁面积11.2 万平方米，拆迁户数近800余户，拆迁4000 万元。旧城区改造拉动了保障性住房建设，2011 年至2013 年，该团完成房地产投资3.1 亿元，施工面积21.1 万平方米，新开工面积6.2万平方米。　　今年，该团计划总投资1500 万元改造旧城小区，目前，610 套保障性住房主体工程已完工。
（责任编辑：HN666）
06/25 15:0706/24 13:5906/13 12:53
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