&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&农村房产过户手续，费用，农村房子如何过户？
农村房产过户手续，费用，农村房子如何过户？
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导读：农村房子如何过户？面对当你继承了父母的房屋，当你购买了同村村民的房屋，首要考虑的问题就是办理农村房屋过户。此时，您需要了解的就是农村房屋过户的手续及费用问题了。下面，就为您给出详细的答案。
一、 农村房子如何过户，过户手续是什么？办理农村房子过户，首先必要的条件之一就是购买的或继承的有。如果没有房产证，则需要请原户主帮忙去办理房产证，然后才能过户。那么，怎么办呢？（一）、农村房产证怎么办？1、提交材料，提出申请：登记申请书；申请人的身份证明；宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明；申请登记房屋符合城乡规划的证明；房屋测绘报告或者村民住房平面图；其他必要材料。2、房管部门受理；3、公告；4、审核；5、收费；6、记载于登记簿；7、发证（二）、农村房子如何过户，手续怎么办？当购买的农村房屋有房产证后，就需要向国土部门提出过户申请了。具体的过户手续如下：1、 去乡镇国土所提出申请；2、 提交相关材料；3、 当地国土所根据申请人提供的权属资料进行审查；4、 实地进行勘丈、调查、公告；5、 报国土局审核，注册登记；6、 发证二、 农村房子如何过户，过户费用是多少？由于农村房屋的土地是集体土地，农村建房的宅基地是集体分配下来的。因此，农村房屋过户不需要像城市房屋过户一样缴纳各种土地税费。所以，农村房屋过户的费用也是极低的，只需工本费即可。具体的费用可以咨询当地乡或镇的国土所。以上即是农村房屋过户手续及费用的简单解释。看似很简单，但是大家都知道与政府部门打交道的特点——有一点问题就得打回去慢慢等。所以，在此提醒大家，需要办理农村房屋过户的，过户之前多问问国土所的工作人员，以防万一。
延伸阅读：
一、办房产过户手续时哪些情况要公证根据司法部、建设部联合发布的《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》的有关规定，以下几类情况必须办理公证：1、继承房产，应当办理“继承权公证书”；2、遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱，应当办理公证；3、赠与房产，......
一、办理房产转让需要的手续1、转让当事人签订书面转让合同；2、房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；3、房地产管理部门对提供的有关......
福州房产律师温馨提示：严格来说，小产权房属于违法建筑，不受法律保护。购房人交付房款后得不到合法的房产证书，购买的小产权房也不能公开转让、不能抵押，遇到拆迁等情况也无法得到拆迁补偿。因此，购买小产权房存在的风险是极大的。目前，小产权房转正还是未知数。所以，购买小产权房需慎重考虑。
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专业房产律师温馨提示：目前，全国范围内，农村房屋所有权人没有城市房屋所有权人持有的房屋产权证。农村房屋所有权人能用来证明自己对房屋享有所有权的证书一般是当地人民政府土地管理部门颁发的宅基地使用证书。这个证书只能证明被该证书记录的人享有宅基地的使用权，而不能明确宅基地之上的房屋所有权。
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农村宅基地转让拆迁补偿应归谁
    农村宅基地转让拆迁补偿应归谁 农村宅基地转让拆迁补偿应归谁 案情介绍 罗先生家在南汇区某镇某村，和罗先生的叔叔一家原先是隔壁邻居，后来因为罗先生的叔叔做生意挣了点钱，在镇上购买了商品房，家里的房子要处理掉，正好罗先生的父亲想买下来，所以1997年罗先生的父亲从罗先生的叔叔处购买了一处宅基地及上面的房屋，但是由于罗先生的父亲和叔叔是亲兄弟，所以也就没有留下任何凭据，老兄弟两个商量的一下，房价8万，三年付清，房屋随即就交给罗先生父亲一家了，两处房子一处罗先生父母住，一处罗先生一家住，十多年来相安无事，兄弟二人走的也很亲热。2008年听闻要拆迁了，这是大家盼了多少年的好事情，可以改善居住环境了，这是大家梦寐以求的事情，而且都听说补偿不低的，这让罗先生一家更是高兴，他们把这事也跟罗先生的叔叔讲了，罗先生的叔叔也挺为他们高兴的，满口答应如果将来要办啥手续，说句话就行，听了这话罗先生的父亲就更放心了。2008年8月份，村里面开始有动迁公司的人进来了，问到他们家的时候，把情况跟动迁公司的人讲了一下，动迁公司的人说“我们是看宅基地证的，证上登记的是谁我们跟谁签协议，至于你们钱怎么分我们不管。”动迁公司的人还谈到，罗先生的婶婶找过动迁公司了，说这房子是他们家的，补偿要归他们家。罗先生的父亲听后马上打电话找罗先生的叔叔，没想到得到的答复是，这事他管不了，还是让他找他老婆谈，罗先生一家马上意识到问题的严重性，这套房子补偿大概有一百万，可能罗先生的叔叔想动脑筋了。罗先生意识到问题的严重性后，开了一个小型家庭会议，研究怎么处理。研究下来的结果是这笔钱该怎么分没有把握还是先找律师咨询一下。日，罗先生找到了我们，我约罗先生在律师事务所当面谈了一下，了解了大概的情况后，我提出了一个非常重要的问题，钱怎么分是第二重要的问题，钱的分法有法院依法分割，该多少是多少问题不大，第一重要的问题是怎么证明房子是买的，而不是借得或者租的，不然就会出大问题。罗先生说“应该不会吧，我们都住了十多年了，这事村里人都知道，他们不会耍赖的”，我跟罗先生讲“这个问题肯定会有的，不然她们也不会到动迁组说房子是他们的”，罗先生一家这才意识到更严重的问题在这里，因为是亲兄弟所以什么手续都没有，然后我提出了一个方案，第一罗先生一家找他叔叔一家谈一次这个问题如何处理，然后通过录音的方式保留证据，以备不时之需，第二罗先生找一下村委会开具证明帮助证明一下。第三发动隔壁的乡亲和同时是两家亲戚的人，帮忙证明一下，并且开庭时能够到庭旁听。那么这个问题就容易解决了，后面涉及到的法律问题由律师来解决。随后我们与罗先生建立了委托关系，开始介入案件的调查和处理。 2008年11月初，动迁协议签掉了，总补偿金额为100万元整，不包括低价购房补贴，经过几次协商，罗先生的叔叔只答应给罗先生一家30万元，罗先生一家当然没有答应，不得已本案诉讼到了南汇区人民法院(诉讼中南汇区并入到浦东新区)。 庭审纪实 日本案在上海市南汇区人民法院开庭审理，在庭审中我方称：1997年双方经过协商将系争房屋作价8万转让给原告，随后原告一直在该房屋内居住和使用，按照法律规定农村集体土地上的房屋可以在本集体经济组织内部转让，转让行为是有效的，而且根据地随房走的原则，房屋转让，占用范围内的土地一并转让，因此作为受让人的原告理应享受所有房屋动迁安置补偿款，因此诉请法院依法判令被告支付动迁款100万元。 被告则辩称：系争房屋并非被告转让给原告，而是被告出租给原告使用的，一共租赁了10年，租金共计8万元，双方没有订立租赁合同，现在房屋拆迁理应将所有动迁款支付给被告，而不应当支付给原告。 庭审中原告提供了录音证据、村委会的证明，以及乡亲的证人证言。法庭对于上述证据一一予以核实。 本案经过三次庭审，法院最终判令买卖行为合法有效，100万动迁款归原告所有。 上海君拓律师事务所焦春伟律师代理意见： 一、本案被告将系争房屋出售给原告一家的事实是非常清楚而且毋庸置疑的。 1、该房屋自1997年就交付给原告一家使用的事实是清楚的，这一点被告也无法否认，从1997年至今已经超过12年了，这12年中是原告一家对该房屋进行的装修维护，也是原告一家在该房屋内居住使用。 2、8万多元的购房款早已经支付给了被告，只是由于原告和被告的这样亲戚关系，所以当初才没有留下签字的字据。但是这节事实是存在的，而且有录音为证。 3、原告和被告的房屋买卖行为，整个某村民都是清楚的，而且该村村民委员会也是非常清楚的，因此才肯在证明上盖章确认，原告认为村委作为村集体的管理部门，其出具的证明是当然有效的，当然原告也希望法官能够到居委会到村里面去调查，去核实。 4、所谓租借一说不合常理，先不论原告提供的录音中被告多次提到了将房屋出售给原告的事实，单就租借一事本就不符合常理，原告自己有房子住，而且原告一家足够居住，因此不会再租其他人的房屋，而且十年8万元，也是不可能，因为1997年的房价镇上的商品房也不过就是7到8万的样子，甚至更低，原告不可能每年花8000元租一套农村的房子，这显然不符合逻辑。 5、租借一说显然是被告在此颠倒是非，显然是被告被利益冲昏头脑，向法庭做出的虚假陈述，房屋买卖一事不仅原告被告清楚，整个村的人都清楚，本场诉讼整个村甚至外村的人都在关注，如果被告依靠编造事实而获取不合法的利益，原告相信被告如何面对乡里相亲。 原告始终认为，应该还原事实真相，如果事实没有办法查清，那么公证的判决就无从谈起。 二、原告和被告之间的买卖协议是否成立是否有效。 这个问题也是无法回避的问题，因为这直接关系到动迁款的分割。原告对这个问题的观点是协议依法成立并且有效。 1、房屋买卖合同是成立的。《合同法》第37条明确规定“应当采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行了主要合同义务，对方接受的，该合同成立”这个条款再明白不过的说明了尽管本案中原告和被告没有签订书面的协议，但是由于双方的合同义务都已经履行完毕，而且双方均已经接受，因此房屋买卖协议是依法成立的。 2、房屋买卖合同是有效的。本案房屋交易的标的是宅基地上的房屋，有其特殊性，国家对于宅基地房屋的转让有严格的限制，但是需要特别的强调的是法律并没有禁止宅基地买卖，没有任何一条法律规定宅基房屋禁止买卖，只不过法律对于宅基地房屋的转让有严格的限制，要求房屋的购买方和出售方均应当是本集体经济组织成员，因为宅基地是不能向本集体经济组织以外流转的。 对于这一点可以从一下法律规定中的到明确的答复 《土地法管理法》第62条规定中明确“农村村民出卖出租住房后，再申请宅基地的不予批准”，该规定明确了农村村民可以出卖宅基地房屋的事实。 《物权法》第153条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定” 《物权法》第155条规定“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记” 上述物权法的规定也同样明确了一个事实就是法律并没有禁止宅基地房屋的转让，而最高人民法院物权法研究小组主编的《物权法》条文理解与适用的461页明确对于宅基地在集体经济组织内部流转的有效性。 更对本案合同有效性给出明确答复的是 上海市高级人民法院沪高法2004第4号文件第一条就规定了“对于发生在本乡(镇)范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效”。原告认为这些意见足以能够说明一个问题原告和被告之间的房屋买卖行为是合法有效的，是不为法律禁止的。 而合法有效的房屋交易行为只能带来一个后果就是房屋和宅基地的使用权发生了变更，由出售方变更为买受方。 三、系争房屋所有的动迁款包括宅基地的动迁款均应该由原告享有。 1、刚才原告多方面论述了本案系争房屋买卖行为合法有效，主要是说明一个问题，合法的买卖行为土地和房屋是不可分的，有谁听说过正常的房屋买卖仅买了房屋而没有买土地，我们国家规定地随房走，或者房随地走，房屋买卖行为有效，那么土地当然也属于买受方这是非常明白的道理。否则那买卖行为的有效性体现在哪里 2、所谓的房地分开补偿是针对房屋买卖无效案件的处理原则，比如农村的房屋出售给城镇居民，这种明显是违法的，针对这种情况才会出现宅基地和房屋分开补偿的情形，当然即便是这样也并非是宅基地补偿给出售人，房屋补偿给买受人，而是尊重基本的诚信原则考虑购房者重新购买的合理支出，照顾保护双方的利益，合理确定买受人和出售人的比例为7比3，依然是买受人占有更大的分割比例，如果本案中法官判决宅基地补偿归被告，其他归原告，那么核算出来的结果是原告获得的补偿还不到5成，这样就变成原告获得的补偿还不如城镇居民购买宅基地房屋获得的补偿多，请问这合法吗，合理吗 3、原告在系争房屋动迁中获得的补偿与本案无关。 首先，454-2号房屋是出售给了城镇居民，与本案情况有着截然不同的情况，而且双方是自愿协商解决的，动迁款的分割并非拘泥于房屋和土地的补偿，而是自愿平等协商得出的结果，不管哪一方拿多少钱都不违反法律的强制性规定，因为是自愿的。 其次，认定原告和被告房屋买卖行为有效就会造成原告拥有两块宅基地的说法是错误的，一方面法律并没有规定如果买卖的结果是两块宅基地那么买卖就是无效的，另一方面原告家中也不会出现两块宅基地的结果，因为原告原先的宅基地是在80年代初分配的，当时原告的两个女儿都没有成家，现在两个女儿都成家了，都需要土地建房，而且他们的户口也都在本集体经济组织，所以以两块宅基地不符合政策为由否定买卖的效力是没有法律依据的。 事实情况是由于继承、流转、分家的原因导致一家拥有两块宅基地的情况非常多，如果一户人家不允许有两处宅基地是不是多出来的就收归国家所有了呢，是不是动迁了就可以不给补偿了呢，当然不是，上海还有中国范围内至今还没有说出现过因为一家拥有两处宅基地所以就收归国有的情况，既然允许这种情况存在，那么两处宅基地拆迁补偿都应该给宅基地的合法使用人。 四、将所有动迁款支付给原告并不损害被告的权益。 该宅基地被告已经出售给了原告，那么出售后被告就不应当享有该房屋的任何权利，也没有任何居住和使用权，那么拆迁安置也就不应该再安置一个对于被拆迁房屋没有任何权利的人，对于失去宅基产生后果，被告应该有充分的预计，房屋卖出后当然不能再享受任何权利。 本案是一起非常典型的农村房屋买卖后动迁的案例，类似情况非常多，也很有代表性，原告就此也联系了多家媒体，他们都愿意对本案进行跟踪报道，原告希望通过本案的审理给类似的案件处理确定一个标准。 此致
收录时间:日 03:49:14 来源:筑龙 作者:匿名
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农村自建房到底能不能转让！看了你就知道！
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近年来，农民和买卖房屋引发的农村房屋买卖纠纷案件增多。由于法律、法规不够明确，审判中对农村房产买卖合同认识存在差异，从而导致不同判决结果。
农村房产买卖纠纷常见特点有哪些？
1.从交易双方身份来看，卖房者为农村村民，买受人主要为城市居民或外村村民，也有是同是村民的情况。 2.从交易发生的时间看，多发生在起诉前两年以上。 3.合同大都已履行（出卖人交付了房屋，买受人给付了房款并入住），但多未办理房屋或宅基地使用权变更登记。 4.从诉因看，多源于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉。 5.从标的物现状看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。这是目前法院处理此类案件的难点，涉及到对房屋增值部分的处理问题。
由于农村房屋宅基地的特殊性质，农村房屋交易是有一定条件限制的，农村房屋的买受人必须是符合农村宅基地申请条件的人，具体说来有就是：集体组织内部成员和集体组织以外的成员。集体组织内部成员又有三种具体情况：1、本身已有宅基地，且符合国家规定的宅基地标准。
根据一户村民只能拥有一处宅基地的规定，对已有宅基地且符合国家标准的村民，再申请宅基地是不可能得到批准的。2、已有宅基地，但尚未达到国家规定的标准。
对第二种情况的村民，尽管其已有一处宅基地，但如无法定理由，也很难再申请到第二处宅基地。3、已在集体组织落户，但尚没有被分到宅基地。
对第三种情况，申请宅基地必须经过法律、法规规定的程序。因此，即使是售房行为发生在村民集体组织内部成员之间，也将难以进行。售房者首先要审查购房者的具体情况，这无疑是不现实的。
农村房屋买卖有效必须符合下列四个条件： ?1、购房者主体资格合法。农村房屋所依存的宅基地属于农村集体成员所有，因此购房人必须是该村民集体成员。城市居民不具备购买农村房屋的主体资格。 2、售房者的主体资格合格。卖房人必须对自己所有的财产有占有、使用、收益和处分的权利。对于共同共有的人员来说，其中的共有人一方若单方面处分房屋的，并不能使房屋买卖有效。 3、购房者应当符合申请宅基地的条件。农村村民一户只能有一处宅基地，已有宅基地的村民不得再申请宅基地。如果人不符合上述条件，以买卖形式变相的占有更多的宅基地，这样的买卖得不到法律的支持和保护。 4、买卖经过村民委员会同意。这是必经程序，农村集体经济组织有权对这种物权作出实质性处分。 很多农民开始走出村庄，到外面的世界开创事业，为了农村的自己空置，很多农民选择将该自建房卖给他人。但是农村的自建房有其特殊属性，不知道农村自建房买卖是否合法，农村自建房买卖合同有效的条件是什么， 相信大家看完上面的条款就一目了然了吧！
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【期刊名称】
农村私有房屋转让中涉及的相关法律问题
【英文标题】 Legal Issues Involving the Transfer of Private―Owned Houses in Rural Areas
【作者】 【作者单位】
【分类】 【期刊年份】
【期号】 11【页码】 96
【全文】【】 &&&&
　　近年来，随着农村城市化进程的推进，因农村房屋买卖而引发的案件日益增多，尤其是在城乡结合部，房屋买卖纠纷案件呈逐年快速上升的趋势，案件处理不好极易引起矛盾激化。审判实践中，许多法官对此类案件的解决分别提出了许多内容各异的观点，导致判决结果大相径庭，出现同案异判的现象。本文拟从审判实践的角度，结合现行法律法规，对此类案件的解决涉及的相关法律问题从法理的角度探寻可能的解决途径。
　　一、农村房屋买卖合同纠纷的种类及原因
　　（一）农民宅基地用房的买卖纠纷
　　由于城市化进程的进一步推进，城市郊区或城乡结合部的农村房屋因拆迁而身价陡增，从而导致农村房屋买卖合同纠纷激增。当初以较低价格卖掉农村房屋而尚未办妥相关过户手续的出卖方，看到如今因修路、拆迁而可以获得更大的利益，便主动反悔或故意毁约，纷纷起诉到法院要求法院确认房屋买卖行为无效而判令买主退还房屋，导致这类案件剧增。
　　（二）分房指标的交易纠纷
　　西青区人民法院南河法庭近年来受理的农村房屋交易纠纷案件中此类案件占大部分。此类纠纷具体表现如下。
　　1．本村集体经济组织成员之间因分房指标的转让和调换所引发的纠纷。这类纠纷占的比重较高。表现为：在村委会公布分房方案和进行分房登记时，部分村民考虑到自己分房指标过多，正式分房时还要交纳部分房款不划算，自愿将自己的分房指标转让给其他村民，或者将自己较大的平米数调换成较小的平米数的房子、由对方支付一定数额的价款。双方一般都签订了书面协议，并规定了违约金的数额。由于登记房屋时间距离正式分房时间一般相隔一到两年（楼房建设的时间），又适逢2004年到2006年全国房价发生巨大变化，如南河镇付姚潘三村毗郁大学城，房价已经由2004年的1000多元，上涨到2006年的元。巨大的利益反差使得转让方纷纷毁约，到分房时拒不交出房屋，双方发生纠纷诉讼到法院。
　　2．本村集体经济组织成员与非本村集体经济组织成员之间因分房指标的转让所引发的纠纷。表现为本村集体经济组织成员将自己的分房指标转让给非农业户口的或者农业户口的非本村集体经济组织成员，巨大的利益反差使得转让方纷纷毁约，到分房时拒不交出房屋，双方发生纠纷诉讼到法院。
　　3．个别村民由于特殊原因没有分到房子，对分房方案不满，提起了对村委会的诉讼，要求村委会给予村民待遇。这类纠纷由于不是平等主体之间的纠纷，不在本文讨论之列。
　　（三）住宅楼现房的交易纠纷
　　由于房地产市场不明原因的普遍房价上涨，城市改造给予货币安置的城里人没有能力在城市购房，这些人普遍看好城郊结合部的农村。还有长期在城市住的老年人，他们向往农村田园生活，子女便为父母在农村购置房屋等等。另外随着市场经济和房地产市场的发展，部分农村房屋的房价也随之不断攀升。西青区部分发展较早的村（如张家窝镇张家窝村）在上世90年代为村民盖了住宅楼，部分村民当时以较低的价格卖出住宅楼现房，现在受利益的驱使，卖方纷纷以农村的住宅不得卖给外村人为由主张买卖合同无效，请求人民法院收回卖出的房屋。
　　笔者认为，农村房屋交易行为的法律法规及相关政策的不协调、统一，是导致此类纠纷增多的主要原因。主要体现在农村房屋是否允许自由转让方面。我国《》第条规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。在审判实践中，有的法官把这一规定引用到判决中，作为认定买卖合同无效的依据。该条虽未明确规定适用于农村农业用地，但从字里行间不难看出，该条旨在加强土地用途管制，限制农用地转为建设用地，以保持农用地的数量。而宅基地本身即为建设用地，其使用权主体的变更并不会改变宅基地的性质，因此该条显然不能调整宅基地使用权流转问题。
　　国务院办公厅在1999年颁布的《
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