“营改增”后二手房交易真要多缴税吗？
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核心提示：3月18日，国务院常务会议审议通过了全面推开营改增试点方案，明确自今年5月1日起，全面推开营改增试点，其中房地产适用11%税率。
昨天，南京房产交易中心内人满为患。记者冯芃摄
3月18日，国务院常务会议审议通过了全面推开营改增试点方案，明确自今年5月1日起，全面推开营改增试点，其中房地产适用11%税率。消息一出，立即触动了市场敏感的神经。连日来，“赶紧买房，不然营改增后税缴得更多，价格涨得更高”的传言不胫而走，二手房交易火爆异常。
昨天，市国税部门称，二手房交易“营改增”后税率究竟是多少，现在还没有明确，但国家税改定的基调是“税负只减不增”，市民完全没有必要太过紧张。
房产交易市场：
市民抱着被子带着干粮，凌晨赶来排队
昨天中午12点，记者来到华侨路的房产交易市场，这里人头攒动。三楼的办税窗口，排队最为壮观，从大厅的东头一直延伸到西头。“7点多就过来了，各种排队，到现在都没办完。”一位小伙拖着行李箱，啃着干粮，正在给家人电话汇报“战况”。
为了维持秩序，市房地产交易登记中心从3月21日起实行了“实名制”取号。正在排队的市民王阿姨拿着一张“1228号”的号牌，一脸疲惫，“房子买得太仓促了，从看房到交钱不到半个月。本来我们还想多看几套房的，结果中介上周末火急火燎给我打电话，说营改增后房地产适用11%税率，卖家很可能要多缴好几万元的税，最终会把这笔钱转嫁到买房人头上，催我赶紧交钱过户。”
在江宁房地产交易中心，更是出现了凌晨排队的现象，有市民甚至晒出了买房人抱着被子守候在大门口的照片。
税改新政，刺激了本来就十分红火的房市。网上房地产统计数据显示，3月份以来，南京二手房交易量日均达到474套，创下近年来最高纪录。
“营改增”后，二手房交易真的要多缴税吗？
记者了解到，目前，二手房交易中，卖方必须承担营业税和个人所得税。如果产权证不满两年，那么需要缴纳5.6%的营业税和附加费；如果满了两年，可以免征营业税。
而“营改增”后，根据目前公布的方案，房地产适用税率为11%。不少市民担心，这是否意味着卖房子要按照11%来缴增值税。很多房产中介也抓住这一点，大肆渲染，加剧了市场的恐慌情绪。
另一种业内流传的说法是，市民卖房和房产商批量销售房屋的性质不同，属于“不经常发生增值税应税行为”，可按小规模纳税人处理，征收率为3%。这样一来，税负会下降不少。
昨天，某网媒又称，营改增试点实施办法已经明确，个人购买不足两年的住房对外销售的，按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买两年（含）以上的住房对外销售的，免征增值税。
针对流传较广的这3个版本，昨天，省、市国税局相关人士均表示，“二手房交易‘营改增’后税率究竟是多少，现在还没有明确，一切都要以上级文件为准。目前我们还没有收到相关文件。市民不要轻信网络传言。”
96%以上纳税人税负未增，累计减税超80亿元
从国家税改的基调和前期试点的成果来看，营改增后税负“只减不增”是大趋势。
市国税部门统计数据显示，自2012年10月我市“营改增”试点以来，截至去年年底，全市共有约11.72万户纳税人纳入试点范围，涉及到的行业主要有交通运输业，部分现代服务业，邮政电信业等。
“从试点纳税人的情况来看，96%以上税负下降或不变，试点后39个月累计减税约80.07亿元。”市国税局货劳处相关人士告诉记者，其中，受惠面最广的是小规模纳税人，“小规模纳税人占到了试点纳税人的七成多。”
除了税负减轻外，由于符合条件的原材料、设备都可以在税前抵扣，对一些购买设备多的企业而言，更是一大利好。试点后39个月以来，全市试点纳税人申报抵扣固定资产进项税额85.51亿元，换算成投资额为607.92亿元。营改增提振了企业更新设备、扩大投资规模的信心，发展更有“后劲”。
责任编辑：匡郁华
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10时20分许，记者赶到现场看到，这里停放着三辆消防车，起火的是哈尔滨农商银行，此时刺鼻的烟雾还没有散尽。站在室外的部分工作人员身上溅满了灭火器 喷出的白色粉末
3月18日，财政部网站发布财政部税政司、国家税务总局货物和劳务税司负责人就全面推开营改增试点答记者问，明确自日起，全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。其中房地产业和建筑业税率确认为11%。
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重磅！营改增后，二手房交易会多缴税吗？
重磅！营改增后，二手房交易会多缴税吗？
时间： 10:32
来源：凤凰房产
作者：未知
18日，国务院常务会议审议通过了全面推开营改增试点方案，明确自日起，全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。其中，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。
一、全面推开营改增试点，有哪些新的措施和改革内容？& & 答：全面推开营改增试点，基本内容是实行“双扩”。一是扩大试点行业范围。将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业纳入营改增试点范围，自此，现行营业税纳税人全部改征增值税。建筑业和房地产业适用11%税率。二是将不动产纳入抵扣范围。　　此前，国家税务总局局长王军回应了有关营改增改革问题。他表示，营改增将首次涉及自然人缴纳增值税征管，如个人二手房交易。二、房地产增值税税率定为11%，是否意味着二手房交易要多缴税？　　按照增值税11%的税率来计算，对比一下二手房营业税改增值税后的税费差异，主要可以分为两大情况：　　首先是出售购买2年内的房屋　　以出售价300万一套住宅，2年内无论是否普宅都要缴纳5.5%的税，即16.5万。　　如果以11%的增值税计算，房屋出售价还是300万，但最初买入价是150万，抵扣掉进项税后大概需要缴纳14.7万元。但获利越多收的税就会超过营业税。比如出售价格为400万元，按照营业税需缴纳22万元;增值税就需缴纳24.77万元。　　另一种是出售购买已满2年的房屋　　对普通住宅而言，售价300万计算，2年外就不需要缴税了。如果增值税还是要缴，一缴就是14.7万元。对非普通住宅而言，售价300万计算，和2年内的情况类似，可能差别不是很大。　　通过计算，粗看对普通住宅似乎不太有利，所以政策制订上估计还有调整的可能。在完善税收制度的同时应该会考虑到合理的住房需求。另外，增值税出来的话，其他一些税理论上也会进行调整。营改增试点全面推开后，对前期试点行业和原增值税纳税人税负有何影响？　　将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围后，各类企业购买或租入上述项目所支付的增值税都可以抵扣。特别是将不动产纳入抵扣范围，减税规模较大、受益面较广，通过外购、租入、自建等方式新增不动产的企业都将因此获益，前期试点纳税人总体税负会因此下降。同时，原增值税纳税人可抵扣项目范围较前期试点进一步扩大，总体税负也会相应下降。
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来源：新闻晨报
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3月18日，国务院常务会议审议通过全面营改增试点方案，并明确自日起全面推开营改增试点。“营改增”之后，到底对个人出售二手房时的缴税金额有多大的影响，成为大家关注的焦点。那么，房产交易中，到底会不会因此多缴税呢？笔者调查发现，“营改增”后二手房交易其实整体税负略减。二手房交易整体税负略减第一太平戴维斯中国区研究部主管简可表示，针对房地产行业，当前对销售不动产征收的营业税税率为5%，建筑施工服务则为3%。新的税制下，增值税税率为11%。然而进项税抵扣有助于抵消部分税收，综合考虑下，营改增可能有利于纳税人，当然这也视情况而定。例如个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税，假设房屋出售取得收入500万，按原营业税计税方法计算：应纳营业税额=500×5%=25万元，按改征增值税计税方法计算：应纳税额＝含税销售额÷（1 5%）×5%。应纳增值税额=500÷（1 5%）×5%=23.81万元；　个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税，假设取得出售住房收入500万元，而3年前他的买入总价为400万元，按原营业税计税方法计算：应纳营业税额=（500-400）×5%=5万元。按改征增值税计税方法计算：应纳增值税额=（500-400）÷（1 5%）×5%=4.76万元。此外，个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。商办市场或迎来重大利好事实上，中国全面实施营改增试点，有望同140个已经全面实施增值税的国家实现税制接轨。试点细则推出至全面实施过渡期短，有可能将对许多企业带来挑战。许多公司在2016年初甚至2015年已经开始为营改增全面实施做准备工作，而另有一些公司行业则在等待具体细则正式推出。相较于其他国家，中国也被认为是具有最复杂的增值税制度的国家之一。“全面推开营改增试点初期，，企业需要寻求最佳税务安排，以解决抵扣可能面临的新增税负，最小化税务负担。”对此，高和资本董事长苏鑫则认为：“营改增政策对商办市场迎来极大利好。营改增允许企业将购置商办物业用于抵扣增值税，将刺激公司购置办公楼。但他认为营改增可能增加一些房企税费。这一政策的执行细则较为复杂，但可以认定，对住宅市场影响甚小，在住宅再遇调控寒流后，受利好影响，一度市场遇冷的商办可能再度迎来反弹。”
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　　佛山乐居整合，资料来源：央视财经、新华网、央视新闻
　　今年5月1日我国将全面实施营业税改增值税，范围将扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业四大行业，涉及1100多万户纳税人，减税金额将超过5000亿元，并且将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。
　　4月13日上午十点，财政部和国家税务总局在北京联合召开新闻发布会，就大家关心的营改增如何助力供给侧改革、房地产行业税收变化等问题予以了解答。
　　房地产营业税的优惠政策――延续
　　建筑业和房地产业的开发周期较长，甚至跨周期，对于有些已经实施还将继续实施的项目营改增之后的征税方法，财政部部长史耀斌表示可以选择简易计税的方法征税。以前的优惠政策也会平移到现在的房地产、二手房的增值税上。
　　今年全年减税预计将超过5000亿元
　　财政部副部长史耀斌：全面推开营改增改革，是本届政府成立以来规模最大的一次减税行动。据测算，2016年全年减税将超过5000亿元，减税规模之大前所未有。数据显示，自日启动营改增试点到2015年底，营改增已累计减税6000多亿元。
　　二手房交易税负――稳定
　　营改增后，个人二手房交易税负会不会增加，一直备受关注。国家税务总局副局长汪康表示，个人二手房的税收问题涉及千家万户，大家都非常关注。财税部门在研究个人住房征税问题时，也非常审慎。归纳起来是两个字：稳定。
　　政策体现两个“稳定”含义
　　一．个人二手房交易在税收负担上保持基本稳定。
　　原先二手房营业税的征税政策和免税政策平移过来，过去征营业税5%，现在改征增值税还是5%，而且平移后交易二手房税负还略有降低。
　　汪康举例说，过去征营业税5%，如果房价是100万元的话，交5万元营业税；现在如果房价还是100万元，增值税由于要按照不含税价来征税，税基不一样，因此改革后税额变成：
　　100&（1＋5%）&5%＝47600元，少交税2400元。
　　相当于原来营业税负担是5%，营改增后税收负担是4.76%。
　　二．个人交易二手房在办理二手房产权证过程中，涉及到的相关税收问题、办税流程和办税场所都保持不变。
　　国税总局研究决定，个人二手房交易以及自然人二手房出租，仍委托地税部门代征、代开发票，一切维持基本不变。
　　国家税务总局副局长汪康：二手房的交易在税收负担上，我们要保持基本稳定，过去我们在二手房的营业税政策和免税政策，这次营改增以后都平移过来了。
　　汪康称，过去二手房营业税的征税政策和免税政策这次都平移过来了，过去征营业税5%，现在改为增值税还是5%。
　　营改增后市场资源配置――优化
　　此次营改增的扩围实现了行业税负全链条的打通，消除了以前的重复征税，将企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围后会降低企业的税基，实现经济结构优化。
　　财政部副部长史耀斌：所有的行业全部都进入到增值税的范畴之内，所以再没有重复征税的因素存在，而且由于所有的企业行业全部实行增值税，充分发挥了增值税作为一个良性税种的作用，它会有助于市场配置资源的配置作用得到充分发挥。
　　热点：是否会刺激房价上涨？
　　这次营改增的重要方面是将不动产纳入抵扣范围，有媒体表示有分析认为这可能会刺激下游企业购买商业性的房地产。对此，史耀斌认为，不动产进项税可以抵扣的政策实施后，企业不会单纯为了抵税而购进大量不动产。
　　史耀斌表示，企业作为纳税人，不管它从事的是什么样的经营行为，首先要看购买不动产对其经济效益有什么样影响以及投资目的和投资目标。新增的不动产，可以作为进项税抵扣，但如果企业的投资行为，对其目前的生产经营没有益处的话，我想不会为了抵扣的目的去购买或者大量购买房地产。如果企业认为对其的经济行为有好处，就会投资不动产。
　　热点：增值税税率肯定会简并
　　史耀斌透露，目前财政部正在研究增值税中央和地方收入划分的过渡办法，总体原则是要保持中央和地方财力格局总体稳定。对外界关注的增值税简并税率问题，他表示，简并是肯定。我国现行增值税税率分四个档次。税率档次较多，存在一定的税收漏洞，也会带来税收管理上的复杂性。但5月1日营改增全面改革后不会马上就开始简并税率。
　　“营改增”对其他行业的影响
　　生活服务业
　　汪康说，此次营改增受益最大的是生活服务业，过去营业税是5%，由于生活服务业中的中小企业基本都属于增值税小规模纳税人，改革后按3%的征收率实行简易征收，由5%降到3%，税负下降了40%。
　　建筑业
　　建筑业上游的材料设备和下游的不动产均可以抵扣，且大部分项目可按照简易计税方法计税，而跨地区项目按照一定比例在项目发生地预缴税款后，回机构所在地正常申报缴税。因此，全行业税负总体上不会增加。
　　房地产业
　　针对房地产业，江苏省国税局货物和劳务税处处长夏敏表示，虽然政策上安排房地产11%的税率，但因为允许抵扣范围扩大，如土建成本、配套成本、装修成本及土地出让金等都纳入了抵扣范围，“最终应该低于原来5%的税率”。
　　“土地价款允许抵扣的话，我们测算下来税率会从5%下降到3-3.5%左右”，一家房地产开发商高管对记者表示，“与同行业交流下来，大约平均会在3%左右。”
　　金融业
　　针对金融行业，江苏省财政厅税政处处长黄中茂对记者解释，“金融业优惠政策延续，税率虽从5%上升到6%，但增加了系统设备、水电费、不动产等进项抵扣，以及金融商品转让按照差额计税，最终测算发现总体税负反而会有一定程度的降低。”
　　新闻多一点
　　什么是营改增
　　改增是我国税制的一次重大调整，意义重大。那到底什么是营改增呢？
　　营改增从2012年开始，4年来累计减税6000多亿元，有力促进了经济转型升级，尤其是推进了现代服务业的快速发展。据测算，此次全面推开试点，年度减税规模将高达5000亿元。
　　营业税和增值税是我国两大主体税种，占到税收总额的40%左右。
　　营业税是对提供劳务、转让无形资产或销售不动产所取得的营业额全额征税；
　　增值税是对销售货物或者提供劳务实现的增值部分实行征税。
　　营业税是“道道征收，全额征税”
　　增值税是“环环征收，层层抵扣”。
　　“全面推开营改增试点”是什么意思？
　　今年3月，国务院常务会议明确了今年5月1日起将全面实施营改增。全面推开营改增试点，主要包括两大内容，一是将试点范围扩到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业，二是将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。
　　营改增减少多少税负？
　　营改增从2012年开始，4年来累计减税6000多亿元，有力促进了经济转型升级，尤其是推进了现代服务业的快速发展。据测算，此次全面推开试点，年度减税规模将高达5000亿元。
　　收上来的税 中央和地方怎么分?
　　“营改增”后，收税的主体从地税改为了国税。对于地方政府而言，财政压力会有所增加。对此，李克强总理表示：要完善中央与地方事权和财力相适应的体制机制，发挥中央和地方两个积极性。在全面推开营改增后，要合理适度调整增值税的分享比例，增强地方财政“造血”功能。各部门、各地方也应该讲大局、算大账，不能只看眼前的利益，要破除利益的藩篱。
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