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论我国房地产业的房价管制
虽然近几年国家出台了一些相关的政策抑制住房价格的增长，但是效果并非明显，从近几年国家调控房地产市场的政策来看，国家调控房地产市场只是停留在制度上，国家没有一个标准的房价参考指导着政策的出台，这样就会出现一管就死，不管就乱的局面。因此，本文试图从价格管制理论出发，建立价格管制模型，以北京、上海、广东、江西、贵州五个省市近几年房价为例，通过价格管制模型计算出近几年北京、上海、广东、江西、贵州五个省市的管制房价为多少，然后建议政府以管制价格和市场上实际销售的价格偏差为参考，到底是出台从紧的房地产调控政策还是放松房地产市场调控政策，从而促进房地产市场健康、稳定、持续发展。
本文共分五章，第一章是导论，首先介绍了目前房地产市场的现状，提出写这篇文章的目的，接着综述了中外有关房地产市场研究的文章，重点综述了有关价格管制理论的研究；第二章是房地产的价格构成与管制需求，本章主要是从房地产经济学角度阐述了房地产价格的构成，从房地产价格的构成要素中论述影响房地产价格的原因，从经济学理论上论述了房地产价格的形成机制，根据房地产价格形成机制得出现在房地产市场失灵，因此提出政府管制房地产市场的必要性：第三章是房地产价格现行管制方式与效应，本章首先是梳理近几年我国房地产市场的调控政策，然后分析这些政策所起到的作用和失效之处，根据失效之处分析影响政策效果的因素；第四章是房地产的价格管制模型，本章是在充分考虑美国投资回报率和英国最高限价管制模型的优缺点基础上，引用了中国的成本—效率—质量价格管制模型，以北京、上海、广东、江西、贵州五个省市近几年房价为例，以此来检验这五个省市的房价是否在合理的范围内；第五章是结论与建议，本章主要是根据第三章房地产价格管制失效的原因，以市场供求理论为指导，提出政府首先应当加强房地产规制机构的社会监督，重点要在房地产供给方面动文章。
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房价需要政府管制吗？――基于市场垄断和政府职能的考察
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&&近​年​来​的​一​个​热​门​话​题​就​是​房​价​持​续​暴​涨​,​然​而​对​于​房​价​暴​涨​的​原​因​人​们​还​存​在​很​多​误​解​,​普​遍​认​为​房​价​是​由​市​场​决​定​的​。​其​实​房​价​并​非​市​场​决​定​。​一​方​面​,​住​房​生​产​所​需​要​素​的​特​点​―​―​土​地​的​有​限​性​、​差​异​性​、​非​流​动​性​―​―​决​定​了​住​房​市​场​是​一​个​卖​方​垄​断​市​场​,​这​使​得​卖​方​有​权​涨​价​;​另​一​方​面​,​住​房​需​求​缺​乏​弹​性​,​又​使​得​卖​方​能​够​涨​价​。​所​以​,​房​价​决​定​具​有​垄​断​性​。​因​此​,​对​于​卖​方​涨​价​牟​利​行
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房价管制相关专题推荐媒体对话公务员:若非行政管制房价上涨何止这样|政府|行政|房价上涨_新浪新闻
&&&&&&正文
媒体对话公务员:若非行政管制房价上涨何止这样
　　李一戈&&
& && 那天在会场外抽烟，有人走过来借火，然后聊了起来。
　　“这天气说热就热，跟房价一样。”他自嘲地笑了笑，“其实也不一样，气温还有起落，这房价好像就跌不下去。”
　　“不管是气温，还是房价，政府直接用手来强按是按不下去的。”
　　“有句话叫什么，中国人都不高兴？房地产调控这事儿，现在是，上级领导不高兴，开发商不高兴，购房者不高兴，有房的也不高兴。”他弹了弹烟灰，“累得跟贼似的，结果里外不是人。但现在是欲罢不能，骑虎难下。”
　　“这种调控方式，肯定不行，必须换个思路。”
　　“像某些经济学家呼吁那样，取消限购？真不知道他们是不是天外来客！取消试试，房价不涨到天上才怪。”
　　“行政限价，是反市场化的行为。”
　　“别以为政府是傻子，他们当然也知道行政管制价格违反市场规律。但要是敞开让开发商涨价，房价何止是现在这个样子？我听区里同事讲过一个例子，大概是2007年，有个项目，一年时间不到，从8000多块涨到3万块。”他吐口烟圈，“有的开发商黑着呢。”
　　“审批预销证这事儿，看起来是政府在代表购房者跟开发商讨价还价，但现在每开一个新盘，又跟当年抢大白菜似的，大清早起来排队，抢到房子的只会说自己运气好，或者是因为找到了关系，却不会感谢政府帮他砍了价。”
　　“政府官员自己也战战兢兢担着风险呢，媒体老骂黑箱操作自我寻租之类。”
　　“大家很好奇，为什么政府只限房价不限地价？”
　　“且不说地价和房价，是不同部门在管吧，政府降低地价的动力也确实不足。微博上老喜欢转什么强拆的案例对吧？但拆迁户漫天要价的事情恐怕就没人关注了。有时一户人家一耽误就是半年，知道半年损失多少钱吗？光利息，少则几千万，多则上亿！”他把夹着烟头的手用力扬起，正要扔，想到了什么，捻碎在门口的垃圾箱上。
　　我递过去一支烟，他毫不犹豫地接了。点着了。
　　“土地储备很费钱。我们区算欠债少的了，有的区欠380亿，有的区欠300亿。所有人都骂地方政府是土地财政，但像北京这样，公交贴钱，地铁贴钱，水和气不让涨价，每年还修那么多的地铁，你还要让政府降地价，这不是要他的命吗？
　　“再说了，即使政府降地价，你们以为开发商低价拿的地，就一定会降价卖房子？做梦吧。就刚才讲的那个例子，开发商是10多年前拿的地，卖8000多块已经很赚了，可是他卖3万多，要是不限价，他现在肯定卖6万。降地价，不一定带来房价下降，政府让利给开发商，他傻啊？”
　　“问题是，现在怪招迭出。比如，增加20%的个税，起到了什么作用呢？税费都转嫁到了买房者身上，这不等于变相涨价嘛。成交量倒是下来了，但政府恐怕也不乐意吧，房价没跌，税收先降了，政府啥也没捞着。”
　　“有些媒体也是添乱，说什么全国只有北京执行20%个税，国五条被架空。既然你们也觉得这个办法不好，那就像当年的90/70一样，无疾而终不是很好吗？非要满世界嚷嚷做什么？”他摇摇头，“现在的人都喜欢骂政府，骂社会，却没看谁提出有益的建议来。”
　　“你怎么看房产税？从第三套起征，累进税率？”
　　“为什么要从第三套开始征？我看从第二套征就可以，虽然我也有两套房。”他笑了笑，“但很难。拿北京来说，产权多复杂哪，中央的、军队的、地方的，机关和事业单位的，居民个人的，还分商品房、经济适用房、限价房、廉租房。拿全国来说，开征房产税以后，挤出那么多钱，流到哪里去？流到哪里都是灾难。”
　　“那就这样僵着了？”
　　“留给时间吧，或者更有智慧的人。”他熄灭烟头，转身向会场走去。
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看过本文的人还看过楼市价格管制必然失败|楼市|管制|房价_新浪财经_新浪网
楼市价格管制必然失败
　　文/新浪财经专栏作家 袁一泓
　　北京市对商品房的价格管制，简单来说就是，某个楼盘卖多少钱，不是由地产商决定，而是由政府说了算。某个楼盘卖多少钱，政府部门根据什么标准来决定？也许根本就不存在这个标准，也许存在，但北京市没有公布。哪怕是襟怀最坦荡的人也会怀疑，这个过程天然存在寻租空间。
　　目前一线城市楼市最突出的一个问题就是供不应求，政府的管制却在加剧这种供求紧张。有经济学常识的朋友都知道，它迟早会招致价格规律的报复，那就是房价大涨。
　　2010年以来房地产调控的最大特点，是行政手段的介入。2013年更进一步，用行政手段直接管制商品房销售价格。实行这种做法的代表城市，是深圳、北京和广州。其中又数北京市管制最为严格，不仅管期房，也管现房。
　　北京市对商品房的价格管制，简单来说就是，某个楼盘卖多少钱，不是由地产商决定，而是由政府说了算。商品房期房的预售许可证，商品房现房的销售许可证，都要一个一个过关，审批期限也特别长。
　　某个楼盘卖多少钱，政府部门根据什么标准来决定？也许根本就不存在这个标准，也许存在，但北京市没有公布。如果不存在标准，那么，政府部门的审批就是主观随意的，甚至可能凭一己之好恶、关系之亲疏来决定；如果存在标准却不公布，那么，政府部门就是暗箱操作。
　　哪怕是襟怀最坦荡的人也会怀疑，这个审批过程天然存在寻租空间。有句话叫做“总统是靠不住的”，换而言之，与制度和标准相比，办事员、科长、处长、主任或局长，都是靠不住的。凭什么北五环外4公里的楼盘，获准的预售价格是每平方米5万元，而北五环内100米的楼盘，品质更好，却只能卖每平方米35000元？普通人的揣测是，前者可能是你的大爷，而后者是因为没有给你送钱。
　　当然，主管部门为了避嫌，可以将矛盾上交，发不发许可证，怎么发，统统由分管市领导决定。像北京这样的城市，一年估计有200多个楼盘要上市，刨去节假日，大约每天要审批一个项目，如果还要到少数楼盘现场考察，市领导岂不是要累得吐血？
　　退一万步说，假设我们的各级公务员，都是大公无私的无产阶级革命者，坚决拒绝一切寻租机会，但我依然想不通，当初土地拍卖的时候政府巴不得地价越高越好，为什么到了销售的时候，卖多少钱却由你来决定？地产商铁定不敢骂你无耻，但你若是个自然人，说你“脸皮有点厚”丝毫也不夸张。
　　地产商也不是省油的灯。通行的做法是，精装改毛坯；或者拆开来卖，毛坯一个价，装修一个价，两个合同捆绑着卖，但网签只走毛坯房合同。消息传出，政府又宣称要打击这种拆散销售的行为。地产商就会在建筑质量和配套方面动脑筋，千方百计降低成本，提高利润。难道出现一批刚过危房警戒线的房子，就是政府乐意看到的吗？
　　按照国务院规定，各个城市都公布了2013年的房价控制目标。北京市的目标是“保持房价基本稳定”。据说，北京市把目标分解到了各区县，将房价与乌纱帽挂钩。北京市上下对房价如临大敌，原因何在？一季度全国70个大中城市房价全线上涨，尤以一线城市涨幅明显，北京、广州以11.2%并列第一。如果这种势头控不住，“保持房价基本稳定”就将是一句空话。所以北京市各区县都被迫签下军令状。
　　然而，且不说以行政手段直接管制房价，有制造寻租空间，扰乱房地产市场，催生垃圾建筑之嫌，单单就结果而言，这种做法也必然要失败。想必很多朋友记得，国家发改委曾经禁止方便面涨价。厂商怎么应对的？每包净重减少5-10克。国家发改委还曾降低一批批药品的价格，但老百姓的药费减少了吗？没有。降价的药品停产了，药厂重新申请药号换种包装，但价格更贵了。
　　如果地产商涨价和拆散销售的做法被禁止，那他们就会选择延迟领证，捂盘不卖。在政府和地产商的联手作用下，今年4月北京等城市的开盘数量环比大幅下滑，商品房新增供应严重不足。目前一线城市楼市最突出的一个问题就是供不应求，政府的管制却在加剧这种供求紧张。有经济学常识的朋友都知道，它迟早会招致价格规律的报复，那就是房价大涨。政府的价格管制是想把房价稳住或降低，结果却是房价上涨：世上还有比这更荒唐的事吗？
　　此外，不得不指出的是，楼市价格管制还直接与中央决策相对抗。国务院总理李克强5月13日再次强调，“要最大限度减少对生产经营活动、一般投资项目和资质资格等的许可、审批”，“必要的行政审批也必须规范，防止滋生腐败”。那些还在直接管制房价的城市，总理说的就是你们，该管的保障房，你们没有管好，不该管的商品房售价，你们也管不好。
　　取消房价管制，如何抑制房价上涨？两个办法。一是要舍得割肉，在限地价的基础迅速增加土地供应。二是申请房产税试点，但不能学沪渝版。比如对第三套住宅至少征1%房产税，第四套征3%，累进。北京应该带头，赶紧给中央写申请吧。
　　(本文作者介绍：资深媒体人，著有《从沸腾到癫狂--泡沫背后的中国房地产真相》。) 　　本文为作者独家授权新浪财经使用，请勿转载。所发表言论不代表本站观点。（由新浪财经主办的“2014新浪金麒麟论坛”定于日在北京JW万豪酒店召开，本届论坛主题：变革与决策。聚焦改革深水期的中国经济的转型与挑战。 2015，决策下一步，等你来！）
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作者简介：
资深媒体人，著有《从沸腾到癫狂--泡沫背后的中国房地产真相》。
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