选聘新物业，到底谁说了算？|业委会|物业_凤凰资讯
选聘新物业，到底谁说了算？
用微信扫描二维码分享至好友和朋友圈
昨天，记者来到小区三区西门看到，电子显示屏正在滚动播放物业的通知，大意是说业委会个别委员操纵出台了《第二次业主大会决议》，要求更换新物业。而小区业主之间，也流传着一种说法，称小区第二次业主大会已经完成投票，通过了大会决议，选聘了新的物业公司，要求原物业公司尽快撤离。
原标题：选聘新物业，到底谁说了算？近期，不少市民拨打12345，反映小区新老物业交接带来了不少问题，本栏目选取了其中最大的一个小区——昌平霍营流星花园小区，由此探讨小区新老物业交接的问题。现状
物业和业委会对峙昌平区霍营街道流星花园小区于2003年建成，共有4227户。为小区提供物业服务的是开发商下属公司北京新龙天宇物业有限公司。昨天，记者来到小区三区西门看到，电子显示屏正在滚动播放物业的通知，大意是说业委会个别委员操纵出台了《第二次业主大会决议》，要求更换新物业。而小区业主之间，也流传着一种说法，称小区第二次业主大会已经完成投票，通过了大会决议，选聘了新的物业公司，要求原物业公司尽快撤离。恩怨
物业和业委会交恶小区业委会是2013年1月成立的。当时规划的小学被改成了商场，小区里上百个孩子无处上学，因此家长们联合起来，决定成立业委会，选出了7名委员。业委会成立后，对物业管理书面提出了改进意见，包括楼道卫生、电梯、监控、大卡车扬尘等。记者看到，结尾写着，如上述问题没有整改或得到改善，业主可以决定罢免及招投标新物业公司。业委会代主任吴彦君说，这些问题都是业主在群里提出来的，可是并没有得到解决，尤其是电梯和监控问题，引起了业主的强烈不满。多名业主证实，小区里没有监控，最近几年盗窃案频发，最严重时一夜有6户被盗。随后，物业向业委会提出动用公共维修基金修理电梯。业委会在征求业主意见后，希望物业先用小区停车位等公共收入来维修。这件事也成为了双方关系的转折点。去年10月，业委会开始筹备第二次业主代表大会，要公开招投标新物业，由此业委会和物业“断交”了。招标
老物业落选去年年底，按照法律法规，业委会委托招标公司对5家物业公司进行公开招标遴选。今年1月8日公布了3家物业进入业主大会投票环节，其中包括老物业。今年4月25日，业委会开始组织全小区进行投票。投票分为“指定地点投票”和“入户投票”两种，入户投票由两名志愿者带着选票入户，每张选票一式两联，正联填写投入票箱，副联由志愿者带回留证。吴彦君说，选票制作经过街道办事处审核通过，票面上有底纹、存根栏等防伪标志，并要求填写身份证后4位和联系方式以备查验。8月8日，业主大会结束后，业委会整理获得2396张（户）有效选票，超过小区总户数的一半。8月9日，经过40位业主的组织、参与、监督，在业委会委员的见证下，投票结果出炉，2305户选择了新物业，而选择老物业的只有79票。质疑
老物业不服尽管如此，老物业提出了质疑，称业委会在委员不到半数的情况下，召开业主大会进行决议；第二次业主大会投票过程中，并没有霍营街道办事处、社区居委会的监督和指导；业委会进行物业公开投标，并未公开经过全体业主同意。吴彦君认为，整个过程符合法律法规，因为投票当天有5位委员在场；业主大会召开前，业委会曾通知并邀请街道办事处等上级单位参与其中；按照现行法律，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。对于业委会要换新物业，老物业的经理大倒苦水，他说十年来，小区物业费没有涨，但是成本猛增；小区电梯坏了，业委会没有批大修基金，他们只能紧急征求全楼业主同意，向昌平住建委小区办申请了紧急专项资金。现在监控也面临同样问题，没有钱修理。专家
物业无权质疑业主决议目前，小区第二次业主大会通过的决议，并没有在政府备案。对此，霍营街道的解释是，仍有28名业主对于投票的真实性表示怀疑，因此需要核实。另据介绍，目前已有业主起诉业委会，要求撤消这一决议。业主维权专家舒可心认为，被解聘的物业无权对业主大会共同决议的有效性和合法性提出质疑，反对解聘。即使业委会有问题，也是自己内部解决，和被解聘的物业没有关系。我国现行法律并没有要求居委会或街道必须参与业主大会决议验票。此外，只有业主才能向人民法院起诉，反对解聘物业不合法。北京岳成律师事务所孙荣达律师也认为，小区业主大会的投票是有效的。对于此事，本栏目将继续关注。本报记者王琼 J010
用微信扫描二维码分享至好友和朋友圈
凤凰资讯官方微信
播放数：415207
播放数：232202
播放数：383107
播放数：5808920
48小时点击排行查看: 5032|回复: 14
怎么对物业管理费进行审计
和爱学习的人一起激发动力
每月至少2次直播分享，有回放
春节过后报名CMA有惊喜！
CMA获得政府及各大企业集团一致推荐
国际名校港中大＆会计领军上国会
联手打造一流CFO硕士
近日老总要求我们财务部对下属物业公司进行内部审计，重点是物业管理费的收取。这是多年来首次审计物业公司，感觉没有头绪，请有经验的同行给与指导啊，先谢谢！
会计视野论坛帖子版权归原作者所有。对发帖人声明原创的帖子，中国会计视野有使用权和转载权。其他网站在写明来源、作者、会计视野论坛首发网址的情况下可以转载，原创作者保留禁止转载和向其他转载网站索取稿酬的权力。
1、了解物业小区管理费收取模式，如酬金制or包干制；
2、了解物业小区管理费收取方式及流程，如网上缴费、现金缴纳；
1）现金缴纳方式，关注现金归集是否及时，现金监控手段是否有效；
2）如果有系统管理，查看系统权限设置是否合理，不相容岗位权限是否进行有效分离；
选取部分小区进行现场审计，观察收费流程有无漏洞、收入报账、现金盘点等
3、分析性复核，分析一段期间费用收取是否与物业面积及收费标准相匹配，有无异常波动；对异常事项予以关注；若有水电燃气费用代收取，则将此类费用于物业管理费单独区分进行分析；
4、关注应收账款，余额、催收手段。
<p id="rate_820" onmouseover="showTip(this)" tip="&威望 + 10
" class="mtn mbn">
<p id="rate_471" onmouseover="showTip(this)" tip="感谢分享&威望 + 2
" class="mtn mbn">
<p id="rate_1394" onmouseover="showTip(this)" tip="&金币 + 10
" class="mtn mbn">
貌似对物业公司目前国内基本都没开展审计。。。
1、了解物业小区管理费收取模式，如酬金制or包干制；
2、了解物业小区管理费收取方式及流程，如网上缴费、 ...
1、了解物业小区管理费收取模式，如酬金制or包干制；
2、了解物业小区管理费收取方式及流程，如网上缴费、 ...
由于这个物业公司是手工帐，住户有上千户，汇总核对也难办，有些物业费并不是及时收取，而是三五个月交一次，很难核对每户是否足额收费！
可以在网上搜索深圳马洪物业审计，内容全面具体
本帖最后由 tomenlee 于
16:11 编辑
老总交代审物业费目的是什么？我认为核心就3个方面：1、该收的有没有都收了（收费率问题）；2、收的有没有都进公司账户（侵吞公款）；3、收的有没有及时进公司（资金占用）。
& & 根据经验判断：手工台账+欠费严重，存在舞弊的可能性极高。
具体步骤：1、整理收费台账，LZ以手工台账为由不想核对，第一步已经被判死刑，这步不做，接下去的成果顶多鸡毛蒜皮、吹毛求疵！整理台账就是把所管理的住户做一张明细表（EXCEL)，把每户面积、单价、每月物业费、代收代付费用，交费截止日期（欠费期间）全部整理出来（1000多户花不了多少时间）。
2、抓出欠费最多的50户，上门或邮件对账，一定要绕开物业管理人员。如果有将物业费收入私人口袋，此环节必定现出原形，此类舞弊一般会开大头小尾发票给客户，如果你只核对发票存根和收款金额是对不出来的（我一般不告诉别人）。3、如果收费率很高就核对一下交款及不及时，以及代收代付的水电费公摊等及不及时。4、如果收费率较低就有两方面可能，一是前述的舞弊，二是管理不到位，业主抵触交费，属管理范畴，可以做客户满意度调查。
& &&&最后赠品（买一送一）：物业管理中非主营收入才可观，可以养肥一帮蛀虫！
<p id="rate_7564" onmouseover="showTip(this)" tip="感谢分享&金币 + 3
" class="mtn mbn">
<p id="rate_151" onmouseover="showTip(this)" tip="好文&威望 + 2
" class="mtn mbn">
<p id="rate_471" onmouseover="showTip(this)" tip="感谢分享&威望 + 10
" class="mtn mbn">
先索要收费标准及 收费的时间（按月收还是按季度、半年收）
查业主交费是交到楼管员还是直接财务开收据。
分别向财务及物业管理处索要欠费台账
查一部分长期的直接与业主接触询问。
<p id="rate_471" onmouseover="showTip(this)" tip="感谢分享&威望 + 2
" class="mtn mbn">
老总交代审物业费目的是什么？我认为核心就3个方面：1、该收的有没有都收了（收费率问题）；2、收的有没有 ...
老总交代审物业费目的是什么？我认为核心就3个方面：1、该收的有没有都收了（收费率问题）；2、收的有没有 ...
精辟，详细！多谢啊，我就费点事好好查查！
只是物业公司也是熟悉的同事，出了大问题就难看了...
先索要收费标准及 收费的时间（按月收还是按季度、半年收）
查业主交费是交到楼管员还是直接财务开收据。
谢了！时间紧，任务大呵
我们小区电梯里还有广告，应该还有广告费收入。
物业审计，学习了
物业管理费重点是否该收的都收了，而且都进了公司腰包。很多物业，很多闲置房什么的，物业管理费很难收上来，还有车位费，物别是临时车位费，这个比物业管理费更容易出问题。可以先看看流程是否存在漏洞，重点观注闲置房、临时车位等的费用收取情况。
站长推荐 /1
一起来做一件有意义的事，《视野思享会》举办了近60期，事实证明是符合大家需求的。本项目开始招募年费会员，一起策划活动主题，一起全程互动解惑，更可观看更多往届视频。详情见内文。
Powered by物业公司出纳岗位职责
物业公司出纳岗位职责
物业公司出纳岗位职责
篇一：物业公司出纳岗位职责
1、每日记现金日记帐、银行日记帐。
2、每天做出银行、现金日报表，由财务经理和总经理审核签字。
3、对审核合格的请款单，及时开出支票并发放。
4、负责日常现金的报销工作，请款人报销时，检查发票及其他有关附件是否齐全、符合财务规定。
5、填写拨款单、备用金单，交部门经理审批后，负责请款程序的后期跟进工作。
6、每周五给发展商做资金情况的周报，并送交财务部。
7、月末最后一天对库存现金进行盘点，保证帐实相符。
8、每月作银行余额调节表。
9、对请款单进行初审，检查各项目填写是否符合财务规定。
10、其他有关现金、银行的日常工作。
11、审核每月的付款通知单，日常督促发单会计的跟催工作，有特殊情况及时向上级汇报。
12、协助总经理编制年度预算。复核行政部编制的工资表。
13、每月编制内部财务报告，主要包括收入、支出、借贷方科目金额情况。
篇二：物业公司出纳岗位职责
1．熟悉各种票据的填制方法填写应正确清晰开出支票应保证不空头印签大小写金额相符正确无误并书写规范
2．熟悉银行日常操作程序与银行建立良好的协作关系
3．严格遵守现金和支票使用规定做好支票领用、登记工作妥善保管好支票库存现金按银行规定限额执行不得以任何理由挪用现金
4．负责公司及管理处日常经营活动所发生的成本、费用报销及工资、津贴的发放工作对各种费用的报销、付款工作应掌握以下原则：
1）每付一笔款都必须有依据并经过规定的审批程序有相关的负责人签批
2）审核每笔需支付的款项是否符合合同的付款条件购进物品有无相关人员验收
3）出纳对每笔支出负有最后把关的责任因此要认真审核每笔支出有无错付、重付情况；审核支出单证后的附件内容抬头与金额合计是否与支出单证表面上的一致
4）每月出工资前必须认真审核工资合计金额是否准确无误对符合以上原则的款项方可予以支付对不符合以上原则的付款项目应暂时拒绝支付直至符合要求
5）领款人必须持身份证在领款处签名属业务公司的须持营业执照复印件加盖章授权方可办理并与业务部门沟通说明付款的条件、制定程序、函告对方
5．应每日审核各收款员交来的票据和现金及银行存款收付日结表查明当日收款项与其存入银行数是否相符如有不符要与相关人员联系查明原因及时纠正
6．对已收支的款项按时间顺序按管理处编号及时登记《现金日记帐》、《银行日记帐》并结出余额进行汇总填写当期全公司&资金日报表&交会计审核
7．月末号根据银行对帐单对银行日记帐逐笔进行核对查出未达帐项并编制《银行余额调节表》对查出的未达帐款要查明原因及时追讨负责追讨各有关业务借款
8．对各部门备用金予以管理
9．月末查清各小区各业主/租户的管理费、水电费、租金、停车费、电梯运行费等应收帐款的应收、预收、已收、未收、欠交情况填制分类汇总表上交会计及管理部各一份予以催收
10.建立多栏式日记帐本每天按收费项目详细记帐按每户业主/租户为单位建立三级明细帐用于登记本小区各项收入及代收代缴款项
11．全面掌握小区所辖物业情况如：住宅面积、高低层各是多少、入住及空置多少、商铺多少、租用情况、租用价格、停车位（室内外）多少、使用情况等等做到心中有数
12．加强与项目公司销售部的联系核实房屋销售及入住情况
13．收业主装修保证金时要审核装修、安装申请表上业主是否已按要求填写并已签名管理处主任是否已签批业主姓名、房号是否相符等一切无误后方可收款并在申请表收款栏上签字认可
14．退&装修保证金&、&工作证保证金&时要检查业主送来的&退保证金的申请表&业主填写的部分是否已齐全附上的收据是否属本公司/本管理处原开出之收据工程验收人员是否已签署验收意见及退款意见管理部主管是否已经签批无误后需验证收款人身份证并记录其身份证号用红字冲开水法开票处理请收款人签名后方可退款如有扣抵部分保证金情况时还需开具相关收据从中抵扣
15．停车费的收取需车场保安员每天交单交款时凭停车场收费登记表的票据号码顺序核查入场时间、出场时间、核实应收费金额无误后签名认可方能收单收款
16．严格执行发票的领用、保管、使用规定妥善保管好所领用的发票收据开具时应按顺序开列不得跳号并注明房号、业主姓名、收费内容、起止时间、单元平方数、单价、总额等内容
17．如有票据要作废各联粘在原票据存根并加盖&作废&戳记
18．水电费的收支情况与统计
19．完成会计及管理公司领导下达的其他任务
篇三：物业公司出纳岗位职责
1．认真审查各种报销或支出的原始凭证。对违反国家规定或不合格的原始凭证应拒绝办理报销手续。
2．根据原始凭证认真、及时登记现金帐和银行帐。做到书写整洁、数字准确、日清月结
3．严格遵守现金管理制度，库存现金不得超过定额，不坐支、不挪用、不用白条抵顶库存现金，保持现金与帐面相符。
4．负责到银行办理现金领取、转帐等相关结算工作。
5．负责票据的签发、管理，随时掌握银行存款余额，不得签空头支票，按规定设立支票、发票领用登记薄。签发支票时需审核主管领导批条，无误后方可签发。
6．严格执行安全制度，认真管理好现金、票据、及其它有价证券。
7．负责做好工资、奖金等的发放工作。
8．出纳员应对现金和各种有价证券确保安全和完整无缺。如有短缺要负责赔偿。要做好保秘工作，保管好保险柜的钥匙。不准随便委托他人代办、代管其出纳工作。
9．及时与银行对帐，并做银行余额调节表。
篇四：物业公司出纳岗位职责
1、严格按照国家有关现金管理和结算制度，认真办理款项收付业务，根据审核无误的付款凭证支付款项，如不符合有关规定，出纳员有责任不予办理；
2、认真做好现金报销工作，在规定的报销时间内不能无故不报销或让报销人长久等待不作答复；填制报销凭条，经常清点备用金，每日下班前要把报销单据汇总；
3、每日逐笔登记现金日记帐，做到帐证相符，每日结出当日余额，并与库存现金核对，保证现金的准确无误，做到帐实相符；
4、每日所收支票必须做好登记工作，并及时送交银行，如支票退回，要及时与收款人和付款人取得联系，尽早收回，换取支票再存银行；
5、负责银行帐户的管理，按规定与银行办理各项结算，不准出租、出借银行帐户；
6、完成现金报销部分费用的汇总，出据费用明细表；
7、完成现金报销及支票的印鉴签字工作；
8、在主管监督下，盘点备用金，并按财务核算手续及时补充备用金，以保证管理公司现金正常运转；
9、掌握并保管好公司财务印鉴。按规定使用财务印章，超出使用范围，要经总物业经理批准；
10、上级指派的其它工作。
篇五：物业公司出纳岗位职责
一、负责公司现金，银行存款的收支、管理、记账、结算工作。
二、熟悉辖区内的单元户数面积，以及管理费、水、电气费等收费标准及计算办法。收缴各种管理费用并开具收据，做好收费用的统计，核算工作，做到及时，不重不漏，收费率高达100%。
三、熟练掌握出纳账的记账原则和方法，建立健全现金、银行存款日记账其它账目，定期核对，做到账目清晰、手续完备、账账相符、账表相符、账实相符、目清月结、准确无误。
四、格执行财务制度，款项均须与会计填写记账凭证相符，未经总经理批准，不得挪用公款和私自借支。
五、员工因特殊情况需借支公款，所借额度最高不得超过本人月收入的80%，若需破例必需具备还款，经总经理签字认定。
六、负责公司员工考勤汇总，造表核实。及时发放员工工资和奖金，按月办理社会保险和在规定的时间内续保其它商业保险。
七、负责购买公司日常办公用品和员工劳保用品中，及时交给库房登记入库。
八、员工因辞退或辞职，应及时将个人借支情况呈报公司人事行政部，保证公司资金不流失。
九、对当月的资金使用支付情况，在二十五日前列表报送财务部备查。
十、完成公司总经理交办的其他工作。后使用快捷导航没有帐号？
查看: 43940|回复: 48
手机看此贴：
用邻友圈扫一扫
微信扫一扫&&转发至朋友圈
南湖中园二区物业！恶心！
换房了，去叫16年物业费！ 想着房子各方面结清移交给下家挺好的。谁知道…… 一进门翻开本说，710+
两个96，是15年16年的……（后因我告知15年我交了，并且是15年8月份，他们物业一位男士晚上提着本上门收30元楼道灯费用时，一同问我收走的！） 于是， 他们就收了16年的。 随后我回到家收到电话，对方说，你哪呢！ 你来把本上710+96+96再交一遍！不然你把15年的物业发票拿出来！后因我已交完16年的，他又说，把14年的发票拿出来！反正你得把我本上写的都钱都拿出来…… 这下我真的挺生气的，难道11年12年13年票都扔了我是不是都要重新给你们交一遍呀？！ 这个破小区，停车位都让物业自己村各个亲戚邻里占了，明明就没有几个正规停车位，就这样我每年还交年付停车费！难得我会赖你物业费吗？会不会太恶心了！ 随后对方竟然更不要脸说，你拿出证据来！没有票就没交……&&好吧！你们恶心吧！让大家看看……
楼下的安全门从来没有合上过，楼道灯坏了出来没有来维修过，楼道也从来不见有人来打扫过…… 竟然还好意思大张旗鼓要物业费！ 你们亲几个认识的楼怎么不收费啊？！ 非一个小区弄得那么大区别！ 逮着一个老实交钱的玩命坑我是吧？您是大爷我是姑娘，我横不过你！ 但是我交过的钱你们也别想黑我再交一遍！ 就因为当时没拿票，现在都这样…… 你们没票的时候别跟我开口要楼道灯费物业费啊！是不是自己揣兜里了！
物业收费都是在财务电脑系统能查到记录的，怎么就写着一个本子上？你是业主有权利要求核实。
所以呢，买房之前一定不要买拆迁户小区，都是血和泪的教训
再便宜也不能要
两个96是什么
我这边这个小区，他们说，拿不出发票就是没交…… 横得不行
花家地西里小区，，每次缴费都会用复写纸，一式三份，自己留一份，他们自己也存档
物业费是干什么用的？
我们物业都自己有登记，从不和业主重复收费。
发票很重要
额，怎么这样
Lgjylqg 发表于
以前的旧发票都扔了，物业要赖帐吗？
他们自己本子上不更新，要赖业主……
alan梁 发表于
两个96是什么
说是什么保洁费和修理费管理费秩序费…… 也真是服了！&&他们只有针对部分后来买房的业主收钱，而且一直也没有见到他们做什么……
蓝色潜水艇 发表于
所以呢，买房之前一定不要买拆迁户小区，都是血和泪的教训
再便宜也不能要
以前真是不知道…… 现在就是觉得太可怕了，熬到五年终于卖了！
物业应该有存根，每天有工作日记的，我们业主可以丢失这些，但是物业做为一个服务机构可以有据可查才对
Powered by揭开物业公司违规经营的面纱
站内搜索：
临朐县审计局& 王霞 张晴
2015年，在某县住建局预算执行审计过程中，审计人员以财务数据分析比对为突破口，发现住建局代收的部分住宅专项维修资金未纳入财政收支两条线管理的线索，通过内查外调，继而发现被某物业公司和某房地产开发公司挪用、以及物业公司乱收费乱摊派等一系列问题。此项审计，及时揭露了住建、物价、地税等部门对物业公司监管过程中存在的漏洞，健全了管理体制和机制，维护了广大业主的利益。
查询比对& 疑点凸显
预算执行审计一直是审计工作的重头戏，如何做好住建部门的预算执行审计工作，正在成为审计组讨论的重点。有着二十多年审计工作经验的审计组长老王综合大家的意见作了表态发言：“鉴于县住建局非税收入项目多的情况，我们在制定审计实施方案时，应该从非税收入环节入手，重点查找收费环节存在的违规问题。”
在审查住建局财务数据时，主审小张发现住宅专项维修资金部分未上缴财政，金额达2400万元，随即责令该单位限期上缴财政。同时小张就该项维修资金的收支情况专门到县财政局进行了查询，发现住宅专项维修资金1.28亿元在县财政局账上睡大觉，未发挥其应有的效益，难道老百姓购买的住房基本没有需要维修的吗？带着疑问，审计人员延伸调查了某房地产开发公司，审查房屋建设及维修情况。
小张和小白来到某开发公司，就住宅专项维修资金代收代缴情况与公司经理进行了座谈，了解到该项资金先由售楼处开具收款收据代收后，一月一缴县住建局，换取正式发票后，作为办理房产证的一项必不可少的要件。该经理表示，公司所盖楼房质量很好，目前没有大面积维修问题。听上去很有道理，两人随后要求查看一下财务账簿，预售房款均作了收入，且全部计提上缴税款。
在查看往来款项时，小张不经意间发现该公司向关联的物业公司借款1851万元。物业公司收入来源是业主上缴的物业费，物业公司哪来这么多闲置资金？审计人员觉得蹊跷，随将借款情况作了取证。
外调内查& 初现端倪
两人随即来到该公司建设的某小区走访部分业主。
见一大爷在楼下乘凉，走上前问：“大爷，你在这里住了很长时间了吧，小区的物业管理服务不错吧？”大爷说：“我搬来四五年了，这里收取水电费、物业费等，催得紧，一没及时缴就断水断电，房屋漏水也不给维修，最可气的是房产证一直拖着不给办，小区居民到售楼处上访了好几次了，一直没回音啊，心里总是不踏实。”
小张心里想，住宅专项维修资金在财政上睡大觉，下雨时老百姓房屋却漏着水，物业企业为什么不申请住宅专项维修资金给予维修呢？况且这么长时间不给业主办理房产证，难道物业公司或开发公司有什么难言之隐吗？这些与物业企业借给开发公司的1851万元又有什么关联呢？
带着疑问，他们找到了物业公司李经理。李经理双手一摊：“我们物业公司成立时间短，还没来得及建立会计账簿。”
小张和小白当即出示了相关证明材料，李经理才吱吱唔唔道出这笔钱是代收的住宅专项维修资金，临时由物业公司代为保管，小张要求其提供代收住宅专项维修资金票据存根，李经理又说相关人员出发了，等回来后送到审计局。
小张和小白认为李经理在找借口，唯恐他们篡改相关的票据以应对审计人员，立即深入座谈，摆事实讲道理，李经理最后提供了相关账簿资料。
从账簿上看，该物业公司根据管理的三个小区设立了三套账，已收未缴的住宅专项维修资金总共362万元，远远低于借给开发公司的总金额1851万元，小张判断一定有其他的资金来源，随即将情况报告了审计组长老王。老王决定临时调整审计方案，重点调查该物业公司，有的负责审查收支情况，有的负责审查代收费收缴情况，有的负责审查往来款项的增减情况。
负责往来款项的审计人员查找了近四年的往来明细，发现该物业公司借办理土证、房产证名义，在没有办理代征税款手续的情况下，私自向业主收取契税1299万元、房产土地证等办证费用10万元，挂在了往来账上，这部分资金是业主买房时一块上缴的款项，物业公司代收后应及时上缴财政或税务部门，然后为业主办理房产土地证，却由物业公司借给开发公司无偿使用长达五六年之久。
深挖细掘& 真相浮现
审计组长老王摸着下巴，若有所思：“查出的这几项总和1671万元，与借给开发公司1851万元相比，还有180万元未找到来源，小小物业公司轻巧地从成千上万的业主手里无偿借用款项外，应该还有其他的资金来源，再继续顺藤摸瓜。”
对发现的挪用业主税费、物业管理监管责任不清等重大问题，局党组给予了大力支持，在多次听取审计组汇报后，先后3次向县政府汇报审计进展情况，县领导及时做出批示，要求审计人员全面审计，查清事实。审计组立即召开会议，讨论决定从物业公司的各项收费、代收费情况入手，筛选疑点，看有没有加价收费等乱收费问题。
审计组调取了业主购房数据信息、每月使用水电数量等业务数据资料，按照收费标准计算出应代收费金额，与账面收入金额和上缴自来水公司、供电公司的水电费等三项数据进行了比对。该物业公司所管辖的三个小区水电费收费情况如下：一小区在无收费许可的情况下，巧立名目收取“热水系统费”、“自来水加压费”、“公共电费”等；一小区按照实际代收的水电费94%上缴，剩余部分归物业服务企业所有；一小区按照实用水电量加一定比例的损耗来加收水电费。截至审计日，共计超标准收取水电费63万元。同时还发现物业公司截留垃圾清运费41万元和违规收取暖气等配套费166万元。
真相大白于天下，处理处罚紧跟而上。一是对物业公司用自制收据代替正规发票收费、收入挂往来、以收款收据列支未及时缴纳各项税金及附加问题，向地税部门提出了审计建议，加强对物业企业的税收监管力度。二是对物业公司代收住宅专项维修资金和契税等1671万元问题，向县政府作专题汇报，并移送住建部门。三是物业公司违规收费问题建议由物价主管部门责令限期退回，截留的收入限期上缴财政。
升华成果& 规范监管
管中窥豹，可见一斑。为理顺物业公司监督管理体系，从根本上堵塞管理漏洞，审计组决定扩大调查范围。
首先，对全县住宅专项维修资金的收缴、使用情况进行了调查，发现住宅专项维修资金使用率偏低。2011年至2014年，全县收缴住宅专项维修资金7495万元，支出132万元，使用率仅为1.76%。通过走访业主了解到，业主对物业公司服务很不满意，如房屋漏水严重不给维修；夏天一天停电好几次，人经常被困在电梯里；太阳能经常不供水；小区停车难等问题，导致业主与物业企业关系紧张，欠缴物业费问题比较普遍。形成“业主长期拖欠物业费―物业企业周转资金紧张―服务质量和水平难以提高―业主因服务不到位又拖欠物业费”的恶性循环。
其次，对全县8家物业公司管理情况进行了民意调查。调查发现，大部分居民小区仅象征性的成立了业主委员会，有效运作的维权机制没有形成。同时，由于业主委员会不能真正履行职责，对于资金的管理未能实现以幢为单位设账、按房屋门号设分户账，导致财政部门、物管部门、业主等均不能摸清各小区、各幢、各户的维修资金规模、结余等情况。住宅专项维修资金的申请、使用等环节均受到限制，不能有效发挥其应有的效益。而且由于资金使用审批上涉及到物业企业、大多数业主、行政主管部门等相关方，操作程序比较复杂，一旦某一方环节受阻，即造成维修时间的延误或直接受害者不得不自己“埋单”的后果。
针对物业公司代收代缴住宅专项维修资金的问题，审计组及时将结果反馈给县住建部门，引起了市县两级住建部门的高度重视。为此，市住建局及时下发了《关于取消房地产开发建设单位代收代缴住宅专项维修资金的通知》。
针对住户反映强烈的水电管理问题，及时向县政府提出了建议。县政府责成供水、电力等专业经营单位对现有旧住宅区进行集中排查，制定改造整治计划，分批次对全县旧住宅区的专业经营设施设备进行改造，达到分户计量、分户控制。县政府同时要求物价及相关职能部门加大监督检查力度，从严处罚乱摊派、乱收费行为，切实减轻业主负担，从源头上解决因乱摊乱加问题导致的物主双方矛盾。
文章来源：
潍坊市临朐县