从限购令到多地限购松绑，国内房地产市场低迷的行情还未出现明显改观。在此情况下，很多投资者纷纷转向海外房产市场。仲量联行近日发布的数据显示，2014年上半年，中国海外房地产投资总额较2013年同期增长17%，达到54亿美元。
对此，业内人士分析认为，除环境、教育和医疗因素外，较高的出租回报率和永久产权是炒房客转向海外房产的重要因素，海外不少国家房产回报率都高于国内。
国人一年220亿美元投资美国房地产
被业界视为“投资风向标”的华人首富李嘉诚，自去年8月以来累计出售了内地近200亿元的房地产投资，瞄准了欧洲市场。
“投资风向标”的转向也牵动着投资者的情绪。今年年初，土生土长的广州人陈女士将130万元的银行存款取出，在华盛顿买了一套公寓。陈女士的盘算是，每个月华盛顿一套公寓出租可收益近万元人民币，除去各项税费，每个月还有近7000元的收益。而在广州市区，一套价值120万元的公寓最多也就租2500元到3000元。
美国全国房地产经纪人协会日前发布的报告显示，2013年4月至2014年3月的一年间，中国人在美购房总额达220亿美元，同比飙升近80%，占外国人在美购房总额的24%左右。
报告还显示，全美现房成交价中值为19.9万美元，而中国人在美国买房的成交价中值为每套52.3万美元，为美国均价2.6倍。而且，中国人更喜欢现金购房，超过四分之三的中国购房客选择现金支付房款。
长期从事海外房产投资的霍先生分析表示，中国人海外买房，基本分为自住和投资。在美国不少买家的购房总价在15万美元以下，其中有较多是金融危机时的法拍房，成本甚至低于建筑成本，因此投资价值较高。
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英国房产投资最大诱惑：高投资回报率
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随着海外置业人数的不断增多，许多人被置业过于繁重的税费弄得苦不堪言。但与其他国家相比，在英国投资房产还是值得考虑的。现在很多人在英国置业，大部分都是投资。而在英国投资房产基本都是放租，回报率一般在5%-6%或以上。伦敦精英白领比较多，租金也负担得起，所以房产比较容易租出去。
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据《羊城晚报》报道 从限购令到多地限购松绑，国内房地产市场低迷的行情还未出现明显改观。在此情况下，很多投资者纷纷转向海外房产市场。仲量联行近日发布的数据显示，2014年上半年，中国海外房地产投资总额较2013年同期增长17%，达到54亿美元。
对此，业内人士分析认为，除环境、教育和医疗因素外，较高的出租回报率和永久产权是炒房客转向海外房产的重要因素，海外不少国家房产回报率都高于国内。
国人一年220亿美元投资美国房地产
被业界视为“投资风向标”的华人首富李嘉诚，自去年8月以来累计出售了内地近200亿元的房地产投资，瞄准了欧洲市场。
“投资风向标”的转向也牵动着投资者的情绪。今年年初，土生土长的广州人陈女士将130万元的银行存款取出，在华盛顿买了一套公寓。陈女士的盘算是，每个月华盛顿一套公寓出租可收益近万元人民币，除去各项税费，每个月还有近7000元的收益。而在广州市区，一套价值120万元的公寓最多也就租2500元到3000元。
美国全国房地产经纪人协会日前发布的报告显示，2013年4月至2014年3月的一年间，中国人在美购房总额达220亿美元，同比飙升近80%，占外国人在美购房总额的24%左右。
报告还显示，全美现房成交价中值为19.9万美元，而中国人在美国买房的成交价中值为每套52.3万美元，为美国均价2.6倍。而且，中国人更喜欢现金购房，超过四分之三的中国购房客选择现金支付房款。
长期从事海外房产投资的霍先生分析表示，中国人海外买房，基本分为自住和投资。在美国不少买家的购房总价在15万美元以下，其中有较多是金融危机时的法拍房，成本甚至低于建筑成本，因此投资价值较高。
霍先生认为，美国的房地产市场虽然此前因金融危机的影响一度跌入低谷，但是现在已经开始平稳回暖，因此投资价值也较为明显。
毛租金回报率美城市比广州高
除了房价上涨所能带来的收益，在美国出租房子也能带来可观的收益。上述霍先生给记者算了一笔账，“此前有一个中国客户在休斯敦买了一套独栋别墅，面积大约250平方米，总价人民币70万元。别墅租给了在附近上班的护士们，每月租金为1400美元，扣除税费、房屋管理费等费用以后，还剩下950美元，投资回报率大约8%。”
“在美国买房投资，较高的收益率，加之租售比比较高，最多十多年就能收回成本；相比之下，在广州投资一套房产收回成本则至少要40年以上。”霍先生称。
有数据显示，美国得克萨斯州的房租收益居美国之首，为10%至15%，若剔除税费等将近4%至5%的各项支出，该区域房屋的租金回报率最高可达10%；而在加州，房子出租后的毛租金回报率一般可达7%-9%，扣掉持有成本和管理成本，净回报率平均在5%-6%；奥兰多的房产租金回报大概是6%。
而国内的出租回报率则远远低于海外。以广州为例，满堂红的最新统计数据显示，最近一年，广州市9区住宅平均租金围绕着46元/平方米的水平线作窄幅波动，出租回报率则进一步下跌，今年前三季度全市住宅的出租毛回报率是2.8%。
值得一提的是，相对于国内70年的物业产权，海外房产绝大多数都是永久产权，房屋的升值来源主要是土地增值。在国内进行房产投资，一定要核实土地使用期限，物业的剩余使用期限越短，该物业的价值会越低。由于海外房产没有使用年限的限制，其房屋价值会由于土地的增值而增值。
海外四国房产投资回报率一览
美国：回报率最高10%
得克萨斯州的房租收益美国居首，为10%至15%。剔除税费等将近4%至5%的各项支出，该区域房屋的租金回报率最高可达10%。去年美国房产价格上涨区间在10%-15%，而租金涨幅追不上房价增幅，短期内回报率相应下降。但是值得注意的是，佛罗里达、迈阿密等二线城市的平均房价比一线城市低了10%到15%左右。
日本：回报率接近10%
据了解，租赁收益上，日本的租金回报率较为稳定，在10%左右。2013年，东京圈的平均房价接近每套4900万日元(约合人民币293万元)，同比上涨了4%。但值得注意的是，日本买房的税收很高，70平方米的房屋第一年总计要缴纳200万日元(约合人民币11.9万元)，相当于房价的5%。
英国：回报率9%
据相关专家的调查，投资者们如果投资学生房，在某些热点地区，投资回报率能达到10%。伦敦市房产租金回报率整体稳定，平均保持在5%-6%。
澳大利亚：回报率6%-8%
澳洲回报率最高的地区是Beenleigh，高达8.23%。
本文来源：金黔在线-贵州商报
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海外置业风头盛
随着经济发展，房地产市场的增温越来越快，民众对于房产市场的关注度也不断提升。国人的视野也从过去的小范围扩大到了全世界，而眼下，在中国大起大伏的房产市场波动中，许多国内房企把目光转移到了海外，进驻海外房地产市场，兴起了一股海外置业的热潮。
国人海外置业数量飙升84%
　　今年以来，海外优质项目挤爆了北上广深的房交会。共有来自美国、加拿大、澳大利亚、新西兰、英国、西班牙、葡萄牙、德国、意大利、塞浦路斯、希腊、荷兰、拉脱维亚、保加利亚、韩国、日本、新加坡、马来西亚、泰国、迪拜、香港等三十余个国家和地区的项目参展。考虑到国内房地产市场近来持续低迷，海外房产投资越来越受到热捧。　　最新数据显示，2014年上半年中国投资海外住宅总额较去年同期飙升84%，达15亿美元。中国投资者投资最多的城市是英国(房源)伦敦(房源)，其次是美国(房源)纽约(房源)、旧金山(房源)。仲量联行预计，2014年全年中国海外房地产投资总额将突破去年110亿美元的水准。　　总部位于芝加哥的房地产及资本管理公司仲量联行(Jones Lang LaSalle)13日公布报告说，今年上半年中国投资海外住宅总额较去年同期飙升84%，达15亿美元，伦敦是最受中国投资者青睐的投资目的地，纽约、旧金山紧随其后。　　据统计，过去三年全球商业房地产涨势明显，去年全球总交易量高达70亿美元；面对全球房地产市场强劲反弹，来自中国的大买家频频出击，登陆以伦敦、纽约、旧金山等为代表的欧美主流市场。　　根据仲量联行2014年第二季报告，今年上半年，中国海外房地产投资总额较去年同期增长17%，达54亿美元。其中，商业房地产投资额占绝大部分，接近40亿美元，但增长主要来自住宅投资；上半年中国海外住宅投资总额较去年同期飙升84%，达15亿美元。　　仲量联行全球总裁兼首席执行官戴柯凌分析，中国中国房地产投资者确是今年上半年英、美等主流市场的大买家，伦敦是最受中国投资者青睐的投资目的地。中国建设银行、中国海外集团和中国人寿等机构投资者，均购买位于伦敦CBD核心区域的办公楼资产。此外，许多南欧国家推出“黄金签证”政策，大连万达成为进军西班牙房地产市场的中国投资者之一。　　以伦敦为例，由于伦敦政府采取措施，吸引中国资本参与基础设施项目投资，使他们同时进入伦敦的住宅和商业地产市场。上半年中国投资者对伦敦房地产市场的投资额达23亿1100万美元，大幅抛离第二位的旧金山市的5亿4800万美元。　　戴柯凌表示：“对于初次涉足海外房地产市场的投资者来说，重点关注流动性更强的主要城市；但对于经验更为丰富的投资者来说，逐步转向如西班牙等流动性相对不强，但投资收益率与风险都相对较高的城市。”　　对于中国房地产市场未来的发展趋势，戴柯凌认为“长期看好”。他指出，尽管目前中国的住宅市场总体供给量过多，但对于北京、上海、广州、深圳等一线城市，需求量依旧大于供给。若以十年为投资周期，可以考虑购买一线城市的房产。对于西安、武汉等二线城市，房价正处在上升过程中，可以进行短期投资获得资本回报。　　仲量联行预计，2014年全年中国海外房地产投资总额将突破去年110亿美元的水准。
海外置业目的是啥？
　　业内人士认为，由于国内一二线升值潜力不明朗，而海外国家房价相对较低，适合抄底。不少投资者海外购房的目的是为了子女教育、养老以及更好的生活环境，种种利好都给了国人海外置业的需求和信心。近年来，中国人投资海外房产越发形成热潮，尤其是近年来国内房地产市场出现调整，大量投资需求转移海外，以房养学投资模式在沿海地区已经盛行，现在内陆地区也加入这股风潮。 & &另外，类似于国内的房地产市场，投资是许多人选择海外购房一个重要的原因。中国的房地产市场相比于英美等国，还处于不成熟、不稳定、不平衡的阶段，且目前国内房地产市场的不景气和价格的回落，使得许多购房者态度发生了转变，目光也逐渐由国内转移到了海外市场。相比于国内一线城市的房价，国外许多国家的房产性价比更高，以同样的价格能买到地段更好的房产。而且相比于国内房地产市场价格的大幅波动，海外置业的优势在于其稳定的升值与投资回报，风险较低。许多投资者在海外买房，并不会去居住，只是把房产作为一种多样化资产，用于出租或者等待其升值变现，获取更大价值。专家认为，房企转战海外，意在谋求更多的投资收益。　　在地点的选择上，美国、加拿大、英国等国家房产倍受投资者青睐。目前一些机构对美国的经济比较看好，房地产市场也是比较被投资者看好的，相对于中国，美国为代表的发达国家房地产行业发展较为成熟，加上良好的投资收益空间和法律制度，吸引了越来越多中国投资者的目光。有报道称，中国人是美国房产市场最大的买家，加利福尼亚、华盛顿、纽约、德克萨斯是中国买家最感兴趣的地区，其中过半的投资集中加州、华盛顿和纽约。由于加州离中国较近，气候宜人，且当地有许多华裔居住，生活方式较为符合中国人习惯，所以加州尤其吸引中国大陆买家。
“以房养学”异常火热
& &数据显示，去年中国内地获得加拿大、美国、澳大利亚三国移民签证的人数超过6000人，为全世界之最，而由这股移民潮带来的，则是海外购房的需求激增。　　选择一种新的生活方式成为了海外购房的另一个原因，而各个国家不同的移民政策又给了购房者多样化的选择。由于美国、加拿大、澳洲等热门移民国家都纷纷提高移民门槛，限制移民名额，使移民难度增加，所以许多人把目光转向了移民门槛较低的国家。去年下半年以来一些欧洲国家敞开了移民大门，以低投资额吸引国内移民人士。而葡萄牙、西班牙、塞浦路斯、希腊等国推出的购房移民政策，由于可通过购房投资快速获得身份移民海外，成了备受移民人士欢迎的新选择。这些国家的投资金额低，从25万欧元到50万欧元不等，在资金门槛、审批程序、居留时间限制等方面占有很大优势，使“移民”变得更加平民化。除了欧洲的这几个国家，亚洲的韩国、马来西亚也有购房移民的政策。韩国的济州岛由于距离中国近，环境气候以及生活方式等与国人较为接近，加上其购房获身份的便利政策，也吸引了不少移民人士。　　在经济高速发展的今天，孩子的教育问题越来越多地受到家长的重视。国内竞争激烈的教育资源和教育环境，使得很多家庭将目光转向海外，留学成为一种时尚与潮流。据教育部数据显示，2013年中国出国留学总人数为41.39万人，占全球总数的14%，且低龄化趋势明显。面对如此庞大的留学群体，海外置业以房养学的需求呈现出明显的上升趋势。　　所谓以房养学，就是通过海外购置房产，利用房子的升值来补回留学所花费的费用。很多发达国家，如美国、加拿大、澳大利亚、英国等凭借其稳定的经济，宜居的环境，高质量的教育以及成熟的房地产市场和投资机制，成为国人出国留学和投资房产的首选之地。　　一般而言，中国留学生家庭都具备一定的经济实力，为了让子女接受更好的教育，不远万里把他们送到国外。也许多年以前，很多家庭还在为出国留学的住所而担心，怕找不到合适的房源，又怕上当受骗，或者其他多种多样的因素混杂其中。而现在，很多家长愿意出资为子女购买房产“以房养学”，既满足了子女留学自住的需求，还不失为一种投资方式，可谓一举两得。　　曾看到过这样一篇报道，讲述了一个以房养学的成功案例：一位女士在澳大利亚投资了总价值约为40万澳元的房产，其孩子在澳大利亚留学三年的总费用为3.6万澳元。投资的三居室房产中孩子自住一间，其余两间出租，房租收入为1600澳元/月，三年后孩子毕业，她将房子转手，该房产市值已增值至56万澳元，除去留学和房产投资的成本，净赚11万澳元。这便是典型的“以房养学”的成功案例，不仅为子女在留学期间提供了一个“家”，而且具有较高投资价值。　　正因如此，目前越来越多的留学家庭选择“以房养学”的新型留学投资模式，这也是海外置业近年来异常火热的重要原因之一。（资料来源 ：兰州晚报 网易财经 新华网 经济参考报 21世纪经济报道）
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