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你可能喜欢电梯维保经营商和从业15年维保工程师关于电梯维保的干货分享
电梯维保经营商和从业15年维保工程师关于电梯维保的干货分享
引子：这是电梯系列稿件的下篇——关于电梯维保的相关问题。上篇：《》在电梯行业有句行话叫“十分质量七分保”，意思就是对于一部电梯，如果要保持好的运行状态，不出事故或少出事故，除了电梯本身质量要好，日常维修保养也是非常关键的。因此国家专门出台法规，来规范维保的周期和责任主体。第三十一条　电梯的日常维护保养必须由依照本条例取得许可的安装、改造、维修单位或者电梯制造单位进行。电梯应当至少每15日进行一次清洁、润滑、调整和检查。《特种设备安全监察条例》（国务院令第373号）由是由朱镕基总理签署，于日公布，自日起施行。然而对于维保工作，由于牵扯到多方面的利益，因此关系非常复杂。为此我们采访到了专门从事电梯维保经营的刘向东经理和已经有15年电梯维保经验的冯全师傅，谈谈这些问题。1问：电梯维保，保什么?刘向东：一般电梯的使用寿命在15至25年之间。目前国家电梯尚未规定强制报废年限，国外有些电梯因为保养得当超过百年仍在使用。由于中国整体住宅在2000年前基本上是无电梯的多层时代，2000年特别是2010年之后，高层住宅才逐步称为主流。因此目前中国电梯市场，近六成的电梯使用年限不超过5年，约八成的电梯使用年限不超过10年，但是随着时间的推移，今后几年中国高层住宅的电梯维保和更换将会进入更加频繁的时期。这就像一个社会，总有一天他会走向老年社会，为老年人服务的医疗和健康市场也会随之越来越大。电梯的维保就像给私家车做保养一样，不同时间段做保养的项目是不同的。按照规定，电梯维保需要维保人员半个月保养的项目有26项、每个月保养的项目达43项、每个季度保养的项目达51项、每半年保养的项目达66项、每年保养的项目更是高达74项。比如对于电梯最重要的制动器（相当于汽车的的刹车）的维保，15天必须维保一次，每次维保需要检查电磁抱闸弹簧、电磁抱闸铁芯；检查制动闸瓦磨损情况，磨损严重的应予以更换；检查制动器的轴、运动杆件是否灵活、工作正常，有无异常磨损，必要时加以润滑；检查制动器是否在持续通电下保持松开状态。保证制动器工作灵活可靠。这些工作也仅仅是整个电梯制动器维保部分，其他项目的维保内容更多。维保内容表▼2问：哪些企业有资格做电梯维保？刘向东：电梯属于特种设备，国家有明确的维保资格认定。目前市场上的电梯维保企业主要有五种，且各自占有不同的市场份额。可见，电梯维保市场主要被第三方维保企业占据。3问：为什么大家不愿意用专业的电梯制造企业下属的维保公司，而愿意选择这种挂靠企业呢，是技术更好吗？刘向东：当然不是，一般电梯制造企业维保自己的产品，由于对自己的产品更加熟悉，所以技术更加熟练，事故率更低，然而出现这个问题，更重要的是和物业公司的管理和收费有关。物业公司服务质量的好坏直接影响到业主的生活品质。物业公司专业、周到的服务可以为业主提供安全、舒适的生活及工作环境。反之，物业公司管理不到位，将给业主居住、出行带来极大的不便。如电梯经常出现故障，业主就不得不爬楼梯。但是中国的现实就是业主与物业公司经常容易因电梯产生矛盾。电梯使用费是否已经包含在物业费里，一层住户或者说低层住户是否应该缴纳电梯费等等，总之电梯使用费收取是否合理往往双方各执一词。一旦电梯出故障，是因为物业公司对电梯维保企业监督不到位，或者是因为物业公司没有聘请有资质的电梯维保企业，还是部分业主日常生活中没有文明用梯，又容易产生连锁问题。尽管物业公司是受业主委托才有权利聘用电梯维保企业，选择维保企业时一定要考虑业主利益，但是更会从自身经营角度出发考虑聘用电梯维保企业的费用问题。所以物业公司一方面希望电梯不出事故，另一方面却在压低费用聘用维保企业。物业公司低价招标的结果就是报价低的维保企业中标，然而维保企业低价收取的电梯维保费用不足以应对企业支出，就只好雇佣缺乏经验的电梯维保人员，或在电梯维保中偷工减料、减少维保次数等。维保企业的这些做法，无疑降低了电梯维保质量，更容易发生电梯故障。4问：一部电梯的维保费用是多少？刘向东：一部住宅电梯如果需要安全无事故的运转，一年的维保费用大约在5000元上下，需要每半个月进行一次维保（对于在公共场合和商业设施的电梯可能这个频率要加大）。另外，电梯维保很多项目需要2个工人共同操作，一个工人往往难以完成。二个人每次正常的维保时间大约在1-2个小时左右，二个人一个月可以维护50台左右，平均一个人大约在25台。在中国一线二线城市，每台每月正常电梯的维保收费是400元左右，25台收费每月在10000元，除去人工成本，加上各种机油等消耗品，小零件的更换（大零件的更换往往由物业公司负责费用），所以在这个维保费用的基础上维保公司往往赚钱很少甚至不赚钱。为了盈利，但是其他人工费用不能降低，维保公司往往选择就是降低维保频率，比如一些小的维保公司往往是一个月一次维保，一个季度进行一次维保，甚至平常不维保，出了事情才去工人处理。一个工人往往要管理远超过25台的电梯，甚至达到40-50多台，这样维保公司才会有较高的利润。然而，这些所付出的代价就是电梯不能及时维保，甚至长期带病工作，一方面人的乘坐有风险，另外一个方面就是电梯的寿命大大缩短。5问：维保人员的收入高吗？刘向东：这个问题我谈不是很全面，冯师傅是我们公司最老的老人，他可以谈谈？冯全：这个问题需要看两个方面，一个是工人的熟练程度，另外一个是公司所处的公司类别。但是一般来说，电梯制造企业维保工人一般比纯电梯维保企业的维保工人工资要高不少。工资待遇对比▼在郑州市近六成的电梯制造企业维保人员的工资在3500元至5000元，三成的工资在2000元至3500元之间，约一成的工资超过5000元，基本上没有维保人员工资低于2000元。与此相反，七成纯电梯维保企业工资在2000元至3500元之间，只有三成纯维保企业维保人员工资超过3500元低于5000元，工资超过5000元和低于2000元的维保企业所占同样比重较少。综上所述，在市场行情相差不大的前提下，电梯制造企业的维保人员工资比维保企业的要高一些，因为制造企业可以拿出一部分利润补贴下属的维保企业。因此让我很无奈的就是我很多同事，一旦由毕业生变成了熟练工人立刻跳槽到了电梯制造企业，这也是收入差别所致呀。6问：工资不算高，平常你们工作强度大吗？冯全：电梯维保人员的工作强度，从工作时间段和月维保电梯量两个方面来考察。按照我们公司情况来说，一共是127个工人，这是我们的人均负责电梯数量：我们公司近二成一线维保工人月平均维保电梯数量超过30台；超四成的维保工人平均维保电梯数量在25台至30台之间；约三成的维保工人月平均维保电梯数量在20台至25台之间；有一成的维保工人月平均维保电梯数量在20台以下。公司大多数维保企业的维保人员月维保电梯数量在25台以上。我做电梯维保已经十几年了，如果每次维保按照标准步骤走，没有私自减少，一个工人最多也只能为25到30台电梯做维保。可见，我们工人工作量负荷是很大的。7问：你们的工资不高，工作强度也不小，你们人员的队伍稳定吗？冯全：一个新入行的员工到成为一个熟练的电梯维保技术工至少需要4年的时间，并且这期间还需要维保人员通过不懈的努力快速成长。电梯维保人员要对管辖范围内的电梯，每15天进行一次日常保养，包括检查、清洁、润滑、调整等工序工作，发生故障时能准确判断出原因，及时做到故障排除和维修，保证电梯的正常运行，并根据维保情况填写保养和维修报告。电梯是机电一体的复杂设备，这要求电梯维保人员还要有一定的电气知识。前不久我们公司一名电梯维修工维修一家酒店电梯时，因维修货梯前未关闭电源，货梯内门突然合上，不幸被卡在货梯门与墙壁的缝隙里，造成8根肋骨骨折和左手臂骨折。电梯事故的发生，可能有电梯维保人员操作不当的原因，但是他们为此要付出的代价未免比很多职业要沉重的多。电梯维保工作辛苦，另外是职业压力。电梯维保公司要求维保人员手机24小时开机、随叫随到，随时准备处理电梯突发事故。二是电梯维保项目繁多，任务重。据悉，维保一台10层以下客梯/货梯或扶梯都至少需要1个小时，还不包括交通往返时间。中国工资薪酬低、缺乏社会地位。工资是很多电梯维保人员养家糊口的唯一收入，低收入造成了电梯维保人员流动性大，我很多同事甚至会在从事电梯维保工作不久后改行。然而在美国电梯维保工属于收入最高的十大蓝领职业之一。2012年5月，美国劳工统计局公布的电梯安装和维修工年平均工资为74140美元，平均小时工资为35.64美元。这也是我们无奈的国情呀。END行业研究：宏观研究：城市研究：｜｜｜ |
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TA的最新馆藏[转]&灾年记：许家印赢了，中国房地产输了！
摘要: 1　　2016年是个灾年。对于房地产行业，这一年只能用石破天惊来形容。　　8月4日，当恒大买进万科的消息走漏之后，万科两天时间内涨了18%。许家印再次上演了螳螂...
　　2016年是个灾年。对于房地产行业，这一年只能用石破天惊来形容。
　　8月4日，当恒大买进万科的消息走漏之后，万科两天时间内涨了18%。许家印再次上演了螳螂捕蝉黄雀在后的自然法则。一些股吧里，小散户们上传了解放军进城、老百姓夹道欢迎的图像。最感激涕零的，是先后被爆仓质疑、空头打压的大股东姚振华。爱马仕哥从天而降，生生把他从生死线上拉回。
　　两个月后，就在这个10月，一则“恒大全面超越万科成宇宙第一大房企”的新闻，风靡了这个世界。尽管质疑声和嘲讽者不断，但很显然，许主席已经完成了他的第一个梦想，恒大中的大，下一步就该轮到恒。
　　6月26日晚上，万科第一大股东宝能发出了“关于提请召开2016年第二次临时股东大会的通知”。自去年的风波之后，宝能系第一次提出了罢免万科现任管理层，万科精神之父、董事长王石——赫然在名单的首位。
　　舆论圈很快达成共识，王石这次真的要出局！拍手称快者有之，叹息者有之！虽然后来的局势发展并不尽如人们臆断，王石仍然身居董事长之位。但很显然，王石已经不再是以前的那个王石了。微博爱好者王石平均一天要发3.4条微博，而在此期间却一连沉寂40多天。有人猜测，王石被重伤。
　　而在万科事件巨大光环之下，房地产界的另一起事件，则显得过于低调，甚至不为人所知。
　　也是在6月，中交主导下的杭州绿城集团改组事宜，被曝出顺利通过，这一次，绿城创始人、精神教父宋卫平，终于退出了一线，未来数年，将专注于绿城小镇计划——从一个梦想，转向了另一个梦想。
　　与宋卫平恩怨情仇的孙宏斌也不断有消息爆出。9月18日晚，融创以137.88亿元的代价，收购了联想旗下地产公司融科智地。三天后，孙宏斌又花了40亿买下重庆金科16.96%的股份。就此，孙宏斌身躯庞大了许多，距离他的梦想又近了一步。
　　王石创建万科于1984年，宋卫平创建绿城于1995年。迄今为止，万科已经在这个世界上存活了32年，绿城是21 年。它们之间一个共同的特征是，一家充满了理想主义的企业，一家充满了梦想的企业。前者以职业经理人高度自治著称，并成为了全中国最纯净、最透明的公司；而后者则成为了这个国家中房地产品质的代言人。
　　许家印创建恒大于1997年，孙宏斌创建融创于2003年，或者说应该是1994年（顺驰）。迄今为止，恒大已经在这个世界上存活了19年，融创是13年。这两年企业均以狼性营销著称，如今，又同时成为了市场上的并购双雄，如八爪鱼一般将眼前的猎物一一纳入，迅速的扩展自己的身躯。他们代表了这个市场的主流形象，资本逐利时代的激进者。
　　这个2016年，中国最具理想气质的两家企业，同时出现了变故；而中国最具功利主义的两家企业，则如有神助一般成长。
　　历史就此翻开了新的一页，理想主义急速退位，似乎要土崩瓦解，这个世界将由功利主义全面掌管。
　　在恒大的官网上，对“恒大”这两字是这样解释的：恒大者，古往今来连绵不绝，曰恒；天地万物增益发展，曰大。这是许家印的心志。
　　但在此时，我却只想到了一个场景，那是在思过崖，令狐冲助任我行杀死东方不败，大殿中众教徒齐齐跪倒，高呼万岁万岁万万岁。大殿外日近黄昏，令狐冲从殿门口往里望去，一片昏暗之中，看不清宝座上坐着的人的面孔是何种表情，但是这个面孔模糊而又熟悉。他仿佛是某一个人，又仿佛是古往今来的千百人。
　　无独有偶的是，2010年融创副总裁陈恒六说，孙宏斌这么多年的目标就是要当老大，做中国第一世界第一。
　　每一个男人心中，都有一个教主情节！
　　恒大和融创在中国地产江湖上进行着几乎同一个步调——并购，如猎狗一般嗅着机会。
　　不过，融创的勇气似乎要差一些，但愈挫愈勇的收购决心证明了孙宏斌的远大志向。终于，在将融科纳入麾下之后，融创跻身进入了这个国家的地产大佬行列，排名恒大、万科、碧桂、中海之后。
　　但问题的矛盾之处在于，这个行业的老大，有，且只能有一个。
　　也许未来我们会看到这样一种景象，在吞并掉了众多大大小小的房地产公司之后，恒大和融创之间最终上演楚汉之争。
　　但是很显然，要是在两者之间赌输赢的话，我会选择许家印，因为许家印更有刘邦的气质，而孙宏斌则似项羽。
　　许家印出身贫寒，炼钢厂出身，但朋友圈却既有港商大佬，又有三马这样的商界执牛耳者。
　　在大汉建国之后，刘邦问了大臣们一个问题：吾所以有天下者何？项氏之所以失天下者何？在众人的一番马屁之后，高祖一声长叹，说：
　　“公知其一，未知其二。夫运筹策帷帐之中，决胜于千里之外，吾不如子房。镇国家，抚百姓，给馈饷，不绝粮道，吾不如萧何。连百万之军，战必胜，攻必取，吾不如韩信。此三者，皆人杰也，吾能用之，此吾所以取天下也。”群臣说服。
　　而相对许家印，孙宏斌的起点则显得非常高，在被企业家教父柳传志送入班房前，甚至做到联想的少班主。而出狱后，又得到教父的亲自背书成立顺驰。但问题是，孙宏斌做生意越久年纪越长，却越成了孤家寡人。
　　联想之乱得罪柳传志，顺驰扩张得罪王石，融绿分家得罪宋卫平、重庆老大之争得罪龙湖吴亚军，几次并购虽都未成功，但却都把人得罪了。
　　朋友圈只是一部分。还有很重要的一个原因来自于两个人的性格，相比于孙宏斌，许家印更狠、也更彻底。
　　同样是以营销为主导的公司，但是孙宏斌却有心融绿合并，从而得到梦寐以求的品质基因。从房地产的角度来讲，这是孙宏斌的长处，但是与许家印相比，却显然是他的弱点。
　　恒大至今为止，没有开发出一个可以让业内去学习的项目，也从来没有开发过一个品质让人称赞的楼盘，恒大也从来都不标榜自己楼盘品质。但是恒大却可以将“开盘必特价”做成亘古不变的基因，并且在此基础上进化出“无理由退房”。从而构成了“开盘必特价——无理由退房”，一个完整的必杀链，遇兵杀兵，遇佛杀佛。
　　而与这些个性鲜明的标签相比，融创却一直标榜的是豪宅制造者。但是却并没有将品质真正的做上来，这就是孙宏斌的矛盾之处，既要口碑，又要赚钱，最后却只落得市场的口实。
　　恒大有一点做的很厉害，就是从来不装，知道自己的目的是什么，所以会牢牢抓住从人性和社会心理的角度考虑营销，不断地去为普通人造梦，并将此做为自己的底层基因，融汇到公司的每一个细胞中。
　　与恒大和融创形成对比的，是地产圈中另一种存在，可以将他们称之为理想主义者，他们以推动社会进步或者推动城市建设为目标。但在现实中，他们是最多灾多难的那群人。
　　王石是精英意识和家国天下意识非常浓厚的一个人。他公开表达“在名和利上只能选一个。我的本事不大，我只能选一头，我就选择了名。”1994年万科股改，王石放弃了40%个人股权。
　　创始人王石将万科一手建成了这个国家中最大，但却是最纯净、最透明的公司，并被做为中国企业的治理典范，影响了几代企业家。这是王石的理想，也为他赢得了无数的名声。
　　2000年，王石辞去万科总经理一职，保留了董事长身份。他的初衷是——与公司保持距离，以更清醒客观掌控公司发展大方向。
　　15年后的2015年，万科实现营业收入1955亿元，归属上市公司股东的净利润为181亿元，营业收入和净利润均在国内地产公司中排行前茅。今年早些时候，万科宣布2015年度分红派息方案为每10股派送人民币7.2元现金股息，分红比例超过当期净利的40%。从财务数据来看，王石领导下的万科堪称卓越。
　　而如今的这一切，正是在按照王石最初的愿景有条不紊的发展。王石逍遥的生活，只证明了他的成功。但是，在众多外人的心目中，这一切是看不见的，在这些人的眼中，王石的标签只有四个字——尸位素餐。
　　怎么可以如此的轻描淡写，却能治理好一个庞大的企业？
　　有时候人是容易健忘的，看得见今日的逍遥，却看不见昔日的努力和血汗；有时候，人是会故意忘记的，因为说不透的原因。人们普遍遗忘了15年前王石的初衷。
　　相比于王石，绿城董事长宋卫平是我非常敬仰的一个人。去年在杭州云溪玫瑰园有过一面之缘，个子不高，微胖，笑起来眼睛眯成了一条缝，衣着随便，就像是在你家的小区里随便可以遇见的一位中年人。
　　我对宋卫平的敬仰，主要在于他将盖房子升华成了一种哲学。小到品质和建筑美学，大到百年建筑和后代的生活，这些让我明白，地产行业并不是一个简单的卖房子赚钱的事。每一座房子，从历史的角度来看，都有着非同一般的意义，建造者需要对城市负责，也需要对历史负责。
　　一件令人难过的事发生在2011年。那一年，绿城因为资金问题陷入破产危机，情形非常紧张，过了今天都不知道明天绿城还存不存在。一天中午，宋卫平请绿城的几位同事在西湖边吃饭，同事们等到他来到的时候，发现他已经喝的有点高了，他很委屈。他反复念叨着一句话：我只是想让这个世界更美好。
　　宋卫平毕业于杭州大学历史系，他所接受的教育是成为一名胸怀天下的知识分子，而不是“重利轻别离”的商人。
　　在面对听众时，他喜欢讲城市的历史，建筑与人、自然、社会的关系。他立志于要在城市中留下美好的建筑。他看问题时也总喜欢站在数十年后来考虑。绿城的危机来源于——过多的拍地和争夺地王。而很多时候他去拍地王，算算是没有钱可以赚的，但为什么要去拍呢？他是怕人家拿走之后，把地做坏了。但是他拿下来之后，却又一时不知道怎么弄。
　　但数次的危机终于让宋卫平开始动摇了，正如他自己写文章所说，“企业左右不了市场，正如人力不能真正战胜天命。对于企业来说，命运只有两个字，生、死，无他。”
　　生，或者死。宋卫平引入了外部合作者，首先是民企融创，但后来突然出现变故夭折。后来融绿分家闹得沸沸扬扬，很多人都在指责宋卫平不守诚信，没有契约精神。
　　2015年在杭州的时候，蓝城的高管曾经对我说，老宋之所以反悔其实是因为两件事：一件是融创进入后，绿城的老业主投诉非常多，许多业主追随的是老宋，对绿城的未来表示担忧；第二件事发生在山东，老宋是学历史的，尊重孔子，曾经承诺给曲阜免费建一个孔子广场，但是后来融创接手后，这个事就反悔了。
　　这两件事对老宋的影响非常大。因为他看到了孙宏斌骨子里就是一个商人，在他的字典里只有两个字，逐利。所以最终老宋压上了自己的声誉，来中断这件事，最终被千夫所指。
　　如今，绿城最终还是从宋卫平手里离开了。这时，王石也早已走下了神坛。有一篇文章的标题是这样写的“当王石在追女人的时候，许家印却在追马云！”人们开始嘲笑他过于自负，搜寻他生活中每一个令人嫉妒的细节加以讽刺。
　　众人坐地看山，山轻傲而孤冷，众人幻想山什么时候能倒下，而山有一天真的倒了，众人无不拍手相庆。
　　2016年发生了很多事，但基本上没有什么好事！
　　经济学家张维迎说，这是个逐利的企业家多，创新型企业家少的时代。而没有哪一刻，会如现在这般让人感觉到理想主义如此脆弱。
　　这个世界的英雄本不多，我们可以不学英雄，但至少要学会敬仰英雄，因为他们才是让这个世界更加美好的主要推动力。
　　不过，英雄永远都是用来被遗忘的。在王石和宋卫平的身后，中国的房地产行业，正在进入到一个没有信仰的时代。
　　但至少在某一个时刻，他们带领着他们亲手创建的企业，一起进入到了一种极致的状态。而这些时刻所呈现出来的美好堪称艺术，一种将冷冰冰的生意升华成了一种情境，迷人而又充满温度。
　　但最终，许家印和孙宏斌才真正的代表了这个时代，一个充满冒险精神、信奉逐利主义的时代，一个喜欢用巨大的事功来说明一切的时代。
　　在理想主义衰退时，我们的世界正在被这些精致的利己主义者包围！但我却说不上这是社会的进步还是倒退！
　　2016年是个灾年，这一年就快过完了，我很怀念它！
　　行业研究：
　　融创、恒大和碧桂园调教的徒弟颠覆了地产理想！
　　如果中国房地产崩盘了，哪些行业会迎来春天？
　　十年，我创业负债累累，他买房成了亿万富翁……
　　这轮房价暴涨会蔓延到四五线城市吗？
　　两年县城的房地产黑暗拓客时光！
　　恒大的宇宙第一房企是怎么炼成的？
　　碧桂园和恒大是怎样联手垄断《新闻联播》的？
　　宏观研究：
　　致该死的房地产税！这8个问题政府想清楚了吗？
　　凭什么说中国购房者全球最苦逼？凭什么！
　　是时候和当前的房地产预售制度说再见了！
　　去库存去出一大波地王和楼市大疯涨！打了谁的脸？
　　房价再TM这样疯涨下去，中国可就真经济危机了！
　　果然是中国特色的房地产政治经济学！
　　城市研究：
　　郑州VS武汉｜合肥炒房蝗虫突袭长沙｜中部省会房价PK｜中国城市的富人区 | 郑州房价开启发疯模式 | 再见，郑州！| 颠覆印象的昆明 | 一地鸡毛的大理地产 | 腾冲的原始静美 |大俗大美的西双版纳 | 成都
　　产品研究：
　　北京高层日照测算｜10年后重庆龙湖的小区｜万科S墅|最好的四房户型 | 小户型公寓的未来 | 电梯 | 扬灰层 | 电梯维保 | 噪音
　　装修装饰：
　　风格漂亮费用不高，却质量很差安全隐患大！
　　李伟装修房的11个错误！
　　同行用来打你脸的烂户型，竟然可以设计的这样美！
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