大家说说二手房买卖卖方注意事项有哪些？_商品房_土巴兔装修问答
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大家说说二手房买卖卖方注意事项有哪些？
提问者：戚森丽|
浏览次数：119|
提问时间： 19:37:14
已有3条答案
回答数：111474|被采纳数：189
四川省柯演建筑装饰工程有限公司
所有回答：&111474
付款方式，一定记得要做资金监管（在银行），其他的找一个中介公司帮你们办手续就好，1000来块钱，免得你跑来跑去的！然后，不要乱签授权委托书的啊
回答数：1093|被采纳数：0
mmaywyyanm
所有回答：&1093
购买二手房的一些技巧和必须注意的八个方面：
　　第一，查明产权状况，最为重要。即认真审查房屋产权的完整性、可靠性。
　　购房人第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件；第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等；第三步要查验房屋有无债务负担。另外，购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封，以及与人共享等，产权不明确、有纠纷的一定不能购买。
　　注意产权证上的房主与卖房人是否同一个人。其次要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋。一般来说，军队、医院、学校的公房必须要原单位盖章后才能出让。
　　此外，千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长；有没有欠费情况，如物业管理、水、电、气费等。要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，以及房屋周围环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况。对房屋配套设施的考察主要有：水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等。走访一下周围的邻居，对这里的环境和生活方便度会有更深入的了解。
　　第二，如通过中介找房，一定要会选择
　　一定要找正规的中介公司，像我爱我家、链家等，这些问题一般不大。选了中介公司也要选人，毕竟大的中介公司也有服务不好的，小的中介公司也有服务好的。找中介看房的时候记得要张淘房卡，因为你可以凭借淘房卡在淘房网对中介的服务进行评价，所以敢给你淘房卡的中介一般质量都还不错。因为你可以对中介的服务进行评价，所以中介一般不敢乱来，会尽心尽力为你服务。
　　第三， &&建议大家在买二手房过程当中双方见面
　　现在二手房市场有很多不规范的行为吃差价的行为，很多买房人面对的时候只是房屋的中介公司，对房屋的具体状况不清楚，也没有见到真正的业主和卖家，这过程中就会发生比较大的价差，可能这套房子132万拿来，可能140万卖给你，实际上买卖双方都受到了损失，有些中介公司就利用这样的方式赚取差价。从严格的法律法规和行业管理上这是违规违法行为，但是很多购房人不知道。
　　第四，怎样交纳购房首付款或订金
　　通过中介购买二手房，一般要签两个合同，即与房屋产权所有人签署的《买卖契约》，还有与中介公司签署的《房产中介合同》。 &&房产中介合同在法律上叫作居间合同，签署前一要审查其资格，看是否办理了工商登记手续。二要审查对方的委托授权书，以确认对方是卖主的合法代理人。 &&要与中介公司签订统一规范的委托代理合同。合同上应写明代理方式、代理报酬、代理期限与代理权限等内容，特别要注意是否盖章及写清有关日期。
　　签订《房产中介合同》或《买卖契约》时，买方需交纳购房首付款或订金，切记此款应亲自交给卖主，并由卖主出具收据。交给其他人，一定要审查对方的委托授权书，以确认对方是否是卖主的合法代理人。
　　除了要选择信誉好的品牌中介公司和选择专业素质好、负责任的经纪人外，选择购房时，一定多次、实地看房。
　　第五，在初步协议中要写认购款还是定金必须清楚。
　　购房人在二手房交易合同谈判时往往处于不利地位，首要原因是已付了“定金”。：我国担保法第89条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。认购书几乎都将认购款写成“定金”。
　　在二手房的交易过程中在签定二手房买卖合同前签订认购书、交定金并不是签订二手房买卖合同的一个必经程序，双方经协商一致，可以直接签订商品房买卖合同。如果商品房买卖合同签不成，购房者可以全身而退，不留任何后患。其次是将“定金”写成“订金”、“预付款”、“保证金”、“诚意金”、、“押金”、“订约金”等，这样一旦房屋买卖合同签不成所交款项就应该退回。
　　第六，在房屋买卖合同中必须写明原房主何时迁出其户口。
　　买卖二手房的时候，人们最关注的是房产证、土地证等，往往忽视了户口迁移问题。按照户口管理政策的相关规定，一户头上只能上一户人，在原产权人户口没迁走前，新房主的户口不能迁入，这自然会影响到以后孩子上学等一系列问题。购买“二手房”，必须在原房主户口全部迁出后，方能办理新产权人及其共同生活的直系亲属的入户手续。
　　为避免因户口迁移而引起的问题，购房者在购买二手房时应加强自我保护，签订好有关户口迁移的条款，不仅要明确约定原产权人户口迁出的时间，还应明确不及时迁移的法律后果。必要的时候，可以和原房主一起到当地派出所确认其户口是否全部迁走，然后再办理产权手续或结清购房款。 &&一定在合同中注明，“甲方（卖方）应在___日内把户口迁出，不得拖延。”并约定不能如期迁出时的惩罚措施。
　　第七，正常情况下，房子交接完毕，房产登记过户后当日，才应该付清全部房款。
　　如果不能按时交房，以及买方在未取得房地产证前，则根据情况，暂扣部分房款，不应付清全部房款。这方面应在《房屋买卖契约》中注明暂扣多少房款的具体数字 &&。因为在审批办理证件的过程中，如手续有问题，就办不了房地产证。最后，按照房地产交易中心规定，领取房地产证时，必须本人到场，如本人因故不能到场领证，应提前办理委托领证公证手续。
　　第八，转让房屋涉及营业税、个人所得税、契税、城市维护建设税、印花税、土地增值税，其中契税由买房者缴纳，印花税由买卖双方缴纳。
　　附上税费明细
　　一般二手房交易需要交纳的税费：
　　一、 &&买房人应缴纳税费：
　　1、 &&契税：房款的1.5% &&（面积在144平米以上的需要缴纳3%，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%）
　　2、 &&印花税：房款的0.05%
　　3、 &&交易费：3元/平方米
　　4、 &&测绘费：按各区具体规定
　　5、 &&权属登记费及取证费：按各区具体规定，一般情况是在200元内。
　　二、 &&卖房人应缴纳税费：
　　1、 &&印花税：房款的0.05%
　　2、 &&交易费：3元/平方米
　　3、 &&营业税：差价*5.5%(房产证未满5年的)
　　4、 &&个人所得税:房产交易盈利部分的20%或者房款的1%（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）
回答数：8139|被采纳数：4
旧人不覆焕
所有回答：&8139
<p class="ask_one_p edit_、核实产权是否清晰:卖方必须是房屋的所有人，通过查验产权证和产权人身份证核实，确认无误即可。
&&2、核实房屋状况：在看房的时候从以下几个方面入手了解： &&房屋建筑状况、房屋小区状况、房屋权利情况。这些情况的核实，有利于你控制好交易的实际成本和风险。
&&3、明确交易程序：二手房交易可分为看房、签约、按合同约定明确时间给首付款、过户、交房、给余款几大步骤。这几个步骤需要注意：保留好交易的证据、过户是一定要房产证上所有人都到场才可以过户、在交房时要查看清楚对方是否缴纳清了物业费、水电煤气费。 &&
4、明确违约责任：和卖方要明确严格的违约责任，是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。实践中，小额的定金处罚或简单的“违约方应承担守约方损失”，缺少实际效果。当房价波动、资金不足、税费改革等情况出现时，一方拖延或拒绝履行合同的情形时有发生。如有的买方签约后认为房价偏高或不想支付过户税费，就拖延办理过户手续，致使卖方交房后无法及时收到余款；有的卖方发现房价飙升，则称未征得其他共有人同意的买卖合同无效，要求买方退房。
&&卖房人应缴纳税费： &&
1、 &&交易费：3元/平方米 &&
2、 &&营业税：差价*5.5%(房产证未满5年的) &&
3、 &&个人所得税:房产交易盈利部分的20%或者房款的1%（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）
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二手房卖房流程和注意事项
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核心提示：近期随着楼市的升温，商品房的买卖量显著增加，而导致买卖双方对簿公堂的事件也有所增加。今天就为您整理了二手房交易过户的整套流程，以及买二手房必须知道的注意事项。新手买房必备。
二手房买卖注意维权
近期随着楼市的升温，商品房的买卖量显著增加，而导致买卖双方对簿公堂的事件也有所增加。日前房山法院法官就“买房后户口迁移”等大家普遍关注的问题，选取典型案例，以案释法。
二手房买卖案例一
房主不迁户口 购房人获赔
2012年下半年，李洋看中房山一套二手房打算要做婚房。在中介的帮助下，他很快和房主王某签订合同并交付全部房款100万元，随后双方办理了房屋过户手续。在过户当天，双方又签订《补充协议》，约定王某在半年内将房屋上的所有户口迁出，如到期未迁出，每延误一日，需向李洋支付房价款万分之五的违约金，并继续执行户口迁出手续。然而过户后，王某因为自身原因迟迟没有迁户口。起初李洋也没有在意，然而2014年因为工作调动，他考虑将该房转卖，却因为户口问题导致卖房未果。
为此，李洋将王某诉至法院，要求对方赔偿2013年4月至2014年12月未按约迁出户口违约金27万余元。法院经审理后认为，王某应当支付违约金，但每日万分之五过高，最终判决王某支付违约金20万元。
【法官说法】为避免损失，买家应督促卖家尽快迁出户口，最好能像上述案例中的李洋一样，在合同中约定违约金，事后可据此主张损失。同时，法官也提醒卖方，在卖房之前要想好户口的迁入地，便于日后操作。
二手房买卖案例二
无资质签合同 买家自担责
2014年4月，王伟和妻子在房山某小区看中一套两居室。而王伟对自己的购房资格尚有顾虑，因其来京工作8年期间，有大半年时间跟随公司在外地工作，社保中断，但是中介表示这些不是问题，王伟也就放心地和卖家签订了购房合同，并缴纳了五万多元定金，支付了2.4万元中介费。而当中介公司向住建委提交王伟的购房资质时，审核未通过，导致王伟赔偿卖家2.8万余元损失。王伟认为中介公司存在欺诈，恶意促成双方交易，便将中介公司诉至法院，要求对方返还中介费并赔偿各项损失共计十万余元。
法院经审理认为，该案中中介公司虽存在一定过错，但王伟作为购房者在不确定自己是否符合限购政策的情况下，贸然签订购房合同及购房承诺书，也存在一定过错。法院根据双方过错大小，判决中介承担60%的责任，返还中介费赔偿1.8万元损失;王伟自己承担40%的损失。
【法官说法】有些中介公司为了促成居间服务，赚取中介佣金，会对买卖双方资质有意隐瞒或根本不审核，导致买卖双方最终不能如约履行，从而引发纠纷。对此，法官提醒买卖双方一定在确定自身资质相符时再进行买卖，避免不必要的纠纷。
二手房买卖案例三
涨价后拒过户 法院判卖家履行
日，李莉与王女士签订了一份房屋买卖协议，双方约定王女士将自己名下的一套房屋转让给李莉，李莉一次性付清全部购房款110万元，王女士负责办理房屋过户等手续。9月29日，李莉支付了全部购房款。同年10月，该小区房价大涨，王女士感觉自己卖亏了，便拒不配合办理房屋过户手续，要求李莉再加10万元。李莉答应涨5万元，双方因此没谈拢。李莉遂将王女士诉至法院，要求其协助过户。
法院经审理后认为，李莉已按约支付全部购房款，但王女士却拒绝办理房屋产权、土地使用权过户手续，应承担违约责任，故依法判决被告于十日内协助原告办理过户手续。
【法官说法】买卖双方签订的房屋买卖合同在不违反法律、强制性法规时一般都是合法有效的，双方都应该按约履行，否则就是违约，违约方需要支付违约金。(北京晨报记者 何欣)
二手房买卖注意事项
一、2016二手房交易注意事项之房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
二、2016二手房交易注意事项之土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
三、2016二手房交易注意事项之房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
四、2016二手房交易注意事项之交易房屋是否在租
有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可"买卖不破租赁"，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
五、2016二手房交易注意事项之福利房屋是否合法
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
六、2015二手房交易注意事项之市政规划是否影响
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
七、2016二手房交易注意事项之物管费用是否拖欠
有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
八、2016二手房交易注意事项之单位房屋是否侵权
一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
九、2016二手房交易注意事项之中介公司是否违规
有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。
十、合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。
责任编辑：马娟
25日，春节后多地持续疯涨的楼市迎来调控新政的当头一击。短短一天内，上海、武汉，南京、深圳相继出台楼市调控政策，正式开始收紧楼市。这久违的调控收紧，是否会对你的购房计划产生影响呢？
南京秦淮警方发现，近年来由于手机网络的普及，不少中小学生也都玩起了手机网络，但因为年纪过小缺乏判断意识，往往容易掉进陷阱里。
强化个人住房贷款交易真实性调查，严格审查购房人首付款资金来源及其偿债能力，加强房地产抵押估值管理。
据了解，这场婚礼在双流区一农家乐内举办，婚车为宾利、法拉利、兰博基尼等10多辆豪车。
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本帖最后由 most 于
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二手房交易五大关，必须要搞清楚&#8195;&#8195;二手房买卖流程是指房屋所有权人通过买卖、交换或者其他合法方式将已取得《房屋所有权证》的房屋转移给他人的过程。二手房买卖又称存量房买卖，是买方通过交付房款，卖方将房屋交付给买家，并办理过户登记的过程。二手房买卖办理流程:购房资格核验(住宅类)——网签合同——地税部门核定契税——房屋发证大厅办理房屋所有权证。
图片1.png (91.18 KB, 下载次数: 8)
09:24 上传
&#8195;&#8195;二手房买卖以下步骤要了解清楚:&#8195;&#8195;1、了解房屋情况。买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。&#8195;&#8195;2、查档:买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到档案大厦国土部门查房档案。&#8195;&#8195;3、签合同:如卖方提供的房屋合法，可以交易，买方可以交纳购房定金(但不是商品房买卖的必经程序)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。&#8195;&#8195;4、申请过户。买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续。如果存在无产权或部分产权未得到其他产权共有人书面同意的情况，则拒绝申请。&#8195;&#8195;5、立契。房地产交易管理部门审核批准后，交易双方才能办理立契手续。&#8195;&#8195;6、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。&#8195;&#8195;7、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。&#8195;&#8195;8、买方付清所有房款领取房屋所有权证，卖方交付房屋并结清物业费。&#8195;&#8195;二手房买卖新政策及常见避税手段&#8195;&#年二手房买卖新政策主要有二手房交易中的个人所得税由交易总额的1%调整为按差额20%征收和二手房20%个税不得转嫁购房者。&#8195;&# 年3月1日晚间，国五条细则落地，其中对二手房事项的规定为:对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。20%个税一经公布就引发楼市讨论热潮，很多购房者质疑这个税费会增加购买二手房的成本，因为在现有的二手房交易过程中，大部分税费是由买方来承担的。随后住建部官员表示二手房20%个税不得转嫁给购房者。&#8195;&#8195;二手房买卖避税手段&#8195;&#8195;假离婚是国五条细则出台之后楼市传的最火的避税办法之一。根据规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的收入，免征个人所得税。一般来说，家庭关系是指配偶关系，也就是说，夫妻双方的第二套住房在转让时要缴纳个人所得税。许多夫妻便通过假离婚的形式进行避税。&#8195;&#8195;二手房合同价格远低于实际价格:做低合同价，能避就避。“做低合同价”是二手房市场买卖双方最常用的避税方式。&#8195;&#8195;有意压低交易价格:二手房买卖双方故意压低房屋实际成交价格，欲达到少缴税的目的。对于“有意压低成交价”的做法，第一，其违反税收政策，政府对此违规行为也即将加大监管力 度，风险性较大；第二，从购房者角度来看，当此房产再次出售时，先行做低的“购买价”将拉大二手房买卖差额，反而再次增加出售成本，得不偿失。&#8195;&#8195;协议延期办理产权变更:这种避税方式看上去有理有利，但其背后却暗藏着巨大的法律风险，稍不留神，就有可能让二手房买卖双方落得一个 “贪小便宜吃大亏”的下场。假赠予方式。&#8195;&#8195;假赠予真买卖，暗箱操作:在新政策颁布后，不少业主通过“假赠予”偷逃个人所得税和营业税等。这是二手房买卖双方为达到“避税”目的，本无亲友关系，私下交易后，却以此名义经过公证将房产进行“赠予”。&#8195;&#8195;二手房交易常见陷阱，买卖要注意什么？&#8195;&#8195;二手房市场鱼龙混杂，特别是在政策暂未明确的状态下无论是买房还是卖房都需要多一个心眼，二手房交易过程中，常见购房陷阱需要了解清楚。在二手房买卖过车中，买方和卖方各需要注意什么呢？&#8195;&#8195;二手房交易常见购房陷阱&#8195;&#8195;阴阳合同陷阱:“阴阳合同”是指除了签署一份实际成交价的合同之外，再签一个低于实际交易价的假合同，将假合同作为申报纳税的依据，以达到减少交税的目的。签订房屋买卖合同应当遵守国家政策法规有关规定，按照市场交易规则进行。&#8195;&#8195;卖房者并非房主本人:二手房交易中，不仅有“假房主”，还有假房产证、假信息等。二手房交易中，经常出现房产证上的名字与卖房人不是同一个人的情况，因此购房者交出了定金并与卖房人签了合同，如果买卖生变，追讨定金也是费时费力的事。&#8195;&#8195;中介合同有陷阱:大部分二手房都是通过中介来成交的，为了快速达成买卖协议好提取中介费，部分不法中介经常在合同上耍小聪明，蒙蔽买卖双方。买卖双方在签订合同时，最好把和中介有关的条款写入合同中，同时还要注意合同中隐藏的陷阱。&#8195;&#8195;中介扮买主吃差价:一些中介经纪人在找到价格较低的房源时，往往还不断向房主压价，如果房主急售，真的同意了这个较低的价格，店里其他经纪人就会扮作买房人与房主签合同。然后通过委托公证等方式，再次加价将房子出售，赚取差价。&#8195;&#8195;购房合约陷阱:买家在签订合同时，一定要检查合同上有没有不公正条款，一旦发现立即当面指出，检查清楚前不要签字。另外，像卢先生遇到的情况，在没有双方签字盖章的情况下，合同上的涂改是无效的，如果房东拒不履行合同约定的款项，卢先生可以申请法律程序。&#8195;&#8195;二手房买卖过程中 卖房者如何规避风险&#8195;&#8195;第一、选取品牌中介。第二、交钥匙要谨慎。第三、不要轻易提前交房。第四、合同细节要讲清。第五、私下交易要看清。&#8195;&#8195;二手房买卖过程中买方需要注意的事项&#8195;&#8195;第一、核实房主真实身份；第二、附属设施最好在合同中约定；第三、维修基金要结清；第四、户口迁出要慎约时间和责任；第五、前期费用要结清；第六、房款分两次支付最安全；第七、约定违约偿付时间。& && &想了解更多关于房产的相关信息，请关注马鞍山。