小区会所使用权应该属于谁的 业主对露台的使用权如何维权

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2016-12-16 17:53 标签： 双龙南里小区使用权
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小区会所使用权应该属于谁的 业主如何维权
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某小区的业主俱乐部一直是老年人的“娱乐天堂”，不仅可以打牌聊天还可以健身，甚至在顶楼还有游泳池，而且只收一点茶水费，很公道。但就在几个月前，业主俱乐部却被商城中心取代，一楼墙体被敲碎，地上堆积着水泥、砖头，二楼有十几名工人正在刷漆、布管，装修现场一片繁忙。而三楼则已经装饰一新，俨然一个豪华的写字楼。有时候白天黑夜都在装修，很扰民。而且还有很多空调挂在外面，热气也会影响周边的住户。但更让业主们愤怒的是小区业主俱乐部的权属问题，他们认为，该业主俱乐部属于小区配套建筑，产权应归全体业主所有，未经业主同意不能擅自变卖或者变更使用功能。
小区物业处负责人却表示，这一建筑本来就属于营业性质的俱乐部，产权开始属于开发商，开发商破产以后，银行对其名下的物业进行了拍卖，产权落在厦门一私人老板手上，后来这位老板又将该建筑转手，但并不是转给现在的商城集团，现在使用该建筑的商城集团是从第三个产权人手上租来的。
最终了解才发现，该业主俱乐部性质为商业用途，并不是业主们所说的属于全体业主所有。
律师说法：
一般情况下，小区配套的会所不作为公摊面积由业主来负担，所以一般是作为独立的产权进行登记的，也就是产权是属于开发商的。而上述业主俱乐部既然能办下产权，就说明相关部门在权属的问题上已经很明确，房产证写谁就归谁。对于业主反对会所变更用途，小区在建设规划之初，如果对会所的性质有明确规定的，且楼盘在销售广告宣传时，突出是为业主服务的功能，在购房合同里也对服务性质有明确规定的，虽然产权归开发商，但在未经业主同意的情况下，如果擅自更改用途，也属于违约行为，侵害了购房者的利益，业主可以通过法律途径进行维权。
相关法律知识：
《商品住宅价格管理暂行办法》
第五条&&商品住宅价格由下列项目构成：
（一）成本
1、征地费及拆迁安置补偿费：按国家有关规定执行；
2、勘察设计及前期工程费：依据批准的设计概算计算；
3、住宅建设、安装工程费：依据施工图预算计算；
4、住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业配套公共建筑的建设费：依据批准的详细规划和施工图预算计算；住宅小区的基础设施和配套建设项目按照国家和省、自治区、直辖市人民政府颁发的城市规划定额指标执行；
5、管理费：以本款1到4项之和为基数的1—3%计算；
6、贷款利息：计入成本的贷款的利息，根据当地建设银行提供的本地区商品住宅建设占用贷款的平均周期、平均比例、平均利率和开发项目具体情况确定。
（二）利润
以本暂行办法第五条成本1至4项之和为基数核定。利润率暂由省、自治区、直辖市人民政府确定。
（三）税金
按国家税法规定缴纳
（四）地段差价，其征收办法暂由省、自治区、直辖市人民政府根据国家有关规定制定。地段差价收入存入建设银行。
第六条&&下列费用不计入商品住宅价格：
1、非住宅小区级的公共建筑的建设费用；
2、住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用。
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过程中遇到的很多问题都可以在这里得到解答。小区会所所有权到底归谁？－郑州晚报数字报-中原网-省会首家数字报
第A04版：郑州人大
市人大常委会初审《郑州市房屋登记条例（草案）》
小区会所所有权到底归谁？
□晚报记者 胡审兵 实习生 李强
小区的会所、游泳馆、车库等登记在开发商名下还是业主名下？集体土地上的房屋登记怎么管理……昨日，市十三届人大常委会第十八次会议初次审议《郑州市房屋登记条例（草案）》（简称草案），部分市人大常委会组成人员对草案中的一些有争议条款进行讨论。市人大常委会表示，该条例一审之后，相关部门要再召开专题会议讨论，必要时请专家提意见，进行论证。 小区会所登记在谁的名下争议大 当天的讨论中，存在较大争议的是小区里的会所、游泳馆、车库等究竟是登记在开发商的名下还是业主的名下？ 草案规定：会所、游泳馆等非住宅房屋，按照投资与权属登记相一致的原则，成本计入全体业主房屋公共价格的，登记在全体业主名下；未计入的，登记在房地产开发企业名下。 对此，有市人大常委会组成人员提出，是否可以把会所、游泳池等经营性设施通过托管的方式获得一定的收入，再用这些收入来改善小区的公共服务设施。 同时，相关人员提出，究竟会所等是否可以计入业主公共价格，应该明确相应部门来负责审计核定，也可以通过委托的方法让审计事务所来核算，这是个难题，但不是搞不清的难题。 市房管局负责人表示，目前还没有明确的法律规定和执行主体来核定公共设施究竟是否计入全体业主房屋公共价格中，全国都没有成例。都是把公共设施登记在开发商名下，郑州这样表述也是为全体业主利益考虑。但实际上，根本无法操作，也没有相关的上位法作为依据和支撑。
人防工程不能出售所有权 草案规定：规划配建用于停放汽车的车库，初始登记在房地产开发企业名下。 对此，有市人大常委会组成人员认为，车库肯定已经收过业主的钱，但最后又把车库登记在房地产开发企业名下，反过来再卖给业主。现在有些房产企业把地下人防工程盖好了，当成地下车库再卖给企业，这些现象是否合理？
市房管局负责人解释称，地下人防设施根据军民两用原则，和平时期可以出让使用权，但不能出售所有权。如果开发商建造超出人防工程之外的地下车库则可以出售，房管部门也会发放产权证明。 草案只适用于国有土地房屋登记 草案规定：本市行政区域内国有土地上的房屋登记，适用本条例。 对此，有市人大常委会组成人员提出，条例草案只针对国有土地，集体土地比如城中村的房屋登记如何处理呢？ 市房管局负责人解释称，城中村属于城市规划区域之内的集体土地。随着城中村改造的全面展开，城中村将全部改造，房屋所在土地的性质将由集体转为国有。对于城市规划区域以外的农民集体土地上建设的房屋需要另外专门立法，情况比国有土地更为复杂，无法在一个条例里同时解决。在线招聘虽然帮助很多人找到了工作，但是虚假信息却从来没有断过。[]
5月23日省十二届人大常委会第二十三次会议在宁开幕[]
我们人民共和国的航船正在破浪前进……[]
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小区会所要变“养老院” 多位专家支招如何维权
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　　业主聚集在物业管理办公室门外，等银城集团的人来“给说法”。
　　中国江苏网讯& 对小区会所内办养老服务，南京聚福园西园多数业主说“不”。此事经交汇点新闻客户端报道(《南京一小区会所要变“养老院”多数业主说“不”》)后，大量媒体转载，引发网络热评。
　　交汇点记者了解到，小区业主们依然议论纷纷。有业主声明，保护自己的居住环境没有错，“社区养老不等于小区养老”，别把业主们“架在道德制高点和政策上烤”；有业主分析，小区老人已经明确表态不需要，养老公司还要来经营，是用国家补贴、收费服务、小区公用资源达到利益最大化；有业主坚称，千万不要相信开发商银城公司的“承诺”，一旦改造成功，“小区每天24小时得不到安宁，一会儿来辆救护车，一会儿来辆‘0’车”；也有业主提出，会所属于小区公共设施，所有权应该是全体业主的，即使没有所有权，业主也有使用权，涉及到会所使用的变更必须业主同意。
　　在这场“小区保卫战”中，如何用法律思维分析矛盾，在情理交融中化解冲突、寻求合作共赢之路，显得迫在眉睫。
　　这几天，交汇点记者就此向多位法学、物业管理专家及律师请教。他们一致认为，办养老还是办其他服务项目，关键看谁有权决定，也就是说要考察会所所有权的归属。交汇点记者介绍，从会所“房产证”“土地证”复印件看，房屋所有权人、土地使用权人是该小区的开发商--银城地产集团股份有限公司。南京大学法学院教授邱鹭风表示：“因为《物权法》并没有明确规定会所属于业主所有，只能首先看有无产权登记，以此来确定归属。开发商如果办了产权证，就是登记所有权人，除非业主有证据证明其登记不符合法律规定。”
　　当会所产权登记在开发商名下时，业主如何表达诉求？东南大学物业研究所所长黄安永教授说，如果业主认为开发商引进的服务项目，小区不能从中收益，甚至安全性、舒适度、环境等会遭到破坏，则可以由业主委员会出面与开发商交涉。业主委员会若与开发商交涉有困难，可请街道出面协调。不过，业主还得明确，在规划中会所是否属于配套设施。如果是，那么会所应该优先为小区业主服务，如果会所并不是配套设施，而是一个名叫“会所”的商业场所而已，那业主确实不能对开发商的经营行为进行干预，只能从不影响小区安全、业主生活等角度，与开发商协商。
　　“如果在原始规划中，会所就是小区配套的活动场所，即便所有权归开发商，开发商对会所的使用也必须符合规划使用目的。”邱鹭风还为业主们“支招”，“因为会所设在小区内，其所有权人也属于小区业主，因此业主委员会可以召开业主大会，对会所的商业使用定下要求，例如要求经营者保留部分场所作为业主活动场所；要求经营者合法经营，不得危害小区安全、损害小区设施；要求经营者或出租人拿出一部分经营利润作为占用和使用小区公共设施的费用等。”
　　交汇点记者向专家转述，一些业主质疑开发商对会所所有权“造假”。河海大学法学院副院长、《南京市住宅物业管理条例(草案)》起草组负责人陈广华教授告诉交汇点记者，“会所所有权争议很多。这与过去不规范的房地产开发有关，如2000年左右开发的小区，开发商可能将会所的建设成本分摊在房价中，业主事实上购买了会所，但面积没有分摊。会所产权证写着开发商，但会所的所有权不一定真正属于开发商。”
　　那么，业主怎么判断或证明自己是真正的所有权人？邱鹭风介绍：“相关证据包括：政府规划立项审批文件、开发商售楼广告、写明会所归业主所有的合同文本或附件等，或会所建设和土地费用已分摊在购房款中的证明，等等。业主如果有上述合法证据，证明会所属于业主共有设施，可以提起所有权确认诉讼，即‘确权’，请求法院确认会所为业主共有，并向登记机关申请撤销开发商的登记。”
　　我省多地此前也发生过类似的“会所风波”，邱鹭风建议，与其一味拒绝，不如与相关方面一起坐下来，把利益商量好，做到双赢。
　　那么，对业主质疑会所所有权，银城地产集团有何反应？今日，一位表示负责处理此次纠纷的客服部门人员马小姐告诉交汇点记者，获知业主所有权质疑后，已经在准备资料，并向业主承诺23日做进一步的解释说明，至于南京东方颐年养老服务有限公司的养老项目，会在半数以上业主同意后再施工。不过，有业主告诉交汇点记者，东方颐年公司是银城地产集团的子公司，是“子与父”关系，银城地产集团说什么，业主都不信。
&&责任编辑：王安琪&&
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11月11日，晨报报道了南京玄武区红山街...
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